Планирате да закупите дом в Обединеното кралство? Разберете как можете да получите ипотека в Обединеното кралство, включително текущите лихвени проценти и колко пари можете да заемете.

Няма ограничения за международни граждани, които получават ипотеки за закупуване на имот в Обединеното кралство, но системата за кандидатстване и получаване на жилищен кредит може да бъде сложна. За да ви помогнем да се качите по стълбата на имотите, ние обясняваме как работи ипотечната система в Обединеното кралство, включително съображения за достъпност, ставки и данъци.

Прочетете за информация по следните теми:

Ипотеки в Обединеното кралство

Обединеното кралство има един от най-големите ипотечни пазари в Обединеното кралство, с  13,5 милиона ипотеки  на стойност около £1,7 трилиона. Собствеността на жилища е по-популярна в Обединеното кралство, отколкото в много страни в Европа.

Въпреки че е намаляло сред по-младите възрастови групи през последните години, покупката на жилище в Обединеното кралство и получаването на ипотека остава нещо, което много млади семейства планират. В Обединеното кралство има различни видове ипотеки, достъпни чрез банки и строителни дружества. Повечето работят около 25 години, въпреки че могат да бъдат по-дълги или по-кратки.

Трябва ли да купувате имот в Обединеното кралство?

Има несигурност по отношение на пазара на жилища в Обединеното кралство, откакто страната напусна Европейския съюз на 31 януари 2020 г. Цените на жилищата претърпяха голям удар през 2021 г., но се отпуснаха през 2023 г. Имайте предвид, че темпът на растеж на цените варира в цялата страна, като някои места се издигат повече от други.

Средната цена на жилищата в Обединеното кралство остава доста висока и е около  £285 861  към май 2023 г.

Има плюсове и минуси, ако решите да купите къща в Обединеното кралство. Вашето решение зависи от вашите лични предпочитания и обстоятелства. Наемането предлага по-голяма гъвкавост, но по-малко стабилност. Освен това носи високи разходи, особено в по-големите градове. Като се има предвид това: често е по-жизнеспособен ход в ранния период, преди да решите къде искате да се установите.

За да ви помогнем да прецените решението си, прочетете повече за наемането срещу закупуването в Обединеното кралство за някои от ключовите съображения.

Кой може да получи ипотека в Обединеното кралство?

Няма законови ограничения за пълнолетни лица, които получават ипотека в Обединеното кралство. Международните граждани могат да теглят ипотеки в Обединеното кралство, независимо дали пребивават или не пребивават, въпреки че точните условия ще варират в зависимост от отделните кредитори.

Всяка банка или строително дружество ще има свой собствен набор от изисквания, но като цяло основните фактори са:

Възраст

Тъй като ипотеките по същество са жилищни заеми, които изплащате за дълъг период от време, за по-възрастните възрастови групи е по-трудно да вземат ипотека в Обединеното кралство.

Повечето банки и строителни дружества няма да отказват категорично по-възрастните кандидати, но вероятно ще поискат по-голям първоначален депозит и ще ограничат времето, дадено за изплащане на ипотеката.

Сигурност на доходите и работата

Кредиторите ще трябва да са сигурни, че ипотечните плащания ще бъдат изплатени и трябва да изчислят рисковете, когато предлагат ипотеки. Това може да постави самостоятелно заетите работници и работниците на свободна практика в Обединеното кралство в неравностойно положение.

Ще трябва да покажете доказателство за приходите и сумата, която можете да заемете, ще зависи от сумата, която ипотечният кредитор смята, че можете да върнете.

Кредитен рейтинг

Както при заемите и другите форми на кредитиране в Обединеното кралство, вашата кредитна история ще бъде проверена, за да се определи дали отговаряте на условията за ипотека.

Ако имате лоша кредитна история или нисък кредитен рейтинг, кредиторите може да не са склонни да ви отпуснат ипотека. Най-доброто нещо, което можете да направите в тези ситуации, е да прекарате няколко месеца в опити да подобрите резултата си (напр. да изплатите всички неизплатени дългове, да се уверите, че сте вписани в избирателния регистър).

Можете ли да получите ипотека като международен в Обединеното кралство?

Експатите, както пребиваващи, така и непребиваващи, могат законно да купуват имот и да получат ипотека в Обединеното кралство. Въпреки това, за нерезиденти и граждани на държави извън ЕС/ЕАСТ процесът за ипотеки в Обединеното кралство може да бъде малко по-сложен. Много по-лесно е да получите ипотека в Обединеното кралство, ако:

  • Да сте жител на Обединеното кралство от поне две години
  • На постоянна работа са във Великобритания
  • Имате банкова сметка в Обединеното кралство

Тези изисквания обикновено са налице, за да се гарантира, че кандидатът е изградил добра кредитна история в Обединеното кралство. Нерезидентите и тези, които не отговарят на тези изисквания, все още имат възможност да вземат ипотека без статут (наричана още ипотека за самосертифициране), където трябва да платите депозит от поне 25%.

Какви видове ипотеки в Обединеното кралство се предлагат?

С голямото разнообразие от опции, купувачите за първи път може да бъдат затрупани с всички ипотечни продукти, налични в Обединеното кралство. Основните два вида ипотеки в Обединеното кралство са ипотеки с фиксиран лихвен процент и ипотеки с променлив процент. Има и няколко вида специалисти за различни обстоятелства. Ето кратък преглед на най-популярните ипотеки в Обединеното кралство.

Ипотека с фиксиран лихвен процент

Тези ипотеки идват с фиксирана лихва за периоди от две или пет години. След това лихвеният процент обикновено се премества към стандартния променлив лихвен процент на кредитора в края на периода с фиксиран лихвен процент. Ипотеките с фиксирана лихва са популярни сред купувачите на жилища в Обединеното кралство, като  около 75% от ипотеките  в Обединеното кралство са отпуснати с фиксирана лихва.

Стандартният променлив лихвен процент може да бъде много по-скъп, така че собствениците на жилища често повторно ипотекират имота си в края на периода с фиксиран лихвен процент.

Кредиторите обикновено предлагат ипотечни кредити за срок от около 25 години. Могат обаче да се договорят и по-кратки ипотеки (напр. 15 или 20 години) и по-дълги ипотеки (напр. 30 или 35 години).

Ипотека с променлива лихва

Ипотеките с променлив лихвен процент могат да варират и зависят от общия лихвен процент. Това ги прави по-рискови от ипотеките с фиксиран лихвен процент в Обединеното кралство, но могат да бъдат от полза, ако лихвените проценти внезапно паднат.

Много ипотеки с променлив лихвен процент са стандартен променлив лихвен процент (SVR), който е лихвен процент, определен от отделни кредитори, който може да се променя по всяко време (напр. след повишаване или спад на основния лихвен процент, определен от Bank of England).

Ипотека с отстъпка

Това е форма на SVR ипотека, но с отстъпка, прилагана към SVR за ограничен период (обикновено за около 2–3 години). Когато търсите ипотеки в Обединеното кралство, ще трябва да изчислите отстъпката, както и ипотечния процент SVR, прилаган от заемодателя.

Ипотеки за проследяване

Това са друга форма на SVR ипотеки, които проследяват лихвения процент от друг източник (обикновено Bank of England). Те могат да бъдат полезни по отношение на избягването на внезапно увеличение, прилагано от вашия кредитор.

Ипотеки с ограничен лихвен процент

Това означава, че лихвеният процент е ограничен за ипотека с променлив лихвен процент и не може да надвишава определена сума. Някои ипотеки с ограничен лихвен процент се предлагат само при по-висок стандартен лихвен процент в сравнение с други ипотеки с променлив лихвен процент в Обединеното кралство.

Компенсирани ипотеки

Тези ипотеки са свързани с вашите спестявания, така че салдото по вашата спестовна сметка се използва за намаляване на размера на лихвата, начислена върху вашата ипотека. Офсетните ипотеки могат или да намалят месечните плащания, или да съкратят продължителността на ипотечния срок.

Ипотеки в Обединеното кралство за други цели

Ипотечните кредити в Обединеното кралство също са достъпни за цели, различни от закупуването на дома, в който възнамерявате да живеете, включително следните сценарии:

Закупуване на втори дом или ваканционен дом

Можете да вземете втора ипотека, като използвате съществуващия си дом като гаранция. Можете да използвате собствения капитал (стойността на съществуващия имот, който сте изплатили) срещу нов заем.

Например, ако вашият дом струва £250 000 и ви остават £150 000 за плащане по ипотеката ви, имате £100 000 собствен капитал, който можете да заемете за втора ипотека.

Вторичните ипотеки понякога се използват от собствениците на жилища за набиране на капитал за цели, различни от закупуване на втори дом, като например ремонт на дома.

Закупуване на имот за отдаване под наем

Можете да изтеглите ипотека за покупка с цел отдаване под наем, която ви позволява да закупите имота като инвестиция, без да е необходимо да предоставяте пълната сума, за да го закупите направо. След това покривате ипотеката и други разходи чрез плащания за наем от наематели.

Много ипотеки за покупка с цел отдаване под наем са само лихвени, което означава, че изплащате само лихвата. След това изплащате всички неизплатени остатъци в края на ипотеката (напр. 25 години), може би чрез продажба на имота. Предлагат се и ипотечни кредити за изплащане, но са по-скъпи; следователно трябва да се начисляват по-високи наеми.

Придобиване на бизнес имот

Можете да вземете търговска ипотека, ако искате да закупите имот за бизнес употреба в Обединеното кралство. Търговските ипотеки са много подобни на вътрешните ипотеки в Обединеното кралство. Обикновено ще трябва да предоставите депозит от около 25%.

Какви са лихвите по ипотечните кредити в Обединеното кралство?

Лихвите по ипотечните кредити в Обединеното кралство се влияят от различни фактори, включително:

  • Основната лихва на Bank of England
  • Съотношение заем към стойност
  • Конкурентоспособност на ипотечния пазар

От юли 2023 г. лихвите по ипотечните кредити в Обединеното кралство непрекъснато се увеличават – до такава степен, че лихвите са  най-високите  от август 2008 г. В същото време SVR също се покачва.

За да получите представа за текущите лихвени проценти в Обединеното кралство, вижте  текущите лихви по ипотечните кредити на HSBC .

Въпреки че 100% ипотеки са рядкост в Обединеното кралство, някои продукти без депозит са налични. Те изискват родител или член на семейството да действа като гарант.

Ако обмисляте да инвестирате в имот за закупуване с цел отдаване под наем, ще намерите ипотечни лихви от около 5–7,5%. Ще трябва да се запознаете с различните правила за данъчно облагане относно инвестициите в имоти, включително  допълнителната такса от 3% гербов данък върху земята (SDLT) .

Най-общо казано, ипотечните кредити за отдаване под наем включват по-строги тестове за достъпност. Като такъв може да се нуждаете от по-голям депозит, отколкото ако купувате имот, обитаващ собственик.

Колко можете да заемете?

Ипотечната система на Обединеното кралство разглежда обстоятелствата на всеки кредитополучател като уникални. В резултат на това може да намерите някои кредитори, които са готови да ви предложат по-голям заем от други. В Обединеното кралство има над 50 ипотечни кредитори, така че си струва да пазарувате за най-добрите цени.

Като цяло има три основни фактора, които ипотечните кредитори в Обединеното кралство ще претеглят, преди да ви направят оферта:

  • Вашият общ доход на домакинство:  Като правило, обикновено можете да вземете заем до 4,5 пъти годишния си доход на домакинството (понякога пет пъти за определени професии). Това ще зависи от вашата кредитна история. Ипотечните кредитори вземат предвид всички разходи, включително кредитни карти, заеми, членства и ежедневни разходи, когато изчисляват сумата, която могат да предложат.
  • Стойността на имота:  Като цяло съотношенията заем/стойност на ипотеката варират от 50% за инвеститори, които купуват за отдаване под наем, хамали и втори ипотеки до до 95% за купувачи за първи път. Като цяло, колкото по-голям депозит имате, толкова по-добра ставка можете да получите. Критичният въпрос обаче е какво според кредитора струва имота. Преди да ви бъде предложена ипотека, ще бъде извършена пълна оценка.
  • Оценката на заемодателя за това, което можете да си позволите:  Тук се вземат предвид вашите уникални обстоятелства: вашите записи за входящи/изходящи парични потоци и текущите ви налични активи

Британски ипотечни калкулатори

Много онлайн ипотечни калкулатори в Обединеното кралство изискват само вашия доход. След като изчислят подходящия коефициент, те насочват посетителите да обсъдят своята уникална ситуация с ипотечен кредитор.

Калкулаторът за достъпност на Money Helper  и  ипотечният калкулатор на HSBC  ще ви помогнат да съгласувате вашите очаквания за заеми с капацитета на вашия кредитор да посрещне вашите нужди от финансиране.

Как се кандидатства за ипотека в Обединеното кралство?

Можете да кандидатствате за ипотека директно от банка или строително дружество. Като алтернатива можете да използвате ипотечен брокер или независим финансов съветник или ипотечен брокер, който може да сравни различни ипотеки в Обединеното кралство.

Преди да кандидатствате за ипотека в Обединеното кралство, проверете в трите бюра за кредитни отчети –  TransUnion ,  Equifax и  Experian  – и поискайте безплатен кредитен отчет, за да се уверите, че няма грешки в отчетите.

Добра идея е след това да говорите с няколко ипотечни консултанти, които да ви помогнат да изберете правилната опция за ипотека. Те могат да включват съветници в банки или строителни дружества, или можете да говорите с независим финансов съветник или ипотечен брокер.

След това ще трябва да започнете да събирате документацията, която вашият кредитор може да поиска, включително:

  • Фишове за заплати от последните три месеца
  • Доказателство за статута ви на пребиваване в Обединеното кралство (ако е приложимо)
  • Формуляр P60 (годишна данъчна справка за Обединеното кралство) от вашия работодател
  • Три до шест месеца банкови извлечения
  • Доказателство за получена пенсия или застрахователни обезщетения в Обединеното кралство
  • Две до три години потвърдени акаунти, ако сте самостоятелно заети в Обединеното кралство
  • Данъчни декларации (минала и предходна година)
  • Текущи сметки за комунални услуги в Обединеното кралство
  • Паспорт или друг документ за самоличност
  • Отчети за паричните потоци на домакинствата

Като цяло отнема около 14–42 дни, за да се обработи заявление за ипотека. Това може да бъде по-дълго за сложни приложения.

Ипотечни кредитори в Обединеното кралство, подходящи за чужденци

Повечето купувачи на жилища в Обединеното кралство получават своята ипотека от една от многото банки за търговия на дребно, работещи в страната. Има няколко банки и строителни дружества в Обединеното кралство, които предлагат ипотеки с фиксирана и променлива лихва. Те включват:

Намиране на ипотечен съветник в Обединеното кралство

В Обединеното кралство има много различни ипотечни консултанти, ипотечни брокери и компании за ипотечни консултации. Ако искате да използвате независим брокер, проверете дали той е вписан в  регистъра на Органа за финансово поведение (FCA) .

За да намерите съветник, можете да използвате следните уебсайтове:

Каква помощ е достъпна за получаване на ипотека в Обединеното кралство?

Има различни правителствени схеми за подпомагане на хората да си купят жилище в Обединеното кралство. Това са:

  • Споделена собственост : Това е схема, при която купувате част от имота и наемате останалия дял на намалена цена. Това е достъпно за тези с доходи на домакинство под £80 000 (или £90 000 в Лондон). Има специални схеми за споделена собственост, които помагат на възрастните хора и хората с увреждания да си купят дом. Схемата е достъпна в цяла Великобритания.
  • Схема за начален дом : Това позволява на купувачите да спестят между 30–50% от пазарната стойност на нова къща или къща, която е била продадена от някой, който първоначално се е възползвал от същата схема. Предлага се само в Англия.
  • Право на закупуване :  Позволява на общинските наематели да закупят своя общински дом на намалена цена. Размерът на отстъпката зависи от местоположението и вида на имота. Това е достъпно в цялото Обединено кралство.

В допълнение към тези подкрепяни от правителството схеми, все по-голям брой финтех компании могат да ви помогнат да се качите по стълбата на имотите в Обединеното кралство. Тези компании включват  Proportunity  и  Habito . Тези финтех компании използват технологични иновации, за да ви помогнат да получите ипотеката, от която се нуждаете.

Ако имате лоша кредитна история, е по-трудно да получите ипотека в Обединеното кралство. В този случай най-добрият ви вариант е да отделите известно време за подобряване на кредитния си рейтинг. Някои кредитори обаче предлагат така наречените  ипотеки за лоши кредити . Те обикновено се предлагат на второстепенни цени, при които трябва да платите депозит от поне 25% (понякога 30–35%).

Колко струват ипотечните кредити в Обединеното кралство?

В допълнение към лихвените проценти по ипотечните плащания, има няколко други свързани такси, които могат да добавят няколко хиляди паунда към общите разходи. Тези такси включват:

Вид таксаОбяснение на таксатацена
Такса за аранжиранеТова е административна такса. Кредиторите таксуват това за учредяване на ипотеката.0–3% от вашия заем
Такса за резервацияТова е предварителна такса за резервиране на вашата ипотека. Обикновено не се възстановява, ако ипотеката пропадне или се оттеглите.£100-200
Такса за оценкаТова плаща на заемодателя да направи проучване, за да оцени имота. Разходите могат да варират значително в зависимост от стойността на имота. Някои заемодатели може да се съгласят да се откажат от тази такса или да я включат в административните разходи.Безплатно или между £150–1500
Такса за проучванеВ допълнение към таксата за оценка, можете да платите за извършване на частно проучване, ако желаете.£400-1500
Такса за трансферСъщо понякога наричана CHAPS (Clearing House Automated Payment System), тази такса плаща за вашия доставчик на ипотечни кредити, за да прехвърли парите на вашия адвокат.£25-50
По-висока такса за кредитиранеТова важи само когато е платен малък депозит. Покрива застраховката на кредитора, ако не можете да изплатите ипотеката и трябва да продадете на загуба.Около 1,5% от вашия заем
Хонорар на адвокатТова е цената на вашия адвокат. Повечето адвокати ще изискват процент от цената на ипотеката, въпреки че някои може да се съгласят на отделна фиксирана такса. Адвокатите могат да включат разходите за гербов налог в сметката си за правни такси.£500-1150
Такса на ипотечен брокерНезадължителна такса, ако наемете брокер за покриване на услугите.Около 0,3% от вашия заем

Плащане на такси за ипотека в Обединеното кралство

Таксите, изброени по-горе, трябва да бъдат платени или предварително, или скоро след вземането на вашата ипотека в Обединеното кралство. След това често ще трябва да плащате такса за излизане след изплащане на ипотеката си. Това е независимо дали изплащате ипотеката предсрочно или навреме.

Някои кредитори включват тази такса с предварителни/административни разходи; не забравяйте да проверите, ако не сте сигурни. Освен това заемодателите могат също да начислят такса за предсрочно погасяване, ако изплатите ипотеката си по-рано. Това обикновено е между 1–5% от стойността на предсрочното погасяване.

Британски данъци и облекчения за ипотеки

Най-големият допълнителен разход при закупуване на жилище в Обединеното кралство е гербовият данък върху земята. Известен е още като данък върху сделките със земя и сгради (LBTT) в Шотландия и данък върху сделките със земя (LTT) в Уелс.

Всички собственици, обитаващи жилище, трябва да плащат гербов налог върху всеки имот, оценен на повече от £250 000 в Англия или Северна Ирландия (£145 000 в Шотландия или £225 000 в Уелс). Дължимият данък варира от 2% до 12% в зависимост от покупната цена. Обикновено се дължи в рамките на 14 дни след финализиране на покупката на вашия имот.

Купувачите, закупуващи втори дом или имот за покупка под наем, трябва да платят допълнителна такса от 3% върху стандартната цена.

От октомври 2021 г. чуждестранните купувачи в Англия и Северна Ирландия трябва да платят  два процентни пункта повече  гербов налог, ако купуват жилищен имот. Това не се отнася за нерезиденти, които купуват имоти в Уелс и Шотландия.

Данък върху капиталовата печалба

Ако продадете имот, който не е вашето основно жилище, ще трябва да платите  данъци върху капиталовите печалби  върху всяка печалба, реализирана в рамките на 60 дни след финализиране на продажбата (както за имоти под наем, така и за имоти, които не се отдават под наем).

Промените в политиката за капиталови печалби влязоха в сила през април 2015 г. Преди това чуждестранните лица нямаха задължение за капиталови печалби. Добрата новина обаче е, че нерезидентите трябва да изчислят само печалбите, направени от април 2015 г.

Данъчни съображения за ипотеки за покупка с цел отдаване под наем

От юли 2023 г. наемодателите трябва да плащат 20% от данъка върху приходите от покупка с цел отдаване под наем между £12 571–50 270. Ако доходът надвишава тази сума, те трябва да платят 40% данък.

Имуществена застраховка във Великобритания

Въпреки че не е законово изискване, повечето заемодатели изискват застраховка на сградата, когато теглят ипотеки в Обединеното кралство. Ще трябва да предвидите бюджет за това. Тази застраховка обикновено струва около £150-200 на година. Ако получавате ипотека в Обединеното кралство от банка, може да сте в състояние да включите имуществена застраховка в плана си.

Ако купувате имот за отдаване под наем, застраховката на сградата е законово изискване. Друга застраховка, която си струва да разгледате, е застраховката на домашното имущество – сравнете опциите си на сайтове като  Confused.com .

Вижте нашата статия за застраховките в Обединеното кралство за повече подробности относно различните налични форми на застраховка.

Изплащане на ипотечни кредити в Обединеното кралство

Ще трябва да започнете да плащате по ипотеката си в Обединеното кралство месец след закупуването на имота. Вашето изплащане на ипотека се състои от сумата, платена за ипотечния заем, и размера на платената лихва. Това важи, освен ако нямате ипотека само с лихва, в който случай ще изплатите само лихвата и след това трябва да уредите сумата, взета назаем за ипотеката в края на срока.

Обикновено можете да предоговорите своята ипотека в Обединеното кралство с вашия кредитор по всяко време, като преминете към друга ипотека, повторно ипотекиране, предоговаряне на периода на плащане или дори преминаване към друг кредитор. Имайте предвид обаче, че това може да включва допълнителни административни такси.

Ако срещнете затруднения с изплащането на ипотека, свържете се с вашия кредитор. Можете също така да получите безплатни съвети относно дълга в  Citizens Advice  или  National Debtline . В  Шотландия  и  Уелс може да можете да получите помощ чрез спасителна схема за ипотека или фонд за подпомагане.

Рефинансиране на ипотеки във Великобритания

Рефинансирането на ипотека е процес на теглене на нова ипотека, за да изплатите съществуващата си ипотека. Различно е от вземането на втора ипотека, която ще платите заедно със съществуващата си ипотека.

Може да искате да рефинансирате ипотеката си, за да съкратите периода на изплащане, да намалите лихвения си процент или да освободите малко собствен капитал, за да инвестирате в нещо друго. В Обединеното кралство обикновено можете да рефинансирате ипотеката си, като вземете нова ипотека със същия кредитор или друг.

Ще трябва да изчислите таксите, които ще заплатите, които ще включват много от същите такси като съществуващата ви ипотека плюс възможни такси за предсрочно погасяване. Препоръчително е първо да говорите с финансов експерт, за да обсъдите предимствата на рефинансирането на вашата ипотека в Обединеното кралство.

Полезни ресурси

Ипотеки в Обединеното кралство