Förstå hur uthyrningsprocessen i Spanien fungerar och vad du behöver göra för att få rätt hyresavtal för dina behov.
Att komma igång i Spanien med en hyresbostad är det perfekta sättet att få en känsla för din valda plats för att se om det är rätt för dig innan du köper en fastighet i Spanien.
Hur mycket kostar det att hyra en fastighet i Spanien?
Den genomsnittliga månadshyran i landet är cirka 600 euro.
Hyrespriserna varierar mycket beroende på plats. Om du flyttar till Madrid eller vill bo i Barcelona, var beredd att betala mycket. Det är inget överraskande här – det är där alla jobb och utmärkt infrastruktur är koncentrerad.
Du hittar mer prisvärda hyror i södra Spanien, och fortfarande billigare, om du tittar utanför staden i en mindre stad eller inlandet.
Att ta sig in på någon obekant hyresmarknad kan verka lite skrämmande, speciellt om du inte talar det lokala språket. Så det är värt att göra dina läxor i förväg.
Sök fastigheter online för uthyrning
Som i ditt eget land, om du funderar på att hyra en fastighet i Spanien, är internet det perfekta stället att börja din sökning.
För att få en uppfattning om vilka typer av fastigheter som finns på hyresmarknaden och priser på din valda plats kan du börja med fastighetssajter som Idealista, Easypiso eller Spotahome.
När du söker på nätet kan du upptäcka att en hel del utannonserade fastigheter inte kommer att vara tillgängliga för uthyrning när du kontaktar en agent.
Agenter ”glömmer” ofta bort att ta bort otillgängliga egenskaper från sin webbplats. Därmed har de fler potentiella kunder att kontakta dem. När du väl är på deras böcker, kommer de att vara mer benägna att göra affärer med dig.
Möblerad eller omöblerad?
När du söker på nätet, kom ihåg att lägenheter och hus i Spanien vanligtvis annonseras med månadshyra och bostadsyta i kvadratmeter. Beskrivningen anger i regel om fastigheten är möblerad eller inte.
Men ”möblerad” kan varieras: antingen med allt du kan tänkas behöva, inklusive köksmaskiner, eller med bara några möbler här och där.
Samma sak med ”inga möbler”. Det kan antingen vara ett helt tomt utrymme utan mattor och till och med enkla elektriska apparater, eller komma med några saker kvar av ägaren.
Det är viktigt att be din agent eller hyresvärd att skriftligen bekräfta vilka möbler och apparater du kommer att använda. Att renovera en omöblerad fastighet kan bli dyrt.
Ett långtidshyresavtal kräver i regel ett energieffektivitetscertifikat. Om du inte vill betala för uppvärmning på vintern bör du vara uppmärksam på energieffektivitetsklassen för den fastighet du väljer.
Letar du efter en hyra i Spanien på egen hand
Du kan vara lite mer proaktiv och själv söka efter hyresrätter. Detta innebär vanligtvis att man kör runt i det önskade kvarteret och letar efter ”Se Alquila”-skyltar, ett tecken på att ägaren vill hyra ut sin fastighet.
Att kommunicera direkt med ägarna innebär ofta att du behöver tala språket.
Å andra sidan, om du talar spanska och bestämmer dig för att ta itu med ägaren direkt, kommer detta att tillåta dig att förhandla om hyran eftersom hyresvärden inte kommer att betala några förmedlingsavgifter.
Jobbar med en fastighetsmäklare
Det finns fördelar med att arbeta med en agent: de talar spanska, känner till de lokala sedvänjorna och kan vanligtvis hjälpa dig med saker som att ansluta och koppla bort kommunikationer för att göra fastigheten redo för inflyttning.
Om du ber en agent att hjälpa dig att hitta en lämplig hyresbostad, kan vissa agenter försöka debitera dig för tjänsten.
Fråga din agent om ”finnaravgiften” i förväg. Eventuella avgifter som betalas till agenten ska betalas av hyresvärden, inte hyresgästen, så se till att detta är sorterat innan du förbinder dig.
Det är bäst att samarbeta med en lokal byrå i det önskade området då de känner till marknaden och borde ha bättre kontakter med hyresvärdar. För att hitta en agent i en specifik stad eller region kan du kolla Inmobiliarias-sektionen på de lokala gula sidorna.
Ansöker om en hyresbostad i Spanien
När du har hittat en lämplig agent kommer agenten vanligtvis att guida dig genom ansökningsprocessen.
I vissa fall kan du bli ombedd att sätta in motsvarande en månads hyra när du påbörjar ansökningsprocessen. Detta belopp kommer att inkluderas i din insättning senare när kontraktet är undertecknat.
Behöver jag en NIE om jag hyr en fastighet i Spanien?
Så. Du behöver en NIE för bokstavligen allt: om du vill hyra/köpa lägenhet eller hus, om du ansöker om el, gas, vatten, TV, internet, telefon etc.
Den fullständiga listan över dokument som krävs för uthyrning:
- Dokument för bosättning i Spanien
- Bevis på din förmåga att betala hyran (visar att du har tillräckligt med besparingar eller regelbunden inkomst som pensionsinkomst, utdelning, lönebesked etc.)
- Spanskt skatteregistreringsnummer NIE
- Pass eller ID
- Personliga rekommendationer (ibland)
Hyresdeposition i Spanien
Du kommer att bli ombedd att betala en deposition antingen den första dagen av hyresperioden eller i förskott när du ansöker om hyran.
Den initiala hyreskostnaden är vanligtvis den första månadens hyra, eventuellt en förmedlingsavgift (om överenskommet med din agent) och en deposition. Säkerheten ska enligt lagen motsvara en månads hyra.
Se till att du betalar depositionen via banköverföring, inte kontant. Din hyresvärd eller agent kommer vanligtvis att hålla din insättning på ett separat konto.
Det finns system för insättningsskydd som inrättats av regeringen i olika delar av Spanien, men de flesta agenter och hyresvärdar använder dem inte. Och även om de gör det, finns det ingen garanti för att din deposition kommer att returneras till dig vid slutet av hyresavtalet.
Att inte få tillbaka din deposition är ett vanligt problem i Spanien, så mycket att många advokatbyråer har tagit på sig att företräda hyresgäster i domstol och slåss mot sin hyresvärd om depositionspengarna.
Vissa expats i Spanien betalar inte den senaste månadens hyra när de flyttar ut och kräver ingen deposition tillbaka. Detta rekommenderas dock inte eftersom det kan leda till problem.
Det bästa du kan göra är att upprätthålla en vänskaplig relation med din hyresvärd och be dem att inspektera fastigheten några veckor innan du åker. På så sätt har du lite tid på dig att fixa eventuella problem innan du måste flytta ut och få tillbaka din deposition från hyresvärden när du får tillbaka nycklarna.
I annat fall har uthyraren rätt att behålla depositionen i en månad. Om depositionen behålls i mer än en månad är hyresvärden enligt lag skyldig att betala ränta på medlen.
Det är också en bra idé att föra ett register över allt arbete du utför för att förbättra eller reparera vårt boende under din hyresperiod, vilket du kan använda för att stödja ditt ärende om det skulle uppstå en tvist.
Hyresavtal i Spanien ( hyreskontrakt )
Ett hyresavtal i Spanien gäller både skriftligt och muntligt. Det är dock lämpligt att få en skriftlig översättning av kontraktet från en Abogado, Gestor eller översättare om du inte talar spanska.
Om det finns en tvist mellan dig och din hyresvärd om exakt vad som överenskommits i det muntliga avtalet (dvs. vem som betalar för kostnaderna), har ingen av parterna möjlighet att bevisa eller motbevisa sin ståndpunkt. Därför tillgodoser ett skriftligt avtal både hyrestagarens och uthyrarens intressen.
Alla hyresavtal måste vara på spanska. Själva kontraktet är ett mycket användbart dokument att ha till hands: du behöver ditt spanska kontrakt för att registrera dig hos Padron (hos lokala myndigheter), öppna ett spanskt bankkonto eller ansöka om permanent uppehållstillstånd i Spanien.
Om du har ett längre hyresavtal (mer än ett år) har du fler rättigheter som hyresgäst enligt spansk lag. Som långtidshyresgäst kan du till exempel förlänga kontraktet med fem år.
Det gäller de fall då hyresvärden inte ska bo i fastigheten personligen efter ett år. Då ska de säga upp två månaders uppsägningstid.
När du förnyar avtalet kan hyresvärden endast höja priset med ”Índice de garantía de competitividad” (Spanska nationella prisindex) – klicka på länken för att se den senaste siffran.
En hyresvärd kan höja hyran om de förbättrar fastigheten, förutsatt att höjningen uppfyller vissa krav och är mindre än 20 % totalt.
Därför är långtidskontrakt inte särskilt vanliga i Spanien. Ett typiskt hyresavtal är på 11-12 månader med en klausul om förlängning vid behov.
Om du vill lämna innan kontraktet löper ut, meddela oss minst 30 dagar innan slutdatumet. Om du säger upp dig inom denna period måste du betala hyra tills kontraktet löper ut.