Пояснено процес купівлі нерухомості в Іспанії, а також корисні поради, які допоможуть зробити купівлю нерухомості в Іспанії максимально легкою.

Купівля нерухомості в Іспанії зазвичай є великим кроком у здійсненні вашої мрії жити в сонячному середземноморському кліматі та насолоджуватися морським узбережжям.

Весь процес може бути (і повинен бути) приємним досвідом. Вам просто потрібно знати, як працює ринок нерухомості Іспанії та всі можливі підводні камені, яких вам потрібно уникнути, купуючи будинок вашої мрії під сонцем.

У цьому посібнику з купівлі нерухомості в Іспанії ви знайдете все, що вам потрібно знати про процес, починаючи з етапу планування та дослідження і закінчуючи завершенням і отриманням документів на право власності.

Іспанський ринок нерухомості

Іспанія є одним з фаворитів іноземних покупців нерухомості, особливо європейців. 

Країна така приголомшлива, така різноманітна та має такий чудовий клімат – що не варто любити? 

Багато бачать поточну ситуацію в Іспанії як можливість, на яку вони чекали роками. Постачальники та розробники настільки прагнуть продавати на цьому застійному ринку, що є вигідні пропозиції.

Більше того, ці спади на ринку є частиною циклічного процесу. Якщо ви не купуєте нерухомість в Іспанії, сподіваючись повернути її та швидко заробити, ви, ймовірно, купуєте дуже надійну інвестицію на тривалий термін.

Найперша частина головоломки процесу купівлі нерухомості — вирішити, чому ви хочете купити нерухомість в Іспанії. Ваше рішення керуватиме багатьма елементами решти процесу. 

Отже, ви купуєте з метою інвестування? Якщо так, чи хочете ви отримати прибуток від оренди, чи для вас важливіше збільшення капіталу? Ви купуєте нерухомість для сімейного відпочинку, для проживання та роботи чи для пенсії? 

Маючи чітке рішення у своєму розумі, ви можете дивитися на будь-яке майно з цим фундаментальним висновком, який керуватиме вашим вибором. Якщо ви купуєте квартиру в Іспанії, щоб здати її на туристичний ринок, ви, безсумнівно, будете розглядати кожну нерухомість з урахуванням смаків і бажань вашого потенційного орендаря, а не своїх власних.

Однак, якщо ви переїжджаєте до Іспанії, щоб жити там як постійний житель, це зовсім інша ситуація, яку слід розглянути. Все залежить від ваших планів, ваших смаків, вашого майбутнього та ваших уподобань.

Якщо ви їдете на пенсію в Іспанію , вам слід дуже ретельно вибирати нерухомість. Правильний вибір допоможе вам зробити життя в Іспанії мрією.

Золота віза Іспанії для покупців нерухомості

Інвестори в нерухомість в Іспанії можуть претендувати на дозвіл на проживання, якщо вони відповідають певним умовам програми «золота віза».

Якщо ви купуєте нерухомість в Іспанії вартістю понад 500 000 євро, ви автоматично отримуєте право на отримання візи на проживання, яку ви можете перетворити на постійне проживання через п’ять років, і на іспанське громадянство – через десять років.

Якщо у вас виникли запитання або вам потрібна додаткова інформація про варіанти золотої візи в Іспанії, зв’яжіться з нами через нашу сторінку про резидентство та громадянство . Будемо раді допомогти. 

Відкриття банківського рахунку для покупки нерухомості в Іспанії

Поки ви шукаєте ідеальну нерухомість у своєму улюбленому місці в Іспанії, можливо, буде доцільно відкрити рахунок в іспанському банку .

Ви можете перерахувати йому приблизно 15 відсотків свого запланованого бюджету як оборотний капітал, за допомогою якого ви зможете робити депозити та сплачувати податки та негайні платежі, коли будете готові продовжити. 

Пам’ятайте, що ви ніколи не отримаєте найкращий обмінний курс від свого банку. Подивіться на валютних спеціалістів, поговоріть з ними про свої перекази в євро та про те, як отримати найкращі пропозиції щодо переказів та обміну.

Полювання на будинок в Іспанії

Як тільки ви починаєте зустрічатися з агентами з нерухомості, забудовниками або будь-ким, хто хоче продати нерухомість, очікуйте «важкого продажу». 

Ці люди можуть чинити на вас хитрий тиск, щоб ви купували. Навіть якщо у вас з’явиться відчуття, що якщо ви не розпишетесь на цю ідеальну нерухомість, щойно побачите її, ви назавжди втратите шанс її купити – це не привід для поспішних дій.

Зрештою, завжди є більше ніж одна ідеальна властивість, і якщо ви справді хочете переконатися, що робите правильно.

Ви повинні витратити весь необхідний час, щоб дізнатися все про Іспанію та нерухомість, перш ніж взагалі взяти будь-які зобов’язання. Сприймайте все, що ви чуєте, з дрібкою солі та залишайтеся твердими та вірними процесу!

Вибір адвоката

Коли будинок вашої мрії знайдено, щоб продовжити, вам потрібен адвокат.

Де б ви не хотіли купити будинок в Іспанії, завжди переконайтеся, що у вас є незалежний і професійний адвокат, який проконсультує вас щодо вашої покупки.

Переконайтеся, що місцевий юрист, який представляє ваші інтереси, не залежить від агента з нерухомості, забудовника чи компанії, яка показує вам нерухомість.

Якщо ваша іспанська не дуже добре, знайдіть англомовного юриста. В Іспанії це не так складно, і ви гарантуєте, що вам пояснять усі деталі контракту без двозначності перекладу, і переконайтеся, що юрист спеціалізується на іспанському земельному праві ( urbanismo ).

Попросіть реєстраційний номер свого адвоката та переконайтеся, що він зареєстрований і практикує в місцевій асоціації адвокатів ( Colegio de Abogados ).

Ваш адвокат також повинен мати страхування професійної відповідальності.

Найважливіша порада: не підписуйте жодних паперів і не передавайте гроші, доки не звернетеся до незалежного юриста. 

Коли ви знайшли нерухомість, яка відповідає всім вашим вимогам, настав час зробити пропозицію. 

Після прийняття пропозиції ви підписуєте умовний договір купівлі-продажу, який захищає вас і ваш депозит у випадку, якщо ваш юрист виявить щось невідповідне з майном, документами або правом продавця продати його. 

Зазвичай на цьому етапі ви платите депозит у розмірі близько 10%. Якщо ви ще цього не зробили, вам потрібно буде створити банківський рахунок і мати іспанський номер NIE – ваш юрист або агент з нерухомості може допомогти вам у цьому. 

Тепер вам потрібно дуже уважно стежити за обраним юристом і вчасно проводити обшуки та перевірки на виконання умов договору.

Ви також можете провести обстеження чи оцінку майна незалежним геодезистом, і це настійно бажано, особливо якщо ви купуєте майно, яке перепродається.

Результати опитування можуть дати вам сильнішу позицію в переговорах з продавцем і краще зрозуміти, скільки ви дійсно готові заплатити за нерухомість.

Коли це зроблено, і домовленість з покупцем досягнута, ваш соліситор проводить необхідні перевірки та здійснює належну обачність. Зазвичай це включає перегляд договору купівлі-продажу, перевірку прав власності та проведення інших перевірок, щоб переконатися, що ваші інтереси захищені.

Наступний крок – підписання приватного договору з постачальником. На цьому етапі ви також повинні будете внести депозит, як зазначено в умовах контракту. Пам’ятайте, що передумати після підписання контракту може коштувати вам цілого стану, тому будьте абсолютно впевнені у своєму рішенні, перш ніж підписувати.

Потім вам надається час, щоб отримати свої гроші на місці, перш ніж підписати акти перед нотаріусом і вступити у володіння майном. Останній крок вимагає від вас внесення права власності до реєстру власності, сплати відповідних податків і підключення комунальних послуг.

Додаткові витрати

У більшості випадків ціна покупки включає комісію агентства нерухомості (зазвичай 5%), але запитуйте перед підписанням договору. В Іспанії є звичайною практикою, коли іспанські продавці повідомляють агенту з нерухомості, яку чисту суму вони хочуть від продажу.

Потім агент повинен стягувати стільки, скільки зможе, щоб збільшити свою комісію.

Іноземні постачальники, швидше за все, оберуть традиційний спосіб і домовляться про комісію як відсоток від продажу. Пам’ятайте про це під час обговорення ціни покупки.

Як правило, вам доведеться заплатити 10% від вартості покупки як податок на передачу, який надходить до казначейства Іспанії.

Не забудьте врахувати нотаріальні збори та комісію за реєстрацію землі/власності, яка змінюється залежно від вартості придбання нерухомості. Крім того, врахуйте комісію адвокату, яка може складати 1 відсоток від ціни покупки + ПДВ у розмірі 21 відсотка.

Купівля нерухомості в Іспанії

Якщо ви збираєтеся купувати безпосередньо у забудовника в Іспанії, що не є рідкістю в країні, де велика частина будівельного ринку зосереджена саме на іноземних покупцях, переконайтеся, що ви маєте справу з авторитетною компанією.

Купівля ще не побудованої нерухомості пов’язана з певними ризиками.

Пам’ятайте, що ринок нерухомості в Іспанії багатий, тому немає справжньої потреби підписувати договір про бронювання одразу під тиском агента, що будівництво буде продано наступного дня, а ви залишитеся позаду.

Коли ви впевнені, що хочете продовжити, спробуйте домовитися про кращу угоду з розробником.

Завжди є щось, про що ви можете домовитися, щоб покращити угоду для себе: або просту знижку, планування, фінансові умови та/або будь-які умови щодо періоду перешкод. Можна навіть домовитися про 5-відсоткове резервування ціни з вашого боку, доки не закінчиться період перешкод.

Іспанський договір бронювання при купівлі поза планом

Після того, як ви та розробник погодите умови, вам потрібно буде підписати Договір про бронювання ( Documento de Reserva ) і внести депозит, який зазвичай вказує розробник.

Переконайтеся, що у вашому договорі бронювання є пункт про те, що депозит повертається у випадку, якщо ви вирішите зняти рахунок. Таке положення рідко зустрічається в договорах цього типу, тому ви можете спробувати наполягати на ньому, щоб захистити себе. Більшість надійних забудовників погодяться з пунктом.

Due diligence при купівлі поза проектом

Перед цим попросіть свого юриста провести належну перевірку.

Переконайтеся, що ваш юрист перевірив, чи земельна ділянка, на якій розташована будівля, зареєстрована на ім’я забудовника, чи належним чином класифікована земля, чи видана забудова ліцензія на будівництво місцевою мерією та отримано дозвіл на будівництво.

Виконайте власну належну перевірку оточення, інфраструктури, об’єктів тощо.

Переконайтеся, що у вас є якомога детальніші плани та специфікації, включаючи площу забудови ( superficie construida ), корисну площу (superficie útil), загальну площу, включаючи зони загального користування ( superficie total ), а також технічні плани, які показують функціональні установки.

І, нарешті, переконайтеся, що ваш забудовник має адекватну страховку або банківську гарантію (aval bancario ), яка вимагається згідно із законом для забудовників, які отримують поетапні платежі за нерухомість поза будівництвом. Ця гарантія спрямована на захист ваших коштів, якщо під час будівництва щось піде не так.

Забудовник повинен мати можливість надати вам довідку з банку або страхової компанії, щоб підтвердити, що було укладено належне страхування.

Договір будівництва з початковим внеском та ліцензія на першу експлуатацію

Далі вам потрібно буде підписати договір початкового внеску або приватний договір ( Contrato privado de compraventa ).

Підписуючи договір початкового внеску, переконайтеся, що ви отримали документ від поручителя, який підтверджує, що ваші поетапні платежі гарантовані. На документі повинно бути зазначено ваше ім’я.

Під час підписання договору зазвичай потрібно внести перший внесок.

Остаточний платіж здійснюється, коли нерухомість завершена та акти підписані.

Після завершення розробка має отримати ліцензію на першу роботу (або « Licencia de Primera Ocupación» ). Ця ліцензія видається мерією і є юридичним підтвердженням того, що новобудова повністю відповідає всім нормам планування та забудови, і готова до використання як житла.

Купівля нерухомості в Іспанії з ремонтом

Якщо ви купуєте стару нерухомість в Іспанії та плануєте її відремонтувати, якщо ви загалом хочете покращити будинок, який ви вже придбали, вам потрібно подати заявку на дозвіл місцевої ради.

Ви побачите, що вам потрібен дозвіл навіть на найнезначніші будівельні роботи.

Попросіть своїх колег-іноземців порекомендувати архітекторів і будівельників. Архітектор може значно спростити для вас процес подання заявки на отримання дозволу, зробивши це від вашого імені. Або ви можете скористатися гестором , щоб допомогти вам з документами.

Коли ви отримуєте цінову пропозицію, переконайтеся, що ви дізналися, чи включено ПДВ, і майте на увазі, що це нормально, коли потрібно сплатити близько 50 відсотків авансу до початку будівельних робіт.

Купівля нерухомості в Іспанії – підсумки

Процес купівлі нерухомості в Іспанії дуже простий, якщо ви знаєте, якою вона має бути. Правильне дослідження є ключем до успіху покупки. 

Отже, не поспішайте, не поспішайте та не піддавайтеся на завуальовані погрози вашого агента з нерухомості, і пам’ятайте, що це одна з найважливіших покупок, які ви коли-небудь зробите, тому варто витратити час, щоб переконатися, що все пройде гладко.

Повний посібник із купівлі нерухомості в Іспанії