Der Ablauf des Immobilienkaufs in Spanien wird erklärt und es werden nützliche Tipps gegeben, die den Kauf einer Immobilie in Spanien so einfach wie möglich machen.
Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist normalerweise ein großer Schritt auf dem Weg zur Verwirklichung Ihres Traums, in einem sonnigen mediterranen Klima zu leben und das Meer zu genießen.
Der gesamte Prozess kann (und sollte) eine angenehme Erfahrung sein. Sie müssen nur wissen, wie der spanische Immobilienmarkt funktioniert und welche möglichen Fallstricke Sie beim Kauf Ihres Traumhauses unter der Sonne vermeiden müssen.
In diesem Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien finden Sie alles, was Sie über den Prozess wissen müssen, von der Planung und Recherche bis hin zur Fertigstellung und Einholung der Eigentumsurkunden.
Spanischer Immobilienmarkt
Spanien ist einer der Favoriten ausländischer Immobilienkäufer, insbesondere Europäer.
Das Land ist so atemberaubend, so vielfältig und hat ein so wunderbares Klima – was gibt es da nicht zu lieben?
Viele sehen in der aktuellen Situation in Spanien eine Chance, auf die sie seit Jahren warten. Anbieter und Entwickler sind in diesem stagnierenden Markt so verkaufsfreudig, dass es Schnäppchen gibt.
Darüber hinaus sind diese Marktabschwünge Teil eines zyklischen Prozesses. Wenn Sie keine Immobilie in Spanien kaufen und hoffen, schnell Geld zu verdienen, kaufen Sie wahrscheinlich eine sehr solide langfristige Investition.
Der allererste Teil des Immobilienkauf-Puzzles besteht darin, zu entscheiden, warum Sie eine Immobilie in Spanien kaufen möchten. Ihre Entscheidung wird viele Elemente des restlichen Prozesses beeinflussen.
Kaufen Sie also zu Investitionszwecken? Wenn ja, wünschen Sie sich Mieteinnahmen oder ist Ihnen Kapitalzuwachs wichtiger? Kaufen Sie eine Immobilie für den Familienurlaub, zum Wohnen und Arbeiten oder für den Ruhestand?
Mit einer klaren Entscheidung im Kopf können Sie jede Immobilie mit dieser grundlegenden Schlussfolgerung als Leitfaden für Ihre Entscheidungen betrachten. Wenn Sie in Spanien eine Wohnung kaufen, um sie auf dem Touristenmarkt zu vermieten, werden Sie bei jeder Immobilie zweifellos den Geschmack und die Vorlieben Ihres potenziellen Mieters berücksichtigen und nicht Ihre eigenen.
Wenn Sie jedoch nach Spanien ziehen, um dort als ständiger Wohnsitz zu leben, ist dies eine völlig andere Situation, die Sie berücksichtigen sollten. Es hängt alles von Ihren Plänen, Ihrem Geschmack, Ihrer Zukunft und Ihren Vorlieben ab.
Wenn Sie in Spanien Ihren Ruhestand verbringen möchten, sollten Sie Ihre Immobilie sehr sorgfältig auswählen. Die richtige Wahl wird Ihnen dabei helfen, Ihren Traum vom Leben in Spanien wahr werden zu lassen.
Spaniens goldenes Visum für Immobilienkäufer
Immobilieninvestoren in Spanien können eine Aufenthaltserlaubnis beantragen, wenn sie bestimmte Bedingungen des „Golden Visa“-Programms erfüllen.
Wenn Sie in Spanien eine Immobilie im Wert von mehr als 500.000 Euro kaufen, haben Sie automatisch Anspruch auf ein Aufenthaltsvisum, das Sie nach fünf Jahren in einen dauerhaften Wohnsitz umwandeln können, und nach zehn Jahren auf die spanische Staatsbürgerschaft.
Wenn Sie Fragen haben oder weitere Informationen zu Ihren Golden-Visum-Optionen in Spanien wünschen, kontaktieren Sie uns bitte über unsere Seite „Aufenthalt und Staatsbürgerschaft“. Wir helfen Ihnen gerne weiter.
Eröffnung eines Bankkontos für den Immobilienkauf in Spanien
Während Sie auf der Suche nach der perfekten Immobilie an Ihrem Lieblingsort in Spanien sind, könnte es eine gute Idee sein, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen.
Sie können etwa 15 Prozent Ihres geplanten Budgets als Betriebskapital darauf übertragen, das Sie für Einzahlungen, Steuern und sofortige Zahlungen verwenden können, wenn Sie bereit sind, weiterzumachen.
Denken Sie daran, dass Sie von Ihrer Bank nie den besten Wechselkurs erhalten werden. Suchen Sie Währungsspezialisten auf, sprechen Sie mit ihnen über Ihre Euro-Überweisungen und wie Sie die besten Überweisungs- und Umtauschangebote erhalten.
Wohnungssuche in Spanien
Sobald Sie anfangen, sich mit Immobilienmaklern, Bauträgern oder jedem, der Immobilien verkaufen möchte, zu treffen, müssen Sie mit dem „harten Verkauf“ rechnen.
Diese Leute können einen subtilen Kaufdruck auf Sie ausüben. Selbst wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie Ihre Kaufchance für immer verlieren, wenn Sie sich nicht gleich beim ersten Anblick für die perfekte Immobilie anmelden, ist das kein Grund, überstürzt zu handeln.
Schließlich gibt es immer mehr als eine perfekte Immobilie, und wenn Sie wirklich sicherstellen möchten, dass Sie es richtig machen.
Sie sollten sich die nötige Zeit nehmen, um alles über Spanien und Immobilien zu erfahren, bevor Sie überhaupt Verpflichtungen eingehen. Nehmen Sie alles, was Sie hören, mit Vorsicht und bleiben Sie standhaft und dem Prozess treu!
Auswahl eines Anwalts
Sobald Ihr Traumhaus gefunden ist, benötigen Sie einen Anwalt, um fortzufahren.
Wo auch immer Sie in Spanien ein Haus kaufen möchten, stellen Sie immer sicher, dass Sie einen unabhängigen und professionellen Anwalt haben, der Sie bei Ihrem Kauf berät.
Stellen Sie sicher, dass der Anwalt vor Ort, der Ihre Interessen vertritt, unabhängig vom Immobilienmakler, Bauträger oder Immobilienunternehmen ist.
Wenn Ihr Spanisch nicht sehr gut ist, suchen Sie sich einen englischsprachigen Anwalt. In Spanien ist es nicht so schwierig und Sie stellen sicher, dass Ihnen alle Einzelheiten des Vertrags ohne Unklarheiten in der Übersetzung erklärt werden und stellen Sie sicher, dass der Anwalt auf spanisches Grundstücksrecht ( Urbanismo ) spezialisiert ist.
Fragen Sie nach der Registrierungsnummer Ihres Anwalts und stellen Sie sicher, dass er bei der örtlichen Anwaltskammer ( Colegio de Abogados ) registriert ist und dort praktiziert.
Auch Ihr Anwalt sollte über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen.
Versuch
Der wichtigste Rat: Unterschreiben Sie keine Papiere und übergeben Sie kein Geld, bevor Sie einen unabhängigen Anwalt konsultiert haben.
Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die alle Ihre Anforderungen erfüllt, ist es an der Zeit, ein Angebot abzugeben.
Nachdem ein Angebot angenommen wurde, unterzeichnen Sie einen bedingten Kaufvertrag, der Sie und Ihre Anzahlung für den Fall schützt, dass Ihr Anwalt einen Fehler an der Immobilie, den Dokumenten oder dem Recht des Verkäufers, die Immobilie zu verkaufen, feststellt.
Normalerweise zahlen Sie zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung von etwa 10 %. Falls noch nicht geschehen, müssen Sie ein Bankkonto einrichten und über eine spanische NIE-Nummer verfügen – Ihr Anwalt oder Immobilienmakler kann Ihnen dabei helfen.
Jetzt müssen Sie den ausgewählten Anwalt sehr sorgfältig überwachen und rechtzeitig Durchsuchungen und Inspektionen durchführen, um die Einhaltung der Vertragsbedingungen sicherzustellen.
Sie können Ihre Immobilie auch von einem unabhängigen Gutachter begutachten oder schätzen lassen. Dies ist besonders zu empfehlen, insbesondere wenn Sie eine Wiederverkaufsimmobilie kaufen.
Die Ergebnisse der Befragung können Ihnen eine stärkere Position in den Verhandlungen mit dem Verkäufer verschaffen und ein besseres Verständnis dafür vermitteln, wie viel Sie tatsächlich für die Immobilie zu zahlen bereit sind.
Sobald dies erledigt ist und eine Einigung mit dem Käufer erzielt wurde, führt Ihr Anwalt die erforderlichen Prüfungen und Due Diligence-Prüfungen durch. Dazu gehört in der Regel die Durchsicht des Kaufvertrags, die Überprüfung des Titels und die Durchführung anderer Prüfungen, um sicherzustellen, dass Ihre Interessen gewahrt bleiben.
Der nächste Schritt besteht darin, einen privaten Vertrag mit dem Lieferanten abzuschließen. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie außerdem eine Anzahlung leisten, wie in den Vertragsbedingungen angegeben. Denken Sie daran, dass es Sie ein Vermögen kosten kann, Ihre Meinung nach der Unterzeichnung eines Vertrags zu ändern. Seien Sie sich Ihrer Entscheidung daher vor der Unterzeichnung absolut sicher.
Sie haben dann Zeit, Ihr Geld vor Ort zu erhalten, bevor Sie die Urkunden vor einem Notar unterzeichnen und die Immobilie in Besitz nehmen. Im letzten Schritt müssen Sie den Titel in das Grundbuch eintragen, die entsprechenden Steuern zahlen und die Versorgungsleistungen anschließen.
Zusätzliche Kosten
In den meisten Fällen ist im Kaufpreis eine Maklerprovision (in der Regel 5 %) enthalten, fragen Sie jedoch vor Vertragsunterzeichnung nach. In Spanien ist es üblich, dass spanische Verkäufer dem Immobilienmakler mitteilen, welchen Nettobetrag sie vom Verkauf erwarten.
Der Makler muss dann so viel wie möglich verlangen, um seine Provision zu erhöhen.
Ausländische Anbieter entscheiden sich eher für die traditionelle Methode und vereinbaren eine Provision als Prozentsatz des Umsatzes. Bedenken Sie dies bei der Kaufpreisverhandlung.
Im Allgemeinen müssen Sie 10 % des Kaufpreises als Übertragungssteuer zahlen, die an die spanische Staatskasse geht.
Vergessen Sie nicht, die Notargebühren und die Grundbucheintragungsgebühren einzukalkulieren, die je nach Kaufpreis der Immobilie variieren. Berücksichtigen Sie auch die Anwaltskosten, die 1 Prozent des Kaufpreises + 21 Prozent Mehrwertsteuer betragen können.
Immobilienkauf in Spanien
Wenn Sie in Spanien direkt von einem Bauunternehmen kaufen möchten, was in einem Land, in dem sich ein Großteil des Baumarkts auf ausländische Käufer konzentriert, keine Seltenheit ist, stellen Sie sicher, dass Sie es mit einem seriösen Unternehmen zu tun haben.
Der Kauf einer noch nicht bebauten Immobilie birgt gewisse Risiken.
Denken Sie daran, dass der Immobilienmarkt in Spanien reich ist. Es besteht also keine wirkliche Notwendigkeit, sofort einen Reservierungsvertrag zu unterzeichnen, weil ein Makler darauf drängt, dass das Gebäude am nächsten Tag verkauft wird und Sie auf der Strecke bleiben.
Wenn Sie sicher sind, dass Sie fortfahren möchten, versuchen Sie, mit dem Entwickler ein besseres Angebot auszuhandeln.
Es gibt immer etwas, das Sie aushandeln können, um das Geschäft für sich zu verbessern: entweder einen einfachen Rabatt, Terminplanung, finanzielle Konditionen und/oder etwaige Nachfristbedingungen. Es ist sogar möglich, Ihrerseits einen Preisvorbehalt von 5 Prozent bis zum Ablauf der Hürdenfrist auszuhandeln.
Spanischer Buchungsvertrag bei Off-Plan-Kauf
Sobald Sie und der Entwickler die Bedingungen vereinbart haben, müssen Sie eine Reservierungsvereinbarung ( Documento de Reserva ) unterzeichnen und eine Anzahlung leisten, die normalerweise vom Entwickler festgelegt wird.
Stellen Sie sicher, dass in Ihrem Buchungsvertrag eine Klausel enthalten ist, dass die Anzahlung zurückerstattet wird, wenn Sie sich für eine Stornierung entscheiden. Diese Klausel ist in Verträgen dieser Art selten zu finden, daher sollten Sie versuchen, darauf zu bestehen, um sich zu schützen. Die meisten zuverlässigen Entwickler werden dem zustimmen.
Due Diligence beim Kauf außerhalb des Projekts
Bevor Sie dies tun, bitten Sie Ihren Anwalt um eine sorgfältige Prüfung.
Stellen Sie sicher, dass Ihr Anwalt überprüft hat, ob das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet, auf den Namen des Bauträgers eingetragen ist, ordnungsgemäß klassifiziert ist, über eine von der örtlichen Gemeinde ausgestellte Baugenehmigung verfügt und eine Baugenehmigung erhalten hat.
Führen Sie Ihre eigene Due-Diligence-Prüfung Ihrer Umgebung, Infrastruktur, Einrichtungen usw. durch.
Stellen Sie sicher, dass Sie über möglichst detaillierte Pläne und Spezifikationen verfügen, einschließlich der bebauten Fläche ( superficie construida ), der nutzbaren Fläche (superficie útil), der Gesamtfläche einschließlich Gemeinschaftsflächen ( superficie total ) und technischer Pläne, die funktionale Installationen zeigen.
Und schließlich stellen Sie sicher, dass Ihr Bauträger über eine angemessene Versicherung oder eine Bankgarantie (aval bancario ) verfügt, die gesetzlich für Bauträger vorgeschrieben ist, die Ratenzahlungen für nicht im Bau befindliche Immobilien erhalten. Diese Garantie soll Ihr Geld schützen, falls während des Baus etwas schief geht.
Der Bauunternehmer sollte in der Lage sein, Ihnen eine Bescheinigung der Bank oder Versicherung vorzulegen, aus der hervorgeht, dass eine ausreichende Versicherung abgeschlossen wurde.
Bauvertrag mit Anzahlung und Erstbetriebslizenz
Als nächstes müssen Sie einen Anzahlungsvertrag oder einen Privatvertrag ( Contrato privado de compraventa ) unterzeichnen.
Achten Sie beim Abschluss der Anzahlungsvereinbarung darauf, dass Sie vom Bürgen ein Dokument erhalten, das die Garantie Ihrer Ratenzahlungen bestätigt. Ihr Name muss auf dem Dokument stehen.
Bei Vertragsabschluss wird in der Regel eine Anzahlung verlangt.
Die endgültige Zahlung erfolgt, wenn die Immobilie fertiggestellt und die Kaufurkunde unterzeichnet ist.
Nach der Fertigstellung muss für die Entwicklung eine Erstbezugslizenz (oder „ Licencia de Primera Ocupación“ ) erworben werden. Diese Genehmigung wird vom Rathaus ausgestellt und ist eine rechtliche Bestätigung dafür, dass das neue Gebäude allen Planungs- und Bebauungsvorschriften vollständig entspricht und für die Nutzung als Wohngebäude bereit ist.
Kauf einer Immobilie in Spanien mit Renovierung
Wenn Sie eine alte Immobilie in Spanien kaufen und planen, diese zu renovieren, müssen Sie, wenn Sie das bereits erworbene Haus generell verbessern möchten, eine Genehmigung bei der Gemeindeverwaltung einholen.
Sie werden feststellen, dass Sie selbst für die kleinsten Bauarbeiten eine Genehmigung benötigen.
Bitten Sie Ihre ausländischen Kollegen, Architekten und Bauherren zu empfehlen. Ein Architekt kann Ihnen den Genehmigungsprozess erheblich erleichtern, indem er ihn in Ihrem Namen erledigt. Oder Sie können Gestor nutzen, um Ihnen bei den Dokumenten zu helfen.
Wenn Sie Ihr Angebot erhalten, stellen Sie sicher, dass Sie herausfinden, ob die Mehrwertsteuer enthalten ist, und bedenken Sie, dass es normal ist, etwa 50 Prozent im Voraus zu zahlen, bevor mit den Bauarbeiten begonnen wird.
Immobilienkauf in Spanien – Zusammenfassung
Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist sehr einfach, wenn Sie wissen, wie sie aussehen soll. Die richtige Recherche ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Kauf.
Nehmen Sie sich also Zeit, beeilen Sie sich nicht und fallen Sie nicht auf die verschleierten Drohungen Ihres Immobilienmaklers herein. Denken Sie daran, dass dies einer der wichtigsten Einkäufe ist, die Sie jemals tätigen werden. Es lohnt sich also, sich die Zeit zu nehmen, um sicherzustellen, dass alles reibungslos verläuft.