Wyjaśniono proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii, a także przydatne wskazówki, które pomogą maksymalnie ułatwić zakup nieruchomości w Hiszpanii.
Kupno nieruchomości w Hiszpanii to zazwyczaj duży krok w realizacji marzenia o życiu w słonecznym śródziemnomorskim klimacie i cieszeniu się morzem.
Cały proces może (i powinien) być przyjemnym doświadczeniem. Musisz tylko wiedzieć, jak działa hiszpański rynek nieruchomości i poznać wszystkie możliwe pułapki, których musisz unikać kupując swój wymarzony dom pod słońcem.
W tym przewodniku po zakupie nieruchomości w Hiszpanii znajdziesz wszystko, co musisz wiedzieć o procesie, od planowania i badań po realizację i uzyskanie tytułów własności.
Hiszpański rynek nieruchomości
Hiszpania jest jednym z faworytów zagranicznych nabywców nieruchomości, zwłaszcza Europejczyków.
Kraj jest tak oszałamiający, tak różnorodny i ma tak wspaniały klimat – czego tu nie kochać?
Wielu postrzega obecną sytuację w Hiszpanii jako szansę, na którą czekali od lat. Sprzedawcy i deweloperzy są tak chętni do sprzedaży na tym stagnacyjnym rynku, że można trafić na okazje.
Co więcej, te pogorszenie koniunktury na rynku jest częścią procesu cyklicznego. O ile nie kupujesz nieruchomości w Hiszpanii z nadzieją, że odwrócisz ją i szybko zarobisz, prawdopodobnie kupujesz bardzo solidną inwestycję długoterminową.
Pierwszym elementem układanki związanej z zakupem nieruchomości jest podjęcie decyzji, dlaczego chcesz kupić nieruchomość w Hiszpanii. Twoja decyzja będzie miała wpływ na wiele elementów pozostałej części procesu.
Czy kupujesz w celach inwestycyjnych? Jeśli tak, czy chcesz mieć dochód z wynajmu, czy ważniejszy jest dla Ciebie wzrost wartości kapitału? Kupujesz nieruchomość na rodzinne wakacje, do zamieszkania i pracy lub na emeryturę?
Mając jasną decyzję w głowie, możesz spojrzeć na każdą nieruchomość, kierując się tym podstawowym wnioskiem, który pomoże Ci dokonać wyboru. Jeśli kupujesz mieszkanie w Hiszpanii z myślą o wynajmie na rynku turystycznym, niewątpliwie będziesz patrzeć na każdą nieruchomość pod kątem gustów i preferencji potencjalnego najemcy, a nie własnych.
Jeśli jednak przeprowadzasz się do Hiszpanii, aby tam zamieszkać na stałe, jest to zupełnie inna sytuacja do rozważenia. Wszystko zależy od Twoich planów, upodobań, przyszłości i preferencji.
Jeśli zamierzasz przejść na emeryturę w Hiszpanii, powinieneś bardzo uważnie wybrać nieruchomość. Właściwy wybór sprawi, że życie w Hiszpanii stanie się rzeczywistością.
Złota wiza do Hiszpanii dla nabywców nieruchomości
Inwestorzy na rynku nieruchomości w Hiszpanii mogą ubiegać się o zezwolenie na pobyt, jeśli spełnią określone warunki programu „złota wiza”.
Jeśli kupisz nieruchomość w Hiszpanii o wartości ponad 500 000 euro, automatycznie kwalifikujesz się do otrzymania wizy pobytowej, którą możesz zamienić na pobyt stały po pięciu latach i obywatelstwa hiszpańskiego po dziesięciu latach.
Jeśli masz jakieś pytania lub chcesz uzyskać więcej informacji na temat opcji złotej wizy w Hiszpanii, skontaktuj się z nami za pośrednictwem naszej strony dotyczącej pobytu i obywatelstwa. Chętnie pomożemy.
Otwarcie rachunku bankowego na zakup nieruchomości w Hiszpanii
Gdy szukasz idealnej nieruchomości w swojej ulubionej lokalizacji w Hiszpanii, dobrym pomysłem może być otwarcie hiszpańskiego konta bankowego.
Możesz przenieść do niego około 15 procent przewidywanego budżetu jako kapitał obrotowy, który możesz wykorzystać do dokonywania depozytów, płacenia podatków i natychmiastowych płatności, gdy będziesz gotowy na kontynuację.
Pamiętaj, że nigdy nie uzyskasz najlepszego kursu wymiany w swoim banku. Spotkaj się ze specjalistami walutowymi, porozmawiaj z nimi o swoich przelewach w euro i o tym, jak uzyskać najlepsze oferty przelewów i wymiany walut.
Polowanie na dom w Hiszpanii
Kiedy już zaczniesz spotykać się z agentami nieruchomości, deweloperami lub kimkolwiek, kto chce sprzedać nieruchomość, spodziewaj się „trudnej sprzedaży”.
Ci ludzie mogą wywierać na Ciebie subtelną presję, abyś kupił. Nawet jeśli masz wrażenie, że jeśli nie zapiszesz się na tę idealną nieruchomość od razu po jej zobaczeniu, na zawsze stracisz szansę na jej zakup, nie jest to powód, aby spieszyć się z działaniem.
W końcu zawsze istnieje więcej niż jedna idealna nieruchomość i jeśli naprawdę chcesz mieć pewność, że robisz to dobrze.
Zanim podejmiesz jakiekolwiek zobowiązania, powinieneś poświęcić tyle czasu, ile potrzebujesz, aby dowiedzieć się wszystkiego o Hiszpanii i nieruchomościach. Traktuj wszystko, co usłyszysz, z przymrużeniem oka i zachowaj stanowczość i wierność procesowi!
Wybór prawnika
Po znalezieniu wymarzonego domu potrzebujesz prawnika, aby kontynuować.
Gdziekolwiek chcesz kupić dom w Hiszpanii, zawsze upewnij się, że masz niezależnego i profesjonalnego prawnika, który doradzi Ci w sprawie zakupu.
Upewnij się, że lokalny prawnik reprezentujący Twoje interesy jest niezależny od agenta nieruchomości, dewelopera lub firmy prezentującej.
Jeśli Twój hiszpański nie jest zbyt dobry, znajdź prawnika mówiącego po angielsku. W Hiszpanii nie jest to takie trudne i masz pewność, że wszystkie szczegóły umowy zostaną Ci wyjaśnione bez dwuznaczności w tłumaczeniu i upewnisz się, że prawnik specjalizuje się w hiszpańskim prawie gruntowym ( urbanismo ).
Poproś o numer rejestracyjny swojego prawnika i upewnij się, że jest on zarejestrowany i prowadzi praktykę w lokalnej izbie adwokackiej ( Colegio de Abogados ).
Twój prawnik powinien także posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności zawodowej.
Test
Najważniejsza rada: nie podpisuj żadnych dokumentów ani nie przekazuj pieniędzy, dopóki nie skonsultujesz się z niezależnym prawnikiem.
Kiedy już znajdziesz nieruchomość, która spełnia wszystkie Twoje wymagania, czas na złożenie oferty.
Po przyjęciu oferty podpisujesz warunkową umowę sprzedaży, która chroni Ciebie i Twój depozyt na wypadek, gdyby Twój prawnik stwierdził, że coś jest nie tak z nieruchomością, dokumentami lub prawem sprzedającego do jej sprzedaży.
Zwykle na tym etapie wpłacasz kaucję w wysokości około 10%. Jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś, musisz założyć konto bankowe i posiadać hiszpański numer NIE – Twój prawnik lub agent nieruchomości może Ci w tym pomóc.
Teraz musisz bardzo uważnie monitorować wybranego prawnika i przeprowadzać terminowe przeszukania i kontrole pod kątem zgodności z warunkami umowy.
Możesz także zlecić sprawdzenie lub wycenę swojej nieruchomości niezależnemu rzeczoznawcy, co jest wysoce zalecane, zwłaszcza jeśli kupujesz nieruchomość na odsprzedaż.
Wyniki ankiety mogą dać Ci silniejszą pozycję w negocjacjach ze sprzedającym i lepsze zrozumienie, ile tak naprawdę jesteś skłonny zapłacić za nieruchomość.
Po wykonaniu tej czynności i osiągnięciu porozumienia z kupującym, Twój prawnik przeprowadzi niezbędne kontrole i należytą staranność. Zwykle obejmuje to sprawdzenie umowy sprzedaży, sprawdzenie tytułu i wykonanie innych kontroli, aby upewnić się, że Twoje interesy są chronione.
Kolejnym krokiem jest podpisanie prywatnej umowy z dostawcą. Na tym etapie będziesz także zobowiązany do wpłacenia kaucji zgodnie z warunkami umowy. Pamiętaj, że zmiana zdania po podpisaniu umowy może Cię kosztować fortunę, dlatego zanim podpiszesz umowę, bądź całkowicie pewny swojej decyzji.
Następnie będziesz mieć czas na odebranie pieniędzy na miejscu, zanim podpiszesz akty notarialne i przejmiesz nieruchomość. Ostatni krok wymaga wpisania tytułu własności do rejestru nieruchomości, opłacenia odpowiednich podatków oraz podłączenia mediów.
Dodatkowe koszty
W większości przypadków cena zakupu obejmuje prowizję pośrednika w obrocie nieruchomościami (zwykle 5%), ale zapytaj przed podpisaniem umowy. W Hiszpanii powszechną praktyką jest, że hiszpańscy sprzedawcy mówią agentowi nieruchomości, jaką kwotę netto chcą od sprzedaży.
Agent musi następnie pobrać jak najwięcej, aby zwiększyć swoją prowizję.
Dostawcy zagraniczni chętniej wybierają metodę tradycyjną i ustalają prowizję jako procent sprzedaży. Należy o tym pamiętać negocjując cenę zakupu.
Ogólnie rzecz biorąc, będziesz musiał zapłacić 10% ceny zakupu jako podatek od przeniesienia własności, który trafia do hiszpańskiego skarbu.
Nie zapomnij uwzględnić opłat notarialnych i opłat rejestracyjnych gruntów/nieruchomości, które różnią się w zależności od ceny zakupu nieruchomości. Weź również pod uwagę honorarium adwokackie, które może wynosić 1 procent ceny zakupu + VAT w wysokości 21 procent.
Kupno nieruchomości w Hiszpanii
Jeśli zamierzasz kupować bezpośrednio od firmy budowlanej w Hiszpanii, co nie jest rzadkością w kraju, w którym większość rynku budowlanego skupia się na nabywcach zagranicznych, upewnij się, że masz do czynienia z renomowaną firmą.
Kupno nieruchomości, która nie została jeszcze wybudowana, wiąże się z pewnym ryzykiem.
Pamiętaj, że rynek nieruchomości w Hiszpanii jest bogaty, więc nie ma potrzeby od razu podpisywać umowy rezerwacyjnej pod presją agenta, że budynek zostanie sprzedany następnego dnia, a Ty zostaniesz w tyle.
Gdy już będziesz pewien, że chcesz kontynuować, spróbuj wynegocjować lepszą ofertę z deweloperem.
Zawsze jest coś, co możesz wynegocjować, aby uczynić ofertę lepszą dla siebie: prosty rabat, harmonogram, warunki finansowe i/lub warunki okresu karencji. Możliwe jest nawet wynegocjowanie z Twojej strony rezerwacji w wysokości 5% ceny do momentu zakończenia okresu przeszkody.
Hiszpańska umowa rezerwacyjna przy zakupie poza planem
Kiedy Ty i deweloper uzgodnicie warunki, będziesz musiał podpisać Umowę Rezerwacyjną ( Documento de Reserva ) i wpłacić depozyt, który zwykle jest określony przez dewelopera.
Upewnij się, że w umowie rezerwacji znajduje się klauzula mówiąca, że zadatek podlega zwrotowi, jeśli zdecydujesz się na anulowanie rezerwacji. Klauzula ta rzadko znajduje się w umowach tego typu, dlatego warto nalegać na jej użycie, aby chronić siebie. Większość niezawodnych programistów zgodzi się z tą tezą.
Należyta staranność przy zakupie poza projektem
Zanim to zrobisz, poproś swojego prawnika o przeprowadzenie należytej staranności.
Upewnij się, że Twój prawnik sprawdził, czy grunt, na którym znajduje się budynek, jest zarejestrowany na dewelopera, jest odpowiednio sklasyfikowany, posiada pozwolenie na budowę wydane przez lokalną gminę oraz czy uzyskano pozwolenie na budowę.
Dokonaj należytej staranności w odniesieniu do swojego środowiska, infrastruktury, obiektów itp.
Upewnij się, że masz możliwie szczegółowe plany i specyfikacje, obejmujące powierzchnię zabudowaną ( superficie construida ), powierzchnię użytkową ( superficie útil ), powierzchnię całkowitą obejmującą części wspólne ( superficie total ) oraz plany techniczne przedstawiające instalacje funkcjonalne.
I na koniec upewnij się, że Twój deweloper posiada odpowiednie ubezpieczenie lub gwarancję bankową (aval bancario ), która jest wymagana prawnie w przypadku deweloperów, którzy otrzymują płatności ratalne za nieruchomości niezrealizowane. Niniejsza gwarancja ma na celu ochronę Twoich środków, jeśli coś pójdzie nie tak podczas budowy.
Konstruktor powinien być w stanie dostarczyć Ci zaświadczenie z banku lub firmy ubezpieczeniowej potwierdzające zawarcie odpowiedniego ubezpieczenia.
Umowa o roboty budowlane z zadatkiem i licencją na pierwszą eksploatację
Następnie będziesz musiał podpisać umowę o zaliczkę lub umowę prywatną ( Contrato privado de compraventa ).
Podpisując umowę o zadatek pamiętaj o otrzymaniu od gwaranta dokumentu potwierdzającego gwarancję spłaty raty. Twoje imię i nazwisko musi znajdować się na dokumencie.
Zwykle przy podpisywaniu umowy wymagana jest wpłata zadatku.
Ostateczna płatność następuje po ukończeniu nieruchomości i podpisaniu aktów prawnych.
Po ukończeniu inwestycja musi uzyskać pierwsze pozwolenie na użytkowanie (lub „ Licencia de Primera Ocupación” ). Pozwolenie to wydawane jest przez Urząd Miasta i stanowi prawne potwierdzenie, że nowy budynek w pełni odpowiada wszelkim przepisom planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz jest gotowy do użytkowania jako lokal mieszkalny.
Zakup nieruchomości w Hiszpanii wraz z remontem
Jeśli kupujesz starą nieruchomość w Hiszpanii i planujesz ją wyremontować, jeśli ogólnie chcesz ulepszyć kupiony już dom, musisz wystąpić o pozwolenie do władz lokalnych.
Przekonasz się, że nawet na najmniejsze prace budowlane potrzebne jest pozwolenie.
Poproś swoich zagranicznych kolegów o polecenie architektów i budowniczych. Architekt może znacznie ułatwić Ci proces ubiegania się o pozwolenie, robiąc to w Twoim imieniu. Możesz też skorzystać z pomocy Gestora z dokumentami.
Kiedy otrzymasz wycenę, upewnij się, że dowiesz się, czy podatek VAT jest wliczony w cenę, i pamiętaj, że normalną rzeczą jest płacenie około 50 procent z góry przed rozpoczęciem prac budowlanych.
Kupno nieruchomości w Hiszpanii – podsumowanie
Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest bardzo prosty, jeśli wiesz, jak powinna wyglądać. Odpowiednie rozeznanie jest kluczem do udanego zakupu.
Więc nie spiesz się, nie spiesz się i nie daj się nabrać na zawoalowane groźby agenta nieruchomości i pamiętaj, że jest to jeden z najważniejszych zakupów, jakiego kiedykolwiek dokonasz, więc warto poświęcić czas, aby upewnić się, że wszystko pójdzie gładko.