Quelle est la rentabilité de louer un appartement à New York

Trouver un logement dans une ville étrangère est une excellente raison de paniquer. Surtout si l’on parle d’une métropole, le choix d’options dans lesquelles les chances de faire faillite sur ce poste de dépenses sont très larges. L’immobilier dans les grandes villes américaines n’est pas bon marché. De nombreux Américains et émigrants ont vécu ici toute leur vie sans acheter leur propre toit. Mais la plupart d’entre eux ne se concentrent pas du tout sur cette question et vivent paisiblement dans l’espace loué. Essayons de découvrir en détail comment louer un appartement à New York en 2023 de manière rentable et sans incident.

Comment sont réglementées les relations entre propriétaire et locataire d’un logement

A New York, il existe de nombreux appartements qui sont loués directement, et pas toujours par un particulier, mais par une entreprise. Lors du choix des locataires, tous deux préfèrent les personnes disposant d’un revenu stable et d’un bon historique de crédit. L’inconvénient des migrants qui arrivent est qu’ils n’ont pas du tout une telle histoire.

Un revenu 4 fois supérieur au coût du loyer (règle dite des 40x) est considéré comme suffisant. Par exemple, pour louer un appartement à 2 000 $, il faut gagner au moins 80 000 $ par an.

Avant de louer un logement en Amérique, vous devez rassembler tous les documents pouvant confirmer la stabilité et la solvabilité :

• relevés de comptes bancaires ;
• attestations fiscales;
• confirmation de toutes les sources de revenus disponibles, etc.

La tâche principale est de prouver que vous ne manquerez pas d’argent dans un mois. Un bon moyen de sortir de cette situation serait de se porter garant auprès d’une personne de la région – un citoyen américain ou un titulaire d’une carte verte – ou de payer six mois de loyer.

En option, vous pouvez louer un appartement à New York pour une semaine ou deux, le temps de rechercher une résidence principale. Une règle importante est d’accommoder le propriétaire de l’appartement. Sinon, même si vous disposez de fonds et d’un bon historique de crédit, personne ne vous louera d’appartement.

Dans le même temps, les droits des locataires en Amérique sont protégés par la loi. Par exemple, un locataire ne peut être expulsé, même s’il a cessé de payer, que sur la base d’une décision de justice. Ce processus est très bureaucratique et coûteux.

Les mesures consistant à changer les serrures des portes, à couper l’électricité et à d’autres techniques visant à expulser un résident constituent une violation de la loi.

Quels documents sont nécessaires pour délivrer un bail de logement

La location d’un bien immobilier à New York implique la signature d’un contrat et la fourniture d’un certain ensemble de documents de la part du locataire. Le plus souvent, les propriétaires demandent un ensemble standard :

1. Carte d’identité – pièce d’identité, passeport, etc.
2. Contacts au lieu de location précédent.
3. Une lettre de l’entreprise où travaille le résident potentiel. Il doit indiquer le poste, la durée d’emploi, le niveau de salaire, les primes et primes reçues par l’employé.
4. Chèques de paie des deux derniers mois.
5. Déclarations fiscales des 2 années précédentes.
6. Relevés bancaires des 2 derniers mois.
7. Informations sur les autres revenus et actifs.

Tout ce qui précède doit être préparé à l’avance et toujours avoir avec vous. Pour louer un appartement dans le centre de New York à un prix attractif, il faut se préparer à une concurrence rude, il serait donc dommage que la transaction échoue faute de documents.

Si le candidat remplit toutes les conditions, il devra payer immédiatement le premier mois de loyer et laisser au propriétaire un dépôt de garantie dont le montant est égal au loyer mensuel.

Si le locataire cesse de payer les factures, le propriétaire de l’appartement peut se tourner vers la personne qui s’est porté garant pour recouvrer la dette.

Nous rédigeons un contrat

Les obligations et droits des parties sont fixés par le contrat. Il peut être téléchargé sur  le site Web LegalTemplates  . Le contrat est un document officiel qui régit la relation entre le propriétaire et le locataire.

Après avoir décidé où vous installer à New York, vous pouvez vous poser la question de savoir quelles informations doivent être reflétées dans l’accord :

1. Date de signature.
2. Nom et prénom du propriétaire du bien immobilier.
3. Données personnelles du locataire.
4. Type de logement (appartement, maison, chambre, etc.).
5. L’adresse où se situe le logement : état, ville, quartier, rue, numéro d’immeuble et d’appartement.
6. La durée du bail de logement, qui dépendra de la liste des tâches assignées aux deux signataires. Sur la base de ce critère, les contrats sont divisés en contrats fixes et non fixes. Les contrats à durée déterminée sont le plus souvent conclus pour une durée d’un an. Les contrats à durée déterminée n’ont pas de date de fin, sont conclus pour un mois et se renouvellent tacitement pour une nouvelle durée mensuelle.
7. Le montant du loyer. Ici, il est nécessaire d’indiquer si un changement de prix est possible à l’avenir.
8. Le montant de la caution et les conditions dans lesquelles elle peut être utilisée.
9. Qui paie les factures de services publics.

Il est également nécessaire d’inclure des clauses supplémentaires dans le contrat, qui comprendront :

1. Le locataire peut-il apporter des modifications à l’intérieur de l’appartement, comme repeindre les murs ou installer un système d’alarme.
2. Est-il possible de recevoir des invités pour une courte période.
3. De combien de jeux de clés chacune des parties disposera-t-elle ?
4. Vous pouvez garder des animaux dans l’appartement.
5. Le propriétaire peut-il effectuer des réparations mineures en l’absence du résident.
6. Vous pouvez fumer dans l’appartement.
7. Le locataire a le droit de sous-louer l’appartement.

La procédure de règlement des litiges est une clause impérative du contrat. Les parties doivent convenir à l’avance de la manière dont elles sortiront des situations difficiles – devant les tribunaux (tribunaux des petites créances) ou par le biais de négociations pacifiques. Il convient de préciser qui paiera les frais de justice si l’affaire est portée devant les tribunaux.

Les éléments supplémentaires incluent :

1. Disponibilité des meubles.
2. Place de parking.
3. La possibilité d’acheter une maison dans le futur.
4. Dans combien de temps les parties doivent-elles se prévenir si elles souhaitent mettre fin à la relation ?
5. La possibilité de prolongation du contrat.

Il est nécessaire de préparer 2 exemplaires du document, qui doivent être signés par les deux parties.

Types de logements

A New York, il est d’usage de distinguer trois types d’immeubles à appartements selon le type de propriété :

Immeuble locatif – un immeuble locatif. On suppose que tous les appartements sont destinés à être occupés par des locataires. Formellement, le bâtiment peut figurer au bilan de n’importe quelle entreprise, mais le propriétaire réel peut être soit une personne privée, soit un groupe d’investisseurs, une fondation, etc. Une telle maison est gérée et louée par une entreprise spécialement engagée à cet effet. Compte tenu du fait que la location de logements est l’activité principale de la société de gestion, la question du choix des résidents est résolue très rapidement, ce qui signifie que l’ensemble du processus semble un peu plus simple. Pour postuler à un appartement, vous devez remplir un formulaire de demande, y joindre les documents nécessaires et attendre 2-3 jours pour qu’une décision soit prise. De plus, vous devrez payer une vérification de vos antécédents de crédit (environ 100 à 120 $ par personne), dans certains cas, des frais sont facturés pour l’examen d’un paquet de documents (200 à 500 $).

Copropriété ou condo – copropriété. De telles maisons sont très courantes. Chaque appartement a son propre propriétaire (le plus souvent un particulier), ce qui signifie que c’est lui qui décide qui vivra sur son espace de vie. La communication avec le résident et la résolution des problèmes d’organisation s’effectuent par l’intermédiaire d’un agent. Une caractéristique de ce type de logement est la nécessité de négocier non seulement avec le propriétaire de l’appartement, mais également avec le conseil de copropriété. Cette procédure est formelle (le conseil ne peut refuser), mais elle est obligatoire. Pour suivre la procédure, vous devez remplir un formulaire spécial et y ajouter vos documents. Le processus peut prendre de 7 à 30 jours. Frais supplémentaires : vérification de crédit – 100-120 $, examen des documents par la société de gestion – 300-800 $, examen des documents par le conseil de copropriété – 300-800 $.

Coopérative ou coopérative – coopérative. Le propriétaire de la maison est la société et les propriétaires des appartements qui s’y trouvent possèdent les actions de cette société. Le processus de location d’un logement dans un tel immeuble est très similaire à celui typique d’une copropriété. La différence est que le conseil a le pouvoir de refuser. De plus, un ensemble plus important de documents sera requis pour examen et un entretien personnel sera requis. Tout peut prendre plusieurs semaines. Le montant total des paiements supplémentaires est de 700 à 1 500 $. Si vous êtes intéressé par un studio à New York dans une coopérative, rappelez-vous que la durée de résidence peut être limitée, par exemple, à deux ans, si le propriétaire de l’appartement en est propriétaire depuis 5 ans au maximum.

Comment chercher un logement

Il existe de nombreuses façons de trouver un logement convenable. Dans ce cas, tous les moyens pour atteindre l’objectif sont bons :

• groupes sur les réseaux sociaux et les forums ;
• annonces dans les journaux;
• connaissances et relations personnelles;
• sites spécialisés sur Internet.

Vous pouvez trouver de nombreuses ressources électroniques en ligne. Il peut s’agir de sites de sociétés immobilières, ainsi que de sites de complexes résidentiels, de copropriétés, de maisons de location.

Si vous savez exactement où vous souhaitez vivre, envoyez une demande à la mairie d’un immeuble en particulier. Pour ceux qui n’ont pas encore décidé, les bases générales, où sont affichées les informations des propriétaires de toute la ville, sont plus adaptées.

Voici quelques ressources populaires :

• streeteasy.com  est un site immobilier populaire à New York. Vous trouverez ici les offres des agents propriétaires, ainsi que les options les plus récentes et exclusives. Les informations sont mises à jour très rapidement, il n’y a donc presque pas d’annonces obsolètes ;
• craiglist.org  – tous les types de biens immobiliers sont représentés ici : appartements, penthouses, appartements en copropriété, secteur privé. Les filtres vous permettent de trier les annonces par date de publication ;
• Le  site myspacenyc.com propose des annonces de location d’appartements, de chambres et de vente de logements.

Pour recevoir une newsletter sur les nouvelles options, vous devez vous inscrire sur la ressource. Cela vous permettra de ne pas rater de bonnes offres.

Que cette recherche soit votre première expérience à New York ou votre cinquième, il ne sera pas superflu de commencer à travailler avec un agent. Cela vous aidera à aller jusqu’au bout sans erreurs inutiles, sans nerfs et sans frais financiers.

Mais n’oubliez pas que le propriétaire de l’appartement dispose aussi souvent d’un agent. Il peut y avoir plusieurs scénarios pour le paiement des commissions :

• vous n’avez pas eu recours aux services d’un agent, vous avez trouvé un logement sans commission – ne payez rien à personne :
• n’utilisez pas les services d’un agent, mais trouvez un appartement dont le propriétaire travaille par l’intermédiaire d’un intermédiaire – vous devrez payer environ un mois de loyer ;
• vous utilisez les services d’un agent, mais avez trouvé un logement sans commission – dans ce cas, vous devrez également reverser à votre assistant un montant égal au loyer mensuel ;
• les deux parties travaillent par l’intermédiaire d’agents – dans ce cas, le locataire paie 15 % du loyer annuel (il s’agit d’un paiement pour 1,8 mois). Les courtiers partageront les commissions 50/50.

Aperçu des quartiers de la ville

Les quartiers de la ville sont appelés « arrondissements ». Ce concept est bien plus large que le simple « quartier ». Il prévoit une unité administrative totalement indépendante faisant partie du conglomérat new-yorkais. Il existe cinq arrondissements de ce type dans la ville.

Pour ceux qui s’intéressent aux quartiers prestigieux de New York, il sera important de savoir que la primauté en termes de niveau de vie et de bien-être appartient à Manhattan. Les maisons les plus chères ici se trouvent dans l’Upper East Side et l’Upper West Side, deux zones proches de Central Park.

• Les anciens résidents ne recommandent pas le Bronx. Il est considéré comme le plus pauvre non seulement de New York, mais aussi de toute l’Amérique. Il est dangereux de se promener dans ses rues la nuit.
• Mais il existe un tel quartier à Manhattan, il s’appelle Bower. Ici sont concentrés les logements citadins, les bars, les tanières. Il n’y a presque pas de locaux ici et les migrants, même s’ils arrivent ici, essaient de partir le plus tôt possible.
• Le juste milieu entre le Bronx et Manhattan est Brooklyn. C’est ce qui en a fait l’une des zones les plus densément peuplées de la carte de la Big Apple. Il y a ici de nombreux émigrants attirés par les prix abordables des logements. Cette zone était initialement habitée par des Juifs, puis des migrants de la CEI ont commencé à venir ici, qui ont choisi la rue de Brighton Beach.
• Les meilleurs quartiers de New York pour vivre en termes de prix de l’immobilier sont le Queens et Staten Island. Et bien que ces endroits ressemblent peu au New York que l’on a l’habitude de voir dans les films, vous pouvez y louer des logements à des prix raisonnables.

Combien de temps peut-on louer une maison ?

La location d’appartements est conditionnellement divisée en 2 catégories – à court terme et à long terme. Une période d’un jour à un an est considérée comme de courte durée.

Vous pouvez également envisager la possibilité de louer jusqu’à 30 jours : c’est réglementé par la loi. Après 2016, il est devenu possible de louer un logement pour une durée allant jusqu’à 30 jours, à condition que le propriétaire habite dans le même appartement.

La location d’appartements à long terme implique des relations contractuelles de 12 à 24 mois. La possibilité d’une nouvelle suppression du logement doit être discutée avec le propriétaire au stade de la préparation du contrat. Sinon, vous pourriez être confronté au fait que le propriétaire n’avait pas prévu de louer l’appartement pendant une longue période.

Tarifs des logements loués

Le coût de location d’un appartement ne dépend pas tant de sa taille que de la zone où il se trouve et du type de bâtiment. Il peut arriver qu’une chambre à Manhattan coûte à peu près le même prix qu’un appartement de deux chambres à Brooklyn.

Le prix peut également être affecté par :

• nombre de pièces ;
• ordre;
• disponibilité du chauffage;
• sol;
• infrastructures des quartiers voisins;
• proximité des nœuds de transport.

L’appartement le moins cher de New York peut apparaître dans les quartiers bon marché – Brooklyn, Bronx, Staten Island. Par exemple, un lit ici aujourd’hui peut coûter entre 300 et 400 dollars, une chambre à partir de 600 dollars.

En moyenne, les prix par quartier ressemblent à ceci :

Zone	Le prix d’un T1, en $ pour 1 mois
Brooklyn	600-900 (plus on est proche de Manhattan, plus c’est cher)
Reines	1 000-1 300
Staten Island	à partir de 1 700
Bronx	300-1000
Manhattan	1 800-15 000

Vous pouvez louer un appartement à Manhattan à moindre coût plus près du quartier – le prix moyen est de 1 600 à 1 800 dollars. Dans le quartier de la 34e rue et de la 7e avenue, les prix peuvent grimper jusqu’à 4 000 $.

Les logements les plus chers de la région de Central Park coûtent 12 000 $.

Les maisons individuelles du secteur privé intéressent ceux qui déménagent en famille. Vous devez être préparé au fait que vous n’aurez pas à vivre dans le centre-ville et que pour vous déplacer, il est préférable de penser immédiatement aux voitures.

De nombreux migrants s’installent à Staten Island, qui est aujourd’hui un endroit relativement calme avec des rues et des parcs verdoyants. Le prix de la location d’une maison aux États-Unis, en particulier à New York, dépend de sa taille et de son état. Les frais mensuels commencent à 2 000 $.

Questions et réponses

Déjà au stade de la recherche de locataires, les questions se posent sur la location d’une maison dans la Grande Pomme. Considérons les principaux :

• Que faudra-t-il payer en plus du loyer ? Le loyer ne comprend généralement pas : le gaz et l’électricité au compteur, Internet, la télévision, le maintien de l’ordre et la tonte des pelouses dans la zone adjacente à la maison. Dans certains cas, ils facturent de l’argent pour un endroit où ranger un vélo. Le stationnement est presque toujours payé séparément.
• L’appartement dispose-t-il d’une cuisine et de meubles ? La cuisine à New York est un concept très conventionnel. Il est généralement situé dans une grande pièce divisée en zones : salon, salle à manger et cuisine elle-même. Il n’y a généralement pas de meubles. Même si vous l’avez vu sur la photo, il appartient très probablement aux résidents précédents. Les appartements meublés sont généralement loués dans des coopératives et des copropriétés.
• Est-il possible de négocier lors de la conclusion d’un contrat ? La négociation est appropriée. Il est important que, pendant que le propriétaire réfléchit à votre offre, aucun autre résident ne soit prêt à louer l’appartement au prix initial.
• Combien de temps dure la recherche ? L’appartement est généralement mis sur le marché un mois avant l’emménagement des résidents. Il est préférable de commencer les recherches au moins 1 à 2 mois avant la date d’entrée prévue.
• Quoi de mieux pour acheter à crédit ou louer ? Acheter et posséder votre propre maison coûtera légèrement moins cher que de louer un appartement. Mais vous devez être sûr que vos revenus resteront toujours stables, que vous ne perdrez pas votre emploi et que vous serez en mesure de faire face à vos obligations mensuelles.

Ça ne fait pas de mal de savoir

Il est préférable d’aller voir les options en personne. Ne vous fiez pas trop aux photos sur Internet : elles peuvent être fausses. Si les vraies photos ne sont pas présentables ou ne sont pas là du tout, les agents peuvent utiliser les photos d’autres personnes pour vendre la maison plus rapidement.

Un étranger qui ne connaît pas les spécificités de la vie à New York peut facilement tomber entre les mains de fraudeurs. Si on vous propose de transférer un certain montant sur la carte à titre de paiement anticipé et que les clés seraient livrées plus tard, n’acceptez pas.

L’idéal serait de signer un contrat directement avec le propriétaire. Sinon, vous devez trouver un agent exclusif. Il dispose généralement d’un droit particulier pour disposer d’appartements dans certains immeubles : cela signifie que vous pouvez tenter de faire baisser le prix et le montant des commissions.

Après avoir choisi un logement à New York à moindre coût, soyez prêt à signer un contrat et à payer une caution. Il est important que le propriétaire vous remette un récépissé, qui indiquera par écrit la contribution reçue par lui, l’adresse de l’appartement, les noms et prénoms des deux parties.

Il faut également préciser si l’appartement dispose de mobilier et de climatisation. Vous pouvez prendre des photos de dysfonctionnements et de pannes déjà existants. Renseignez-vous à l’avance sur les voisins – ce moment peut parfois jouer un rôle décisif dans la prise de décision.

Vocabulaire utile

Dans le processus de recherche, vous aurez peut-être besoin des mots et expressions suivants :

version anglaise	Traduction
Location	Louer auprès du propriétaire
Sous-location	Sous-location
Sous-location	Location courte durée
Studio	Studio
Appartement de 1,2,3 chambres	Appartement 1,2,3 pièces
Sous-sol	Demi sous-sol
Grès brun	La maison dont la façade est en brique rouge-brun
Rénové	Après réparation
Non meublé	Pas de meubles
Lessive	Lessive
Utilitaires	Paiements de services publics
Agréments	Agréments
420 amical	Attitude tolérante envers la consommation de cannabis
Animaux acceptés	Il est permis de vivre avec des animaux
Loyer à court terme	Location courte durée
NOURRITURE	Climatisation
Colocataire	Voisin dans l’appartement
Amical pour les homosexuels	Un couple gay est autorisé à emménager.

Résultats

La question du logement à New York doit être tranchée un mois ou deux avant l’entrée prévue. Mais pour louer un appartement, vous devrez présenter votre historique de crédit et vos revenus, qui devraient être plusieurs fois supérieurs au loyer.

Les relations entre le résident et le bailleur sont prévues au contrat. La durée du bail est généralement de 1 à 2 ans. Le prix dépend de la zone. Les logements les plus chers se trouvent à Manhattan.