Pochopte, jak funguje proces pronájmu ve Španělsku a co musíte udělat, abyste získali tu správnou nájemní smlouvu pro vaše potřeby.
Začít ve Španělsku s pronájmem nemovitosti je perfektní způsob, jak si před koupí nemovitosti ve Španělsku zjistit, zda je pro vás ta pravá.
Kolik stojí pronájem nemovitosti v Španělsko?
Průměrný měsíční nájem v zemi je asi 600 eur.
Ceny pronájmu se velmi liší v závislosti na lokalitě. Pokud se stěhujete do Madridu nebo chcete žít v Barceloně, buďte připraveni zaplatit hodně. Není zde nic překvapivého – právě tam se soustředí všechna pracovní místa a vynikající infrastruktura.
Dostupnější pronájmy na jihu Španělska a stále levnější najdete, když se podíváte mimo město do menšího města nebo do vnitrozemí.
Vstup na jakýkoli neznámý trh s pronájmem se může zdát trochu skličující, zvláště pokud nemluvíte místním jazykem. Proto se vyplatí udělat si domácí úkol předem.
Hledejte nemovitosti online k pronájmu
Stejně jako ve vaší zemi, pokud hledáte pronájem nemovitosti ve Španělsku, je internet ideálním místem, kde začít s hledáním.
Abyste si udělali představu o typech nemovitostí na trhu s pronájmy a cenách ve vámi zvolené lokalitě, můžete začít na realitních stránkách jako Idealista, Easypiso nebo Spotahome.
Při vyhledávání online můžete zjistit, že mnoho inzerovaných nemovitostí nebude k dispozici k pronájmu, když se obrátíte na makléře.
Agenti často „zapomínají“ odstranit ze svých stránek nedostupné vlastnosti. Mají tak více potenciálních zákazníků, kteří je mohou kontaktovat. Jakmile se zapíšete do jejich knih, bude pravděpodobnější, že s vámi budou obchodovat.
Zařízený nebo nezařízený?
Při vyhledávání online mějte na paměti, že byty a domy ve Španělsku jsou obvykle inzerovány s měsíčním nájmem a obytnou plochou v metrech čtverečních. Zpravidla je v popisu uvedeno, zda je nemovitost zařízena či nikoliv.
„Zařízený“ však může být rozmanitý: buď vším, co byste mohli potřebovat, včetně kuchyňských spotřebičů, nebo jen tu a tam pár kousků nábytku.
Totéž s „bez nábytku“. Může to být buď úplně prázdný prostor bez koberců a dokonce i jednoduchých elektrospotřebičů, nebo přijít s pár věcmi, které zbyly po majiteli.
Je důležité požádat svého agenta nebo pronajímatele o písemné potvrzení, jaký nábytek a spotřebiče budete používat. Renovace nezařízené nemovitosti se může prodražit.
K dlouhodobému pronájmu je zpravidla potřeba průkaz energetické náročnosti. Pokud nechcete v zimě platit za vytápění, měli byste věnovat pozornost třídě energetické náročnosti nemovitosti, kterou si vyberete.
Hledáte pronájem ve Španělsku na vlastní pěst
Můžete být o něco aktivnější a hledat nemovitosti k pronájmu sami. To obvykle zahrnuje jízdu po požadované čtvrti a hledání značek „Se Alquila“, což je znamení, že majitel chce pronajmout svůj majetek.
Přímá komunikace s majiteli často znamená, že musíte mluvit daným jazykem.
Na druhou stranu, pokud mluvíte španělsky a rozhodnete se jednat přímo s majitelem, umožní vám to vyjednat nájem, protože pronajímatel nebude platit žádné zprostředkovatelské poplatky.
Spolupráce s realitním makléřem
Spolupráce s agentem má výhody: mluví španělsky, znají místní zvyky a obvykle vám dokážou pomoci s věcmi, jako je připojení a odpojení komunikace, aby se nemovitost mohla nastěhovat.
Pokud požádáte agenta, aby vám pomohl najít vhodnou nemovitost k pronájmu, někteří agenti se mohou pokusit vám službu účtovat.
Zeptejte se svého agenta na „poplatek za nálezce“ předem. Jakékoli poplatky zaplacené agentovi by měl platit pronajímatel, nikoli nájemce, takže se ujistěte, že je to vyřešeno, než se zavážete.
Nejlepší je spolupracovat s místní agenturou v požadované oblasti, protože znají trh a měli by mít lepší spojení s pronajímateli. Chcete-li najít agenta v konkrétním městě nebo regionu, můžete se podívat do sekce Inmobiliarias na místních zlatých stránkách.
Žádost o pronájem nemovitosti ve Španělsku
Jakmile najdete vhodného agenta, agent vás obvykle provede procesem žádosti.
V některých případech můžete být požádáni o složení zálohy ve výši ekvivalentu jednoho měsíčního nájmu při zahájení procesu žádosti. Tato částka bude zahrnuta do vašeho vkladu později při podpisu smlouvy.
Potřebuji NIE, když si pronajmu nemovitost ve Španělsku?
Tak. NIE potřebujete doslova na všechno: pokud si chcete pronajmout/koupit byt nebo dům, pokud žádáte o elektřinu, plyn, vodu, TV, internet, telefon atd.
Kompletní seznam dokumentů potřebných k pronájmu:
- Dokument pro pobyt ve Španělsku
- Doklad o vaší schopnosti platit nájem (prokazující, že máte dostatečné úspory nebo pravidelný příjem, jako je důchod, dividendy, výplatní pásky atd.)
- Španělské daňové identifikační číslo NIE
- Pas nebo ID
- Osobní doporučení (někdy)
Záloha na pronájem ve Španělsku
Budete vyzváni k zaplacení zálohy buď v první den doby pronájmu, nebo předem při podání žádosti o pronájem.
Počáteční náklady na pronájem jsou obvykle nájemné za první měsíc, případně poplatek zprostředkovateli (pokud se dohodnete s vaším agentem) a kauce. Kauce musí být dle zákona ve výši jednoho měsíčního nájmu.
Ujistěte se, že zálohu zaplatíte bankovním převodem, nikoli v hotovosti. Váš pronajímatel nebo agent si obvykle ponechá váš vklad na samostatném účtu.
V různých částech Španělska existují systémy ochrany vkladů vytvořené vládou, ale většina agentů a pronajímatelů je nepoužívá. A i kdyby ano, neexistuje žádná záruka, že se vám záloha do konce nájmu vrátí.
Nezískání zálohy je ve Španělsku častým problémem, a to natolik, že mnoho advokátních kanceláří se rozhodlo zastupovat nájemníky u soudu a bojovat se svým pronajímatelem o peníze ze zálohy.
Někteří expati ve Španělsku neplatí nájem za poslední měsíc, když se odstěhují, a nepožadují zpět kauci. To se však nedoporučuje, protože to může vést k problémům.
Nejlepší, co můžete udělat, je udržovat přátelský vztah se svým pronajímatelem a požádat ho o prohlídku nemovitosti několik týdnů před odjezdem. Budete tak mít nějaký čas na vyřešení případných problémů, než se budete muset odstěhovat, a dostanete od pronajímatele kauci zpět, až dostanete klíče zpět.
V opačném případě má pronajímatel právo ponechat si kauci po dobu jednoho měsíce. Pokud je kauce držena déle než jeden měsíc, je pronajímatel ze zákona povinen platit z peněžních prostředků úrok.
Je také dobré vést si záznamy o všech pracích, které během vašeho nájmu provedete na zlepšení nebo opravě našeho ubytování, které můžete použít k podpoře vašeho případu v případě sporu.
Nájemní smlouvy ve Španělsku ( contrato de arrendamiento )
Nájemní smlouva ve Španělsku je platná v písemné i ústní formě. Pokud však nemluvíte španělsky, je vhodné získat písemný překlad smlouvy od Abogada, Gestora nebo překladatele.
Dojde-li mezi vámi a vaším pronajímatelem ke sporu o tom, co přesně bylo v ústní dohodě dohodnuto (tj. kdo platí poplatky za energie), nemá žádná ze stran možnost svůj postoj prokázat nebo vyvrátit. Písemná smlouva tedy odpovídá zájmům nájemce i pronajímatele.
Všechny nájemní smlouvy musí být ve španělštině. Smlouva samotná je velmi užitečným dokumentem, který musíte mít po ruce: svou španělskou smlouvu budete potřebovat k registraci u Padron (u místních úřadů), otevření španělského bankovního účtu nebo žádosti o trvalý pobyt ve Španělsku.
Pokud máte delší nájemní smlouvu (více než rok), máte podle španělského práva jako nájemce více práv. Například jako dlouhodobý nájemce můžete smlouvu prodloužit na pět let.
To platí pro případy, kdy pronajímatel nebude po roce v nemovitosti bydlet osobně. Pak musí dát dvouměsíční výpovědní lhůtu.
Při obnovení smlouvy může pronajímatel zvýšit cenu pouze o „Indicie de garantía de competitividad“ (španělský národní cenový index) – kliknutím na odkaz zobrazíte nejnovější hodnotu.
Pronajímatel může zvýšit nájemné, pokud vylepší nemovitost, za předpokladu, že zvýšení splňuje určité standardy a je celkově menší než 20 %.
Proto nejsou dlouhodobé smlouvy ve Španělsku příliš obvyklé. Typický pronájem je na 11-12 měsíců s doložkou, kterou lze v případě potřeby prodloužit.
Pokud chcete odejít před koncem smlouvy, dejte nám vědět alespoň 30 dní před datem ukončení. Pokud dáte výpověď v této lhůtě, budete muset platit nájem až do konce smlouvy.