Objašnjen je proces kupnje nekretnine u Španjolskoj, kao i korisni savjeti koji će vam pomoći da kupnju nekretnine u Španjolskoj učinite što lakšom.
Kupnja nekretnine u Španjolskoj obično je veliki korak u ostvarenju vašeg sna o životu u sunčanoj mediteranskoj klimi i uživanju na moru.
Cijeli proces može (i treba) biti ugodno iskustvo. Samo trebate znati kako funkcionira španjolsko tržište nekretnina i koje sve moguće zamke morate izbjeći kada kupujete svoj dom iz snova pod suncem.
U ovom vodiču za kupnju nekretnine u Španjolskoj pronaći ćete sve što trebate znati o procesu, od planiranja i istraživanja do završetka i dobivanja vlasničkog lista.
Španjolsko tržište nekretnina
Španjolska je jedna od miljenika stranih kupaca nekretnina, posebice Europljana.
Zemlja je tako zapanjujuća, tako raznolika i ima tako prekrasnu klimu – što ne voljeti?
Mnogi trenutnu situaciju u Španjolskoj vide kao priliku koju čekaju godinama. Prodavači i programeri toliko su željni prodaje na ovom stagnirajućem tržištu da se mogu cjenkati.
Štoviše, ovi tržišni padovi dio su cikličkog procesa. Osim ako ne kupujete nekretninu u Španjolskoj u nadi da ćete to preokrenuti i brzo zaraditi, vjerojatno kupujete vrlo solidnu dugoročnu investiciju.
Prvi dio slagalice za kupnju nekretnine je odlučiti zašto želite kupiti nekretninu u Španjolskoj. Vaša će odluka voditi mnoge elemente ostatka procesa.
Dakle, kupujete li u investicijske svrhe? Ako je tako, želite li prihod od najma ili vam je važnije povećanje kapitala? Kupujete nekretninu za obiteljski odmor, život i rad ili mirovinu?
S jasnom odlukom u svom umu, možete promatrati bilo koju nekretninu s ovim temeljnim zaključkom koji će voditi vaše izbore. Ako kupujete stan u Španjolskoj za iznajmljivanje na turističkom tržištu, nedvojbeno ćete svaku nekretninu promatrati imajući na umu ukus i sklonosti svog potencijalnog stanara, a ne vlastite.
Međutim, ako se selite u Španjolsku da tamo živite kao stalni stanovnik, ovo je potpuno drugačija situacija koju treba razmotriti. Sve ovisi o vašim planovima, vašem ukusu, vašoj budućnosti i vašim preferencijama.
Ako se namjeravate umiroviti u Španjolskoj, trebali biste vrlo pažljivo odabrati svoju nekretninu. Pravi izbor pomoći će vam da život u Španjolskoj postane stvarnost sna.
Španjolska zlatna viza za kupce nekretnina
Ulagači u nekretnine u Španjolskoj mogu podnijeti zahtjev za boravišnu dozvolu ako ispunjavaju određene uvjete programa “zlatne vize”.
Ako u Španjolskoj kupite nekretninu vrijednu više od 500.000 eura, automatski ispunjavate uvjete za boravišnu vizu, koju nakon pet godina možete pretvoriti u stalni boravak, a nakon deset godina u španjolsko državljanstvo.
Ako imate bilo kakvih pitanja ili želite više informacija o mogućnostima zlatne vize u Španjolskoj, obratite nam se putem naše stranice o prebivalištu i državljanstvu. Rado ćemo pomoći.
Otvaranje bankovnog računa za kupnju nekretnine u Španjolskoj
Dok tražite savršenu nekretninu na svojoj omiljenoj lokaciji u Španjolskoj, možda bi bilo dobro otvoriti račun u španjolskoj banci.
U njega možete prenijeti oko 15 posto svog predviđenog proračuna kao radni kapital koji možete koristiti za polaganje depozita i plaćanje poreza i trenutna plaćanja kada budete spremni krenuti dalje.
Upamtite da nikada nećete dobiti najbolji tečaj od svoje banke. Posavjetujte se sa stručnjacima za valute, razgovarajte s njima o svojim transferima u eurima i kako dobiti najbolje ponude za prijenos i razmjenu.
Lov na kuću u Španjolskoj
Nakon što se počnete sastajati s agentima za nekretnine, programerima ili bilo kim tko želi prodati nekretninu, očekujte “tešku prodaju”.
Ti ljudi mogu izvršiti suptilni pritisak na vas da kupite. Čak i ako imate osjećaj da ćete, ako se ne prijavite za tu savršenu nekretninu čim je vidite, zauvijek izgubiti priliku da je kupite, to nije razlog da požurite u akciju.
Uostalom, uvijek postoji više od jednog savršenog svojstva, a ako stvarno želite biti sigurni da to radite kako treba.
Trebali biste odvojiti svo vrijeme koje vam je potrebno da naučite sve o Španjolskoj i nekretninama prije nego što uopće preuzmete bilo kakve obveze. Uzmite sve što čujete s rezervom i ostanite čvrsti i vjerni procesu!
Odabir odvjetnika
Nakon što je vaš dom iz snova pronađen, potreban vam je odvjetnik da biste nastavili.
Gdje god želite kupiti kuću u Španjolskoj, uvijek se pobrinite da imate neovisnog i profesionalnog odvjetnika koji će vas savjetovati o kupnji.
Pobrinite se da lokalni odvjetnik koji zastupa vaše interese bude neovisan o agentu za nekretnine, poduzetniku ili tvrtki koja prikazuje nekretnine.
Ako vam španjolski nije baš dobar, pronađite odvjetnika koji govori engleski. U Španjolskoj to nije tako teško i pobrinite se da vam se objasne svi detalji ugovora bez dvosmislenosti prijevoda i pobrinite se da je odvjetnik specijaliziran za španjolsko zemljišno pravo ( urbanismo ).
Zatražite registarski broj svog odvjetnika i provjerite je li registriran i obavlja praksu u lokalnoj odvjetničkoj komori ( Colegio de Abogados ).
Vaš odvjetnik bi također trebao imati osiguranje od profesionalne odgovornosti.
suđenje
Najvažniji savjet: nemojte potpisivati nikakve papire niti predavati novac dok se ne posavjetujete s neovisnim odvjetnikom.
Nakon što ste pronašli nekretninu koja ispunjava sve vaše zahtjeve, vrijeme je da napravite ponudu.
Nakon što je ponuda prihvaćena, potpisujete uvjetni ugovor o kupoprodaji, koji štiti vas i vaš polog u slučaju da vaš odvjetnik utvrdi da nešto nije u redu s nekretninom, dokumentima ili pravom prodavatelja da je proda.
Obično u ovoj fazi plaćate depozit od oko 10%. Ako već niste, morat ćete otvoriti bankovni račun i imati španjolski NIE broj – vaš odvjetnik ili agent za nekretnine mogu vam pomoći u tome.
Sada morate vrlo pažljivo pratiti odabranog odvjetnika i pravovremeno provoditi pretrage i inspekcije radi poštivanja uvjeta ugovora.
Svoju nekretninu također možete pretražiti ili procijeniti od strane neovisnog geodeta i to se toplo preporučuje, posebno ako kupujete nekretninu za preprodaju.
Rezultati ankete mogu vam dati jaču poziciju u pregovorima s prodavateljem i bolje razumijevanje koliko ste stvarno spremni platiti za nekretninu.
Nakon što se to učini i postigne dogovor s kupcem, vaš će odvjetnik provesti potrebne provjere i dubinsku analizu. To obično uključuje pregled kupoprodajnog ugovora, provjeru naslova i obavljanje drugih provjera kako bismo bili sigurni da su vaši interesi zaštićeni.
Sljedeći korak je potpisivanje privatnog ugovora s dobavljačem. U ovoj fazi također ćete morati platiti depozit kako je navedeno u uvjetima ugovora. Imajte na umu da vas promjena mišljenja nakon potpisivanja ugovora može koštati bogatstvo, stoga budite apsolutno sigurni u svoju odluku prije nego što potpišete.
Zatim imate vremena da dobijete svoj novac na licu mjesta prije nego što potpišete ugovore pred javnim bilježnikom i uđete u posjed nekretnine. Posljednji korak zahtijeva da upišete vlasništvo u registar nekretnina, platite odgovarajuće poreze i priključite komunalije.
Dodatni troškovi
U većini slučajeva kupoprodajna cijena uključuje proviziju agenta za nekretnine (obično 5%), ali pitajte prije potpisivanja ugovora. U Španjolskoj je uobičajena praksa da španjolski prodavači agentu za nekretnine kažu koliki neto iznos žele od prodaje.
Agent tada mora naplatiti onoliko koliko može da poveća svoju proviziju.
Strani će dobavljači vjerojatnije odabrati tradicionalnu metodu i dogovoriti proviziju kao postotak od prodaje. Imajte to na umu kada pregovarate o kupoprodajnoj cijeni.
Općenito, morat ćete platiti 10% kupoprodajne cijene kao porez na prijenos, koji ide u španjolsku državnu blagajnu.
Ne zaboravite uračunati javnobilježničke naknade i naknade za uknjižbu zemljišta/nekretnine, koje variraju ovisno o kupoprodajnoj cijeni nekretnine. Uzmite u obzir i odvjetničku naknadu koja može biti 1 posto od kupoprodajne cijene + PDV od 21 posto.
Kupnja nekretnine u Španjolskoj
Ako ćete kupovati izravno od građevinara u Španjolskoj, što nije neuobičajeno u zemlji u kojoj je velik dio građevinskog tržišta usmjeren na strane kupce, pobrinite se da poslujete s renomiranom tvrtkom.
Kupnja nekretnine koja još nije izgrađena uključuje određene rizike.
Imajte na umu da je tržište nekretnina u Španjolskoj bogato, pa nema stvarne potrebe da odmah potpišete ugovor o rezervaciji pod pritiskom agenta da će zgrada biti prodana sljedeći dan, a vi ćete biti ostavljeni.
Kada budete sigurni da želite nastaviti, pokušajte dogovoriti bolju ponudu s programerom.
Uvijek postoji nešto o čemu možete pregovarati kako biste poboljšali posao za sebe: ili jednostavan popust, raspored, financijski uvjeti i/ili bilo koji uvjeti razdoblja odgode. Moguće je čak i pregovarati o rezervaciji cijene od 5 posto s vaše strane dok ne završi razdoblje s preprekama.
Španjolski ugovor o rezervaciji pri kupnji izvan plana
Nakon što ste vi i programer dogovorili uvjete, morat ćete potpisati Ugovor o rezervaciji ( Documento de Reserva ) i platiti depozit, koji obično određuje programer.
Provjerite postoji li klauzula u vašem ugovoru o rezervaciji da je polog povratan ako odlučite otkazati. Ova se klauzula rijetko nalazi u ugovorima ove vrste, pa biste trebali pokušati inzistirati na njoj kako biste se zaštitili. Većina pouzdanih programera složit će se s tvrdnjom.
Due diligence prilikom kupnje izvan projekta
Prije nego što to učinite, zamolite svog odvjetnika da obavi vašu dubinsku analizu.
Provjerite je li vaš odvjetnik provjerio je li zemljište na kojem se nalazi zgrada registrirano na ime investitora, pravilno klasificirano, ima li građevinsku dozvolu koju je izdala lokalna općina i je li ishodovana građevinska dozvola.
Provedite vlastitu dubinsku analizu svog okoliša, infrastrukture, objekata itd.
Pobrinite se da imate što detaljnije planove i specifikacije, uključujući izgrađeno područje ( superficie construida ), korisnu površinu ( superficie útil ), ukupnu površinu uključujući zajedničke prostorije ( superficie total ) i tehničke planove koji prikazuju funkcionalne instalacije.
I na kraju, pobrinite se da vaš investitor ima odgovarajuće osiguranje ili bankovno jamstvo (aval bancario ), što je zakonom potrebno za investitore koji primaju obročnu otplatu za nekretnine izvan izgradnje. Ovo jamstvo je osmišljeno kako bi zaštitilo vaša sredstva ako nešto pođe po zlu tijekom izgradnje.
Graditelj bi vam trebao biti u mogućnosti dati izjavu banke ili osiguravajućeg društva da potvrdi da je odgovarajuće osiguranje preuzeto.
Ugovor o građenju s kaparom i dozvolom za prvi rad
Zatim ćete morati potpisati ugovor o predujmu ili privatni ugovor ( Contrato privado de compraventa ).
Prilikom potpisivanja ugovora o predujmu osigurajte da od jamca dobijete dokument koji potvrđuje da je vaša obročna otplata zajamčena. Vaše ime mora biti na dokumentu.
Prilikom potpisivanja ugovora obično se traži kapara.
Konačna isplata se vrši kada je nekretnina dovršena i ugovori potpisani.
Nakon završetka, razvoj mora dobiti prvu licencu za rad (ili ” Licencia de Primera Ocupación” ). Ovu dozvolu izdaje gradsko poglavarstvo i ona je pravna potvrda da je nova zgrada u potpunosti u skladu sa svim propisima o planiranju i izgradnji te je spremna za korištenje kao stambeni prostor.
Kupnja nekretnine u Španjolskoj s renoviranjem
Ako kupite staru nekretninu u Španjolskoj i planirate je renovirati, ako općenito želite poboljšati kuću koju ste već kupili, trebate podnijeti zahtjev za dopuštenje lokalnog vijeća.
Vidjet ćete da vam je potrebna dozvola čak i za najsitnije građevinske radove.
Pitajte strane kolege da vam preporuče arhitekte i građevince. Arhitekt vam može znatno olakšati postupak podnošenja zahtjeva za dozvolu tako što će to učiniti u vaše ime. Ili možete koristiti Gestor da vam pomogne s dokumentima.
Kada dobijete svoju ponudu, provjerite je li uključen PDV i imajte na umu da je normalno platiti oko 50 posto unaprijed prije početka građevinskih radova.
Kupnja nekretnine u Španjolskoj – sažetak
Proces kupnje nekretnine u Španjolskoj vrlo je jednostavan ako znate kakav bi trebao biti. Ispravno istraživanje ključ je uspješne kupnje.
Dakle, uzmite si vremena, nemojte žuriti ili nasjedati na prikrivene prijetnje agenta za nekretnine i zapamtite da je ovo jedna od najvažnijih kupnji koje ćete ikada obaviti, stoga vrijedi odvojiti vrijeme kako biste bili sigurni da sve ide glatko.