Zakup nieruchomości w Austrii

Od zrozumienia lokalnego rynku nieruchomości po przeprowadzkę do wymarzonego domu, przeprowadzimy Cię przez proces zakupu nieruchomości w Austrii.

Zakup dowolnej nieruchomości w Austrii jest ogólnie uważany za świetną inwestycję, zwłaszcza w Wiedniu. Po pierwsze, wysoka jakość życia i doskonała opieka medyczna w połączeniu z przystępnymi cenowo nieruchomościami sprawiają, że Austria jest atrakcyjnym miejscem do zakupu nieruchomości. Do tego oczywiście niezliczone ośrodki narciarskie, urzekające widoki i oszałamiająca architektura.

Jeśli rozważasz przeprowadzkę do malowniczego alpejskiego kraju, będziesz chciał wiedzieć wszystko o kupnie tam domu. Po pierwsze, chcesz mieć dobrą wiedzę na temat kredytów hipotecznych w Austrii, w tym refinansowania, oraz tego, jak działają ubezpieczenia majątkowe w tym kraju. Ponadto, jeśli rozważasz budowę domu w Austrii, musisz wziąć pod uwagę kilka ważnych czynników. I, jak zawsze, dobrym pomysłem jest zaplanowanie testamentu, majątku i opcji emerytalnych, gdy myślisz o zakupie domu i osiedleniu się w innym kraju.

Posiadanie domu w Austrii

W Austrii   liczba posiadanych domów    wzrosła do 55,4% w 2018 r. z 55% w 2017 r.; niższy niż europejska suma wynosząca 69%. Może to wynikać z faktu, że Austria, wraz z krajami takimi jak Niemcy i Szwajcaria, była historycznie   mniej aktywna w promowaniu posiadania domów   niż inne kraje Europy Zachodniej.

Czy warto kupić lub wynająć nieruchomość w Austrii?

Po pierwsze, istnieje wiele czynników decydujących o tym, czy kupić, czy wynająć mieszkanie w Austrii. Wynajem to prosty i przejrzysty proces.

Jednak obcokrajowcom również łatwo jest kupić nieruchomość, więc decyzja zależy wyłącznie od preferencji i indywidualnej sytuacji. Większość drzwi w Austrii jest dla Ciebie otwarta.

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w   Austrii?

Tak, moga. Istnieją jednak pewne ograniczenia, a każda gmina ma swoje własne prawa. W rezultacie bardzo trudno jest kupić nieruchomość w niektórych regionach Austrii. Na przykład tylko obywatele UE mogą kupować nieruchomości w pięknych austriackich regionach narciarskich Tyrolu i Vorarlbergu; chociaż jest na to kilka sposobów. Mając to na uwadze, ważne jest, aby skontaktować się z poszczególnymi władzami lokalnymi w celu uzyskania unikalnych wymagań. 

Rząd austriacki twierdzi, że obywatele krajów trzecich będą dopuszczeni, jeśli zakup ma znaczenie kulturowe, społeczne lub makroekonomiczne. Ponadto rząd dodaje, że nie powinno być żadnych negatywnych konsekwencji dla interesu narodowego. Dlatego w każdym konkretnym przypadku lepiej jest skontaktować się z lokalnymi władzami.

Warto zauważyć, że nawet obywatele spoza UE mogą ubiegać się o pożyczkę na zakup nieruchomości w Austrii. Na szczęście Austria opodatkowuje nieruchomości według stawki 0,13%, co jest trzecią najniższą stawką w Europie. Dotyczy to wszystkich mieszkańców Austrii. Należy zauważyć, że obywatelstwo nie jest czynnikiem decydującym o życiu w Austrii. 

Austriacki rynek nieruchomości i ceny nieruchomości

Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości w Austrii są uważane za niedrogie w porównaniu z innymi częściami Europy. Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku Wiednia w porównaniu z Monachium czy Zurychem. Generalnie rynek nieruchomości jest stabilny, z umiarkowanymi, ale stabilnymi stopami zwrotu i niskimi stopami procentowymi. Warto zauważyć, że od maja 2020 r. euro zyskało 11% w stosunku do dolara. Siła euro zmusza również inne kraje do traktowania go jako waluty bezpieczeństwa i płynności.

Jednak ceny nieruchomości stale rosły w ciągu ostatniej dekady. Na przykład w okresie do trzeciego kwartału 2019 r. indeks cen nieruchomości mieszkaniowych w Austrii wzrósł o 5,22%. W tym samym czasie ceny mieszkań w Wiedniu, stolicy Austrii, wzrosły o 7,62%, podczas gdy w pozostałej części kraju średnio o 1,82%.

Od kwietnia 2020 r. dwupokojowe mieszkanie w Austrii kosztowało średnio 256 000 euro; powyżej średniej europejskiej wynoszącej 168 702 EUR. Jednak koszty różnią się znacznie w zależności od kraju, przy czym Szwajcaria zajmuje pierwsze miejsce (z 548 845 euro), a Mołdawia jest na dole (z 47 000 euro). Nowy dom w Austrii kosztuje średnio 359 tys. euro. 

Warto zauważyć, że nawet światowa pandemia COVID-19 nie wpłynęła na rynek nieruchomości w Austrii. Kraj i stolica Wiedeń nadal rosną, ponieważ ceny nieruchomości znacznie wzrosną w 2020 roku. Możliwe, że wzrost ten wynika z tego, że ludzie więcej inwestują w swoje domy, zamiast wynajmować je w popularnych klubach nocnych i miejscach rozrywki.

Koszt zakupu nieruchomości w Austrii

Niestety koszty transakcyjne zakupu nieruchomości w Austrii są wysokie. Całkowita kwota wynosi od 9,4% do 13% wartości nieruchomości lub ceny sprzedaży. Ponadto ważne jest, aby wiedzieć, że austriaccy prawnicy pobierają opłaty za godzinę. Zazwyczaj wszystkie trzy procedury rejestracji nieruchomości trwają od dwóch tygodni do miesiąca, a każdy z kosztów ponosisz, przechodząc przez różne etapy procesu.

Oto oczekiwane prowizje za transakcje na rynku nieruchomości w Austrii:

• Opłata prawna za   umowę zawieraną przez adwokata lub notariusza od 1% do 3% ceny zakupu (+20% VAT).
• Podatek od przeniesienia własności   jest zwykle zryczałtowany i wynosi 3,5% wartości nieruchomości, ale zwykle wynosi 2% w przypadku transferów między krewnymi.
• Podatek od wartości dodanej (VAT) jest naliczany   tylko dla nowych nieruchomości. Możesz ubiegać się o zwrot, jeśli wynajmujesz nieruchomość. Jednak wówczas dochód z wynajmu będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT, a także podatkowi turystycznemu w wysokości około 0,10 euro za osobę za noc.
• Opłatę rejestracyjną wnosi   się do księgi wieczystej.
• Taksa notarialna   2% + 20% VAT w zależności od wielkości nieruchomości.
• Prowizja pośrednika w obrocie nieruchomościami   , która jest ustalona ustawowo w wysokości od 3% do 4% ceny zakupu nieruchomości lub wartości rynkowej + 20% VAT. Płaci to zarówno kupujący, jak i sprzedający. Co ciekawe, agenci otrzymują wyższą prowizję za tańsze nieruchomości, które kosztują mniej niż 50 000 euro.
• Opłata skarbowa   to państwowy podatek od zakupu w wysokości 0,5-1%.
• Rejestracja nieruchomości   jest ustalona na 1,1%.
• Opłata za hipotekę   składa się z opłaty bankowej w wysokości około 1% kwoty kredytu oraz wpisu sądowego w wysokości 1,2% kwoty kredytu.

Finansowanie zakupu nieruchomości w Austrii

Na szczęście przekonasz się, że dostępne są różne opcje finansowania zakupu nieruchomości w Austrii, a mianowicie:

Kredyty hipoteczne  w Austrii

Kredyty hipoteczne w Austrii są dość łatwe do ustanowienia, a obcokrajowcy mogą ubiegać się o kredyt w tym kraju. Z reguły najczęściej spotykane są kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową. Finansują maksymalnie do 70% majątku na okres od 15 do 30 lat. Jednak kupujący mogą zaoferować bankowi żądany okres kredytowania. Dostępne są również pożyczki o zmiennej stopie procentowej. Oferują niższe początkowe oprocentowanie, ale są bardziej ryzykowne w dłuższej perspektywie. Alternatywnie możesz wybrać kombinację kredytów hipotecznych, która łączy powyższe typy.

Zazwyczaj większość banków zezwala na miesięczne lub kwartalne spłaty kredytu hipotecznego. W Austrii możesz wcześniej spłacić kredyt hipoteczny. Z reguły obywatele krajów spoza UE są uznawani za bardziej ryzykownych, a bank może zażądać dodatkowych dokumentów dowodowych. Jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś, rozsądnie jest otworzyć konto bankowe w europejskim banku, aby ułatwić cały proces.

Możesz użyć tego poręcznego   europejskiego kalkulatora kredytu hipotecznego   , aby określić, ile możesz pożyczyć.

Wyszukiwanie nieruchomości w Austrii

Wielu emigrantów może być pocieszonych wiedząc, że poszukiwanie nieruchomości w Austrii nie będzie się różnić od wyszukiwania w większości innych krajów.

Internetowe agencje nieruchomości będą prawdopodobnie Twoim pierwszym i najłatwiejszym punktem wejścia. Rightmove   ,   Amazing Austria   ,   Engel i Voelkers   ,   Savills   i   Tranio   to tylko niektóre z najlepszych agencji do zbadania. Będą w stanie podać dokładne informacje o cenach w różnych regionach.   Najlepszą znajomością rynku będą lokalni agenci nieruchomości, a większość z nich ma personel mówiący po angielsku.

Czasami sprzedawcy decydują się na sprzedaż bezpośrednio kupującemu bez prowizji agencyjnej. Dlatego powinieneś sprawdzić sekcje reklamowe w lokalnych gazetach w Austrii.

Nie skąp też ustnych informacji, jeśli chodzi o znalezienie domu w Austrii. Jeśli znasz już ludzi w kraju, powiedz im, czego szukasz. Nigdy nie wiadomo, czy ktoś w ich sieci może sprzedawać.

Ci, którzy chcą dokonywać bardziej ekologicznych wyborów dla swojego nowego domu, mogą spodziewać się większego wsparcia w przyszłości. Nowy rząd składa się z Austriackiej Partii Ludowej i Partii Zielonych. W rezultacie opracowywane są kluczowe zachęty dla projektów zielonych nieruchomości.

Agenci nieruchomości  w Austrii

Lokalny agent nieruchomości   (Immobilienmakler   ) to świetny sposób na znalezienie odpowiedniego dla Ciebie miejsca, ponieważ będzie on na bieżąco z tym, co dzieje się na rynku. Ponadto będą świadomi wielu pytań, które prawdopodobnie będziesz mieć na temat tego obszaru. Na przykład system szkolny, zakłady gastronomiczne i połączenia transportu publicznego. Poinformują Cię również o przepisach i przepisach dotyczących zakupu nieruchomości w Austrii.

Wszyscy agenci nieruchomości muszą posiadać krajowy certyfikat pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ponadto nowe przepisy z 2012 r. oznaczają, że agenci nieruchomości muszą przejść bardziej rygorystyczne szkolenie niż w przeszłości. Ponadto istnieje dobrowolne stowarzyszenie, do którego austriaccy agenci nieruchomości mogą przystąpić w celu oferowania dodatkowych szkoleń.

Należy zauważyć, że agencje nieruchomości w Austrii pobierają prowizję; co do zasady jest to 3% wartości nieruchomości. Usługi świadczone przez agentów nieruchomości zazwyczaj polegają na reklamowaniu nieruchomości, pokazywaniu nieruchomości potencjalnym nabywcom, sprawdzaniu ich i negocjowaniu sprzedaży. Ponadto będą działać jako spójny łącznik między kupującym a sprzedającym.

Przegląd i wybór nieruchomości  w Austrii

Większość agencji w Austrii zapewni pełny zakres usług, aby obejrzeć dostępne nieruchomości i stworzyć dla Ciebie portfolio opcji. Ta wstępna kontrola skróci czas spędzony na przeglądaniu nieruchomości, na których tak naprawdę nie zależy. Zapytają Cię o przedział cenowy, jak długo szukałeś i jakie masz wymagania dotyczące nowej nieruchomości.

W dzisiejszych czasach na całym świecie coraz częściej ogląda się nieruchomości online. Wyczerpujące zdjęcia, filmy i szczegółowe informacje są teraz dostępne w zaciszu własnego domu. Aukcje przeglądania online stają się również coraz bardziej powszechne w Austrii. W rezultacie zakup nieruchomości za granicą jest całkowicie możliwy, ale jest również potencjalnie ryzykowny, jeśli nie masz na miejscu kogoś, kto mógłby pomóc w zaspokojeniu wszystkich Twoich osobistych potrzeb i pragnień.

Proces zakupu nieruchomości w   Austrii

Po znalezieniu nieruchomości, którą chcesz kupić, rozpocznie się proces zakupu domu. Od początku do końca trwa to zwykle od jednego do trzech miesięcy. Oto kroki, które podejmiesz, aby kupić dom w Austrii.

Sporządzanie oferty

Kiedy złożysz ofertę, zostanie to zrobione przez twojego agenta nieruchomości. Oferta będzie zawierała    Kostenaufstellung   . Jest to zestawienie opłat i kosztów związanych z zakupem nieruchomości. Normalny zakres negocjacji wynosi od 5 do 10% poniżej ceny wywoławczej.

Możesz spodziewać się, że proces od oferty do odbioru kluczy potrwa kilka miesięcy. Należy jednak zachować ostrożność przy okazywaniu zainteresowania nieruchomością, ponieważ w Austrii ustna umowa kupna może być prawnie wiążąca.

Płatność depozytu

Po podpisaniu przez obie strony umowy sprzedaży, kupujący może zostać poproszony o wpłacenie zadatku; zazwyczaj jest to 10% ceny zakupu nieruchomości. Depozyt jest przechowywany przez notariusza w depozycie do czasu zakończenia sprzedaży.

Zatrudnij prawnika i notariusza

Notariusz jest ważną częścią zakupu nieruchomości w Austrii. Twój notariusz będzie działał jako pośrednik między tobą a sprzedającym, a także zatrzyma kaucję i ułatwi porozumienie między obiema stronami. Notariusze prawa cywilnego są kluczowymi podmiotami w austriackim systemie prawnym.

Austriacka Izba Notarialna dostarcza szczegółowych informacji na temat wszystkich aspektów działalności notariuszy, jak również katalog europejskich notariuszy we wszystkich językach.

Organizacja badania

Badania strukturalne mogą być wykonane w ramach negocjacji ze sprzedającym. Nie są one jednak standardową praktyką w Austrii. Twój dostawca kredytu hipotecznego może wymagać badania wyceny, ale nie badania strukturalnego. W rzeczywistości sprzedawcy nie są prawnie zobowiązani do wykazywania wszystkich wad nieruchomości. W rezultacie mogą o nich nie wiedzieć. Mając to na uwadze jako kupujący, możesz zaangażować architekta lub geodetę do przeglądu nieruchomości. Mogą również dostarczyć raport dostawcy kredytu hipotecznego.

Wymiana kontraktów

Ważne jest, aby sformalizować zakup nieruchomości w Austrii, potrzebna będzie umowa sprzedaży. Nazwany   Titel   , byłby to notariusz, który wykonał umowę. Notariusz będzie działał w imieniu obu stron i jest postrzegany jako pośrednik między kupującym a sprzedającym. Szczegóły dotyczące tego, kiedy nastąpi przeniesienie i kiedy należy zapłacić cenę zakupu, muszą być zawarte w tej ofercie.

W szczególności w Austrii nie można rozwiązać umowy bez ponoszenia kosztów. Dlatego jeśli kupujący chce uwzględnić możliwość ponownej decyzji, warunek ten powinien zostać uwzględniony w   Tytule   .

Po akceptacji przez sprzedającego Twojej propozycji notariusz sporządza umowę sprzedaży. Po podpisaniu przez obie strony kupujący może zostać poproszony o wpłacenie kaucji, jak powyżej.

Zakończenie sprzedaży

Wreszcie, aby sfinalizować transakcję, należy wpisać nieruchomość do księgi wieczystej. Nazywa się to   Modusem   . Jest to również czas, w którym zwykle należna jest płatność. W przypadku inwestorów zagranicznych wpłata może być dokonana za pośrednictwem notariusza, który wystawi ją po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej. Kosztuje to około 4,5% wartości nieruchomości i trwa od 9 do 32 dni.

Przeprowadzka do austriackiej nieruchomości

Po znalezieniu idealnej nieruchomości jest kilka rzeczy do przemyślenia, a mianowicie:

Ubezpieczenia majątkowe  w Austrii

Ubezpieczenie domu jest obowiązkowe przy zakupie domu w Austrii i jest również warunkiem kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie to    obejmuje szkody w Twoim domu lub mieszkaniu, a także odpowiedzialność cywilną. Będziesz musiał to zorganizować, aby zabezpieczyć pożyczkę.

Ogólnie zaleca się również zakup ubezpieczenie domu (   Haushaltsversicherung   ), gdy wprowadzasz się do nieruchomości. Dobra polisa powinna obejmować kradzież, odpowiedzialność cywilną, stłuczone szyby, szkody spowodowane przez ogień lub wodę spowodowane przez wadliwy sprzęt. W Austrii jest to połączone z ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej (   Schadenshaftpflichtversicherung   ), które oprócz tego, że jest bardzo długim słowem, pokrywa część kosztów, jeśli przypadkowo uszkodzisz czyjąś własność. Możesz spodziewać się, że zapłacisz za to 150-250 euro rocznie.

Narzędzia i telekomunikacja

Gdy przeprowadzasz się do nowego domu, będziesz chciał go skonfigurować i nawiązać połączenie. Na szczęście proces instalacji mediów   , a także telefonu, internetu i telewizji w Austrii jest stosunkowo prosty, jeśli znasz kroki.

Zakup gruntu pod budowę nowej nieruchomości w   Austrii

W Austrii istnieją dwa rodzaje własności: pełna własność i wspólna własność, znana również jako wspólna własność. Pełna własność daje kupującemu prawo własności do domu i gruntu, ale nie obejmuje pozwolenia na dalszą budowę. Współwłasność wiąże się jednak z pozwoleniami na budowę dodatkowych budowli na gruncie. Chcesz mieć pewność, że posiadasz   Baurecht,    czyli określone prawo własności, które daje właścicielom prawo do wznoszenia budynków.

Kupno domu w nowym budownictwie w Austrii

Nowe inwestycje w Austrii są zwykle droższe, ale często dostępne są atrakcyjne systemy płatności dla tego typu nieruchomości. Oczywiście masz więcej opcji, jeśli chodzi o projektowanie wnętrz w nowych budynkach, a jedną z największych korzyści jest to, że wszystkie nowe nieruchomości w Austrii wykorzystują energooszczędne materiały i rozwiązania ekologiczne, których nie znajdziesz. w starych domach.

Sprzedaż nieruchomości w Austrii

W Austrii istnieją przydatne usługi, które szczególnie pomagają obcokrajowcom w sprzedaży ich nieruchomości. Na przykład Expat Consulting obsługuje Wiedeń, a także świadczy usługi relokacyjne. Ponadto firmy te mogą pomóc w zakupie kolejnego domu, współpracując z siecią międzynarodowych agentów nieruchomości.

Wskazówki dotyczące zakupu nieruchomości w   Austrii

Po przejściu przez wszystkie powyższe elementy i upewnieniu się, że zakup nieruchomości w Austrii jest dla Ciebie właściwym krokiem, oto kilka wskazówek, które pomogą uczynić ten proces tak płynnym, jak to tylko możliwe:

• Ceny mieszkań w Austrii są do negocjacji. Większość nieruchomości będzie notowana o 5 lub 10% wyżej niż zgadza się właściciel. 
• Pamiętaj, aby przeprowadzić badania przed zakupem i znaleźć dobrego lokalnego agenta, któremu ufasz.
• Oddziel listę emocjonalnych i logicznych powodów, dla których dom Ci odpowiada. Wiele osób dokonuje emocjonalnych zakupów, gdy zakochują się w nieruchomościach. Upewnij się, że możesz sobie pozwolić na utrzymanie nowej miłości w swojej miłości.
• Upewnij się również, że stać cię na spłatę kredytu hipotecznego.
• Biorąc pod uwagę wysokie koszty prowizji związane z zakupem domu w Austrii, upewnij się, że zakup jest dla Ciebie właściwym wyborem i że zostaniesz tu na dłużej. Jeśli nie, zawsze istnieje możliwość wynajęcia.

Oto kilka kluczowych terminów do zapamiętania, które również mogą się przydać:

• Fläche    – powierzchnia. Daje to wymiary części mieszkania.
• Immobilien    – nieruchomości. Wiele terminów związanych z nieruchomościami zaczyna się od „   Immobilien   ”, więc to słowo pomoże Ci również zrozumieć wiele innych terminów.
• Katasteramt    – Urząd Rejestru Gruntów. To biuro ma informacje o nieruchomości i inne informacje o lokalizacji.
• Kaufpreis    to cena zakupu. Jest to koszt samego mieszkania bez innych poniesionych prowizji i wydatków.
• Notariusz    – notariusz. Do załatwienia zakupu nieruchomości potrzebny jest notariusz.
• Objektrendite    – zwrot własności. Daje to wyobrażenie o wartości inwestycji przy zakupie nieruchomości i możliwym generowanym dochodzie.
• Wertermittlung    – szacowanie wartości. Jeśli planujesz sprzedać swoją nieruchomość,   Wertermittlung   da Ci wyobrażenie o wartości nieruchomości i zaproponuje rozsądną cenę.

Przydatne zasoby

• Oesterreich.gv.at   – państwowy portal zakupu nieruchomości w Austrii
• PD&R Edge   – szczegóły wyjątkowego programu wynajmu społecznościowego w Wiedniu
• Nieruchomości w Austrii   — obszerny przewodnik wiedeńskiej kancelarii prawniczej po prawie własności w Austrii.