Від розуміння місцевого ринку нерухомості до переїзду в будинок вашої мрії ми проведемо вас через процес купівлі нерухомості в Австрії.
Купівля будь-якої нерухомості в Австрії зазвичай вважається відмінною інвестицією, особливо у Відні . По-перше, висока якість життя та відмінне медичне обслуговування в поєднанні з доступною нерухомістю роблять Австрію привабливим місцем для придбання нерухомості. Крім того, тут, звичайно, є незліченні гірськолижні курорти, захоплюючі краєвиди та приголомшлива архітектура.
Якщо ви збираєтеся переїхати до мальовничої альпійської країни, ви захочете знати все, що потрібно знати про покупку житла там. По-перше, ви захочете добре розбиратися в іпотечних кредитах в Австрії, включаючи рефінансування, і в тому, як працює страхування майна в країні. Крім того, якщо ви плануєте побудувати власний будинок в Австрії, слід враховувати кілька важливих факторів. І, як завжди, було б гарною ідеєю спланувати свій заповіт, майно та варіанти виходу на пенсію , коли ви думаєте про придбання житла та поселення в іншій країні.
Домоволодіння в Австрії
В Австрії рівень власності на житло зріс до 55,4% у 2018 році з 55% у 2017 році; нижчий, ніж загальний показник по Європі, який становить 69%. Це може бути пов’язано з тим, що Австрія, разом із такими країнами, як Німеччина та Швейцарія, історично була менш активною у сприянні домовласництву , ніж інші країни Західної Європи.
Чи варто купувати або орендувати нерухомість в Австрії
По-перше, існує багато факторів, які беруть участь у вирішенні, купувати чи орендувати в Австрії. Оренда – це простий і зрозумілий процес.
Однак іноземцям також легко придбати нерухомість, тому рішення залежить виключно від ваших уподобань та індивідуальної ситуації. Більшість дверей в Австрії відкриті для вас.
Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Австрії?
Так вони можуть. Однак існують деякі обмеження, і кожен муніципалітет має свої закони. Як наслідок, у деяких районах Австрії дуже важко придбати нерухомість. Наприклад, лише громадяни ЄС можуть придбати нерухомість у прекрасних лижних регіонах Австрії Тіроль та Форарльберг; хоча є кілька способів обійти це. Пам’ятаючи про це, важливо уточнювати в окремих місцевих органах влади наявність унікальних вимог.
Уряд Австрії заявляє, що особам із третіх країн буде дозволено, якщо покупка становить культурний, соціальний або макроекономічний інтерес . Крім того, уряд додає, що не повинно бути негативних наслідків для національних інтересів. Тому найкраще у кожному конкретному випадку звертатися до місцевих органів влади.
Примітно, що навіть громадяни країн, які не входять до ЄС, можуть подати заявку на отримання кредиту на придбання нерухомості в Австрії. На щастя, Австрія оподатковує нерухомість за ставкою 0,13%, що є третьою найнижчою ставкою в Європі . Це стосується всіх жителів Австрії. Важливо зазначити, що громадянство не є фактором, коли йдеться про проживання в Австрії.
Австрійський ринок нерухомості та ціни на нерухомість
Загалом нерухомість в Австрії вважається доступною порівняно з іншими частинами Європи. Це особливо актуально для Відня в порівнянні з Мюнхеном чи Цюрихом . Як правило, ринок нерухомості є стабільним із помірною, але стабільною прибутковістю та низькими процентними ставками. Примітно, що євро підскочив на 11% щодо долара з травня 2020 року. Потужність євро також змушує інші країни розглядати його як валюту безпеки та ліквідності.
Тим не менш, протягом останнього десятиліття ціни на нерухомість стабільно зростали. Наприклад, за рік до третього кварталу 2019 року індекс цін на житлову нерухомість в Австрії зріс на 5,22%. Водночас ціни на житло у Відні, столиці Австрії, зросли на 7,62%, а в решті країни – у середньому на 1,82%.
Станом на квітень 2020 року двокімнатна квартира в Австрії в середньому коштувала 256 000 євро; вище, ніж середній показник у 168 702 євро по Європі. Однак вартість значно коливається від країни до країни: Швейцарія займає перше місце (з 548 845 євро), а Молдова – знизу (з 47 000 євро). Новий будинок в Австрії в середньому коштує 359 000 євро.
Примітно, що навіть глобальна пандемія COVID-19 не вплинула на ринок нерухомості в Австрії. Країна та столиця Відень продовжують зростати, оскільки ціни на нерухомість помітно зростуть у 2020 році . Цілком можливо, що це збільшення є результатом того, що люди більше інвестують у свої будинки, а не в оренду в популярних районах нічного життя та розваг.
Витрати на купівлю нерухомості в Австрії
На жаль, транзакційні витрати на купівлю нерухомості в Австрії є високими. Загальна сума становить від 9,4% до 13% вартості майна або ціни продажу. Крім того, важливо знати, що австрійські юристи стягують плату за годину. Як правило, виконання всіх трьох процедур для реєстрації власності займає від двох тижнів до місяця, і ви сплачуєте кожну з витрат під час проходження різних етапів процесу.
Ось очікувані комісії за операції з нерухомістю в Австрії:
- Юридичні збори за договір, укладений юристом або нотаріусом, від 1% до 3% від вартості покупки (+ 20% ПДВ).
- Податок на передачу майна зазвичай становить фіксовану ставку 3,5% від вартості майна, але зазвичай становить 2% для передачі між родичами.
- Податок на додану вартість (ПДВ) стягується лише для новозбудованих об’єктів. Це можна вимагати назад, якщо ви здаєте майно в оренду. Однак тоді дохід від оренди оподатковуватиметься ПДВ, а також туристичним податком у розмірі близько 0,10 євро з особи за ніч.
- Реєстраційний збір сплачується до земельної книги.
- Нотаріальний збір 2% + 20% ПДВ в залежності від розміру нерухомості.
- Комісія агента з нерухомості , яка встановлена законом у розмірі від 3% до 4% від ціни придбання нерухомості або ринкової вартості + 20% ПДВ. Це платять і покупець, і продавець. Цікаво, що агенти отримують вищу комісію за дешевшу нерухомість, яка коштує менше 50 000 євро.
- Гербовий збір – державний податок на купівлю в розмірі 0,5-1%.
- Реєстрація власності встановлена на рівні 1,1%.
- Комісія за іпотеку складається з банківської комісії у розмірі близько 1% кредиту та судового збору за реєстрацію у розмірі 1,2% від суми кредиту.
Фінансування покупки нерухомості в Австрії
На щастя, ви побачите, що існують різні доступні варіанти фінансування покупки нерухомості в Австрії, а саме:
Іпотека в Австрії
Іпотечні кредити в Австрії встановити досить просто, і іноземці мають право на отримання кредиту в країні. Як правило, найпоширенішими є іпотечні кредити з фіксованою ставкою. Вони фінансують максимум до 70% майна на період від 15 до 30 років. Однак покупці можуть запропонувати банку бажаний термін іпотеки. Також доступні кредити з регульованою ставкою. Вони пропонують нижчу початкову процентну ставку, але ризикованіші в довгостроковій перспективі. Крім того, ви можете вибрати іпотечну комбінацію, яка поєднує в собі типи вище.
Як правило, більшість банків дозволяють щомісячні або щоквартальні виплати іпотечного кредиту. В Австрії також можна достроково погасити іпотеку. Як правило, громадяни країн, які не є громадянами ЄС, вважаються більш ризиковими, і банк може вимагати додаткові документальні підтвердження. Якщо ви ще цього не зробили, доцільно відкрити банківський рахуноку європейському банку, щоб спростити загальний процес.
Ви можете скористатися цим зручним європейським іпотечним калькулятором , щоб визначити, скільки ви можете позичити.
Пошук нерухомості в Австрії
Багатьом експатам може бути втішно знати, що пошуки нерухомості в Австрії не відрізнятимуться від пошуків у більшості інших країн.
Інтернет-агентства нерухомості, ймовірно, будуть вашим першим і найпростішим пунктом заходу. Rightmove , Amazing Austria , Engel and Voelkers , Savills і Tranio є одними з провідних агентств, які варто дослідити. Вони зможуть дати точну інформацію про ціни в різних регіонах. Місцеві агенти з нерухомості будуть вашим найкращим вибором для знання ринку, і більшість із них має англомовний персонал.
Іноді продавці вирішують продавати безпосередньо покупцеві без агентської комісії. Тому варто перевірити розділи оголошень у місцевих газетах Австрії.
Крім того, не скидайте усну інформацію, коли справа доходить до пошуку будинку в Австрії. Якщо ви вже знаєте людей у країні, скажіть їм, що шукаєте. Ви ніколи не знаєте, чи може хтось із їхньої мережі продавати.
Ті, хто хоче зробити більш екологічний вибір для свого нового будинку, можуть очікувати більшої підтримки в майбутньому. Новий уряд складається з Австрійської народної партії та Партії зелених. У результаті розробляються основні стимули для проектів зеленої нерухомості.
Агенти з нерухомості в Австрії
Місцевий агент з нерухомості (Immobilienmakler ) — чудовий спосіб знайти для вас потрібне місце, оскільки він буде тримати руку на пульсі того, що відбувається на ринку. Крім того, вони будуть обізнані з безліччю запитань, які ви напевно матимете про місцевість. Наприклад, шкільна система, заклади харчування та сполучення громадського транспорту. Вони також зможуть розповісти вам про закони та правила купівлі нерухомості в Австрії.
Усі агенти з нерухомості повинні мати національний сертифікат брокерської діяльності з нерухомості. Крім того, нові правила 2012 року означають, що агенти з нерухомості також повинні проходити більш суворе навчання, ніж у минулому. Крім того, існує добровільна асоціація, до якої можуть приєднатися австрійські агенти з нерухомості, яка пропонує додаткове навчання.
Важливо відзначити, що агентства нерухомості в Австрії беруть комісію; як правило, це 3% від ціни нерухомості. Послуги, які надають агенти з нерухомості, як правило, полягають у рекламуванні нерухомості, демонстрації нерухомості потенційним покупцям, перевірці їх і веденні переговорів про продаж. Крім того, вони будуть діяти як зв’язковий зв’язок між покупцем і продавцем.
Огляд і вибір нерухомості в Австрії
Більшість агентств в Австрії нададуть повний спектр послуг із попереднього перегляду доступних об’єктів нерухомості та складання портфоліо варіантів для вас. Цей попередній відбір скоротить час, витрачений на перегляд нерухомості, яка вас насправді не цікавить. Вони зададуть запитання про ваш ціновий діапазон, як довго ви шукали та які вимоги ви маєте до своєї нової власності.
У нинішньому кліматі все більше онлайн-переглядів нерухомості відбувається в усьому світі. Вичерпні фотографії, відео та інформація тепер доступні в деталях, не виходячи з дому. Онлайн-аукціони для перегляду також стають все більш звичним явищем в Австрії. Як наслідок, цілком можливо придбати нерухомість за кордоном, але це також потенційно набагато ризиковано, якщо у вас немає когось на місці, хто може допомогти з усіма вашими особистими потребами та бажаннями.
Процес купівлі нерухомості в Австрії
Після того, як ви знайдете нерухомість, яку хочете придбати, розпочнеться процес купівлі житла. Від початку до кінця це зазвичай займає від одного до трьох місяців. Ось кроки, які ви зробите, щоб купити будинок в Австрії.
Складання пропозиції
Коли ви робите пропозицію, це буде зроблено через вашого агента з нерухомості. Пропозиція включатиме Kostenaufstellung . Це розбивка зборів і витрат, пов’язаних із купівлею нерухомості. Нормальний діапазон переговорів становить від 5 до 10% нижче ціни запиту.
Ви можете очікувати, що процес від пропозиції до отримання ключів триватиме кілька місяців. Однак будьте обережні з виявленням інтересу до нерухомості, оскільки в Австрії усний договір про намір придбати може мати юридичну силу.
Сплата депозиту
Після того як обидві сторони підпишуть договір купівлі-продажу, покупця можуть попросити внести заставу; зазвичай це 10% від купівельної ціни нерухомості. Депозит зберігається у нотаріуса на умовному депонуванні до завершення продажу.
Наймання адвоката та нотаріуса
Нотаріус є важливою частиною купівлі нерухомості в Австрії. Ваш нотаріус діятиме як посередник між вами та продавцем, а також зберігатиме будь-який депозит і сприятиме угоді між двома сторонами. Нотаріуси цивільного права є ключовими гравцями в правовій системі Австрії.
Австрійська нотаріальна палата надає детальну інформацію про всі аспекти нотаріату, а також каталог європейських нотаріусів усіма мовами.
Організація опитування
Структурні дослідження можуть бути проведені в рамках ваших переговорів з продавцем. Однак вони не є стандартною практикою в Австрії. Ваш іпотечний постачальник може вимагати дослідження оцінки, але не структурного дослідження. Насправді продавці за законом не зобов’язані перераховувати всі дефекти майна. У результаті вони можуть про них не знати. З огляду на це, як покупець, ви можете залучити архітектора або геодезиста для огляду нерухомості. Вони також можуть надати звіт для вашого іпотечного постачальника.
Обмін контрактами
Важливо, щоб офіційно оформити покупку нерухомості в Австрії, вам знадобиться договір купівлі-продажу. Названий Титель , це буде нотаріус, який оформить договір. Нотаріус діятиме від імені обох сторін і юридично розглядається як посередник між покупцем і продавцем. Подробиці про те, коли відбудеться передача та коли має бути сплачена ціна покупки, мають бути включені в цю пропозицію.
Зокрема, в Австрії ви не можете скасувати угоду без стягнення плати. Тому, якщо покупець хоче включити можливість повторного прийняття рішення, цю умову слід включити в Titel .
Після того, як продавець погодиться на вашу пропозицію, нотаріус оформляє договір купівлі-продажу. Після підписання обома сторонами покупця можуть попросити сплатити заставу, як зазначено вище.
Завершення продажу
Нарешті, щоб закрити угоду, ви повинні внести майно в земельну книгу. Це відоме як Modus . Це також час, коли зазвичай настає термін оплати. Для іноземних інвесторів оплату можна здійснити через нотаріуса, який видасть її після внесення запису в земельний кадастр. Це коштує приблизно 4,5% вартості нерухомості та займає від дев’яти до 32 днів.
Переїзд у вашу австрійську власність
Після того, як ви знайшли свою ідеальну нерухомість, є кілька речей, про які слід подумати, а саме:
Страхування нерухомості в Австрії
Страхування житла є обов’язковим при купівлі житла в Австрії, і це також є умовою вашої іпотеки. Ця страховка покриває збитки, завдані вашому будинку чи квартирі, а також відповідальність. Вам потрібно буде організувати це, щоб забезпечити свою позику.
Як правило, також рекомендується придбати страхування будинку ( Haushaltsversicherung ), коли ви переїжджаєте у власність. Хороший поліс повинен охоплювати крадіжки, відповідальність перед третіми особами, розбиття вікон, пожежу або пошкодження водою, спричинені несправними приладами. В Австрії це поєднується зі страхуванням відповідальності ( Schadenshaftpflichtversicherung ), яке, окрім того, що це дуже довге слово, покриває частину витрат, якщо ви випадково пошкодите чуже майно. Ви можете розраховувати платити за це 150–250 євро на рік.
Комунальні послуги та телекомунікації
Коли ви переїдете у свій новий дім, ви захочете налаштувати свій дім і підключитися. На щастя, процес встановлення комунальних послуг , а також телефону, Інтернету та телебачення в Австрії є відносно простим, якщо ви знаєте кроки.
Купівля землі під будівництво нової нерухомості в Австрії
В Австрії є два типи власності: повна власність і спільна власність, також відома як спільна власність. Повна власність надає покупцеві право власності на будинок і землю, але не включає дозволи на подальше будівництво. Спільна власність, однак, супроводжується дозволами на будівництво додаткових будівель на землі. Ви захочете переконатися, що у вас є Baurecht, тобто конкретне право власності, яке надає власникам право будувати будівлі.
Купівля будинку в новобудові в Австрії
Новобудови в Австрії зазвичай дорожчі, але для таких типів нерухомості часто доступні привабливі схеми оплати. Звичайно, ви маєте більше можливостей, коли справа доходить до дизайну інтер’єру новобудови, і однією з найбільших переваг є те, що всі нові об’єкти в Австрії використовують енергоефективні матеріали та екологічні рішення, яких ви не знайдете. в старих будинках.
Продам нерухомість в Австрії
В Австрії є корисні служби, які спеціально допомагають іноземцям у продажу їхнього майна. Expat Consulting , наприклад, обслуговує Відень, а також надає послуги з переїзду. Крім того, такі компанії також можуть допомогти вам придбати наступний будинок, оскільки вони співпрацюють із мережею міжнародних агентів з нерухомості.
Поради щодо купівлі нерухомості в Австрії
Після того, як ви ознайомилися з усіма переліченими вище елементами та переконалися, що придбання нерухомості в Австрії є правильним кроком для вас, ось кілька порад, які допоможуть зробити процес якомога зручнішим:
- Ціни на нерухомість в Австрії договірні. Більшість властивостей буде перераховано на 5 або 10% вище, ніж погодиться власник.
- Обов’язково проведіть дослідження, перш ніж купувати, і знайдіть хорошого місцевого агента, якому довіряєте.
- Розділіть список емоційних причин і логічних причин, чому будинок вам підходить. Багато людей роблять емоційні покупки, коли закохуються в нерухомість. Переконайтеся, що ви можете дозволити собі утримання нової любові у вашому коханні.
- Крім того, переконайтеся, що ви можете дозволити собі виплати за іпотекою.
- З огляду на високу вартість комісії за купівлю житла в Австрії, переконайтеся, що покупка є правильним вибором для вас і що ви в ньому надовго. Якщо ні, завжди є можливість орендувати.
Ось деякі ключові терміни для запам’ятовування, які також можуть стати в нагоді:
- Fläche – площа поверхні. Це дає розміри частини квартири.
- Immobilien – нерухомість. Багато термінів нерухомості починаються з « Immobilien », тому це слово також допоможе зрозуміти багато інших термінів.
- Katasteramt – відділ земельної реєстрації. У цьому офісі є інформація про майно та інша інформація про місцезнаходження.
- Kaufpreis – ціна покупки. Це вартість самої квартири без інших комісій і понесених витрат.
- Нотар – нотаріус. Нотаріус необхідний для оформлення купівлі нерухомості.
- Objektrendite – повернення майна. Це дає уявлення про вартість інвестицій під час придбання нерухомості та можливий отриманий дохід.
- Wertermittlung – оцінка вартості. Якщо ви плануєте продати свою власність, « Wertermittlung » дасть уявлення про вартість власності та вкаже розумну ціну.
Корисні ресурси
- Oesterreich.gv.at – державний портал з придбання нерухомості в Австрії
- PD&R Edge – деталі унікальної програми оренди соціального житла у Відні
- Нерухомість в Австрії – вичерпний довідник віденської юридичної фірми про закони щодо власності в Австрії.