Κατανοήστε πώς λειτουργεί η διαδικασία ενοικίασης στην Ισπανία και τι πρέπει να κάνετε για να αποκτήσετε τη σωστή συμφωνία ενοικίασης για τις ανάγκες σας.
Το να ξεκινήσετε στην Ισπανία με ένα ακίνητο ενοικίασης είναι ο τέλειος τρόπος για να πάρετε μια αίσθηση της τοποθεσίας που έχετε επιλέξει για να δείτε αν είναι κατάλληλη για εσάς πριν αγοράσετε ένα ακίνητο στην Ισπανία.
Πόσο κοστίζει η ενοικίαση ενός ακινήτου στην Ισπανία;
Το μέσο μηνιαίο ενοίκιο στη χώρα είναι περίπου 600 ευρώ.
Οι τιμές ενοικίασης ποικίλλουν σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία. Εάν μετακομίζετε στη Μαδρίτη ή θέλετε να ζήσετε στη Βαρκελώνη, να είστε έτοιμοι να πληρώσετε πολλά. Δεν υπάρχει τίποτα περίεργο εδώ – εκεί συγκεντρώνονται όλες οι θέσεις εργασίας και η εξαιρετική υποδομή.
Θα βρείτε πιο οικονομικά ενοίκια στη νότια Ισπανία, και ακόμα φθηνότερα, αν κοιτάξετε έξω από την πόλη σε μια μικρότερη πόλη ή στην ενδοχώρα.
Η είσοδος σε οποιαδήποτε άγνωστη αγορά ενοικίασης μπορεί να φαίνεται λίγο τρομακτική, ειδικά αν δεν μιλάτε την τοπική γλώσσα. Αξίζει, λοιπόν, να κάνετε την εργασία σας εκ των προτέρων.
Αναζήτηση ακινήτων για ενοικίαση στο διαδίκτυο
Όπως και στη χώρα σας, αν ψάχνετε να νοικιάσετε ένα ακίνητο στην Ισπανία, το διαδίκτυο είναι το τέλειο μέρος για να ξεκινήσετε την αναζήτησή σας.
Για να πάρετε μια ιδέα για τους τύπους ακινήτων στην αγορά ενοικίασης και τις τιμές στην τοποθεσία που έχετε επιλέξει, μπορείτε να ξεκινήσετε με ιστοσελίδες ακινήτων όπως το Idealista, το Easypiso ή το Spotahome.
Όταν κάνετε αναζήτηση στο διαδίκτυο, μπορεί να διαπιστώσετε ότι αρκετά διαφημισμένα ακίνητα δεν θα είναι διαθέσιμα προς ενοικίαση όταν επικοινωνήσετε με έναν αντιπρόσωπο.
Οι πράκτορες συχνά «ξεχνούν» να αφαιρέσουν μη διαθέσιμες ιδιότητες από τον ιστότοπό τους. Έτσι, έχουν περισσότερους πιθανούς πελάτες για να επικοινωνήσουν μαζί τους. Μόλις μάθετε τα βιβλία τους, θα είναι πιο πιθανό να συνεργαστούν μαζί σας.
Επιπλωμένο ή μη;
Κατά την αναζήτηση στο διαδίκτυο, να θυμάστε ότι τα διαμερίσματα και τα σπίτια στην Ισπανία συνήθως διαφημίζονται με μηνιαίο ενοίκιο και χώρο διαβίωσης σε τετραγωνικά μέτρα. Κατά κανόνα, η περιγραφή υποδεικνύει εάν το ακίνητο είναι επιπλωμένο ή όχι.
Ωστόσο, το «επιπλωμένο» μπορεί να ποικίλλει: είτε με όλα όσα μπορεί να χρειαστείτε, συμπεριλαμβανομένων των συσκευών κουζίνας, είτε με λίγα έπιπλα εδώ κι εκεί.
Το ίδιο με το “χωρίς έπιπλα”. Μπορεί είτε να είναι ένας εντελώς άδειος χώρος χωρίς χαλιά και ακόμη και απλές ηλεκτρικές συσκευές, είτε να συνοδεύεται από λίγα πράγματα που του έχει αφήσει ο ιδιοκτήτης.
Είναι σημαντικό να ζητήσετε από τον αντιπρόσωπο ή τον ιδιοκτήτη σας να επιβεβαιώσει γραπτώς ποια έπιπλα και συσκευές θα χρησιμοποιήσετε. Η ανακαίνιση ενός μη επιπλωμένου ακινήτου μπορεί να είναι ακριβή.
Κατά κανόνα, μια μακροχρόνια μίσθωση απαιτεί πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης. Εάν δεν θέλετε να πληρώσετε για θέρμανση το χειμώνα, θα πρέπει να δώσετε προσοχή στην κατηγορία ενεργειακής απόδοσης του ακινήτου που θα επιλέξετε.
Ψάχνετε μόνοι σας για ενοικίαση στην Ισπανία
Μπορείτε να είστε λίγο πιο ενεργοί και να αναζητήσετε μόνοι σας ενοικιαζόμενα ακίνητα. Αυτό συνήθως περιλαμβάνει την οδήγηση στην επιθυμητή γειτονιά αναζητώντας τις πινακίδες “Se Alquila”, ένα σημάδι ότι ο ιδιοκτήτης θέλει να νοικιάσει το ακίνητό του.
Η απευθείας επικοινωνία με τους ιδιοκτήτες συχνά σημαίνει ότι πρέπει να μιλάτε τη γλώσσα.
Από την άλλη πλευρά, εάν μιλάτε ισπανικά και αποφασίσετε να συνεννοηθείτε απευθείας με τον ιδιοκτήτη, αυτό θα σας επιτρέψει να διαπραγματευτείτε το ενοίκιο καθώς ο ιδιοκτήτης δεν θα πληρώσει καμία αμοιβή μεσιτείας.
Συνεργασία με κτηματομεσίτη
Υπάρχουν πλεονεκτήματα στη συνεργασία με έναν πράκτορα: μιλούν ισπανικά, γνωρίζουν τα τοπικά έθιμα και συνήθως μπορούν να σας βοηθήσουν με πράγματα όπως η σύνδεση και η αποσύνδεση των επικοινωνιών για να ετοιμαστεί η μετακόμιση του ακινήτου.
Εάν ζητήσετε από έναν αντιπρόσωπο να σας βοηθήσει να βρείτε ένα κατάλληλο ακίνητο για ενοικίαση, ορισμένοι πράκτορες μπορεί να προσπαθήσουν να σας χρεώσουν για την υπηρεσία.
Ρωτήστε τον αντιπρόσωπό σας σχετικά με την “αμοιβή εύρεσης” εκ των προτέρων. Τυχόν αμοιβές που καταβάλλονται στον πράκτορα θα πρέπει να καταβάλλονται από τον ιδιοκτήτη και όχι από τον ενοικιαστή, επομένως βεβαιωθείτε ότι αυτό έχει διευθετηθεί πριν δεσμευτείτε.
Είναι καλύτερο να συνεργαστείτε με ένα τοπικό γραφείο στην επιθυμητή περιοχή, καθώς γνωρίζουν την αγορά και θα πρέπει να έχουν καλύτερες διασυνδέσεις με τους ιδιοκτήτες. Για να βρείτε έναν πράκτορα σε μια συγκεκριμένη πόλη ή περιοχή, μπορείτε να ελέγξετε την ενότητα Inmobiliarias των τοπικών κίτρινων σελίδων.
Αίτηση για ενοικίαση ακινήτου στην Ισπανία
Μόλις βρείτε έναν κατάλληλο πράκτορα, ο πράκτορας θα σας καθοδηγήσει συνήθως στη διαδικασία αίτησης.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να σας ζητηθεί να καταθέσετε το ισόποσο του ενοικίου ενός μήνα κατά την έναρξη της διαδικασίας αίτησης. Αυτό το ποσό θα συμπεριληφθεί στην κατάθεσή σας αργότερα όταν υπογραφεί η σύμβαση.
Χρειάζομαι NIE εάν νοικιάσω ένα ακίνητο στην Ισπανία;
Ετσι. Χρειάζεστε ένα NIE κυριολεκτικά για τα πάντα: εάν θέλετε να νοικιάσετε/αγοράσετε ένα διαμέρισμα ή σπίτι, εάν κάνετε αίτηση για ρεύμα, φυσικό αέριο, νερό, τηλεόραση, internet, τηλέφωνο κ.λπ.
Ο πλήρης κατάλογος των εγγράφων που απαιτούνται για την ενοικίαση:
- Έγγραφο για διαμονή στην Ισπανία
- Απόδειξη της ικανότητάς σας να πληρώσετε το ενοίκιο (που δείχνει ότι έχετε επαρκείς αποταμιεύσεις ή κανονικό εισόδημα, όπως εισόδημα από συντάξεις, μερίσματα, αποκόμματα κ.λπ.)
- Ισπανικός αριθμός φορολογικού μητρώου NIE
- Διαβατήριο ή ταυτότητα
- Προσωπικές συστάσεις (μερικές φορές)
Κατάθεση ενοικίασης στην Ισπανία
Θα σας ζητηθεί να καταβάλετε προκαταβολή είτε την πρώτη ημέρα της περιόδου ενοικίασης είτε εκ των προτέρων όταν κάνετε αίτηση για την ενοικίαση.
Το αρχικό κόστος ενοικίασης είναι συνήθως το ενοίκιο του πρώτου μήνα, πιθανώς μια προμήθεια πρακτορείου (αν έχει συμφωνηθεί με τον αντιπρόσωπό σας) και μια προκαταβολή. Η εγγύηση, σύμφωνα με το νόμο, πρέπει να ισούται με μίσθωμα ενός μήνα.
Βεβαιωθείτε ότι πληρώνετε την κατάθεση με τραπεζικό έμβασμα, όχι μετρητά. Ο ιδιοκτήτης ή ο αντιπρόσωπός σας θα κρατήσει συνήθως την κατάθεσή σας σε ξεχωριστό λογαριασμό.
Υπάρχουν συστήματα προστασίας των καταθέσεων που έχουν δημιουργηθεί από την κυβέρνηση σε διάφορα μέρη της Ισπανίας, αλλά οι περισσότεροι πράκτορες και ιδιοκτήτες δεν τα χρησιμοποιούν. Και ακόμα κι αν το κάνουν, δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι η κατάθεσή σας θα επιστραφεί σε εσάς μέχρι τη λήξη της μίσθωσης.
Η μη επιστροφή της κατάθεσής σας είναι ένα κοινό πρόβλημα στην Ισπανία, τόσο πολύ που πολλά δικηγορικά γραφεία έχουν αναλάβει να εκπροσωπήσουν τους ενοικιαστές στα δικαστήρια, πολεμώντας τον ιδιοκτήτη τους για τα χρήματα της κατάθεσης.
Ορισμένοι εκπατρισμένοι στην Ισπανία δεν πληρώνουν το ενοίκιο του τελευταίου μήνα όταν μετακομίζουν και δεν απαιτούν επιστροφή προκαταβολής. Ωστόσο, αυτό δεν συνιστάται καθώς μπορεί να οδηγήσει σε προβλήματα.
Το καλύτερο που μπορείτε να κάνετε είναι να διατηρήσετε μια φιλική σχέση με τον ιδιοκτήτη σας και να του ζητήσετε να επιθεωρήσει το ακίνητο λίγες εβδομάδες πριν φύγετε. Με αυτόν τον τρόπο, θα έχετε λίγο χρόνο για να διορθώσετε τυχόν προβλήματα προτού αναγκαστείτε να μετακομίσετε και να λάβετε την εγγύηση ασφαλείας σας από τον ιδιοκτήτη όταν λάβετε πίσω τα κλειδιά.
Σε αντίθετη περίπτωση, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να κρατήσει την κατάθεση για ένα μήνα. Εάν η κατάθεση κρατηθεί για περισσότερο από ένα μήνα, ο ιδιοκτήτης είναι νομικά υποχρεωμένος να πληρώσει τόκους επί των κεφαλαίων.
Είναι επίσης καλή ιδέα να κρατάτε αρχείο οποιασδήποτε εργασίας εκτελείτε για τη βελτίωση ή την επισκευή του καταλύματός μας κατά τη διάρκεια της μίσθωσης σας, το οποίο μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να υποστηρίξετε την υπόθεσή σας σε περίπτωση διαφωνίας.
Συμφωνίες μίσθωσης στην Ισπανία ( συμβόλαιο μίσθωσης )
Ένα συμβόλαιο μίσθωσης στην Ισπανία ισχύει τόσο σε γραπτή όσο και σε προφορική μορφή. Ωστόσο, συνιστάται να λάβετε γραπτή μετάφραση της σύμβασης από Abogado, Gestor ή μεταφραστή εάν δεν μιλάτε Ισπανικά.
Εάν υπάρχει διαφωνία μεταξύ εσάς και του ιδιοκτήτη σας σχετικά με το τι ακριβώς συμφωνήθηκε στην προφορική συμφωνία (δηλαδή ποιος πληρώνει για τα κοινόχρηστα), κανένα από τα μέρη δεν έχει τα μέσα να αποδείξει ή να διαψεύσει τη θέση του. Επομένως, μια γραπτή σύμβαση ανταποκρίνεται στα συμφέροντα τόσο του μισθωτή όσο και του εκμισθωτή.
Όλες οι μισθώσεις πρέπει να είναι στα ισπανικά. Το ίδιο το συμβόλαιο είναι ένα πολύ χρήσιμο έγγραφο που πρέπει να έχετε στη διάθεσή σας: θα χρειαστείτε το ισπανικό συμβόλαιό σας για να εγγραφείτε στο Padron (στις τοπικές αρχές), να ανοίξετε έναν ισπανικό τραπεζικό λογαριασμό ή να υποβάλετε αίτηση για μόνιμη διαμονή στην Ισπανία.
Εάν έχετε μεγαλύτερη μίσθωση (πάνω από ένα έτος), έχετε περισσότερα δικαιώματα ως μισθωτής σύμφωνα με την ισπανική νομοθεσία. Για παράδειγμα, ως μακροχρόνιος μισθωτής, μπορείτε να επεκτείνετε τη σύμβαση για πέντε χρόνια.
Αυτό ισχύει για περιπτώσεις όπου ο εκμισθωτής δεν πρόκειται να ζήσει προσωπικά στο ακίνητο μετά από ένα χρόνο. Τότε πρέπει να δώσουν προειδοποίηση δύο μηνών.
Όταν ανανεώνετε το συμβόλαιο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αυξήσει την τιμή μόνο κατά τον « Índice de garantía de competitividad » (Εθνικός Δείκτης Τιμών της Ισπανίας) – κάντε κλικ στον σύνδεσμο για να δείτε το πιο πρόσφατο ποσό.
Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να αυξήσει το ενοίκιο εάν βελτιώσει το ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι η αύξηση πληροί ορισμένα πρότυπα και είναι μικρότερη από 20% συνολικά.
Επομένως, τα μακροπρόθεσμα συμβόλαια δεν είναι πολύ συνηθισμένα στην Ισπανία. Μια τυπική μίσθωση είναι για 11-12 μήνες με ρήτρα για παράταση εάν απαιτείται.
Εάν θέλετε να φύγετε πριν από τη λήξη του συμβολαίου, ενημερώστε μας τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από την ημερομηνία λήξης. Εάν ειδοποιήσετε να παραιτηθείτε εντός αυτής της περιόδου, θα πρέπει να πληρώσετε ενοίκιο μέχρι τη λήξη της σύμβασης.