بدءًا من فهم سوق العقارات المحلي وحتى الانتقال إلى منزل أحلامك، نرافقك خلال عملية شراء عقار في النمسا.
يعتبر شراء العقارات في النمسا استثمارًا كبيرًا بشكل عام، خاصة في فيينا. فمن ناحية، فإن جودة الحياة العالية والرعاية الطبية الممتازة إلى جانب العقارات ذات الأسعار المعقولة تجعل من النمسا موقعًا جذابًا لشراء العقارات. بالإضافة إلى ذلك، بالطبع، مناطق تزلج لا تعد ولا تحصى، ومناظر خلابة وهندسة معمارية خلابة.
إذا كنت تفكر في الانتقال إلى أحد بلدان جبال الألب الخلابة، فسوف ترغب في معرفة كل ما يجب معرفته حول شراء منزل هناك. أولاً، سوف ترغب في الحصول على فهم جيد للرهون العقارية في النمسا بما في ذلك إعادة التمويل وكيفية عمل التأمين على الممتلكات في هذا البلد. حتى لو كنت تفكر في بناء منزل في النمسا، هناك بعض العوامل المهمة التي يجب أخذها في الاعتبار. وكما هو الحال دائمًا، إذا كنت تفكر في شراء منزل والاستقرار في بلد آخر، فمن الجيد التخطيط لوصيتك وخياراتك العقارية والتقاعدية.
ملكية المنزل في النمسا
وفي النمسا، ارتفع معدل ملكية المنازل من 55% في عام 2017 إلى 55.4% في عام 2018؛ أقل من الإجمالي الأوروبي البالغ 69٪. قد يكون هذا بسبب أن النمسا، إلى جانب دول مثل ألمانيا وسويسرا، كانت تاريخياً أقل نشاطاً في الترويج لملكية المنازل مقارنة بدول أوروبا الغربية الأخرى.
هل يستحق شراء أو استئجار عقار في النمسا؟
بداية، هناك العديد من العوامل التي تحدد ما إذا كنت ستشتري أو تستأجر شقة في النمسا. الاستئجار عملية بسيطة وشفافة.
ومع ذلك، من السهل أيضًا على الأجانب شراء عقار، وبالتالي فإن القرار يعتمد كليًا على التفضيلات والوضع الفردي. معظم الأبواب في النمسا مفتوحة لك.
هل يمكن للأجانب شراء العقارات في النمسا ؟
نعم يمكنك ذلك. ومع ذلك، هناك بعض القيود ولكل بلدية قوانينها الخاصة. وهذا يجعل من الصعب جدًا شراء عقار في بعض مناطق النمسا. على سبيل المثال، في منتجعات التزلج النمساوية الجميلة في تيرول وفورارلبرغ، يستطيع مواطنو الاتحاد الأوروبي فقط شراء العقارات؛ على الرغم من وجود عدة طرق للقيام بذلك. ومع أخذ ذلك في الاعتبار، من المهم الاتصال بكل سلطة محلية لمعرفة المتطلبات الفردية.
وتقول الحكومة النمساوية إنه سيتم قبول مواطني الدول الثالثة إذا كان لعملية الشراء أهمية ثقافية أو اجتماعية أو اقتصادية كلية. علاوة على ذلك، تضيف الحكومة أنه لا ينبغي أن تكون هناك عواقب سلبية على المصلحة الوطنية. ولذلك فمن الأفضل الاتصال بالسلطات المحلية في الحالات الفردية.
من الجدير بالذكر أن المواطنين من خارج الاتحاد الأوروبي يمكنهم أيضًا التقدم بطلب للحصول على قرض لشراء عقار في النمسا. ولحسن الحظ، تفرض النمسا ضرائب على العقارات بمعدل 0.13%، وهو ثالث أقل معدل ضرائب في أوروبا. وهذا ينطبق على جميع المقيمين في النمسا. تجدر الإشارة إلى أن المواطنة ليست عاملاً حاسماً للعيش في النمسا.
سوق العقارات النمساوية وأسعار العقارات
بشكل عام، تعتبر العقارات في النمسا ميسورة التكلفة مقارنة بأجزاء أخرى من أوروبا. وهذا ينطبق بشكل خاص على فيينا مقارنة بميونخ أو زيوريخ. وبشكل عام، فإن سوق العقارات مستقر، مع عوائد معتدلة ولكن مستقرة وأسعار فائدة منخفضة. جدير بالذكر أن اليورو ارتفع بنسبة 11% مقابل الدولار منذ مايو 2020. كما أن قوة اليورو تجبر الدول الأخرى على التعامل معه باعتباره عملة آمنة وسائلة.
ومع ذلك، ارتفعت أسعار العقارات بشكل مطرد خلال العقد الماضي. ارتفع مؤشر أسعار المنازل في النمسا بنسبة 5.22% في الفترة حتى الربع الثالث من عام 2019. وفي الوقت نفسه، ارتفعت أسعار الشقق في فيينا، عاصمة النمسا، بنسبة 7.62%، بينما ارتفعت في بقية أنحاء البلاد بمتوسط 1.82%.
اعتبارًا من أبريل 2020، بلغت تكلفة الشقة المكونة من غرفتين في النمسا ما متوسطه 256 ألف يورو؛ أعلى من المتوسط الأوروبي البالغ 168.702 يورو. ومع ذلك، تختلف التكاليف بشكل كبير من بلد إلى آخر، حيث تأتي سويسرا في المرتبة الأولى (بسعر 548,845 يورو) وتأتي مولدوفا في المرتبة الأخيرة (بسعر 47,000 يورو). تبلغ تكلفة المنزل الجديد في النمسا 359.000 جنيه إسترليني في المتوسط. اليورو.
يشار إلى أنه حتى جائحة كوفيد-19 العالمية لم تؤثر على سوق العقارات في النمسا. تستمر البلاد والعاصمة فيينا في النمو حيث سترتفع أسعار العقارات بشكل ملحوظ في عام 2020. ومن المحتمل أن تعود هذه الزيادة إلى زيادة استثمار الأشخاص في منازلهم بدلاً من تأجيرها في الملاهي الليلية وأماكن الترفيه الشهيرة.
تكاليف شراء العقارات في النمسا
لسوء الحظ، فإن تكاليف المعاملات عند شراء العقارات في النمسا مرتفعة. ويتراوح المبلغ الإجمالي بين 9.4% و13% من قيمة العقار أو سعر البيع. ومن المهم أيضًا معرفة أن المحامين النمساويين يحاسبون بالساعة. عادةً، تستغرق إجراءات تسجيل الملكية الثلاثة ما بين أسبوعين وشهر، مع تكبد جميع التكاليف أثناء تقدمك خلال مراحل مختلفة من العملية.
وفيما يلي العمولات المتوقعة للمعاملات العقارية في النمسا:
- الرسوم القانونية للعقد المبرم من قبل محامٍ أو كاتب عدل تتراوح من 1% إلى 3% من سعر الشراء (+20% ضريبة القيمة المضافة).
- عادة ما تكون ضريبة نقل الملكية بمعدل ثابت قدره 3.5٪ من قيمة العقار، ولكنها عادة ما تكون 2٪ للتحويلات بين الأقارب.
- يتم فرض ضريبة القيمة المضافة (VAT) فقط على العقارات الجديدة. يمكنك طلب استرداد الأموال عند استئجار عقار. ومع ذلك، يخضع دخل الإيجار بعد ذلك لضريبة القيمة المضافة وضريبة سياحية تبلغ حوالي 0.10 يورو للشخص الواحد في الليلة.
- يتم دفع رسوم التسجيل إلى سجل الأراضي والرهن العقاري .
- رسوم كاتب العدل 2% + 20% ضريبة القيمة المضافة حسب حجم العقار.
- عمولة الوسيط والتي تم تحديدها قانونياً بنسبة 3% إلى 4% من سعر شراء العقار أو القيمة السوقية + 20% ضريبة القيمة المضافة. ويتم دفع هذا من قبل كل من المشتري والبائع. ومن المثير للاهتمام أن الوكلاء يحصلون على عمولة أعلى مقابل العقارات الأرخص التي تكلف أقل من 50000 يورو.
- رسوم الدمغة هي ضريبة شراء حكومية تتراوح بين 0.5% و1%.
- تم تعيين إدخال السجل العقاري على 1.1٪.
- تتكون رسوم الرهن العقاري من رسوم بنكية تبلغ حوالي 1% من مبلغ القرض ورسوم محكمة تبلغ 1.2% من مبلغ القرض.
تمويل شراء العقارات في النمسا
ولحسن الحظ، ستجد أن هناك خيارات تمويلية متنوعة لشراء عقار في النمسا، وهي:
الرهن العقاري في النمسا
من السهل جدًا فتح الرهن العقاري في النمسا ويمكن للأجانب التقدم بطلب للحصول على قرض في البلاد. عادةً ما تكون قروض الرهن العقاري ذات السعر الثابت هي الأكثر شيوعًا. إنهم يمولون ما يصل إلى 70٪ من الأصول على مدى 15 إلى 30 عامًا. ومع ذلك، يمكن للمشترين أن يعرضوا على البنك مدة القرض التي يريدونها. القروض ذات الفائدة المتغيرة ممكنة أيضا. أنها توفر سعر فائدة أولي أقل ولكنها أكثر خطورة على المدى الطويل. وبدلاً من ذلك، يمكنك اختيار مجموعة الرهن العقاري التي تجمع بين الأنواع المذكورة أعلاه.
عادة، تسمح معظم البنوك بدفع أقساط الرهن العقاري الشهرية أو الربع سنوية. في النمسا، يمكنك سداد قرضك العقاري مبكرًا. يعتبر المواطنون من الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي بشكل عام أكثر خطورة وقد يطلب البنك أدلة إضافية. إذا لم تكن قد قمت بذلك بالفعل، فمن المستحسن فتح حساب مصرفي لدى أحد البنوك الأوروبية لتبسيط العملية برمتها.
يمكنك استخدام حاسبة الرهن العقاري الأوروبية المفيدة هذه لتحديد المبلغ الذي يمكنك اقتراضه.
البحث عن عقار في النمسا
يمكن للعديد من المغتربين أن يشعروا بالارتياح عندما يعلمون أن البحث عن عقار في النمسا لن يختلف عن البحث في معظم البلدان الأخرى.
من المرجح أن تكون الوكالات العقارية عبر الإنترنت هي نقطة الدخول الأولى والأسهل لك. تعد Rightmove و Amazing Austria و Engel وVoelkers و Savills و Tranio من أفضل الوكالات التي يمكنك استكشافها. يمكنهم تزويدك بمعلومات دقيقة عن الأسعار في مناطق مختلفة. سيكون أفضل خبراء السوق هم وكلاء العقارات المحليين، ومعظمهم لديهم موظفين يتحدثون الإنجليزية.
في بعض الأحيان يختار البائعون البيع مباشرة للمشتري دون عمولة الوكالة. يرجى معرفة المزيد في أقسام الإعلانات بالصحف المحلية في النمسا.
لا تبخل بالحديث الشفهي عندما يتعلق الأمر بالعثور على منزل في النمسا. إذا كنت تعرف أشخاصًا في البلد بالفعل، فأخبرهم بما تبحث عنه. أنت لا تعرف أبدًا ما إذا كان شخص ما في شبكتك قد يبيع أم لا.
يمكن لأي شخص يريد أن يجعل منزله الجديد أكثر وعيًا بالبيئة أن يتطلع إلى المزيد من الدعم في المستقبل. وتتكون الحكومة الجديدة من حزب الشعب النمساوي وحزب الخضر. وهذا يخلق حوافز مهمة للمشاريع العقارية الخضراء.
وكيل عقاري في النمسا
يعد الوكيل العقاري المحلي (الوكيل العقاري ) طريقة رائعة للعثور على المكان المناسب لك لأنه سيكون على اطلاع بما يحدث في السوق. بالإضافة إلى ذلك، سيكونون على دراية بالعديد من الأسئلة التي من المحتمل أن تكون لديكم حول المنطقة. على سبيل المثال النظام المدرسي والمطاعم ووسائل النقل العام. كما يقومون بإعلامك بالقواعد واللوائح الخاصة بشراء العقارات في النمسا.
يجب أن يكون لدى جميع الوكلاء العقاريين شهادة وكيل عقاري وطني. بالإضافة إلى ذلك، تعني القواعد الجديدة لعام 2012 أن الوكلاء العقاريين يجب أن يخضعوا لتدريب أكثر صرامة مما كان عليه في الماضي. هناك أيضًا جمعية تطوعية يمكن لوكلاء العقارات النمساويين الانضمام إليها لمواصلة تعليمهم.
وتجدر الإشارة إلى أن وكلاء العقارات في النمسا يتقاضون عمولة؛ عادة ما تكون 3٪ من قيمة العقار. تتضمن الخدمات التي يقدمها وكلاء العقارات عادةً الإعلان عن العقارات، وعرض العقارات للمشترين المحتملين، ومشاهدتها، والتفاوض على البيع. بالإضافة إلى ذلك، فهي بمثابة حلقة وصل دائمة بين المشتري والبائع.
نظرة عامة واختيار العقارات في النمسا
تقدم معظم الوكالات في النمسا مجموعة كاملة من الخدمات لعرض العقارات المتاحة وإنشاء مجموعة من الخيارات لك. سيؤدي هذا الفحص المسبق إلى تقليل الوقت الذي تقضيه في البحث عن العقارات التي لا تهتم بها حقًا. سيتم سؤالك عن النطاق السعري، والمدة التي بحثت فيها، وما هي متطلباتك لشراء عقار جديد.
اليوم، يتم عرض العقارات في جميع أنحاء العالم بشكل متزايد عبر الإنترنت. تتوفر الآن صور ومقاطع فيديو ومعلومات مفصلة واسعة النطاق وأنت مرتاح في منزلك. أصبحت مزادات التصفح عبر الإنترنت أكثر شيوعًا في النمسا. لذلك، من المؤكد أن شراء عقار في الخارج أمر ممكن، ولكنه قد يكون محفوفًا بالمخاطر أيضًا إذا لم يكن لديك أي شخص محلي لمساعدتك في تلبية جميع احتياجاتك ورغباتك الشخصية.
عملية شراء العقارات في النمسا
بمجرد العثور على العقار الذي ترغب في شرائه، تبدأ عملية شراء المنزل. من البداية إلى النهاية، عادة ما يستغرق الأمر من شهر إلى ثلاثة أشهر. فيما يلي الخطوات التي ستتبعها لشراء منزل في النمسا.
إنشاء العرض
عندما تقدم عرضًا، يقوم وكيلك العقاري بذلك. يتضمن العرض تفاصيل التكلفة . هذه قائمة بالرسوم والتكاليف المرتبطة بشراء العقارات. نطاق التفاوض الطبيعي هو 5 إلى 10٪ أقل من السعر المطلوب.
يمكنك أن تتوقع أن تستغرق العملية بدءًا من العرض وحتى تسليم المفتاح عدة أشهر. ومع ذلك، يُنصح بالحذر عند التعبير عن الاهتمام، حيث أن عقد الشراء الشفهي يمكن أن يكون ملزمًا قانونًا في النمسا.
دفعة مبدئية
بعد توقيع الطرفين على اتفاقية الشراء، قد يُطلب من المشتري دفع وديعة؛ وكقاعدة عامة، تكون 10% من سعر شراء العقار. يتم الاحتفاظ بالوديعة لدى كاتب العدل حتى اكتمال البيع.
استئجار محام وكاتب العدل
يعد كاتب العدل جزءًا مهمًا من عملية شراء العقارات في النمسا. يعمل كاتب العدل الخاص بك كوسيط بينك وبين البائع، حيث يحتفظ بالوديعة ويسهل التوصل إلى اتفاق بين الطرفين. كتاب العدل هم الجهات الفاعلة المركزية في النظام القانوني النمساوي.
تقدم غرفة كتاب العدل النمساوية معلومات مفصلة عن جميع جوانب العمل التوثيق بالإضافة إلى دليل كتاب العدل الأوروبي بجميع اللغات.
تنظيم الدراسات
يمكن إجراء الاختبارات الثابتة كجزء من المفاوضات مع البائع. ومع ذلك، فهي ليست ممارسة شائعة في النمسا. قد يطلب مزود الرهن العقاري الخاص بك دراسة تقييمية، ولكن ليس دراسة هيكلية. في الواقع، لا يطلب القانون من البائعين الكشف عن جميع عيوب العقار. ونتيجة لذلك، قد لا يعرفون عن ذلك. مع أخذ ذلك في الاعتبار، يمكنك كمشتري تكليف مهندس معماري أو مثمن لفحص العقار. يمكنك أيضًا إنشاء تقرير مزود الرهن العقاري.
تبادل العقود
من المهم إضفاء الطابع الرسمي على شراء العقارات في النمسا، فأنت بحاجة إلى عقد شراء. العنوان المسمى ، والذي سيكون كاتب العدل الذي نفذ العقد. يعمل كاتب العدل نيابة عن الطرفين ويعتبر وسيطا بين المشتري والبائع. يجب تضمين المعلومات المتعلقة بوقت النقل ودفع سعر الشراء في هذا العرض.
في النمسا على وجه الخصوص، لا يمكن إنهاء العقد مجانًا. لذلك، إذا أراد المشتري تضمين إمكانية إعادة الفحص، فيجب تضمين هذا الشرط في العنوان .
بعد أن يقبل البائع عرضك، سيقوم كاتب العدل بإعداد عقد الشراء. بعد التوقيع من قبل الطرفين، قد يطلب من المشتري دفع وديعة على النحو الوارد أعلاه.
نهاية البيع
لإتمام المعاملة، يجب أن يتم تسجيل العقار أخيرًا في سجل الأراضي والرهن العقاري. وهذا ما يسمى الوضع . وهذا أيضًا عندما يكون الدفع مستحقًا عادةً. بالنسبة للمستثمرين الأجانب، يمكن أن يتم الدفع عن طريق كاتب العدل الذي يصدره بعد القيد في سجل الأراضي والرهن العقاري. تبلغ تكلفتها حوالي 4.5% من قيمة العقار وتستغرق من 9 إلى 32 يومًا.
الانتقال إلى العقارات النمساوية
بمجرد العثور على العقار المثالي، هناك بعض الأشياء التي يجب مراعاتها، وهي:
التأمين على الممتلكات في النمسا
يعد التأمين على محتويات المنزل إلزاميًا عند شراء منزل في النمسا وهو أيضًا شرط أساسي للحصول على الرهن العقاري. يغطي هذا التأمين الأضرار التي تلحق بمنزلك أو شقتك بالإضافة إلى المسؤولية. يجب عليك ترتيب هذا لتأمين القرض.
بشكل عام، يوصى أيضًا بالشراء التأمين على المنزل عند الانتقال إلى شقة. يجب أن تغطي البوليصة الجيدة السرقة أو المسؤولية أو النوافذ المكسورة أو الحريق أو أضرار المياه الناجمة عن المعدات المعيبة. في النمسا، يتم دمج هذا مع تأمين المسؤولية ( تأمين المسؤولية عن الأضرار )، وهو ليس مجرد كلمة طويلة جدًا، ولكنه يغطي أيضًا بعض التكاليف في حالة إتلاف ممتلكات شخص آخر عن طريق الخطأ. لهذا عليك أن تتوقع 150-250 يورو سنويًا.
المرافق والاتصالات
عندما تنتقل إلى منزل جديد، فأنت تريد تأثيثه وربطه. لحسن الحظ، يعد تثبيت المرافق والهاتف والإنترنت والتلفزيون في النمسا أمرًا سهلاً نسبيًا إذا كنت تعرف الخطوات.
شراء أرض لبناء عقار جديد في النمسا
يوجد في النمسا شكلان من الملكية: الملكية الكاملة والملكية المشتركة، والمعروفة أيضًا بالملكية المشتركة. الملكية الكاملة تمنح المشتري ملكية المنزل والأرض، ولكنها لا تشمل الإذن بمواصلة البناء. ومع ذلك، تأتي الملكية المشتركة مع تصاريح لبناء مباني إضافية على العقار. تريد التأكد من أن لديك حق البناء، وهو حق ملكية خاص يمنح المالكين الحق في تشييد المباني.
شراء منزل في مبنى جديد في النمسا
تميل مشاريع البناء الجديدة في النمسا إلى أن تكون أكثر تكلفة، ولكن غالبًا ما تكون هناك نماذج جذابة للمكافآت لهذا النوع من العقارات. بالطبع، لديك المزيد من الخيارات عندما يتعلق الأمر بالتصميم الداخلي للمباني الجديدة، وواحدة من أكبر المزايا هي أن جميع العقارات الجديدة في النمسا تستخدم مواد موفرة للطاقة وحلول خضراء لن تجدها. في البيوت القديمة.
مبيعات العقارات في النمسا
هناك خدمات مفيدة في النمسا تساعد الأجانب بشكل خاص على بيع ممتلكاتهم. على سبيل المثال، تخدم شركة Expat Consulting مدينة فيينا وتقدم أيضًا خدمات النقل. بالإضافة إلى ذلك، يمكن لهذه الشركات مساعدتك في شراء منزلك التالي من خلال العمل مع شبكة من وكلاء العقارات الدوليين.
نصائح لشراء العقارات في النمسا
بعد الاطلاع على كل ما سبق والتأكد من أن شراء عقار في النمسا هو الخطوة الصحيحة بالنسبة لك، إليك بعض النصائح لجعل العملية سلسة قدر الإمكان:
- أسعار الشقق في النمسا قابلة للتفاوض. يتم إدراج معظم العقارات أعلى بنسبة 5 أو 10% مما يوافق عليه المالك.
- تأكد من إجراء البحث قبل الشراء والعثور على وكيل محلي جيد تثق به.
- افصل بين قائمة الأسباب العاطفية والمنطقية التي تجعل المنزل مناسبًا لك. كثير من الناس يشترون عاطفيا عندما يقعون في حب العقارات. تأكد من قدرتك على الاحتفاظ بحبك الجديد في حبك.
- تأكد أيضًا من قدرتك على تحمل دفع الرهن العقاري.
- بالنظر إلى تكاليف العمولة المرتفعة عند شراء منزل في النمسا، تأكد من أن عملية الشراء هي الخيار الصحيح بالنسبة لك وأنك ستبقى هنا لفترة أطول. إذا لم يكن الأمر كذلك، فلا يزال هناك خيار الإيجار.
فيما يلي بعض المصطلحات الأساسية التي يجب تذكرها والتي قد تكون مفيدة أيضًا:
- سطح مستو . هذا سيعطي أبعاد جزء الشقة.
- العقارات – العقارات. تبدأ العديد من المصطلحات العقارية بكلمة “ عقارات “، لذا ستساعدك هذه الكلمة على فهم العديد من المصطلحات الأخرى أيضًا.
- مكتب تسجيل الأراضي – مكتب تسجيل الأراضي. يحتوي هذا المكتب على معلومات الملكية ومعلومات الموقع الأخرى.
- سعر الشراء هو سعر الشراء. هذه هي تكلفة الشقة نفسها، باستثناء العمولات والتكاليف الأخرى.
- كاتب العدل – كاتب العدل. مطلوب كاتب العدل لشراء عقار.
- عودة الكائن – عودة الممتلكات. سيعطيك هذا فكرة عن قيمة الاستثمار عند شراء عقار والعوائد المحتملة التي يمكن أن يحققها.
- التقييم – التقدير. إذا كنت تخطط لبيع الممتلكات الخاصة بك، فإن التقييم سيعطيك فكرة عن قيمة العقار ويقدم لك سعرًا معقولًا.
موارد مفيدة
- Oesterreich.gv.at – البوابة الحكومية لشراء العقارات في النمسا
- PD&R Edge – تفاصيل حول برنامج الإيجار الاجتماعي الفريد في فيينا
- العقارات في النمسا – الدليل الشامل لمكتب محاماة فيينا لقانون العقارات في النمسا.