Kiinteistön ostoprosessi Espanjassa selitetään sekä hyödyllisiä vinkkejä, joiden avulla kiinteistön ostaminen Espanjassa on mahdollisimman helppoa.
Asunnon ostaminen Espanjasta on yleensä iso askel kohti unelmaasi asua aurinkoisessa Välimeren ilmastossa ja nauttia merenrannasta.
Koko prosessi voi (ja sen pitäisi) olla miellyttävä kokemus. Sinun tarvitsee vain tietää, miten Espanjan kiinteistömarkkinat toimivat ja kaikki mahdolliset sudenkuopat, joita sinun on vältettävä ostaessasi unelmiesi kotia auringon alla.
Tästä Espanjan kiinteistön ostooppaasta löydät kaiken, mitä sinun tarvitsee tietää prosessista suunnittelusta ja tutkimuksesta valmistumiseen ja omistustodistusten saamiseen.
Espanjan kiinteistömarkkinat
Espanja on yksi ulkomaisten kiinteistönostajien, erityisesti eurooppalaisten, suosikeista.
Maa on niin upea, niin monimuotoinen ja siinä on niin upea ilmasto – mitä ei rakastaisi?
Monet pitävät Espanjan nykyistä tilannetta mahdollisuutena, jota he ovat odottaneet vuosia. Myyjät ja kehittäjät ovat niin innokkaita myymään näillä pysähtyneillä markkinoilla, että tarjouksia on saatavilla.
Lisäksi nämä markkinoiden laskusuhdanteet ovat osa syklistä prosessia. Ellet osta kiinteistöä Espanjasta toivoen, että voit kääntää sen ja ansaita nopeasti, olet todennäköisesti ostamassa erittäin vankkaa pitkän aikavälin sijoitusta.
Asunnonostopulmapelin ensimmäinen osa on päättää, miksi haluat ostaa asunnon Espanjasta. Päätöksesi ohjaa monia prosessin muun osia.
Ostatko siis sijoitustarkoituksessa? Jos haluat, haluatko vuokratuloja vai onko pääoman arvonnousu sinulle tärkeämpää? Oletko ostamassa asuntoa perhelomailuun, asumiseen ja työskentelyyn tai eläkkeelle jäämiseen?
Selkeä päätös mielessäsi voit tarkastella mitä tahansa omaisuutta tällä perustavanlaatuisella johtopäätöksellä, joka ohjaa valintojasi. Jos ostat asunnon Espanjasta vuokrattavaksi turistimarkkinoille, tarkastelet epäilemättä jokaista asuntoa potentiaalisen vuokralaisen mieltymyksiä ja mieltymyksiä silmällä pitäen omasi sijaan.
Jos kuitenkin muutat Espanjaan asuaksesi siellä vakituisena asukkaana, tämä on täysin erilainen tilanne. Kaikki riippuu suunnitelmistasi, makuistasi, tulevaisuudestasi ja mieltymyksistäsi.
Jos aiot jäädä eläkkeelle Espanjassa, sinun tulee valita asuntosi erittäin huolellisesti. Oikea valinta auttaa sinua tekemään Espanjassa asumisesta unelman.
Espanjan kultainen viisumi kiinteistön ostajille
Espanjan kiinteistösijoittajat voivat hakea oleskelulupaa, jos he täyttävät tietyt ”kultaisen viisumi” -ohjelman ehdot.
Jos ostat Espanjasta kiinteistön arvoltaan yli 500 000 euroa, saat automaattisesti oleskeluviisumin, jonka voit muuttaa pysyväksi asuinpaikaksi viiden vuoden kuluttua ja Espanjan kansalaisuuden kymmenen vuoden kuluttua.
Jos sinulla on kysyttävää tai haluat lisätietoja kultaisista viisumivaihtoehdoistasi Espanjassa, ota meihin yhteyttä Residency and Citizenship -sivumme kautta. Autamme mielellämme.
Pankkitilin avaaminen kiinteistön ostoa varten Espanjassa
Kun etsit täydellistä asuntoa suosikkipaikastasi Espanjassa, saattaa olla hyvä idea avata espanjalainen pankkitili .
Voit siirtää noin 15 prosenttia suunnitellusta budjetistasi siihen käyttöpääomaksi, jolla voit tehdä talletuksia ja maksaa veroja ja välittömiä maksuja, kun olet valmis jatkamaan.
Muista, että et koskaan saa parasta vaihtokurssia pankistasi. Tutustu valuuttaasiantuntijoihin, keskustele heidän kanssaan eurosiirroistasi ja siitä, miten saat parhaat siirto- ja vaihtotarjoukset.
Talon metsästys Espanjassa
Kun aloitat tapaamisen kiinteistönvälittäjien, rakennuttajien tai kenen tahansa kanssa, joka haluaa myydä kiinteistöjä, odota ”kovaa myyntiä”.
Nämä ihmiset voivat painostaa sinua ostamaan. Vaikka sinulla olisi tunne, että jos et kirjaudu tähän täydelliseen asuntoon heti sen nähdessäsi, menetät ikuisesti mahdollisuutesi ostaa se, se ei ole syy kiirehtiä toimintaan.
Loppujen lopuksi on aina enemmän kuin yksi täydellinen omaisuus, ja jos todella haluat varmistaa, että teet sen oikein.
Sinun tulisi käyttää kaikki tarvittava aika oppiaksesi kaiken Espanjasta ja kiinteistöistä ennen kuin teet mitään sitoumuksia. Ota kaikki kuulemasi suolalla ja pysy lujana ja uskollisena prosessille!
Lakimiehen valinta
Kun unelmiesi koti on löytynyt, tarvitset asianajajan jatkaaksesi.
Missä tahansa haluat ostaa talon Espanjasta, varmista aina, että sinulla on riippumaton ja ammattitaitoinen asianajaja, joka neuvoo sinua ostossasi.
Varmista, että etujasi edustava paikallinen lakimies on riippumaton kiinteistönvälittäjästä, rakennuttajasta tai esittelyyrityksestä.
Jos espanjasi ei ole kovin hyvä, etsi englanninkielinen asianajaja. Espanjassa se ei ole niin vaikeaa ja varmistat, että kaikki sopimuksen yksityiskohdat selitetään sinulle ilman käännöksen epäselvyyttä ja varmistat, että asianajaja on erikoistunut Espanjan maaoikeuteen ( urbanismo ).
Pyydä asianajajasi rekisteröintinumero ja varmista, että hän on rekisteröitynyt ja toimii paikallisessa asianajajaliitossa ( Colegio de Abogados ).
Asianajajallasi tulee myös olla ammatillinen vastuuvakuutus.
Oikeudenkäynti
Tärkein neuvo: älä allekirjoita papereita tai luovuta rahaa ennen kuin olet neuvotellut riippumattoman asianajajan kanssa.
Kun olet löytänyt kiinteistön, joka täyttää kaikki vaatimukset, on aika tehdä tarjous.
Kun tarjous on hyväksytty, allekirjoitat ehdollisen kauppasopimuksen, joka suojaa sinua ja talletustasi siltä varalta, että asianajajasi havaitsee kiinteistössä, asiakirjoissa tai myyjän oikeudessa myydä se.
Yleensä tässä vaiheessa maksat noin 10 % talletuksen. Jos et ole vielä tehnyt, sinun on luotava pankkitili ja oltava espanjalainen NIE-numero – asianajajasi tai kiinteistönvälittäjäsi voi auttaa sinua tässä.
Nyt sinun on seurattava valittua asianajajaa erittäin huolellisesti ja suoritettava oikea-aikaisia hakuja ja tarkastuksia sopimuksen ehtojen noudattamiseksi.
Voit myös antaa kiinteistösi katsastaa tai arvioida riippumattoman katsastajan, ja tämä on erittäin suositeltavaa, varsinkin jos olet ostamassa jälleenmyyntikiinteistöä.
Kyselyn tulokset voivat antaa sinulle vahvemman aseman neuvotteluissa myyjän kanssa ja paremman käsityksen siitä, kuinka paljon olet todella valmis maksamaan asunnosta.
Kun tämä on tehty ja ostajan kanssa on päästy sopimukseen, asianajajasi suorittaa tarvittavat tarkastukset ja due diligence -tarkastuksen. Tämä sisältää yleensä myyntisopimuksen tarkistamisen, nimikkeen tarkistamisen ja muiden tarkastusten tekemisen etujesi suojaamiseksi.
Seuraava askel on allekirjoittaa yksityinen sopimus toimittajan kanssa. Tässä vaiheessa sinun on myös maksettava takuumaksu sopimusehdoissa mainitun mukaisesti. Muista, että mielesi muuttaminen sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen voi maksaa sinulle omaisuuksia, joten ole täysin varma päätöksestäsi ennen allekirjoittamista.
Sinulla on sitten aikaa saada rahasi paikan päällä ennen kuin allekirjoitat asiakirjat julkisen notaarin edessä ja otat kiinteistön haltuunsa. Viimeisessä vaiheessa sinun on syötettävä otsikko kiinteistörekisteriin, maksettava asianmukaiset verot ja kytkettävä apuohjelmat.
Lisäkustannukset
Useimmissa tapauksissa kauppahinta sisältää kiinteistönvälittäjän välityspalkkion (yleensä 5 %), mutta kysy ennen sopimuksen allekirjoittamista. Espanjassa on yleinen käytäntö, että espanjalaiset myyjät kertovat kiinteistönvälittäjälle, minkä nettosumman he haluavat myynnistä.
Välittäjän on tämän jälkeen veloitettava niin paljon kuin voi nostaakseen palkkioaan.
Ulkomaiset toimittajat valitsevat todennäköisemmin perinteisen menetelmän ja sopivat provisiosta prosentteina myynnistä. Pidä tämä mielessä, kun neuvottelet ostohinnasta.
Yleensä joudut maksamaan 10 % kauppahinnasta varainsiirtoverona, joka menee Espanjan valtiovarainministeriöön.
Muista ottaa huomioon notaarimaksut ja maa-/kiinteistön rekisteröintimaksut, jotka vaihtelevat kiinteistön ostohinnan mukaan. Huomioi myös asianajajan palkkio, joka voi olla 1 prosentti kauppahinnasta + ALV 21 prosenttia.
Kiinteistön ostaminen Espanjasta
Jos aiot ostaa suoraan rakentajalta Espanjassa, mikä ei ole harvinaista maassa, jossa suuri osa rakennusmarkkinoista on keskittynyt ulkomaisiin ostajiin, varmista, että olet tekemisissä hyvämaineisen yrityksen kanssa.
Vielä rakentamattoman kiinteistön ostamiseen liittyy tiettyjä riskejä.
Muista, että Espanjan kiinteistömarkkinat ovat rikkaat, joten ei ole todellista tarvetta allekirjoittaa varaussopimusta välittömästi agentin painostuksella, että rakennus myydään seuraavana päivänä ja sinä jäät jälkeen.
Kun olet varma, että haluat jatkaa, yritä neuvotella parempi sopimus kehittäjän kanssa.
Voit aina neuvotella jotain tehdäksesi kaupasta paremman itsellesi: joko yksinkertainen alennus, aikataulu, taloudelliset ehdot ja/tai lisäajan ehdot. On jopa mahdollista neuvotella 5 prosentin hintavaraus puolestasi, kunnes estejakso on ohi.
Espanjalainen varaussopimus ostettaessa suunnitelman ulkopuolella
Kun sinä ja kehittäjä olette sopineet ehdot, sinun on allekirjoitettava varaussopimus ( Documento de Reserva ) ja maksettava takuumaksu, jonka kehittäjä yleensä määrittelee.
Varmista, että varaussopimuksessasi on lauseke, jonka mukaan takuumaksu palautetaan, jos päätät peruuttaa. Tämä lauseke löytyy harvoin tämäntyyppisistä sopimuksista, joten sinun kannattaa yrittää vaatia sitä suojataksesi itsesi. Luotettavimmat kehittäjät ovat samaa mieltä asiasta.
Due diligence ostettaessa projektin ulkopuolelta
Ennen kuin teet tämän, pyydä asianajajaasi suorittamaan due diligence.
Varmista, että asianajajasi on tarkistanut, että tontti, jolla rakennus sijaitsee, on rakennuttajan nimissä rekisteröity, asianmukaisesti luokiteltu, onko kunnan myöntämä rakennuslupa ja rakennuslupa.
Tee oma due diligence ympäristöstäsi, infrastruktuuristasi, tiloistasi jne.
Varmista, että sinulla on mahdollisimman yksityiskohtaiset suunnitelmat ja eritelmät, mukaan lukien taajama-alue ( superficie construida ), käyttökelpoinen alue ( superficie útil ), kokonaispinta-ala mukaan lukien yleiset alueet ( superficie total ) ja tekniset suunnitelmat, joissa esitetään toiminnalliset asennukset.
Ja lopuksi, varmista, että kehittäjälläsi on riittävä vakuutus tai pankkitakaus (aval bancario ), joka on lain edellyttämä kehittäjät, jotka saavat osamaksua rakentamattomista kiinteistöistä. Tämä takuu on suunniteltu suojaamaan varojasi, jos jokin menee pieleen rakentamisen aikana.
Rakentajan tulee pystyä toimittamaan sinulle pankin tai vakuutusyhtiön lausunto, joka vahvistaa, että riittävä vakuutus on otettu.
Rakennussopimus käsirahalla ja lisenssi ensikäyttöön
Seuraavaksi sinun on allekirjoitettava käsirahasopimus tai yksityinen sopimus ( Contrato privado de compraventa ).
Kun allekirjoitat käsirahasopimusta, varmista, että saat takaajalta asiakirjan, joka vahvistaa osamaksusi olevan taattu. Nimesi on oltava asiakirjassa.
Käsiraha vaaditaan yleensä sopimusta allekirjoitettaessa.
Loppumaksu suoritetaan, kun omaisuus on valmis ja asiakirjat allekirjoitettu.
Kun kehitystyö on valmis, sen on hankittava ensimmäinen ammattilisenssi (tai ” Licencia de Primera Ocupación” ). Tämä lupa on kaupungintalon myöntämä ja se on oikeudellinen vahvistus siitä, että uusi rakennus on täysin kaikkien suunnittelu- ja kehitysmääräysten mukainen ja valmis käytettäväksi asunnona.
Kiinteistön osto Espanjasta peruskorjauksella
Jos ostat vanhan kiinteistön Espanjasta ja suunnittelet sen peruskorjausta, jos yleensä haluat parantaa jo ostamaasi taloa, sinun on haettava lupaa paikalliselta valtuustolta.
Huomaat, että tarvitset luvan pienimpiinkin rakennustöihin.
Pyydä ulkomaisia kollegoitasi suosittelemaan arkkitehteja ja rakentajia. Arkkitehti voi tehdä luvanhakuprosessista sinulle paljon helpompaa tekemällä sen puolestasi. Tai voit käyttää Gestoria apuna asiakirjojen kanssa.
Kun saat tarjouksen, varmista, että saat selville, sisältyykö arvonlisävero, ja muista, että on normaalia maksaa noin 50 prosenttia etukäteen ennen rakennustöiden aloittamista.
Kiinteistön ostaminen Espanjasta – yhteenveto
Asunnon ostaminen Espanjassa on hyvin yksinkertaista, jos tiedät, mitä sen pitäisi olla. Asianmukainen tutkimus on avain onnistuneeseen ostoon.
Varaa siis aikasi, älä kiirehdi tai sorru kiinteistönvälittäjäsi verhottuihin uhkauksiin ja muista, että tämä on yksi tärkeimmistä ostoksistasi, joten kannattaa varata aikaa varmistaaksesi, että kaikki sujuu hyvin.