У цьому посібнику ми розповімо все, що вам потрібно знати про продаж нерухомості в Польщі. Це включає в себе покрокову інструкцію з процесу продажу, а також комісії, податки та інші витрати, які вам доведеться сплатити. Крім того, будь-які юридичні вимоги чи адміністративні перешкоди, через які вам доведеться пройти.
Зараз гарний час для продажу в Польщі?
Коронавірусна криза справила серйозний вплив на економіку та ринки житла в усьому світі, і Польща не є винятком. Країна закінчила 2020 рік з економікою в рецесії вперше в новітній історії². Але незважаючи на це, ринок житла в Польщі продовжує процвітати.
До пандемії в країні спостерігалося стрімке зростання цін на житло. Були побоювання, що Covid-19 зупинить зростання цін, але це виявилося не так.
У 2020 році ціни на житло зросли другим темпом у Європі³. А в жовтні 2021 року Центральне статистичне управління (GUS) повідомило, що ціни на житлову нерухомість зросли на величезні 45,5% з 2015⁴.
Якщо ви продаєте квартиру у великому польському місті, вам пощастило. Середня ціна квадратного метра квартири у Варшаві нині вища, ніж у Брюсселі чи Болоньї⁵.
Зрештою, рішення про продаж слід приймати лише після вивчення місцевого ринку, зростання цін на житло у вашому регіоні та попиту на ваш тип нерухомості.
Процес продажу нерухомості в Польщі – покрокова інструкція
1. Знайдіть агента з нерухомості – або продайте нерухомість самостійно
Хоча для продажу нерухомості в Польщі не обов’язково звертатися до агента з нерухомості, це може бути розумним рішенням. Хороший агент знає місцевий ринок зсередини і може продати вашу нерухомість швидше та за найкращою ціною. Вони також можуть виконувати такі завдання, як перегляд покупців, що може бути неможливим, якщо ви перебуваєте за межами країни. Нарешті, агент може допомогти вам розібратися з юридичною та адміністративною документацією, пов’язаною з продажем будинку в Польщі. Однак ви також можете призначити свого власного адвоката з передачі прав, який займатиметься юридичною роботою.
Коли справа доходить до вибору агента з нерухомості, будьте обережні та проведіть дослідження. Щоб уникнути шахрайства, переконайтеся, що агент має ліцензію та відповідну страховку. Якщо можливо, скористайтеся особистою рекомендацією, але в іншому випадку ви можете знайти агента через Польську федерацію нерухомості⁶ – головну асоціацію агентів з нерухомості в Польщі.
2. Ринок майна
Тепер настав час виставити свою нерухомість на ринок і почати рекламну діяльність для залучення покупця. Якщо ви використовуєте агента з нерухомості, він повинен зробити більшу частину цієї роботи за вас. Але в іншому випадку переконайтеся, що ви розмістили свою нерухомість на найпопулярніших веб-сайтах і порталах нерухомості в Польщі ⁶:
- OTODOM.pl
- Morizon.pl
- Szybko.pl
- nieruchomosci-online.pl
- adresowo.pl
3. Підпишіть початковий контракт⁷
Коли у вас є покупець і ви прийняли пропозицію, наступним кроком є складання та підписання початкового контракту. Це передбачає послуги нотаріуса, які зазвичай оплачує покупець. Майте на увазі, що багато нотаріусів розмовляють лише польською, тому вам, можливо, доведеться попросити покупця призначити англомовного нотаріуса або взяти свого перекладача.
Нотаріальний акт є єдиною формою договору, який має юридичну силу, і він містить усі деталі, терміни та будь-які умови продажу.
4. Покупець сплачує завдаток⁷
Після підписання початкового договору покупець сплачує вам заставу для резервування нерухомості. Застави для купівлі житла в Польщі зазвичай на 20% вище, ніж у деяких частинах світу. На цьому етапі обидві сторони домовляться про дату завершення. Нотаріус розпочне необхідну роботу з проведення необхідних перевірок та обшуків.
5. Відвідайте зустріч для підписання остаточного контракту⁷
Ви майже там. Останнім кроком є відвідування зустрічі з покупцем, нотаріусом і відповідними юристами з прав власності для підписання остаточного договору купівлі-продажу. Залишок купівельної ціни сплачує покупець, і ви як продавець також повинні надати документ про відсутність кредитів під заставу майна.
Ви передасте ключі покупцеві, а нотаріус оформить продаж, що може тривати до 33 днів.
Скільки часу займає продаж нерухомості в Польщі?
Час, необхідний для продажу будинку в Польщі, залежить від того, де знаходиться ваша нерухомість і попиту на вашу нерухомість на ринку. Якщо є багато переговорів щодо ціни між покупцем і продавцем або юридичні проблеми, які потрібно вирішити, це може зайняти більше часу.
Інша річ, яка може вплинути на те, скільки часу потрібно, це кому ви продаєте. Мешканцям країн, які не входять до ЄС, необхідно звернутися до Міністерства внутрішніх справ Польщі для отримання дозволу на купівлю нерухомості. Це може зайняти від 2 тижнів до 2 місяців⁸, тому потенційно може затримати продаж.
Чи можу я прискорити процес?
Найкращий спосіб підвищити свої шанси на швидкий продаж — привести в порядок свою документацію та якнайшвидше призначити адвоката з передачі права власності. Наступні поради також можуть допомогти вам швидше продати свою польську нерухомість :
- Робіть фотографії професійної якості з хорошим освітленням
- Розміщуйте свою нерухомість в Інтернеті в якомога більшій кількості місць – ви навіть можете використовувати соціальні мережі та інші методи цифрового маркетингу для реклами своєї власності.
- Подумайте про те, щоб завантажити відео або віртуальну екскурсію об’єктом нерухомості – після пандемії COVID-19 віддалені перегляди стали більш поширеними в багатьох країнах
- Глибоко приберіть і розведіть майно – деперсоналізуйте, де це можливо, і знайдіть час, щоб «одягнути» кожну кімнату, щоб підготувати її для перегляду
- Зверніться до місцевих спеціалістів за експертною порадою, щоб переконатися, що ви встановили реалістичну, але конкурентоспроможну ціну.
Збори та податки при продажу нерухомості в Польщі
Тепер ми підходимо до найголовнішого – скільки вам коштуватиме продаж нерухомості в Польщі. Давайте розглянемо основні збори та податки, які потрібно врахувати у вашому загальному бюджеті.
Які збори я буду сплачувати як продавець?
Хороша новина для продавців полягає в тому, що в Польщі покупець сплачує багато зборів⁷. Сюди входить нотаріальний збір, а також реєстраційний збір.
Однак як продавець все ще має сплатити деякі витрати. До них належать наступне :
- Комісія агента з нерухомості. Якщо ви використовуєте агента з нерухомості, ви можете розраховувати на сплату близько 3% (плюс ПДВ) від кінцевої суми продажу в якості комісії⁹. Однак у Польщі¹⁰ ведуть переговори, тож можете торгуватися.
- Передача гонорарів адвокату
- Одноразова плата за сертифікат енергоефективності нерухомості, а також довідку про те, що там ніхто не проживає.
Податок на майно для продавців
Окрім зборів, зазвичай існують податки, пов’язані з продажем нерухомості. Так відбувається в більшості країн, але в Польщі є один основний податок на нерухомість, який впливає на продавців. Це податок на приріст капіталу, також відомий як податок на продаж нерухомості.
Податок на приріст капіталу¹¹
Податок на приріст капіталу (CGT) сплачується, лише якщо ви продаєте нерухомість протягом 5 років після її покупки. Якщо ви продасте його після цього часу, вам не потрібно буде платити CGT або подавати податкову декларацію.
Якщо ви продаєте протягом 5 років, вам, можливо, доведеться сплатити податок з продажу нерухомості в розмірі 19%. Однак існує можливе звільнення, якщо ви витратите кошти від продажу на придбання іншої нерухомості в Польщі протягом трьох років.
ПДВ⁷
Єдиний інший податок, про який слід знати при продажу нерухомості в Польщі, це податок на додану вартість (ПДВ). Покупець сплачує цю суму під час покупки нерухомості, але вам також може знадобитися сплатити ПДВ на деякі ваші витрати. Наприклад, комісія, яку стягує ваш агент з нерухомості. На даний момент ПДВ у Польщі встановлено на рівні 23%.