Het proces van het kopen van onroerend goed in Spanje wordt uitgelegd, evenals handige tips om het kopen van onroerend goed in Spanje zo eenvoudig mogelijk te maken.
Een woning kopen in Spanje is meestal een grote stap in het verwezenlijken van uw droom om in een zonnig mediterraan klimaat te wonen en te genieten van de kust.
Het hele proces kan (en moet) een prettige ervaring zijn. U hoeft alleen maar te weten hoe de Spaanse vastgoedmarkt werkt en alle mogelijke valkuilen die u moet vermijden bij het kopen van uw droomhuis onder de zon.
In deze gids voor het kopen van onroerend goed in Spanje vindt u alles wat u moet weten over het proces, van planning en onderzoek tot voltooiing en het verkrijgen van eigendomsbewijzen.
Spaanse vastgoedmarkt
Spanje is een van de favorieten van buitenlandse vastgoedkopers, vooral Europeanen.
Het land is zo prachtig, zo divers en heeft zo’n heerlijk klimaat – waar moet je niet van houden?
Velen zien de huidige situatie in Spanje als een kans waar ze al jaren op wachten. Verkopers en ontwikkelaars willen zo graag verkopen in deze stagnerende markt dat er koopjes te doen zijn.
Bovendien maken deze marktdalingen deel uit van een cyclisch proces. Tenzij u onroerend goed in Spanje koopt in de hoop er snel geld mee te verdienen, koopt u waarschijnlijk een zeer solide langetermijninvestering.
Het allereerste stukje van de puzzel voor het kopen van onroerend goed is beslissen waarom u onroerend goed in Spanje wilt kopen. Uw beslissing zal bepalend zijn voor vele elementen van de rest van het proces.
Koopt u dus voor beleggingsdoeleinden? Zo ja, wilt u huurinkomsten of vindt u vermogensgroei belangrijker? Koopt u een woning voor gezinsvakanties, wonen en werken of voor uw pensioen?
Met een duidelijke beslissing in gedachten kunt u elke woning bekijken met deze fundamentele conclusie als leidraad voor uw keuzes. Als u een appartement in Spanje koopt om op de toeristenmarkt te verhuren, zult u ongetwijfeld naar elke woning kijken met de smaak en voorkeuren van uw potentiële huurder in gedachten, in plaats van die van uzelf.
Als u echter naar Spanje verhuist om daar als permanente bewoner te gaan wonen, is dit een heel andere situatie om rekening mee te houden. Het hangt allemaal af van uw plannen, uw smaak, uw toekomst en uw voorkeuren.
Als u met pensioen gaat in Spanje, moet u uw woning zeer zorgvuldig kiezen. De juiste keuze zal u helpen om van het leven in Spanje een droom te maken.
Het gouden visum van Spanje voor kopers van onroerend goed
Investeerders in onroerend goed in Spanje kunnen een verblijfsvergunning aanvragen als ze aan bepaalde voorwaarden van het ‘golden visa’-programma voldoen.
Als u in Spanje een woning koopt ter waarde van meer dan € 500.000, komt u automatisch in aanmerking voor een verblijfsvisum, dat u na vijf jaar kunt omzetten in een permanent verblijfsvergunning, en na tien jaar het Spaanse staatsburgerschap.
Als u vragen heeft of meer informatie wilt over uw gouden visumopties in Spanje, neem dan contact met ons op via onze Residency and Citizenship-pagina. Wij helpen u graag verder.
Openen van een bankrekening voor de aankoop van onroerend goed in Spanje
Terwijl u op zoek bent naar de perfecte woning op uw favoriete locatie in Spanje, kan het een goed idee zijn om een Spaanse bankrekening te openen.
U kunt ongeveer 15 procent van uw geplande budget ernaar overboeken als werkkapitaal dat u kunt gebruiken om stortingen te doen en belastingen en onmiddellijke betalingen te betalen wanneer u klaar bent om verder te gaan.
Houd er rekening mee dat u van uw bank nooit de beste wisselkoers krijgt. Bezoek valutaspecialisten, praat met hen over uw euro-overboekingen en hoe u de beste overboekings- en wisseldeals kunt krijgen.
Huizenjacht in Spanje
Zodra u makelaars, ontwikkelaars of iemand anders die onroerend goed wil verkopen, ontmoet, kunt u de ‘harde verkoop’ verwachten.
Deze mensen kunnen subtiele druk op u uitoefenen om te kopen. Zelfs als u het gevoel krijgt dat als u zich niet aanmeldt voor dat perfecte pand zodra u het ziet, u voor altijd de kans verliest om het te kopen, is dat nog geen reden om overhaast tot actie over te gaan.
Er is immers altijd meer dan één perfecte woning, en als u er echt zeker van wilt zijn dat u het goed doet.
U moet alle tijd nemen om alles over Spanje en onroerend goed te leren voordat u ook maar enige verplichting aangaat. Neem alles wat je hoort met een korreltje zout en blijf standvastig en trouw aan het proces!
Een advocaat kiezen
Zodra uw droomhuis is gevonden, heeft u een advocaat nodig om verder te gaan.
Waar u ook een huis wilt kopen in Spanje, zorg er altijd voor dat u een onafhankelijke en professionele advocaat heeft die u adviseert bij uw aankoop.
Zorg ervoor dat de lokale advocaat die uw belangen behartigt, onafhankelijk is van de makelaar, ontwikkelaar of makelaar.
Als uw Spaans niet zo goed is, zoek dan een Engelssprekende advocaat. In Spanje is dat niet zo moeilijk en zorg je ervoor dat alle details van het contract aan je worden uitgelegd zonder dubbelzinnigheid van vertaling en zorg je ervoor dat de advocaat gespecialiseerd is in het Spaanse grondrecht ( urbanismo ).
Vraag naar het registratienummer van uw advocaat en zorg ervoor dat hij is geregistreerd en werkzaam is bij de plaatselijke balie ( Colegio de Abogados ).
Uw advocaat dient tevens een beroepsaansprakelijkheidsverzekering te hebben.
Proces
Het belangrijkste advies: teken geen papieren en overhandig geen geld voordat u een onafhankelijke advocaat heeft geraadpleegd.
Zodra u een woning heeft gevonden die aan al uw wensen voldoet, is het tijd om een bod uit te brengen.
Nadat een bod is geaccepteerd, tekent u een voorwaardelijk verkoopcontract, dat u en uw aanbetaling beschermt in het geval dat uw advocaat iets verkeerds constateert met het onroerend goed, de documenten of het recht van de verkoper om het te verkopen.
Meestal betaalt u in dit stadium een aanbetaling van ongeveer 10%. Als u dat nog niet heeft gedaan, moet u een bankrekening openen en over een Spaans NIE-nummer beschikken. Uw advocaat of makelaar kan u hierbij helpen.
Nu moet u de gekozen advocaat zeer zorgvuldig in de gaten houden en tijdige zoekopdrachten en inspecties uitvoeren om te controleren of de voorwaarden van het contract worden nageleefd.
U kunt uw woning ook laten inmeten of taxeren door een onafhankelijke taxateur. Dit is zeker aan te raden als u een bestaande woning koopt.
De resultaten van het onderzoek kunnen u een sterkere positie geven in de onderhandelingen met de verkoper en een beter inzicht krijgen in hoeveel u werkelijk bereid bent te betalen voor de woning.
Zodra dit is gebeurd en er overeenstemming is bereikt met de koper, zal uw advocaat de nodige controles en due diligence uitvoeren. Dit omvat meestal het beoordelen van het verkoopcontract, het controleren van de titel en het uitvoeren van andere controles om er zeker van te zijn dat uw belangen worden beschermd.
De volgende stap is het ondertekenen van een privécontract met de leverancier. In dit stadium moet u ook een aanbetaling doen, zoals vermeld in de contractvoorwaarden. Houd er rekening mee dat het veranderen van gedachten na het ondertekenen van een contract u een fortuin kan kosten, dus wees absoluut zeker van uw beslissing voordat u tekent.
U krijgt dan de tijd om uw geld ter plaatse op te halen voordat u de akte voor een notaris ondertekent en het onroerend goed in bezit neemt. Voor de laatste stap moet u de eigendomstitel in het eigendomsregister invoeren, de juiste belastingen betalen en nutsvoorzieningen aansluiten.
Bijkomende kosten
In de meeste gevallen is de aankoopprijs inclusief de commissie van een makelaar (meestal 5%), maar vraag ernaar voordat u het contract tekent. In Spanje is het gebruikelijk dat Spaanse verkopers aan de makelaar vertellen welk nettobedrag zij uit de verkoop willen halen.
De agent moet dan zoveel mogelijk in rekening brengen om zijn commissie te verhogen.
Buitenlandse leveranciers kiezen vaker voor de traditionele methode en komen een commissie overeen als percentage van de verkoop. Houd hier rekening mee bij het onderhandelen over de koopprijs.
Normaal gesproken moet u 10% van de koopprijs als overdrachtsbelasting betalen, die naar de Spaanse schatkist gaat.
Vergeet niet rekening te houden met notariskosten en registratiekosten voor grond/eigendom, die variëren afhankelijk van de aankoopprijs van het onroerend goed. Houd ook rekening met het honorarium van de advocaat, dat kan 1 procent van de aankoopprijs + BTW van 21 procent zijn.
Vastgoed kopen in Spanje
Als u rechtstreeks bij een bouwer in Spanje gaat kopen, wat niet ongebruikelijk is in een land waar een groot deel van de bouwmarkt zich op buitenlandse kopers richt, zorg er dan voor dat u met een gerenommeerd bedrijf te maken heeft.
Het kopen van een pand dat nog niet gebouwd is, brengt bepaalde risico’s met zich mee.
Bedenk dat de vastgoedmarkt in Spanje rijk is, dus het is niet echt nodig om onmiddellijk een reserveringscontract te ondertekenen onder druk van een makelaar dat het gebouw de volgende dag verkocht zal worden en dat u achterblijft.
Als u zeker weet dat u verder wilt gaan, probeer dan een betere deal te sluiten met de ontwikkelaar.
Er is altijd iets waarover u kunt onderhandelen om de deal voor uzelf beter te maken: een eenvoudige korting, planning, financiële voorwaarden en/of eventuele voorwaarden voor een uitstelperiode. Het is zelfs mogelijk om van uw kant over een prijsreservering van 5 procent te onderhandelen totdat de hindernisperiode voorbij is.
Spaans boekingscontract bij aankoop op plan
Zodra u en de ontwikkelaar overeenstemming hebben bereikt over de voorwaarden, moet u een reserveringsovereenkomst ( Documento de Reserva ) ondertekenen en een aanbetaling doen, die doorgaans door de ontwikkelaar wordt gespecificeerd.
Zorg ervoor dat er een clausule in uw boekingscontract staat dat de aanbetaling wordt terugbetaald als u besluit te annuleren. Deze clausule komt zelden voor in dit soort contracten, dus misschien wilt u erop aandringen om uzelf te beschermen. De meeste betrouwbare ontwikkelaars zullen het met dit punt eens zijn.
Due diligence bij aankoop buiten project
Voordat u dit doet, vraagt u uw advocaat om een due diligence-onderzoek.
Zorg ervoor dat uw advocaat heeft gecontroleerd of de grond waarop het gebouw staat op naam van de ontwikkelaar staat, op de juiste wijze is geclassificeerd, over een bouwvergunning van de plaatselijke gemeente beschikt en of er een bouwvergunning is verkregen.
Voer uw eigen due diligence uit op uw omgeving, infrastructuur, faciliteiten, enz.
Zorg ervoor dat u over zo gedetailleerd mogelijke plannen en specificaties beschikt, inclusief de bebouwde oppervlakte ( superficie construida ), de bruikbare oppervlakte (superficie útil), de totale oppervlakte inclusief gemeenschappelijke ruimtes ( superficie total ) en technische plannen met functionele installaties.
En zorg er ten slotte voor dat uw ontwikkelaar een adequate verzekering of een bankgarantie (aval bancario ) heeft, wat wettelijk verplicht is voor ontwikkelaars die termijnbetalingen ontvangen voor vastgoed dat niet in aanbouw is. Deze garantie is bedoeld om uw geld te beschermen als er tijdens de bouw iets misgaat.
De bouwer moet u een verklaring van de bank of verzekeringsmaatschappij kunnen overleggen waaruit blijkt dat er voldoende verzekerd is.
Bouwcontract met aanbetaling en licentie voor eerste exploitatie
Vervolgens moet u een aanbetalingscontract of een privécontract ( Contrato privado de compraventa ) ondertekenen.
Zorg er bij het ondertekenen van de aanbetalingsovereenkomst voor dat u een document van de garantsteller ontvangt waarin wordt bevestigd dat uw termijnbetalingen gegarandeerd zijn. Uw naam moet op het document staan.
Bij ondertekening van het contract wordt doorgaans een aanbetaling gevraagd.
De definitieve betaling vindt plaats wanneer het onroerend goed is voltooid en de akte is ondertekend.
Eenmaal voltooid, moet de ontwikkeling een licentie voor eerste bewoning verkrijgen (of ” Licencia de Primera Ocupación” ). Deze vergunning wordt afgegeven door het gemeentehuis en is een juridische bevestiging dat het nieuwe gebouw volledig voldoet aan alle stedenbouwkundige voorschriften en klaar is voor gebruik als woning.
Aankoop van onroerend goed in Spanje met renovatie
Als u een oud pand in Spanje koopt en van plan bent het te renoveren, en als u het huis dat u al heeft gekocht in het algemeen wilt verbeteren, moet u toestemming aanvragen bij de gemeente.
U zult merken dat u voor zelfs de kleinste bouwwerkzaamheden een vergunning nodig heeft.
Vraag uw buitenlandse collega’s om architecten en bouwers aan te bevelen. Een architect kan het vergunningaanvraagproces voor u veel eenvoudiger maken door dit namens u te doen. Of u kunt Gestor gebruiken om u te helpen met de documenten.
Wanneer u uw offerte ontvangt, zorg er dan voor dat u nagaat of de BTW is inbegrepen, en houd er rekening mee dat het normaal is om ongeveer 50 procent vooraf te betalen voordat de bouwwerkzaamheden beginnen.
Vastgoed kopen in Spanje – samenvatting
Het proces van het kopen van een woning in Spanje is heel eenvoudig als u weet wat het moet zijn. Goed onderzoek is de sleutel tot een succesvolle aankoop.
Neem dus de tijd, haast u niet en val niet voor de verhulde dreigementen van uw makelaar, en onthoud dat dit een van de belangrijkste aankopen is die u ooit zult doen, dus het is de moeite waard om de tijd te nemen om ervoor te zorgen dat alles soepel verloopt.