İspanya’da mülk satın alma sürecinin yanı sıra, İspanya’da mülk satın almayı mümkün olduğunca kolaylaştırmaya yardımcı olacak faydalı ipuçları da açıklanmaktadır.
İspanya’da bir mülk satın almak genellikle güneşli bir Akdeniz ikliminde yaşama ve deniz kenarında yaşama hayalinizi gerçekleştirmede büyük bir adımdır.
Tüm süreç hoş bir deneyim olabilir (ve olmalıdır). Sadece İspanyol emlak piyasasının nasıl çalıştığını ve hayalinizdeki evi güneş altında satın alırken kaçınmanız gereken tüm olası tuzakları bilmeniz yeterli.
İspanya’da mülk satın almaya yönelik bu kılavuzda, planlama ve araştırmadan tamamlama ve tapu almaya kadar süreç hakkında bilmeniz gereken her şeyi bulacaksınız.
İspanyol emlak piyasası
İspanya, başta Avrupalılar olmak üzere yabancı emlak alıcılarının favorilerinden biri.
Ülke çok etkileyici, çok çeşitli ve harika bir iklime sahip; sevilmeyecek ne var ki?
Birçok kişi İspanya’daki mevcut durumu yıllardır bekledikleri bir fırsat olarak görüyor. Satıcılar ve geliştiriciler bu durgun piyasada satış yapmaya o kadar hevesli ki, pazarlık yapılması gerekiyor.
Üstelik piyasadaki bu gerilemeler döngüsel bir sürecin parçası. İspanya’da bunu tersine çevirip hızlı para kazanmayı umarak mülk satın almıyorsanız, muhtemelen çok sağlam bir uzun vadeli yatırım satın alıyorsunuzdur.
Gayrimenkul satın alma bulmacasının ilk parçası, neden İspanya’da mülk satın almak istediğinize karar vermektir. Kararınız sürecin geri kalanının birçok unsuruna rehberlik edecektir.
Peki yatırım amaçlı mı alıyorsunuz? Eğer öyleyse, kira geliri mi istiyorsunuz yoksa sermaye takdiri mi sizin için daha önemli? Aile tatilleri, yaşamak ve çalışmak veya emeklilik için mi bir mülk satın alıyorsunuz?
Zihninizde net bir karar vererek, seçimlerinize rehberlik edecek bu temel sonuçla herhangi bir mülke bakabilirsiniz. İspanya’da turizm pazarına girmek için bir daire satın alıyorsanız, şüphesiz her mülke kendi zevkinizden ziyade potansiyel kiracınızın zevklerini ve tercihlerini göz önünde bulundurarak bakacaksınız.
Ancak, eğer İspanya’da daimi ikamet sahibi olarak yaşamak üzere taşınıyorsanız, bu dikkate alınması gereken tamamen farklı bir durumdur. Her şey planlarınıza, zevklerinize, geleceğinize ve tercihlerinize bağlı.
İspanya’da emekli olacaksanız mülkünüzü çok dikkatli seçmelisiniz. Doğru seçim, İspanya’da yaşamayı bir hayalin gerçeğe dönüştürmesine yardımcı olacaktır.
Gayrimenkul alıcılarına İspanya’nın altın vizesi
İspanya’da gayrimenkul yatırımcıları “altın vize” programının belirli koşullarını karşılamaları halinde oturma iznine başvurabilirler.
İspanya’da değeri 500.000 Euro’dan fazla olan bir mülk satın alırsanız, otomatik olarak oturma vizesine hak kazanırsınız; bu vizeyi beş yıl sonra daimi ikamete, on yıl sonra da İspanyol vatandaşlığına dönüştürebilirsiniz.
İspanya’daki altın vize seçenekleriniz hakkında herhangi bir sorunuz varsa veya daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, lütfen İkamet ve Vatandaşlık sayfamız aracılığıyla bizimle iletişime geçin. Size yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.
İspanya’da gayrimenkul satın almak için banka hesabı açmak
İspanya’da en sevdiğiniz konumda mükemmel mülkü ararken bir İspanyol banka hesabı açmak iyi bir fikir olabilir.
Öngörülen bütçenizin yaklaşık yüzde 15’ini, para yatırmak, vergileri ödemek ve yola devam etmeye hazır olduğunuzda anında ödeme yapmak için kullanabileceğiniz işletme sermayesi olarak ona aktarabilirsiniz.
Bankanızdan asla en iyi döviz kurunu alamayacağınızı unutmayın. Para birimi uzmanlarıyla görüşün, onlarla Euro transferleriniz ve en iyi transfer ve döviz anlaşmalarını nasıl elde edebileceğiniz hakkında konuşun.
İspanya’da ev avcılığı
Emlakçılar, geliştiriciler veya gayrimenkul satmak isteyen herhangi biriyle görüşmeye başladığınızda, “zor satışları” bekleyin.
Bu insanlar satın almanız için üzerinizde hafif bir baskı oluşturabilir. Bu mükemmel mülkü görür görmez kayıt yaptırmazsanız, onu satın alma şansınızı sonsuza kadar kaybedeceğiniz hissine kapılsanız bile, bu acele etmek için bir neden değildir.
Sonuçta her zaman birden fazla mükemmel özellik vardır ve eğer gerçekten bunu doğru yaptığınızdan emin olmak istiyorsanız.
Herhangi bir taahhütte bulunmadan önce İspanya ve emlak hakkında her şeyi öğrenmek için ihtiyacınız olan her şeyi ayırmalısınız. Duyduğunuz her şeye biraz şüpheyle yaklaşın ve sürece sadık ve sadık kalın!
Avukat seçimi
Hayalinizdeki ev bulunduğunda, devam etmek için bir avukata ihtiyacınız var.
İspanya’da nerede ev satın almak isterseniz isteyin, satın alma işleminizle ilgili size tavsiyelerde bulunacak bağımsız ve profesyonel bir avukatınızın olduğundan her zaman emin olun.
Çıkarlarınızı temsil eden yerel avukatın emlakçıdan, geliştiriciden veya gösteren şirketten bağımsız olduğundan emin olun.
İspanyolcanız çok iyi değilse İngilizce konuşan bir avukat bulun. İspanya’da bu o kadar da zor değil ve sözleşmenin tüm detaylarının size tercümede belirsizlik olmadan açıklanmasını ve avukatın İspanyol arazi hukuku ( urbanismo ) konusunda uzmanlaşmasını sağlıyorsunuz .
Avukatınızın sicil numarasını isteyin ve onun yerel baro birliğine ( Colegio de Abogados ) kayıtlı olduğundan ve çalıştığından emin olun.
Avukatınızın ayrıca mesleki sorumluluk sigortasına sahip olması gerekir.
Duruşma
En önemli tavsiye: Bağımsız bir avukata danışmadan hiçbir belgeyi imzalamayın veya para vermeyin.
Tüm gereksinimlerinizi karşılayan bir mülk bulduğunuzda, teklif vermenin zamanı geldi.
Bir teklif kabul edildikten sonra, avukatınızın mülkte, belgelerde veya satıcının onu satma hakkında bir sorun bulması durumunda sizi ve depozitonuzu koruyan koşullu bir satış sözleşmesi imzalarsınız.
Genellikle bu aşamada %10 civarında bir depozito ödersiniz. Henüz yapmadıysanız, bir banka hesabı oluşturmanız ve bir İspanyol NIE numarasına sahip olmanız gerekir; avukatınız veya emlakçınız size bu konuda yardımcı olabilir.
Artık seçilen avukatı çok dikkatli izlemeniz ve sözleşme şartlarına uygunluk açısından zamanında arama ve inceleme yapmanız gerekiyor.
Ayrıca mülkünüzün bağımsız bir araştırmacı tarafından incelenmesini veya değerlemesini yaptırabilirsiniz ve bu, özellikle yeniden satılık bir mülk satın alıyorsanız şiddetle tavsiye edilir.
Anketin sonuçları, satıcıyla yapacağınız görüşmelerde size daha güçlü bir konum sağlayabilir ve mülk için gerçekten ne kadar ödemeye hazır olduğunuzu daha iyi anlamanızı sağlayabilir.
Bu yapıldıktan ve alıcıyla bir anlaşmaya varıldıktan sonra avukatınız gerekli kontrolleri ve durum tespitini gerçekleştirecektir. Bu genellikle satış sözleşmesinin incelenmesini, başlığın kontrol edilmesini ve çıkarlarınızın korunduğundan emin olmak için diğer kontrollerin yapılmasını içerir.
Bir sonraki adım tedarikçiyle özel bir sözleşme imzalamaktır. Bu aşamada ayrıca sözleşme şartlarında belirtildiği gibi bir depozito ödemeniz gerekecektir. Bir sözleşmeyi imzaladıktan sonra fikrinizi değiştirmenin size bir servete mal olabileceğini unutmayın; bu nedenle imzalamadan önce kararınızdan kesinlikle emin olun.
Daha sonra noter önünde tapuları imzalamadan ve mülkün mülkiyetini almadan önce paranızı yerinde teslim almanız için size zaman verilir. Son adım, tapuyu mülk kayıt defterine girmenizi, uygun vergileri ödemenizi ve kamu hizmetlerine bağlanmanızı gerektirir.
Ek maliyetler
Çoğu durumda, satın alma fiyatına emlakçı komisyonu da dahildir (genellikle %5), ancak sözleşmeyi imzalamadan önce sorunuz. İspanya’da İspanyol satıcıların emlakçıya satıştan net olarak ne kadar istediklerini söylemeleri yaygın bir uygulamadır.
Temsilci daha sonra komisyonunu artırmak için mümkün olduğu kadar ücret talep etmelidir.
Yabancı tedarikçilerin geleneksel yöntemi seçme ve satış yüzdesi olarak komisyon üzerinde anlaşmaya varma olasılıkları daha yüksektir. Satın alma fiyatını müzakere ederken bunu aklınızda bulundurun.
Genel olarak satın alma fiyatının %10’unu transfer vergisi olarak ödemek zorunda kalacaksınız ve bu da İspanya Hazinesine gidiyor.
Gayrimenkulün satın alma fiyatına göre değişen noter ücretlerini ve arazi/mülk kayıt ücretlerini de hesaba katmayı unutmayın. Ayrıca, satın alma fiyatının yüzde 1’i + yüzde 21’lik KDV olabilen avukatlık ücretini de göz önünde bulundurun.
İspanya’da gayrimenkul satın almak
İnşaat pazarının çoğunun yabancı alıcılara odaklandığı bir ülkede alışılmadık bir durum olmayan İspanya’daki bir inşaatçıdan doğrudan satın alacaksanız, saygın bir şirketle çalıştığınızdan emin olun.
Henüz inşa edilmemiş bir mülkün satın alınması bazı riskleri içerir.
İspanya’daki emlak piyasasının zengin olduğunu unutmayın; bu nedenle, bir acentenin, binanın ertesi gün satılacağı ve sizin geride kalacağınız yönündeki baskısı altında hemen bir rezervasyon sözleşmesi imzalamanıza gerçekten gerek yoktur.
Devam etmek istediğinizden emin olduğunuzda geliştiriciyle daha iyi bir anlaşma yapmaya çalışın.
Anlaşmayı kendiniz için daha iyi hale getirmek için her zaman müzakere edebileceğiniz bir şey vardır: basit bir indirim, planlama, finansal şartlar ve/veya herhangi bir ödemesiz dönem şartı. Engel süresi bitene kadar sizin tarafınızdan yüzde 5’lik bir fiyat rezervasyonu için pazarlık yapmak bile mümkündür.
Plan dışı satın alırken İspanyol rezervasyon sözleşmesi
Siz ve geliştirici şartları kabul ettikten sonra, bir Rezervasyon Sözleşmesi ( Documento de Reserva ) imzalamanız ve genellikle geliştirici tarafından belirlenen bir depozito ödemeniz gerekecektir .
Rezervasyon sözleşmenizde, iptal etmeye karar vermeniz durumunda depozitonun iade edilebileceğine dair bir madde bulunduğundan emin olun. Bu madde bu tür sözleşmelerde nadiren bulunur, bu nedenle kendinizi korumak için bu maddede ısrar etmek isteyebilirsiniz. En güvenilir geliştiriciler bu noktaya katılacaktır.
Proje dışı satın alma sırasında durum tespiti
Bunu yapmadan önce avukatınızdan gerekli incelemeyi yapmasını isteyin.
Avukatınızın, binanın bulunduğu arsanın müteahhit adına kayıtlı olup olmadığını, uygun şekilde sınıflandırıldığını, yerel belediye tarafından verilen inşaat ruhsatına sahip olup olmadığını ve inşaat ruhsatının alınıp alınmadığını kontrol ettiğinden emin olun.
Ortamınız, altyapınız, tesisleriniz vb. hakkında kendi durum tespitinizi yapın.
Yerleşik alan ( superficie construida ), kullanılabilir alan (superficie útil), ortak alanlar dahil toplam alan ( superficie total ) ve işlevsel kurulumları gösteren teknik planlar dahil olmak üzere mümkün olduğunca ayrıntılı plan ve spesifikasyonlara sahip olduğunuzdan emin olun.
Ve son olarak, geliştiricinizin, inşaat dışı mülkler için taksitli ödeme alan geliştiriciler için yasaların gerektirdiği yeterli sigortaya veya banka garantisine (aval bancario ) sahip olduğundan emin olun. Bu garanti, inşaat sırasında bir şeyler ters giderse fonlarınızı korumak için tasarlanmıştır.
İnşaatçı size bankadan veya sigorta şirketinden yeterli sigortanın yaptırıldığını teyit eden bir beyan sunabilmelidir.
Peşin ödemeli ve ilk işletme ruhsatlı inşaat sözleşmesi
Daha sonra bir peşinat sözleşmesi veya özel bir sözleşme ( Contrato privado de compraventa ) imzalamanız gerekecektir .
Peşinat sözleşmesini imzalarken garantörden taksit ödemelerinizin garanti altına alındığını teyit eden bir belge aldığınızdan emin olun. Adınız belgede bulunmalıdır.
Sözleşme imzalanırken genellikle bir peşinat istenir.
Nihai ödeme, mülk tamamlanıp tapuların imzalanmasıyla yapılır.
Geliştirme tamamlandıktan sonra, bir ilk kullanım lisansı (veya ” Licencia de Primera Ocupación” ) alınmalıdır. Bu ruhsat belediye tarafından verilmektedir ve yeni binanın tüm planlama ve imar yönetmeliklerine tam olarak uyduğunun ve konut olarak kullanıma hazır olduğunun yasal bir onayıdır.
İspanya’da yenileme ile gayrimenkul alımı
İspanya’da eski bir mülk satın aldıysanız ve onu yenilemeyi planlıyorsanız, genel olarak satın aldığınız evi iyileştirmek istiyorsanız, yerel belediyeden izin almak için başvuruda bulunmanız gerekir.
En küçük inşaat işleri için bile izne ihtiyacınız olduğunu göreceksiniz.
Yabancı meslektaşlarınızdan mimar ve inşaatçı tavsiye etmelerini isteyin. Bir mimar sizin adınıza izin başvuru sürecini sizin için çok daha kolay hale getirebilir. Veya belgeler konusunda size yardımcı olması için Gestor’u kullanabilirsiniz.
Fiyat teklifinizi alırken KDV’nin dahil olup olmadığını öğrendiğinizden emin olun ve inşaat işi başlamadan önce yaklaşık yüzde 50’yi peşin ödemenin normal olduğunu unutmayın.
İspanya’da gayrimenkul satın almak – özet
Ne olması gerektiğini biliyorsanız, İspanya’da mülk satın alma süreci çok basittir. Doğru araştırma, başarılı bir satın almanın anahtarıdır.
Bu nedenle, acele etmeyin, acele etmeyin veya emlakçınızın örtülü tehditlerine kanmayın ve bunun şimdiye kadar yapacağınız en önemli satın almalardan biri olduğunu unutmayın, bu nedenle her şeyin yolunda gittiğinden emin olmak için zaman ayırmaya değer.