Saznajte kako funkcionira proces najma u Španjolskoj i što trebate učiniti kako biste dobili pravi ugovor o najmu za svoje potrebe.
Započinjanje unajmljivanja nekretnine u Španjolskoj savršen je način da steknete osjećaj za odabranu lokaciju i vidite odgovara li vam prije nego što kupite nekretninu u Španjolskoj.
Koliko košta najam nekretnine u Španjolskoj?
Prosječna mjesečna stanarina u zemlji je oko 600 eura.
Cijene najma uvelike variraju ovisno o lokaciji. Ako se selite u Madrid ili želite živjeti u Barceloni, budite spremni platiti puno. Ovdje nema ničeg iznenađujućeg – ovdje su koncentrirani svi poslovi i izvrsna infrastruktura.
Naći ćete povoljniji najam na jugu Španjolske, a opet jeftiniji, ako tražite izvan grada u manjem gradu ili unutrašnjosti.
Ulazak na bilo koje nepoznato tržište najma može se činiti pomalo zastrašujućim, pogotovo ako ne govorite lokalni jezik. Dakle, vrijedi unaprijed napraviti domaću zadaću.
Pretražite nekretnine za iznajmljivanje na internetu
Kao iu vašoj zemlji, ako želite unajmiti nekretninu u Španjolskoj, internet je savršeno mjesto za početak vaše pretrage.
Da biste dobili ideju o vrstama nekretnina na tržištu iznajmljivanja i cijenama na odabranoj lokaciji, možete početi s stranicama za nekretnine kao što su Idealista, Easypiso ili Spotahome.
Kada pretražujete na internetu, možete otkriti da dosta oglašenih nekretnina neće biti dostupno za najam kada kontaktirate agenta.
Agenti često “zaborave” ukloniti nedostupne nekretnine sa svoje stranice. Samim time imaju više potencijalnih kupaca koji im se mogu obratiti. Nakon što budete u njihovim knjigama, bit će vjerojatnije da će poslovati s vama.
Namješteno ili nenamješteno?
Prilikom pretraživanja na internetu imajte na umu da se stanovi i kuće u Španjolskoj obično oglašavaju s mjesečnom najamninom i stambenim prostorom u četvornim metrima. U pravilu je u opisu navedeno je li nekretnina namještena ili ne.
No, “namješteno” može biti različito: ili sa svime što bi vam moglo zatrebati, uključujući kuhinjske aparate, ili s tek ponekim komadom namještaja tu i tamo.
Isto je i s “bez namještaja”. To može biti ili potpuno prazan prostor bez tepiha, pa čak i jednostavnih električnih uređaja, ili doći s nekoliko stvari koje je ostavio vlasnik.
Važno je zamoliti svog agenta ili stanodavca da pismeno potvrdi koji namještaj i uređaje ćete koristiti. Renoviranje nenamještene nekretnine može biti skupo.
U pravilu je za dugoročni najam potreban certifikat energetske učinkovitosti. Ako zimi ne želite plaćati grijanje, obratite pozornost na razred energetske učinkovitosti nekretnine koju odaberete.
Sami tražite najam u Španjolskoj
Možete biti malo proaktivniji i sami tražiti nekretnine za iznajmljivanje. To obično uključuje vožnju po željenoj četvrti u potrazi za natpisima “Se Alquila”, znakom da vlasnik želi iznajmiti svoju nekretninu.
Izravna komunikacija s vlasnicima često znači da morate govoriti jezik.
S druge strane, ako govorite španjolski i odlučite izravno razgovarati s vlasnikom, to će vam omogućiti da pregovarate o najmu jer stanodavac neće plaćati nikakve agencijske naknade.
Rad s agentom za nekretnine
Postoje prednosti rada s agentom: oni govore španjolski, poznaju lokalne običaje i obično vam mogu pomoći oko stvari kao što su povezivanje i isključivanje komunikacija kako biste pripremili nekretninu za useljenje.
Ako zamolite agenta da vam pomogne pronaći odgovarajuću nekretninu za iznajmljivanje, neki vam agenti mogu pokušati naplatiti tu uslugu.
Pitajte svog agenta o “naknadi za pronalazače” unaprijed. Sve naknade plaćene agentu trebao bi platiti stanodavac, a ne stanar, stoga provjerite je li to razvrstano prije nego što se obvežete.
Najbolje je surađivati s lokalnom agencijom u željenom području jer ona poznaje tržište i trebala bi imati bolje veze s iznajmljivačima. Kako biste pronašli agenta u određenom gradu ili regiji, možete provjeriti odjeljak Inmobiliarias na lokalnim žutim stranicama.
Podnošenje zahtjeva za najam nekretnine u Španjolskoj
Nakon što pronađete odgovarajućeg agenta, on će vas obično voditi kroz postupak prijave.
U nekim slučajevima, od vas se može tražiti da položite polog u iznosu koji je ekvivalentan jednoj mjesečnoj stanarini kada započnete proces podnošenja zahtjeva. Taj će iznos biti uključen u vaš depozit kasnije kada se ugovor potpiše.
Trebam li NIE ako iznajmljujem nekretninu u Španjolskoj?
Tako. NIE vam treba doslovno za sve: ako želite unajmiti/kupiti stan ili kuću, ako se prijavljujete za struju, plin, vodu, TV, internet, telefon itd.
Kompletan popis dokumenata potrebnih za najam:
- Dokument za boravak u Španjolskoj
- Dokaz o vašoj sposobnosti plaćanja stanarine (koji pokazuje da imate dovoljnu ušteđevinu ili redovite prihode kao što su prihodi od mirovine, dividende, isplate isplate itd.)
- Španjolski porezni identifikacijski broj NIE
- Putovnica ili osobna iskaznica
- Osobne preporuke (ponekad)
Polog za najam u Španjolskoj
Od vas će se tražiti da platite polog prvog dana razdoblja najma ili unaprijed kada se prijavite za najam.
Početna cijena najma obično je prva mjesečna najamnina, eventualno agencijska naknada (ako je dogovoreno s vašim agentom) i polog. Sigurnosni polog, prema zakonu, mora biti jednak mjesečnoj najamnini.
Pazite da depozit platite bankovnim prijenosom, a ne gotovinom. Vaš stanodavac ili agent obično će držati vaš depozit na zasebnom računu.
Postoje sheme zaštite depozita koje je uspostavila vlada u različitim dijelovima Španjolske, ali većina agenata i stanodavaca ih ne koristi. Čak i ako to učine, nema jamstva da će vam polog biti vraćen do kraja najma.
Nemogućnost povrata pologa čest je problem u Španjolskoj, toliko da su mnoge odvjetničke tvrtke preuzele na sebe zastupanje stanara na sudu, boreći se sa svojim stanodavcem za novac od pologa.
Neki iseljenici u Španjolskoj ne plaćaju stanarinu za prošli mjesec kada se isele i ne zahtijevaju povrat pologa. Međutim, to se ne preporučuje jer može dovesti do problema.
Najbolje što možete učiniti je održavati prijateljski odnos sa svojim stanodavcem i zamoliti ih da pregledaju nekretninu nekoliko tjedana prije vašeg odlaska. Na taj način ćete imati malo vremena da riješite sve probleme prije nego što se budete morali iseliti i dobiti svoj sigurnosni polog od stanodavca kada dobijete ključeve natrag.
U protivnom najmodavac ima pravo zadržati depozit mjesec dana. Ako se depozit čuva dulje od mjesec dana, stanodavac je zakonski dužan platiti kamatu na sredstva.
Također je dobra ideja da vodite evidenciju o svim radovima koje obavljate kako biste poboljšali ili popravili naš smještaj tijekom vašeg najma, koju možete koristiti kao podršku svom slučaju ako dođe do spora.
Ugovori o najmu u Španjolskoj ( ugovor o najmu )
Ugovor o najmu u Španjolskoj vrijedi iu pisanom i u usmenom obliku. Međutim, preporučljivo je dobiti pismeni prijevod ugovora od Abogada, Gestora ili prevoditelja ako ne govorite španjolski.
Ako između vas i vašeg stanodavca postoji spor oko onoga što je točno dogovoreno u usmenom sporazumu (tj. tko plaća režije), nijedna strana nema sredstava dokazati ili opovrgnuti svoj stav. Dakle, pisani ugovor zadovoljava interese i najmoprimca i najmodavca.
Svi ugovori o najmu moraju biti na španjolskom jeziku. Sam ugovor je vrlo koristan dokument koji treba imati pri ruci: trebat će vam vaš španjolski ugovor da se registrirate u Padronu (kod lokalnih vlasti), otvorite španjolski bankovni račun ili podnesete zahtjev za stalni boravak u Španjolskoj.
Ako imate duži zakup (više od godinu dana), prema španjolskom zakonu imate više prava kao stanar. Primjerice, kao dugogodišnji najmoprimac možete produžiti ugovor na pet godina.
Ovo se odnosi na slučajeve kada najmodavac neće osobno živjeti u nekretnini nakon godinu dana. Tada moraju dati otkazni rok od dva mjeseca.
Kada obnovite ugovor, stanodavac može povećati cijenu samo za ” Índice de garantía de competitividad ” (Španjolski nacionalni indeks cijena) – kliknite na poveznicu da vidite najnoviju brojku.
Stanodavac može povećati najamninu ako unaprijedi nekretninu, pod uvjetom da povećanje zadovoljava određene standarde i da je ukupno manje od 20%.
Stoga dugoročni ugovori nisu baš česti u Španjolskoj. Tipični najam je na 11-12 mjeseci s klauzulom za produljenje ako je potrebno.
Ako želite otići prije isteka ugovora, obavijestite nas najmanje 30 dana prije isteka roka. Ako u tom roku date otkaz, morat ćete plaćati stanarinu do isteka ugovora.