Processen med at købe bolig i Spanien er forklaret, samt nyttige tips til at gøre det så nemt som muligt at købe bolig i Spanien.
At købe en ejendom i Spanien er normalt et stort skridt i at realisere din drøm om at bo i et solrigt middelhavsklima og nyde havet.
Hele processen kan (og bør) være en behagelig oplevelse. Du skal blot vide, hvordan det spanske ejendomsmarked fungerer og alle de mulige faldgruber, du skal undgå, når du køber dit drømmehus under solen.
I denne guide til køb af bolig i Spanien finder du alt, hvad du behøver at vide om processen, fra planlægning og research til færdiggørelse og opnåelse af skøder.
det spanske ejendomsmarked
Spanien er en af de udenlandske ejendomskøberes favoritter, især europæere.
Landet er så fantastisk, så mangfoldigt og har et så vidunderligt klima – hvad er ikke at elske?
Mange ser den nuværende situation i Spanien som en mulighed, de har ventet på i årevis. Sælgere og udviklere er så ivrige efter at sælge på dette stillestående marked, at der er gode tilbud at gøre.
Desuden er disse markedsnedgange en del af en cyklisk proces. Medmindre du køber ejendom i Spanien i håb om at vende den og tjene en hurtig penge, køber du sandsynligvis en meget solid langsigtet investering.
Den allerførste brik i boligkøbspuslespillet er at beslutte, hvorfor du vil købe bolig i Spanien. Din beslutning vil guide mange elementer i resten af processen.
Så køber du i investeringsøjemed? Hvis ja, ønsker du lejeindtægter eller er værdistigning vigtigere for dig? Køber du en ejendom til familieferier, bo og arbejde eller pension?
Med en klar beslutning i dit sind kan du se på enhver ejendom med denne grundlæggende konklusion til at vejlede dine valg. Hvis du køber en lejlighed i Spanien for at udleje på turistmarkedet, vil du uden tvivl se på hver enkelt ejendom med din potentielle lejers smag og præferencer i tankerne frem for din egen.
Men hvis du flytter til Spanien for at bo der som fastboende, er det en helt anden situation at overveje. Det hele afhænger af dine planer, din smag, din fremtid og dine præferencer.
Hvis du skal på pension i Spanien, bør du vælge din bolig meget omhyggeligt. Det rigtige valg vil hjælpe dig med at gøre det til en drøm at leve i Spanien.
Spaniens gyldne visum for ejendomskøbere
Investorer i fast ejendom i Spanien kan ansøge om en opholdstilladelse, hvis de opfylder visse betingelser i programmet “Golden Visa”.
Hvis du køber en ejendom i Spanien til en værdi af mere end 500.000 €, kvalificerer du dig automatisk til et opholdsvisum, som du kan konvertere til permanent ophold efter fem år, og spansk statsborgerskab efter ti år.
Hvis du har spørgsmål eller ønsker mere information om dine gyldne visummuligheder i Spanien, bedes du kontakte os via vores opholds- og statsborgerskabsside. Vi hjælper gerne.
Åbning af en bankkonto til køb af fast ejendom i Spanien
Mens du leder efter den perfekte ejendom på dit foretrukne sted i Spanien, kan det være en god idé at åbne en spansk bankkonto.
Du kan overføre omkring 15 procent af dit forventede budget til det som arbejdskapital, som du kan bruge til at foretage indskud og betale skat og øjeblikkelige betalinger, når du er klar til at komme videre.
Husk at du aldrig får den bedste valutakurs fra din bank. Se valutaspecialister, tal med dem om dine euro-overførsler, og hvordan du får de bedste overførsels- og byttetilbud.
Husjagt i Spanien
Når du begynder at mødes med ejendomsmæglere, udviklere eller nogen, der ønsker at sælge fast ejendom, skal du forvente “hårdt salg”.
Disse mennesker kan lægge subtilt pres på dig for at købe. Selvom du får en fornemmelse af, at hvis du ikke tilmelder dig den perfekte ejendom, så snart du ser den, vil du for altid miste din chance for at købe den, så er det ingen grund til at skynde dig til handling.
Når alt kommer til alt, er der altid mere end én perfekt ejendom, og hvis du virkelig vil sikre dig, at du gør det rigtigt.
Du bør bruge al den tid, du har brug for, til at lære alt om Spanien og fast ejendom, før du overhovedet forpligter dig. Tag alt, hvad du hører med et gran salt, og forbliv fast og tro mod processen!
Valg af advokat
Når din drømmebolig er fundet, har du brug for en advokat til at fortsætte.
Uanset hvor du ønsker at købe et hus i Spanien, skal du altid sørge for at have en uafhængig og professionel advokat til at rådgive dig om dit køb.
Sørg for, at den lokale advokat, der repræsenterer dine interesser, er uafhængig af ejendomsmægleren, udvikleren eller udstillingsfirmaet.
Hvis dit spanske ikke er særlig godt, så find en engelsktalende advokat. I Spanien er det ikke så svært, og du sikrer, at alle detaljer i kontrakten bliver forklaret for dig uden tvetydighed i oversættelsen og sørger for, at advokaten har specialiseret sig i spansk jordret ( urbanismo ).
Spørg efter din advokats registreringsnummer, og sørg for, at han er registreret og praktiserer hos det lokale advokatsamfund ( Colegio de Abogados ).
Din advokat bør også have en erhvervsansvarsforsikring.
Forsøg
Det vigtigste råd: underskriv ikke nogen papirer eller aflever penge, før du har konsulteret en uafhængig advokat.
Når du har fundet en bolig, der opfylder alle dine krav, er det tid til at give et tilbud.
Efter at et tilbud er accepteret, underskriver du en betinget salgskontrakt, som beskytter dig og dit depositum i tilfælde af, at din advokat finder noget galt med ejendommen, dokumenterne eller sælgers ret til at sælge den.
Normalt betaler du på dette tidspunkt et depositum på omkring 10%. Hvis du ikke allerede har gjort det, skal du oprette en bankkonto og have et spansk NIE-nummer – din advokat eller ejendomsmægler kan hjælpe dig med dette.
Nu skal du overvåge den valgte advokat meget omhyggeligt og foretage rettidig søgning og inspektioner for overholdelse af kontraktvilkårene.
Du kan også få din ejendom opmålt eller vurderet af en uafhængig landinspektør, og det kan varmt anbefales, især hvis du køber en videresalgsejendom.
Resultaterne af undersøgelsen kan give dig en stærkere position i forhandlingerne med sælgeren og en bedre forståelse af, hvor meget du egentlig er villig til at betale for ejendommen.
Når dette er gjort, og der er indgået en aftale med køber, vil din advokat foretage den nødvendige kontrol og due diligence. Dette omfatter normalt gennemgang af salgskontrakten, kontrol af titlen og udførelse af andre kontroller for at sikre, at dine interesser er beskyttet.
Næste skridt er at underskrive en privat kontrakt med leverandøren. På dette tidspunkt vil du også blive bedt om at betale et depositum som angivet i kontraktvilkårene. Husk, at det kan koste dig en formue at ændre mening efter at have underskrevet en kontrakt, så vær helt sikker på din beslutning, før du skriver under.
Du får herefter tid til at få dine penge på stedet, inden du skriver under på skøderne foran en notar og tager ejendommen i besiddelse. Det sidste trin kræver, at du indtaster titlen i ejendomsregistret, betaler de relevante skatter og tilslutter forsyningsselskaber.
Ekstra omkostninger
I de fleste tilfælde inkluderer købsprisen en ejendomsmæglers kommission (normalt 5 %), men spørg inden underskrivelse af kontrakten. Det er almindelig praksis i Spanien, at spanske sælgere fortæller ejendomsmægleren, hvilket nettobeløb de ønsker fra salget.
Agenten skal derefter opkræve så meget, som de kan, for at øge deres provision.
Udenlandske leverandører er mere tilbøjelige til at vælge den traditionelle metode og aftale en kommission som en procentdel af salget. Husk dette, når du forhandler købsprisen.
Generelt skal du betale 10 % af købesummen som overførselsafgift, som går til den spanske statskasse.
Glem ikke at medregne notarafgifter og tinglysningsgebyrer, som varierer afhængigt af boligens købspris. Overvej også advokatsalæret, som kan være 1 procent af købesummen + moms på 21 procent.
Køb af fast ejendom i Spanien
Hvis du skal købe direkte fra en bygherre i Spanien, hvilket ikke er ualmindeligt i et land, hvor en stor del af byggemarkedet er fokuseret på udenlandske købere, så sørg for at have at gøre med et velrenommeret firma.
At købe en ejendom, der endnu ikke er bygget, indebærer visse risici.
Husk, at ejendomsmarkedet i Spanien er rigt, så der er ikke noget reelt behov for at underskrive en reservationskontrakt med det samme under pres fra en agent om, at bygningen bliver solgt dagen efter, og du bliver efterladt.
Når du er sikker på, at du vil fortsætte, så prøv at forhandle en bedre aftale med udvikleren.
Der er altid noget, du kan forhandle for at gøre aftalen bedre for dig selv: enten en simpel rabat, planlægning, økonomiske vilkår og/eller eventuelle henstandsperioder. Det er endda muligt at forhandle en 5 procents prisreservation fra din side, indtil forhindringsperioden er forbi.
Spansk bookingkontrakt ved køb uden for plan
Når du og udvikleren har aftalt vilkårene, skal I underskrive en reservationsaftale ( Documento de Reserva ) og betale et depositum, som normalt angives af bygherren.
Sørg for, at der er en klausul i din reservationskontrakt om, at depositummet kan refunderes, hvis du beslutter dig for at annullere. Denne klausul findes sjældent i kontrakter af denne type, så du kan prøve at insistere på den for at beskytte dig selv. De fleste pålidelige udviklere vil være enige i pointen.
Due diligence ved køb uden for projekt
Inden du gør dette, skal du bede din advokat om at foretage din due diligence.
Sørg for, at din advokat har kontrolleret, om grunden, som bygningen ligger på, er registreret i bygherrens navn, er korrekt klassificeret, har en byggetilladelse udstedt af den lokale kommune og en byggetilladelse er opnået.
Lav din egen due diligence på dit miljø, infrastruktur, faciliteter mv.
Sørg for at have så detaljerede planer og specifikationer som muligt, herunder bebygget areal ( superficie construida ), brugsareal ( superficie útil ), samlet areal inklusive fællesarealer ( superficie total ), og tekniske planer, der viser funktionelle installationer.
Og endelig skal du sørge for, at din udvikler har en passende forsikring eller en bankgaranti (aval bancario ), som er påkrævet ved lov for udviklere, der modtager ratebetalinger for ejendomme uden for byggeri. Denne garanti er designet til at beskytte dine penge, hvis noget går galt under byggeriet.
Bygherren bør kunne give dig en erklæring fra banken eller forsikringsselskabet for at bekræfte, at der er tegnet tilstrækkelig forsikring.
Entreprisekontrakt med udbetaling og licens til første drift
Dernæst skal du underskrive en udbetalingskontrakt eller en privat kontrakt ( Contrato privado de compraventa ).
Når du underskriver udbetalingsaftalen, skal du sørge for at få et dokument fra kautionisten, der bekræfter, at dine ratebetalinger er garanteret. Dit navn skal stå på dokumentet.
En udbetaling er normalt påkrævet ved underskrivelse af kontrakten.
Endelig betaling sker, når ejendommen står færdig og skøderne er underskrevet.
Når den er afsluttet, skal udviklingen opnå en første besættelseslicens (eller ” Licencia de Primera Ocupación” ). Denne tilladelse udstedes af rådhuset og er en juridisk bekræftelse på, at den nye bygning fuldt ud overholder alle plan- og bebyggelsesbestemmelser og er klar til brug som bolig.
Køb af fast ejendom i Spanien med renovering
Hvis du køber en gammel ejendom i Spanien og planlægger at renovere den, hvis du generelt ønsker at forbedre det hus, du allerede har købt, skal du søge om tilladelse hos kommunalbestyrelsen.
Du vil opleve, at du har brug for en tilladelse til selv det mest mindre byggearbejde.
Bed dine udenlandske kolleger om at anbefale arkitekter og bygherrer. En arkitekt kan gøre ansøgningsprocessen meget lettere for dig ved at gøre det på dine vegne. Eller du kan bruge Gestor til at hjælpe dig med dokumenterne.
Når du får dit tilbud, skal du sørge for at finde ud af, om moms er inkluderet, og husk på, at det er normalt at betale omkring 50 procent på forhånd, inden byggearbejdet påbegyndes.
Køb af fast ejendom i Spanien – resumé
Processen med at købe en ejendom i Spanien er meget enkel, hvis du ved, hvad det skal være. Korrekt research er nøglen til et vellykket køb.
Så tag dig god tid, skynd dig eller fald ikke for din ejendomsmæglers tilslørede trusler, og husk, at dette er et af de vigtigste køb, du nogensinde vil foretage, så det er værd at tage sig tid til at sikre, at alt går glat.