Je vysvětlen proces nákupu nemovitosti ve Španělsku a také užitečné tipy, které vám pomohou nákup nemovitosti ve Španělsku co nejjednodušší.
Koupě nemovitosti ve Španělsku je obvykle velkým krokem k uskutečnění vašeho snu o bydlení ve slunném středomořském klimatu a užívání si moře.
Celý proces může (a měl by) být příjemným zážitkem. Stačí vědět, jak funguje španělský trh s nemovitostmi a všechna možná úskalí, kterým se musíte při koupi vysněného domu pod sluncem vyhnout.
V tomto průvodci nákupem nemovitosti ve Španělsku najdete vše, co potřebujete vědět o procesu, od plánování a průzkumu až po dokončení a získání listů vlastnictví.
Španělský realitní trh
Španělsko je jedním z favoritů zahraničních kupujících nemovitostí, zejména Evropanů.
Země je tak úžasná, tak rozmanitá a má tak nádherné klima – co nemilovat?
Mnozí vidí současnou situaci ve Španělsku jako příležitost, na kterou léta čekali. Prodejci a vývojáři jsou tak dychtiví prodávat na tomto stagnujícím trhu, že existují výhodné nabídky.
Tyto poklesy trhu jsou navíc součástí cyklického procesu. Pokud nekupujete nemovitost ve Španělsku a doufáte, že ji překlopíte a rychle vyděláte, pravděpodobně kupujete velmi solidní dlouhodobou investici.
Úplně prvním kouskem skládačky nákupu nemovitosti je rozhodnout se, proč chcete koupit nemovitost ve Španělsku. Vaše rozhodnutí bude provázet mnoho prvků zbytku procesu.
Kupujete tedy za účelem investice? Pokud ano, chcete příjem z pronájmu nebo je pro vás důležitější zhodnocení kapitálu? Kupujete nemovitost pro rodinnou dovolenou, bydlení a práci nebo důchod?
S jasným rozhodnutím ve své mysli se můžete podívat na jakoukoli nemovitost s tímto základním závěrem, který vám pomůže při výběru. Pokud kupujete byt ve Španělsku k pronájmu na turistickém trhu, nepochybně se budete na každou nemovitost dívat spíše s ohledem na vkus a preference vašeho potenciálního nájemce než na své vlastní.
Pokud se však stěhujete do Španělska za účelem trvalého pobytu, je to zcela jiná situace, kterou je třeba zvážit. Vše záleží na vašich plánech, vkusu, budoucnosti a preferencích.
Pokud se chystáte do důchodu ve Španělsku, měli byste si svou nemovitost velmi pečlivě vybírat. Správná volba vám pomůže udělat si z bydlení ve Španělsku splněný sen.
Španělské zlaté vízum pro kupce nemovitostí
Investoři do nemovitostí ve Španělsku mohou požádat o povolení k pobytu, pokud splní určité podmínky programu „zlaté vízum“.
Pokud si ve Španělsku koupíte nemovitost v hodnotě vyšší než 500 000 EUR, automaticky máte nárok na pobytové vízum, které můžete po pěti letech přeměnit na trvalé bydliště, a po deseti letech na španělské občanství.
Máte-li jakékoli dotazy nebo chcete více informací o možnostech zlatých víz ve Španělsku, kontaktujte nás prostřednictvím naší stránky o pobytu a občanství. Rádi pomůžeme.
Otevření bankovního účtu pro nákup nemovitosti ve Španělsku
Zatímco hledáte perfektní nemovitost ve své oblíbené lokalitě ve Španělsku, může být dobrý nápad otevřít si španělský bankovní účet .
Můžete do něj převést asi 15 procent svého plánovaného rozpočtu jako pracovní kapitál, který můžete použít k provádění vkladů a placení daní a okamžitých plateb, až budete připraveni jít dál.
Pamatujte, že od své banky nikdy nezískáte nejlepší směnný kurz. Navštivte měnové specialisty, promluvte si s nimi o svých převodech v eurech a o tom, jak získat nejlepší převody a výměny.
Dům lov ve Španělsku
Jakmile se začnete setkávat s realitními makléři, developery nebo kýmkoli, kdo chce prodat nemovitost, očekávejte „tvrdý prodej“.
Tito lidé na vás mohou vyvíjet jemný tlak, abyste si koupili. I když budete mít pocit, že pokud si tu dokonalou nemovitost neupíšete hned, jak ji uvidíte, navždy ztratíte šanci ji koupit, není to důvod spěchat do akce.
Koneckonců, vždy existuje více než jedna perfektní vlastnost, a pokud se opravdu chcete ujistit, že to děláte správně.
Měli byste věnovat veškerý čas, který potřebujete, abyste se naučili vše o Španělsku a nemovitostech, než se vůbec zavážete. Vše, co slyšíte, berte s rezervou a zůstaňte pevní a věrní procesu!
Výběr právníka
Jakmile je váš vysněný dům nalezen, potřebujete právníka, abyste mohli pokračovat.
Ať už chcete koupit dům ve Španělsku kdekoli, vždy se ujistěte, že máte nezávislého a profesionálního právníka, který vám s nákupem poradí.
Ujistěte se, že místní právník zastupující vaše zájmy je nezávislý na realitním agentovi, developerovi nebo výstavní společnosti.
Pokud vaše španělština není příliš dobrá, najděte si anglicky mluvícího právníka. Ve Španělsku to není tak těžké a zajistíte, aby vám byly všechny podrobnosti smlouvy vysvětleny bez dvojznačnosti překladu a ujistěte se, že právník se specializuje na španělské pozemkové právo ( urbanismo ).
Požádejte o registrační číslo svého právníka a ujistěte se, že je registrován a vykonává praxi u místní advokátní komory ( Colegio de Abogados ).
Váš právník by měl mít také pojištění profesní odpovědnosti.
zkušební
Nejdůležitější rada: nepodepisujte žádné papíry ani nepředávejte žádné peníze, dokud se neporadíte s nezávislým právníkem.
Jakmile najdete nemovitost, která splňuje všechny vaše požadavky, je čas udělat nabídku.
Po přijetí nabídky podepíšete podmíněnou kupní smlouvu, která ochrání vás a váš vklad v případě, že váš právní zástupce shledá něco v nepořádku s nemovitostí, dokumenty nebo právem prodávajícího ji prodat.
Obvykle v této fázi platíte zálohu kolem 10 %. Pokud jste to ještě neudělali, budete si muset založit bankovní účet a mít španělské číslo NIE – váš právník nebo realitní makléř vám s tím může pomoci.
Nyní musíte vybraného právníka velmi pečlivě sledovat a provádět včasné vyhledávání a kontroly dodržování podmínek smlouvy.
Svou nemovitost si také můžete nechat zaměřit nebo ocenit nezávislým geodetem, což je velmi doporučeno, zvláště pokud kupujete nemovitost na další prodej.
Výsledky průzkumu vám mohou dát silnější pozici při jednání s prodávajícím a lépe porozumět tomu, kolik jste skutečně ochotni za nemovitost zaplatit.
Jakmile tak učiníte a dojde k dohodě s kupujícím, váš právní zástupce provede nezbytné kontroly a náležitou péči. To obvykle zahrnuje kontrolu kupní smlouvy, kontrolu názvu a provádění dalších kontrol, abyste se ujistili, že jsou chráněny vaše zájmy.
Dalším krokem je podpis soukromé smlouvy s dodavatelem. V této fázi budete také požádáni o zaplacení zálohy, jak je uvedeno ve smluvních podmínkách. Pamatujte, že změna názoru po podpisu smlouvy vás může stát jmění, takže si před podpisem buďte naprosto jisti svým rozhodnutím.
Před podpisem listin před notářem a převzetím majetku pak máte čas získat své peníze na místě. Poslední krok vyžaduje zapsání titulu do katastru nemovitostí, zaplacení příslušných daní a připojení inženýrských sítí.
Další výdaje
Ve většině případů je v kupní ceně zahrnuta provize realitní kanceláře (obvykle 5 %), ale zeptejte se před podpisem smlouvy. Ve Španělsku je běžnou praxí, že španělští prodejci říkají realitnímu makléři, jakou čistou částku chtějí z prodeje.
Agent pak musí účtovat co nejvíce, aby zvýšil svou provizi.
Zahraniční dodavatelé spíše volí tradiční metodu a dohodnou se na provizi v procentech z prodeje. Myslete na to při sjednávání kupní ceny.
Obecně platí, že budete muset zaplatit 10 % z kupní ceny jako daň z převodu, která jde do španělské státní pokladny.
Nezapomeňte započítat notářské poplatky a poplatky za zápis pozemku/nemovitosti, které se liší v závislosti na kupní ceně nemovitosti. Počítejte také s odměnou za advokáta, která může činit 1 procento z kupní ceny + DPH 21 procent.
Nákup nemovitosti ve Španělsku
Pokud se chystáte nakupovat přímo od stavebníka ve Španělsku, což není v zemi, kde je velká část stavebního trhu zaměřena na zahraniční kupce, neobvyklé, ujistěte se, že jednáte s renomovanou firmou.
Koupě nemovitosti, která ještě není postavena, s sebou nese určitá rizika.
Pamatujte, že realitní trh ve Španělsku je bohatý, takže není potřeba podepisovat okamžitě rezervační smlouvu pod nátlakem makléře, že budova bude druhý den prodána a vy zůstanete.
Když jste si jisti, že chcete pokračovat, zkuste se s vývojářem dohodnout na lepší dohodě.
Vždy existuje něco, co můžete vyjednat, aby se vám dohoda zlepšila: buď jednoduchá sleva, plánování, finanční podmínky a/nebo jakékoli podmínky období odkladu. Je dokonce možné vyjednat z vaší strany 5procentní cenovou rezervaci až do konce období překážek.
Španělská rezervační smlouva při nákupu mimo plán
Jakmile se s vývojářem dohodnete na podmínkách, budete muset podepsat Rezervační smlouvu ( Documento de Reserva ) a zaplatit zálohu, kterou obvykle určuje vývojář.
Ujistěte se, že ve vaší rezervační smlouvě je klauzule, že záloha je vratná, pokud se rozhodnete zrušit. Tato doložka se ve smlouvách tohoto typu vyskytuje jen zřídka, takže možná budete chtít na ní trvat, abyste se ochránili. Většina spolehlivých vývojářů bude s tímto bodem souhlasit.
Due diligence při nákupu mimo projekt
Než to uděláte, požádejte svého právníka, aby provedl vaši náležitou péči.
Ujistěte se, že váš právní zástupce zkontroloval, zda pozemek, na kterém se stavba nachází, je zapsán na jméno developera, je řádně klasifikován, má stavební povolení vydané místním magistrátem a zda je vydáno stavební povolení.
Proveďte vlastní due diligence ve svém prostředí, infrastruktuře, zařízení atd.
Ujistěte se, že máte co nejpodrobnější plány a specifikace, včetně zastavěné plochy ( superficie construida ), užitné plochy ( superficie útil ), celkové plochy včetně společných prostor ( superficie total ) a technických plánů zobrazujících funkční instalace.
A nakonec se ujistěte, že váš developer má dostatečné pojištění nebo bankovní záruku (aval bancario ), kterou zákon vyžaduje pro developery, kteří dostávají splátky za nemovitosti mimo stavbu. Tato záruka je navržena tak, aby chránila vaše finanční prostředky, pokud se během stavby něco pokazí.
Stavebník by vám měl být schopen poskytnout výpis z banky nebo pojišťovny, který potvrdí, že bylo sjednáno adekvátní pojištění.
Smlouva o výstavbě se zálohou a licencí na první provoz
Dále budete muset podepsat smlouvu o zálohové platbě nebo soukromou smlouvu ( Contrato privado de comppraventa ).
Při podpisu smlouvy o zálohách se ujistěte, že od ručitele obdržíte dokument potvrzující, že jsou vaše splátky garantovány. Na dokumentu musí být vaše jméno.
Při podpisu smlouvy je obvykle vyžadována záloha.
Konečná platba je provedena, když je nemovitost dokončena a jsou podepsány smlouvy.
Po dokončení musí vývoj získat první okupační licenci (neboli „ Licencia de Primera Ocupación“ ). Tuto licenci vydává magistrát a je právním potvrzením, že novostavba plně vyhovuje všem plánovacím a stavebním předpisům a je připravena k užívání jako bydlení.
Nákup nemovitosti ve Španělsku s rekonstrukcí
Pokud si koupíte starou nemovitost ve Španělsku a plánujete ji zrekonstruovat, pokud obecně chcete vylepšit již zakoupený dům, musíte požádat o povolení místní radu.
Zjistíte, že i na ty drobné stavební práce potřebujete povolení.
Požádejte své zahraniční kolegy, aby vám doporučili architekty a stavitele. Architekt vám může výrazně usnadnit proces žádosti o povolení tím, že to udělá vaším jménem. Nebo můžete použít Gestor, který vám pomůže s dokumenty.
Když obdržíte cenovou nabídku, ujistěte se, že jste zjistili, zda je zahrnuta DPH, a mějte na paměti, že je normální zaplatit přibližně 50 procent předem, než začnou stavební práce.
Nákup nemovitosti ve Španělsku – shrnutí
Proces koupě nemovitosti ve Španělsku je velmi jednoduchý, pokud víte, co by to mělo být. Správný průzkum je klíčem k úspěšnému nákupu.
Udělejte si proto čas, nespěchejte a nepodléhejte skrytým hrozbám svého realitního makléře a pamatujte, že jde o jeden z nejdůležitějších nákupů, které kdy uděláte, takže se vyplatí věnovat čas tomu, aby vše proběhlo hladce.