Επεξηγείται η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ισπανία, καθώς και χρήσιμες συμβουλές που θα σας βοηθήσουν να κάνετε την αγορά ακινήτου στην Ισπανία όσο το δυνατόν πιο εύκολη.
Η αγορά ενός ακινήτου στην Ισπανία είναι συνήθως ένα μεγάλο βήμα για την πραγματοποίηση του ονείρου σας να ζείτε σε ένα ηλιόλουστο μεσογειακό κλίμα και να απολαύσετε τη θάλασσα.
Η όλη διαδικασία μπορεί (και πρέπει) να είναι μια ευχάριστη εμπειρία. Απλά πρέπει να γνωρίζετε πώς λειτουργεί η ισπανική αγορά ακινήτων και όλες τις πιθανές παγίδες που πρέπει να αποφύγετε όταν αγοράζετε το σπίτι των ονείρων σας κάτω από τον ήλιο.
Σε αυτόν τον οδηγό για την αγορά ακινήτων στην Ισπανία, θα βρείτε όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για τη διαδικασία, από τον σχεδιασμό και την έρευνα μέχρι την ολοκλήρωση και την απόκτηση τίτλων ιδιοκτησίας.
Ισπανική αγορά ακινήτων
Η Ισπανία είναι ένα από τα αγαπημένα των ξένων αγοραστών ακινήτων, ιδιαίτερα των Ευρωπαίων.
Η χώρα είναι τόσο εκπληκτική, τόσο ποικιλόμορφη και έχει τόσο υπέροχο κλίμα – τι να μην αγαπάς;
Πολλοί βλέπουν τη σημερινή κατάσταση στην Ισπανία ως μια ευκαιρία που περίμεναν χρόνια. Οι πωλητές και οι προγραμματιστές είναι τόσο πρόθυμοι να πουλήσουν σε αυτή τη στάσιμη αγορά που υπάρχουν ευκαιρίες να γίνουν.
Επιπλέον, αυτές οι πτώσεις της αγοράς αποτελούν μέρος μιας κυκλικής διαδικασίας. Αν δεν αγοράζετε ακίνητο στην Ισπανία ελπίζοντας να το ανατρέψετε και να κερδίσετε γρήγορα χρήματα, πιθανότατα αγοράζετε μια πολύ σταθερή μακροπρόθεσμη επένδυση.
Το πρώτο κομμάτι του παζλ αγοράς ακινήτων είναι να αποφασίσετε γιατί θέλετε να αγοράσετε ακίνητο στην Ισπανία. Η απόφασή σας θα καθοδηγήσει πολλά στοιχεία της υπόλοιπης διαδικασίας.
Δηλαδή αγοράζετε για επενδυτικούς σκοπούς; Εάν ναι, θέλετε εισόδημα από ενοίκια ή είναι πιο σημαντική για εσάς η ανατίμηση του κεφαλαίου; Αγοράζετε ακίνητο για οικογενειακές διακοπές, διαμονή και εργασία ή συνταξιοδότηση;
Με μια ξεκάθαρη απόφαση στο μυαλό σας, μπορείτε να δείτε οποιοδήποτε ακίνητο με αυτό το θεμελιώδες συμπέρασμα για να καθοδηγήσετε τις επιλογές σας. Εάν αγοράζετε ένα διαμέρισμα στην Ισπανία για να το αφήσετε στην τουριστική αγορά, αναμφίβολα θα εξετάζετε κάθε ακίνητο έχοντας κατά νου τα γούστα και τις προτιμήσεις του πιθανού ενοικιαστή και όχι τις δικές σας.
Ωστόσο, εάν μετακομίζετε στην Ισπανία για να ζήσετε εκεί ως μόνιμος κάτοικος, αυτή είναι μια εντελώς διαφορετική κατάσταση που πρέπει να εξετάσετε. Όλα εξαρτώνται από τα σχέδιά σας, τα γούστα σας, το μέλλον και τις προτιμήσεις σας.
Εάν πρόκειται να συνταξιοδοτηθείτε στην Ισπανία, θα πρέπει να επιλέξετε το ακίνητό σας πολύ προσεκτικά. Η σωστή επιλογή θα σας βοηθήσει να κάνετε τη ζωή στην Ισπανία ένα όνειρο πραγματικότητα.
Η χρυσή βίζα της Ισπανίας για αγοραστές ακινήτων
Οι επενδυτές σε ακίνητα στην Ισπανία μπορούν να υποβάλουν αίτηση για άδεια διαμονής εάν πληρούν ορισμένες προϋποθέσεις του προγράμματος «χρυσής βίζας».
Εάν αγοράσετε ένα ακίνητο στην Ισπανία αξίας άνω των 500.000 €, πληροίτε αυτόματα τις προϋποθέσεις για βίζα διαμονής, την οποία μπορείτε να μετατρέψετε σε μόνιμη διαμονή μετά από πέντε χρόνια και ισπανική υπηκοότητα μετά από δέκα χρόνια.
Εάν έχετε οποιεσδήποτε ερωτήσεις ή θέλετε περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις επιλογές χρυσής βίζας στην Ισπανία, επικοινωνήστε μαζί μας μέσω της σελίδας Κατοικία και Ιθαγένεια. Θα χαρούμε να βοηθήσουμε.
Άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού για αγορά ακινήτων στην Ισπανία
Ενώ ψάχνετε για το τέλειο ακίνητο στην αγαπημένη σας τοποθεσία στην Ισπανία, ίσως είναι καλή ιδέα να ανοίξετε έναν ισπανικό τραπεζικό λογαριασμό .
Μπορείτε να μεταφέρετε περίπου το 15 τοις εκατό του προβλεπόμενου προϋπολογισμού σας σε αυτό ως κεφάλαιο κίνησης που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να κάνετε καταθέσεις και να πληρώσετε φόρους και άμεσες πληρωμές όταν είστε έτοιμοι να προχωρήσετε.
Να θυμάστε ότι δεν θα έχετε ποτέ την καλύτερη συναλλαγματική ισοτιμία από την τράπεζά σας. Επισκεφτείτε τους ειδικούς νομισμάτων, μιλήστε τους για τις μεταφορές σας σε ευρώ και πώς να λάβετε τις καλύτερες προσφορές μεταφοράς και ανταλλαγής.
Κυνήγι σπιτιού στην Ισπανία
Μόλις αρχίσετε να συναντάτε κτηματομεσίτες, προγραμματιστές ή οποιονδήποτε θέλει να πουλήσει ακίνητα, περιμένετε τη «σκληρή πώληση».
Αυτοί οι άνθρωποι μπορούν να σας ασκήσουν ανεπαίσθητη πίεση να αγοράσετε. Ακόμα κι αν έχετε την αίσθηση ότι αν δεν εγγραφείτε για αυτό το τέλειο ακίνητο μόλις το δείτε, θα χάσετε για πάντα την ευκαιρία να το αγοράσετε, αυτό δεν είναι λόγος να βιαστείτε να δράσετε.
Εξάλλου, υπάρχουν πάντα περισσότερα από ένα τέλεια ακίνητα, και αν θέλετε πραγματικά να βεβαιωθείτε ότι το κάνετε σωστά.
Θα πρέπει να αφιερώσετε όλο τον χρόνο που χρειάζεστε για να μάθετε τα πάντα για την Ισπανία και την ακίνητη περιουσία πριν αναλάβετε οποιεσδήποτε δεσμεύσεις. Πάρτε όλα όσα ακούτε με λίγο αλάτι και μείνετε σταθεροί και πιστοί στη διαδικασία!
Επιλογή δικηγόρου
Μόλις βρεθεί το σπίτι των ονείρων σας, χρειάζεστε έναν δικηγόρο για να προχωρήσετε.
Όπου θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι στην Ισπανία, φροντίστε πάντα να έχετε έναν ανεξάρτητο και επαγγελματία δικηγόρο για να σας συμβουλεύσει για την αγορά σας.
Βεβαιωθείτε ότι ο τοπικός δικηγόρος που εκπροσωπεί τα συμφέροντά σας είναι ανεξάρτητος από τον κτηματομεσίτη, τον προγραμματιστή ή την εταιρεία προβολής.
Εάν τα ισπανικά σας δεν είναι πολύ καλά, βρείτε έναν αγγλόφωνο δικηγόρο. Στην Ισπανία δεν είναι τόσο δύσκολο και φροντίζετε να σας εξηγούνται όλες οι λεπτομέρειες της σύμβασης χωρίς ασάφεια στη μετάφραση και βεβαιωθείτε ότι ο δικηγόρος ειδικεύεται στο ισπανικό δίκαιο της γης ( urbanismo ).
Ζητήστε τον αριθμό μητρώου του δικηγόρου σας και βεβαιωθείτε ότι είναι εγγεγραμμένος και ασκεί το επάγγελμά του στον τοπικό δικηγορικό σύλλογο ( Colegio de Abogados ).
Ο δικηγόρος σας θα πρέπει επίσης να έχει ασφάλιση επαγγελματικής αποζημίωσης.
Δίκη
Η πιο σημαντική συμβουλή: μην υπογράφετε έγγραφα και μην παραδίδετε χρήματα μέχρι να συμβουλευτείτε έναν ανεξάρτητο δικηγόρο.
Μόλις βρείτε ένα ακίνητο που πληροί όλες τις απαιτήσεις σας, ήρθε η ώρα να κάνετε μια προσφορά.
Μετά την αποδοχή μιας προσφοράς, υπογράφετε ένα συμβόλαιο πώλησης υπό όρους, το οποίο προστατεύει εσάς και την κατάθεσή σας σε περίπτωση που ο δικηγόρος σας διαπιστώσει οτιδήποτε λάθος με το ακίνητο, τα έγγραφα ή το δικαίωμα του πωλητή να το πουλήσει.
Συνήθως σε αυτό το στάδιο πληρώνετε μια κατάθεση περίπου 10%. Εάν δεν το έχετε κάνει ήδη, θα χρειαστεί να δημιουργήσετε έναν τραπεζικό λογαριασμό και να έχετε έναν ισπανικό αριθμό NIE – ο δικηγόρος ή ο κτηματομεσίτης σας μπορεί να σας βοηθήσει με αυτό.
Τώρα πρέπει να παρακολουθείτε πολύ προσεκτικά τον επιλεγμένο δικηγόρο και να διεξάγετε έγκαιρες έρευνες και επιθεωρήσεις για τη συμμόρφωση με τους όρους της σύμβασης.
Μπορείτε επίσης να ελέγξετε ή να εκτιμήσετε το ακίνητό σας από έναν ανεξάρτητο επιθεωρητή και αυτό συνιστάται ιδιαίτερα, ειδικά εάν αγοράζετε ένα ακίνητο μεταπώλησης.
Τα αποτελέσματα της έρευνας μπορούν να σας δώσουν μια ισχυρότερη θέση στις διαπραγματεύσεις με τον πωλητή και μια καλύτερη κατανόηση του πόσο είστε πραγματικά διατεθειμένοι να πληρώσετε για το ακίνητο.
Μόλις γίνει αυτό και επιτευχθεί συμφωνία με τον αγοραστή, ο δικηγόρος σας θα πραγματοποιήσει τους απαραίτητους ελέγχους και τη δέουσα επιμέλεια. Αυτό συνήθως περιλαμβάνει την αναθεώρηση της σύμβασης πώλησης, τον έλεγχο του τίτλου και τη διενέργεια άλλων ελέγχων για να βεβαιωθείτε ότι προστατεύονται τα συμφέροντά σας.
Το επόμενο βήμα είναι η υπογραφή ιδιωτικού συμβολαίου με τον προμηθευτή. Σε αυτό το στάδιο θα σας ζητηθεί επίσης να καταβάλετε προκαταβολή όπως αναφέρεται στους όρους της σύμβασης. Να θυμάστε ότι η αλλαγή γνώμης μετά την υπογραφή ενός συμβολαίου μπορεί να σας κοστίσει μια περιουσία, οπότε να είστε απολύτως σίγουροι για την απόφασή σας πριν υπογράψετε.
Στη συνέχεια, σας δίνεται χρόνος για να πάρετε τα χρήματά σας επί τόπου πριν υπογράψετε τις πράξεις ενώπιον συμβολαιογράφου και αποκτήσετε την ιδιοκτησία του ακινήτου. Το τελευταίο βήμα απαιτεί να καταχωρίσετε τον τίτλο στο κτηματολόγιο, να πληρώσετε τους κατάλληλους φόρους και να συνδέσετε τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας.
Πρόσθετες δαπάνες
Στις περισσότερες περιπτώσεις, η τιμή αγοράς περιλαμβάνει προμήθεια κτηματομεσίτη (συνήθως 5%), αλλά ρωτήστε πριν υπογράψετε το συμβόλαιο. Είναι κοινή πρακτική στην Ισπανία οι Ισπανοί πωλητές να λένε στον κτηματομεσίτη ποιο καθαρό ποσό θέλουν από την πώληση.
Ο πράκτορας πρέπει στη συνέχεια να χρεώσει όσα περισσότερα μπορεί για να αυξήσει την προμήθεια του.
Οι ξένοι προμηθευτές είναι πιο πιθανό να επιλέξουν την παραδοσιακή μέθοδο και να συμφωνήσουν σε μια προμήθεια ως ποσοστό της πώλησης. Λάβετε αυτό υπόψη όταν διαπραγματεύεστε την τιμή αγοράς.
Γενικά, θα πρέπει να πληρώσετε το 10% της τιμής αγοράς ως φόρο μεταβίβασης, ο οποίος πηγαίνει στο Ισπανικό Δημόσιο.
Μην ξεχάσετε να λάβετε υπόψη τα συμβολαιογραφικά τέλη και τα τέλη εγγραφής γης/ακινήτου, τα οποία ποικίλλουν ανάλογα με την τιμή αγοράς του ακινήτου. Επίσης, εξετάστε την αμοιβή του δικηγόρου, η οποία μπορεί να είναι 1 τοις εκατό της τιμής αγοράς + ΦΠΑ 21 τοις εκατό.
Αγορά ακινήτων στην Ισπανία
Εάν πρόκειται να αγοράσετε απευθείας από έναν κατασκευαστή στην Ισπανία, κάτι που δεν είναι ασυνήθιστο σε μια χώρα όπου μεγάλο μέρος της αγοράς κατασκευών επικεντρώνεται σε ξένους αγοραστές, βεβαιωθείτε ότι έχετε να κάνετε με μια αξιόπιστη εταιρεία.
Η αγορά ενός ακινήτου που δεν έχει ακόμη κατασκευαστεί ενέχει ορισμένους κινδύνους.
Θυμηθείτε ότι η αγορά ακινήτων στην Ισπανία είναι πλούσια, επομένως δεν υπάρχει πραγματική ανάγκη να υπογράψετε σύμβαση κράτησης αμέσως υπό την πίεση ενός πράκτορα ότι το κτίριο θα πουληθεί την επόμενη μέρα και θα μείνετε πίσω.
Όταν είστε σίγουροι ότι θέλετε να προχωρήσετε, προσπαθήστε να διαπραγματευτείτε μια καλύτερη συμφωνία με τον προγραμματιστή.
Υπάρχει πάντα κάτι που μπορείτε να διαπραγματευτείτε για να κάνετε τη συμφωνία καλύτερη για τον εαυτό σας: είτε μια απλή έκπτωση, έναν προγραμματισμό, οικονομικούς όρους ή/και οποιουσδήποτε όρους περιόδου χάριτος. Είναι ακόμη δυνατό να διαπραγματευτείτε μια κράτηση τιμής 5 τοις εκατό από την πλευρά σας μέχρι να τελειώσει η περίοδος των εμποδίων.
Ισπανικό συμβόλαιο κράτησης κατά την αγορά εκτός προγράμματος
Μόλις εσείς και ο προγραμματιστής συμφωνήσετε τους όρους, θα πρέπει να υπογράψετε μια Συμφωνία Κράτησης ( Documento de Reserva ) και να πληρώσετε μια προκαταβολή, η οποία συνήθως καθορίζεται από τον προγραμματιστή.
Βεβαιωθείτε ότι υπάρχει μια ρήτρα στη σύμβαση κράτησής σας ότι η προκαταβολή επιστρέφεται εάν αποφασίσετε να ακυρώσετε. Αυτή η ρήτρα σπάνια βρίσκεται σε συμβόλαια αυτού του τύπου, επομένως μπορεί να θέλετε να προσπαθήσετε να επιμείνετε σε αυτήν για να προστατεύσετε τον εαυτό σας. Οι περισσότεροι αξιόπιστοι προγραμματιστές θα συμφωνήσουν με το σημείο.
Η δέουσα επιμέλεια κατά την αγορά εκτός έργου
Πριν το κάνετε αυτό, ζητήστε από τον δικηγόρο σας να κάνει τη δέουσα επιμέλειά σας.
Βεβαιωθείτε ότι ο δικηγόρος σας έχει ελέγξει εάν το οικόπεδο στο οποίο βρίσκεται το κτίριο είναι εγγεγραμμένο στο όνομα του κύριου του έργου, είναι σωστά ταξινομημένο, εάν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια από τον τοπικό δήμο και εάν έχει λάβει οικοδομική άδεια.
Κάντε τη δική σας δέουσα επιμέλεια για το περιβάλλον, τις υποδομές, τις εγκαταστάσεις σας κ.λπ.
Βεβαιωθείτε ότι έχετε όσο το δυνατόν πιο λεπτομερή σχέδια και προδιαγραφές, συμπεριλαμβανομένης της δομημένης περιοχής ( superficie construida ), της χρήσιμης περιοχής ( superficie útil ), της συνολικής επιφάνειας συμπεριλαμβανομένων των κοινόχρηστων χώρων ( επιφανειακή συνολική ) και των τεχνικών σχεδίων που δείχνουν λειτουργικές εγκαταστάσεις.
Και τέλος, βεβαιωθείτε ότι ο προγραμματιστής σας έχει επαρκή ασφάλιση ή τραπεζική εγγύηση (aval bancario ), η οποία απαιτείται από τη νομοθεσία για τους προγραμματιστές που λαμβάνουν πληρωμές με δόσεις για ακίνητα εκτός κατασκευής. Αυτή η εγγύηση έχει σχεδιαστεί για να προστατεύει τα χρήματά σας εάν κάτι πάει στραβά κατά την κατασκευή.
Ο κατασκευαστής θα πρέπει να μπορεί να σας παράσχει μια δήλωση από την τράπεζα ή την ασφαλιστική εταιρεία για να επιβεβαιώσει ότι έχει συναφθεί επαρκής ασφάλιση.
Οικοδομική σύμβαση με προκαταβολή και άδεια πρώτης λειτουργίας
Στη συνέχεια, θα χρειαστεί να υπογράψετε ένα συμβόλαιο προκαταβολής ή ένα ιδιωτικό συμβόλαιο ( Contrato privado de compraventa ).
Κατά την υπογραφή της συμφωνίας προκαταβολής, φροντίστε να λάβετε ένα έγγραφο από τον εγγυητή που να επιβεβαιώνει ότι οι πληρωμές σας με δόσεις είναι εγγυημένες. Το όνομά σας πρέπει να είναι στο έγγραφο.
Συνήθως απαιτείται προκαταβολή κατά την υπογραφή της σύμβασης.
Η τελική πληρωμή πραγματοποιείται όταν ολοκληρωθεί το ακίνητο και υπογραφούν οι πράξεις.
Μετά την ολοκλήρωση, η ανάπτυξη πρέπει να αποκτήσει μια πρώτη άδεια επαγγέλματος (ή « Licencia de Primera Ocupación» ). Η άδεια αυτή εκδίδεται από το δημαρχείο και αποτελεί νομική επιβεβαίωση ότι το νέο κτίριο συμμορφώνεται πλήρως με όλους τους κανονισμούς σχεδιασμού και ανάπτυξης και είναι έτοιμο για χρήση ως κατοικία.
Αγορά ακινήτου στην Ισπανία με ανακαίνιση
Εάν αγοράσετε ένα παλιό ακίνητο στην Ισπανία και σκοπεύετε να το ανακαινίσετε, εάν γενικά θέλετε να βελτιώσετε το σπίτι που έχετε ήδη αγοράσει, πρέπει να υποβάλετε αίτηση για άδεια από το τοπικό συμβούλιο.
Θα διαπιστώσετε ότι χρειάζεστε άδεια ακόμη και για τις πιο μικρές οικοδομικές εργασίες.
Ζητήστε από τους ξένους συναδέλφους σας να σας προτείνουν αρχιτέκτονες και κατασκευαστές. Ένας αρχιτέκτονας μπορεί να κάνει τη διαδικασία αίτησης άδειας πολύ πιο εύκολη για εσάς κάνοντας το για λογαριασμό σας. Ή μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το Gestor για να σας βοηθήσει με τα έγγραφα.
Όταν λάβετε την προσφορά σας, βεβαιωθείτε ότι έχετε μάθει εάν περιλαμβάνεται ο ΦΠΑ και έχετε κατά νου ότι είναι φυσιολογικό να πληρώνετε περίπου το 50 τοις εκατό προκαταβολικά πριν ξεκινήσουν οι οικοδομικές εργασίες.
Αγορά ακινήτων στην Ισπανία – περίληψη
Η διαδικασία αγοράς ενός ακινήτου στην Ισπανία είναι πολύ απλή αν ξέρετε ποια πρέπει να είναι. Η σωστή έρευνα είναι το κλειδί για μια επιτυχημένη αγορά.
Επομένως, πάρτε το χρόνο σας, μην βιαστείτε και μην υποκύψετε στις κρυφές απειλές του κτηματομεσίτη σας και να θυμάστε ότι αυτή είναι μια από τις πιο σημαντικές αγορές που θα κάνετε ποτέ, οπότε αξίζει να αφιερώσετε χρόνο για να βεβαιωθείτε ότι όλα θα πάνε ομαλά.