Realkreditlån i De Forenede Arabiske Emirater er let tilgængelige for udenlandske låntagere, der ønsker at købe eller investere i fast ejendom. Denne nyttige guide forklarer, hvad du skal gøre for at komme op ad stigen for ejendomsmæglere.
Pant i De Forenede Arabiske Emirater
De Forenede Arabiske Emirater bliver en stadig mere populær destination for expats, især i forretningsvenlige områder som Dubai og Abu Dhabi.
Realkreditmarkedet i UAE har anerkendt denne tendens og er nu veludviklet, med internationale og lokale långivere, der tilbyder boliglån til expats. Både bolig- og lejelån er tilgængelige for udlændinge bosiddende i UAE, selvom kriterierne er forskellige.
Skal du købe ejendom i UAE?
Millioner af expats bor i UAE, men mange vælger stadig at leje; eller på grund af de oprindelige omkostninger, usikkerheden på, hvor længe de skal bo i udlandet, eller omkostningerne forbundet med at erhverve fast ejendom.
Udenlandske købere i UAE kan købe lejligheder og huse i visse områder, der indeholder ejendomsudvikling. Mange udlændinge køber nye huse i byggefasen direkte fra bygherren. Dette involverer ofte betaling af et depositum på 10 % på forhånd og yderligere betalinger på fastsatte datoer under opførelsen af ejendommen.
Deadlines er ikke altid pålidelige, og forsinkelser kan være almindelige, så det er bedst at søge juridisk rådgivning, før du går denne vej.
Omkostningerne ved at købe et hjem i UAE kan stige. I Abu Dhabi skal du betale 2% af købesummen til ejendomsmægleren og 2% til kommunen som overdragelsessum. For nye boliger skal du også betale et udviklergebyr på 5.000 AED.
Provisionen i Dubai er ens: 2% betales til Dubai Land Department (sælger betaler også 2%) og 2% til ejendomsmægleren.
Hvem kan få et realkreditlån i UAE?
Udenlandske købere kan få et realkreditlån i De Forenede Arabiske Emirater, men skal opfylde visse kriterier. Du skal have været i dit nuværende job i mindst seks måneder eller et år, afhængigt af den region du køber fra og din långivers regler.
Selvstændige låntagere skal drive deres virksomhed i mindst to år. Det kan også hjælpe at have et eksisterende forhold til banken, da de er bekendt med dine forhold.
En af de største særheder ved systemet er, at nogle banker kun accepterer ansøgere, der arbejder for specifikke virksomheder. Det betyder, at hvis du arbejder for en offentlig myndighed, en bankinstitution eller en multinational virksomhed, vil du sandsynligvis ikke have nogen problemer.
Men hvis din arbejdsgiver er mindre eller mindre kendt, kan du have svært ved at få et lån hos nogle långivere, selvom du har en god kredit.
Det er også vigtigt at have en ren kredithistorik, når du ansøger, da långivere har en tendens til at afvise ansøgere med dårlig eller ingen kredit. Når det er sagt, bør du ikke ansøge om et realkreditlån, før du har tjekket din kredithistorik og løst eventuelle problemer.
Hvis du aldrig har haft et lån, kan du få et kreditkort og betale af hver måned for at opbygge din kredit.
Typer af realkreditlån i UAE
Realkreditlån i UAE er tilgængelige med fast eller variabel rente. Tidsbegrænsede kontrakter er normalt omkring fem år, men kan også være kortere end et år. Efter bindingstidens udløb ændres kontrakten til bankens variable rente.
Fastforrentede realkreditlån giver dig mulighed for at være sikker på dine betalinger i en periode, men det er værd at overveje en aftale med rentetilpasning, når renten sandsynligvis vil falde. Vilkårene er normalt sat til 25 år, og lånet skal normalt være tilbagebetalt inden det fyldte 70. år.
Renter på realkreditlån i UAE
Renterne på realkreditlån varierer betydeligt afhængigt af långiveren, ejendommen og din økonomiske situation.
Fra oktober 2019 starter satserne ved 2,75 % for en etårig fast rente, 3,89 % i tre år eller 3,99 % i fem år. Det er de laveste priser på markedet, så du kan ende med at betale væsentligt mere.
Realkreditmarkedet i De Forenede Arabiske Emirater er aftaget i de senere år, da mange købere i stedet har valgt at købe boliger direkte fra udviklere ved hjælp af betalingsplaner frem for realkreditlån.
Renter på realkreditlån i UAE kan svinge meget over tid afhængigt af landets økonomiske situation og oliepriser.
Hvor meget kan du låne til et realkreditlån i UAE?
Expats, der optager et boliglån, kræver et depositum på minimum 25 %, når de køber en ejendom op til AED 5 millioner. For dyrere huse kræves et depositum på mindst 35 %.
Hvis du vil investere i fast ejendom og leje den ud, skal du have et realkreditlån, som kræver en langt højere udbetaling på omkring 40-50%.
Kredit er begrænset på flere måder. Det beløb, du låner (inklusive renter), kan ikke overstige din samlede forventede indkomst over de næste syv år.
I Dubai er afdrag på realkreditlån begrænset til 50 % af din månedlige indkomst; Dette tal er generøst sammenlignet med grænserne på 30 % eller 35 % i nogle europæiske lande.
Når du ansøger om et realkreditlån, kan du opleve, at bankerne vil bede dig om mere indkomst end en lokal ansøger, da nogle långivere ser expats som et mere risikabelt forslag.
Sådan ansøger du om et realkreditlån i UAE
For at ansøge om et boliglån kan du kontakte bankerne direkte eller få rådgivning hos en realkreditmægler. I Dubai og Abu Dhabi finder du også sammenligningsportaler, hvor du kan sammenligne tilbud fra forskellige långivere.
En realkreditmægler kan være et stort aktiv for udenlandske låntagere. De kan hjælpe dig med at navigere rundt i det lokale markeds luner og finde det rigtige tilbud til dine forhold. Ansøgninger om realkreditlån i UAE behandles normalt inden for et par uger.
Principper for realkreditkontrakter i UAE
Det kan være nyttigt at indhente principielt samtykke, før du indsender en fuldstændig ansøgning. I bund og grund involverer handlen, at banken giver dig grundlæggende godkendelse af dit lån, før du finder en ejendom. Så kan du byde på huset, når du ved det er inden for budgettet.
Dokumenter for at opnå et realkreditlån i UAE
Når du ansøger om et realkreditlån, kan de nødvendige dokumenter variere afhængigt af banken.
Långivere vil højst sandsynligt bede dig om at:
- Kopi af passet;
- Bevis for ophold i UAE og bevis for nuværende adresse;
- Økonomiske dokumenter såsom lønsedler, kontoudtog eller din selvangivelse
Pant i UAE: trin for trin
De vigtigste trin for at få et realkreditlån:
- Beslut dig for, om du vil kontakte banken direkte eller få hjælp fra en mægler.
- Lav din research for at finde den rigtige type realkreditlån til dine forhold;
- Få bankens principielle samtykke og anmod om et bekræftelsesbrev;
- Find en passende bolig inden for dit budget og kom med et tilbud;
- Når du har aftalt en pris, betaler du et depositum for at bekræfte dit køb og sætte en færdiggørelsesdato;
- På slutdatoen frigiver realkreditinstituttet midlerne til sælger
Udlændingevenlige realkreditinstitutter i UAE
Der er over 30 långivere i Dubai, men nogle tilbyder ikke lån til expats eller ikke-residenter. Udenlandske långivere må kun gøre forretninger i UAE, hvis de er anerkendt af centralbanken.
De, der ikke anerkendes, kan ikke pantsætte skødet. Det betyder, at banken ikke kan returnere ejendommen, hvis låntager misligholder.
Nogle af de bedste udlandsvenlige långivere i UAE er:
- HSBC er en global bankgigant, der tilbyder realkreditlån til købere med en minimumsindkomst på mindst 15.000 AED om måneden. Der er kun realkreditlån til udvalgte projekter. Overbetaling er tilladt med forbehold for en minimumsoverbetaling på AED 30.000.
- Mashreq er en bank i UAE, der tilbyder lån til indbyggere og udlændinge. Boliglån er tilgængelige for ansatte eller selvstændige udstationerede, der tjener mindst 15.000 AED om måneden op til 10 millioner AED.
- Emirates NBD er Dubais statslige långiver, der tilbyder realkreditlån på op til 15 millioner AED. Realkreditlån tilbydes op til 75 % af låneværdien og forhåndsgodkendelse er også tilgængelig.
Omkostningerne ved et realkreditlån i UAE
Når du ansøger om et realkreditlån i UAE, skal du betale et gebyr på 0,25% af lånesaldoen. Din långiver kan også opkræve et vurderingsgebyr og kræve, at du betaler for realkreditforsikring.
Ejendomsforsikring i UAE
Bygningsforsikring er obligatorisk, når du ansøger om et realkreditlån i De Forenede Arabiske Emirater. Det er op til dig, om du tegner en indboforsikring. Forsikringer i UAE kan være meget overkommelige, og du kan købe bygninger og indbo separat eller sammen.
Hvor meget du betaler afhænger af værdien af din bolig og ejendom. Typisk kan din årlige præmie være omkring 0,1 % af den samlede værdi af ejendom og indbo.
Afdrag på et realkreditlån i UAE
Tilbagebetaling af realkreditlån er den vigtigste type boliglån i UAE. Disse aftaler indeholder bestemmelser om betaling af et fast beløb hver måned i realkreditlånets levetid. Typisk betaler du med direkte debitering fra din bankkonto samme dag hver måned.
Realkreditlån med rentebetaling er mindre almindelige. Du betaler kun en del af renterne hver måned og skal tilbagebetale hele hovedstolen ved løbetidens udløb. Da disse lån er risikable, tilbydes de ofte kun for en løbetid på fem år.
Refinansiering af realkreditlån i UAE
Realkreditmarkedet i De Forenede Arabiske Emirater er meget konkurrencepræget, og banker tilbyder normalt nedsatte vilkår på deres boliglån. Dette er gode nyheder for boligejere, der ønsker at skifte tilbud, da de bedste tilbud normalt er tilgængelige for dem med eksisterende realkreditlån.
Hvis du ønsker at ændre din kontrakt, skal du først kontakte din nuværende bank. Nogle långivere overvejer at omlægge lånet med en nedsat rente på en fast løbetid. Mens nogle banker tilbyder gratis gældskonvertering, vil de fleste opkræve dig et konverteringsgebyr.
Den gode nyhed er, at dagene med 3% exit-gebyret er forbi. Reglerne, der blev indført i december 2015, pålægger et maksimalt gebyr på 1 % af saldoen (op til 10.000 AED).