Se explica el proceso de compra de una propiedad en España, así como consejos útiles para ayudar a que comprar una propiedad en España sea lo más fácil posible.
Comprar una propiedad en España suele ser un gran paso para hacer realidad su sueño de vivir en un clima mediterráneo soleado y disfrutar de la playa.
Todo el proceso puede (y debe) ser una experiencia placentera. Sólo necesita saber cómo funciona el mercado inmobiliario español y todos los posibles obstáculos que debe evitar al comprar la casa de sus sueños bajo el sol.
En esta guía para comprar una propiedad en España, encontrará todo lo que necesita saber sobre el proceso, desde la planificación y la investigación hasta la finalización y la obtención de títulos de propiedad.
mercado inmobiliario español
España es uno de los favoritos de los compradores inmobiliarios extranjeros, especialmente los europeos.
El país es tan impresionante, tan diverso y tiene un clima tan maravilloso: ¿qué es lo que no te encanta?
Muchos ven la situación actual de España como una oportunidad que llevaban años esperando. Los vendedores y desarrolladores están tan ansiosos por vender en este mercado estancado que se pueden conseguir gangas.
Además, estas caídas del mercado son parte de un proceso cíclico. A menos que esté comprando una propiedad en España con la esperanza de invertirla y ganar dinero rápido, probablemente esté comprando una inversión muy sólida a largo plazo.
La primera pieza del rompecabezas de la compra de una propiedad es decidir por qué quiere comprar una propiedad en España. Su decisión guiará muchos elementos del resto del proceso.
Entonces, ¿está comprando con fines de inversión? Si es así, ¿quiere obtener ingresos por alquiler o es más importante para usted la apreciación del capital? ¿Está comprando una propiedad para vacaciones familiares, para vivir y trabajar o para jubilarse?
Con una decisión clara en mente, puede considerar cualquier propiedad con esta conclusión fundamental para guiar sus elecciones. Si está comprando un apartamento en España para alquilarlo en el mercado turístico, sin duda mirará cada propiedad teniendo en cuenta los gustos y preferencias de su posible inquilino, en lugar de los suyos propios.
Sin embargo, si se muda a España para vivir allí como residente permanente, esta es una situación completamente diferente a considerar. Todo depende de tus planes, tus gustos, tu futuro y tus preferencias.
Si vas a jubilarte en España, debes elegir tu propiedad con mucho cuidado. La elección correcta te ayudará a hacer de vivir en España un sueño hecho realidad.
La visa de oro de España para compradores de bienes raíces
Los inversores inmobiliarios en España pueden solicitar un permiso de residencia si cumplen determinadas condiciones del programa “golden visa”.
Si compras una propiedad en España por valor de más de 500.000 €, automáticamente calificas para una visa de residencia, que puedes convertir en residencia permanente después de cinco años, y la ciudadanía española después de diez años.
Si tiene alguna pregunta o desea obtener más información sobre sus opciones de visa dorada en España, contáctenos a través de nuestra página de Residencia y Ciudadanía. Estaremos encantados de ayudar.
Abrir una cuenta bancaria para la compra de bienes inmuebles en España
Mientras busca la propiedad perfecta en su ubicación favorita en España, puede ser una buena idea abrir una cuenta bancaria española.
Puede transferirle alrededor del 15 por ciento de su presupuesto proyectado como capital de trabajo que puede utilizar para realizar depósitos y pagar impuestos y pagos inmediatos cuando esté listo para seguir adelante.
Recuerda que nunca obtendrás el mejor tipo de cambio de tu banco. Consulte a especialistas en divisas, hable con ellos sobre sus transferencias en euros y cómo obtener las mejores ofertas de transferencias y cambios.
Búsqueda de casa en España
Una vez que comience a reunirse con agentes inmobiliarios, desarrolladores o cualquier persona que busque vender bienes raíces, espere la “venta difícil”.
Estas personas pueden ejercer una presión sutil sobre usted para que compre. Incluso si tiene la sensación de que si no se inscribe en esa propiedad perfecta tan pronto como la vea, perderá para siempre la oportunidad de comprarla, esa no es razón para apresurarse a actuar.
Después de todo, siempre hay más de una propiedad perfecta, y si realmente quieres, asegúrate de hacerlo bien.
Debe tomarse todo el tiempo necesario para aprender todo sobre España y los bienes raíces antes de asumir cualquier compromiso. ¡Toma todo lo que escuches con cautela y mantente firme y fiel al proceso!
Elegir un abogado
Una vez que encuentre la casa de sus sueños, necesitará un abogado para proceder.
Donde quiera que quieras comprar una casa en España, asegúrate siempre de contar con un abogado independiente y profesional que te asesore en tu compra.
Asegúrese de que el abogado local que represente sus intereses sea independiente del agente inmobiliario, desarrollador o empresa de exhibición.
Si su español no es muy bueno, busque un abogado que hable inglés. En España no es tan difícil y usted se asegura de que se le expliquen todos los detalles del contrato sin ambigüedades de traducción y de que el abogado se especialice en derecho territorial español ( urbanismo ).
Solicite el número de registro de su abogado y asegúrese de que esté registrado y ejerciendo en el colegio de abogados local ( Colegio de Abogados ).
Su abogado también debería tener un seguro de responsabilidad civil profesional.
Ensayo
El consejo más importante: no firme ningún documento ni entregue dinero hasta que haya consultado a un abogado independiente.
Una vez que haya encontrado una propiedad que cumpla con todos sus requisitos, es hora de hacer una oferta.
Después de aceptar una oferta, usted firma un contrato de venta condicional, que lo protege a usted y a su depósito en caso de que su abogado encuentre algún problema con la propiedad, los documentos o el derecho del vendedor a venderla.
Normalmente en esta etapa se paga un depósito de alrededor del 10%. Si aún no lo ha hecho, deberá configurar una cuenta bancaria y tener un número NIE español; su abogado o agente inmobiliario puede ayudarle con esto.
Ahora es necesario seguir muy de cerca al abogado elegido y realizar búsquedas e inspecciones oportunas para comprobar el cumplimiento de los términos del contrato.
También puede hacer que un perito independiente inspeccione o valore su propiedad, lo cual es muy recomendable, especialmente si está comprando una propiedad de reventa.
Los resultados de la encuesta pueden brindarle una posición más sólida en las negociaciones con el vendedor y una mejor comprensión de cuánto está realmente dispuesto a pagar por la propiedad.
Una vez hecho esto y llegado a un acuerdo con el comprador, su abogado llevará a cabo las comprobaciones y diligencias necesarias. Por lo general, esto incluye revisar el contrato de venta, verificar el título y realizar otras comprobaciones para asegurarse de que sus intereses estén protegidos.
El siguiente paso es firmar un contrato privado con el proveedor. En esta etapa también se le pedirá que pague un depósito según lo establecido en los términos del contrato. Recuerde que cambiar de opinión después de firmar un contrato puede costarle una fortuna, así que esté absolutamente seguro de su decisión antes de firmar.
Luego se le da tiempo para obtener su dinero en el acto antes de firmar las escrituras ante un notario público y tomar posesión de la propiedad. El último paso requiere ingresar el título en el registro de la propiedad, pagar los impuestos correspondientes y conectar los servicios públicos.
Costes adicionales
En la mayoría de los casos, el precio de compra incluye la comisión del agente inmobiliario (normalmente un 5%), pero pregunta antes de firmar el contrato. Es una práctica común en España que los vendedores españoles le digan al agente inmobiliario qué importe neto quieren de la venta.
Luego, el agente debe cobrar todo lo que pueda para aumentar su comisión.
Es más probable que los proveedores extranjeros elijan el método tradicional y acuerden una comisión como porcentaje de la venta. Tenga esto en cuenta al negociar el precio de compra.
Generalmente tendrás que pagar el 10% del precio de compra en concepto de impuesto de transferencia, que va al Tesoro español.
No olvide tener en cuenta los gastos notariales y los gastos de registro de la propiedad/terreno, que varían según el precio de compra de la propiedad. Además, considere los honorarios del abogado, que pueden ser el 1 por ciento del precio de compra + IVA del 21 por ciento.
Comprar bienes inmuebles en España
Si va a comprar directamente a un constructor en España, lo cual no es raro en un país donde gran parte del mercado de la construcción se centra en compradores extranjeros, asegúrese de tratar con una empresa de confianza.
Comprar una propiedad que aún no ha sido construida implica ciertos riesgos.
Recuerde que el mercado inmobiliario en España es rico, por lo que no hay necesidad real de firmar un contrato de reserva inmediatamente bajo la presión de un agente de que el edificio se venderá al día siguiente y usted se quedará atrás.
Cuando esté seguro de que desea continuar, intente negociar un mejor trato con el desarrollador.
Siempre hay algo que puede negociar para mejorar el trato para usted: ya sea un simple descuento, programación, términos financieros y/o cualquier término del período de gracia. Incluso es posible negociar una reserva de precio del 5 por ciento por su parte hasta que finalice el período de obstáculo.
Contrato de reserva español al comprar sobre plano.
Una vez que usted y el desarrollador hayan acordado los términos, deberá firmar un Acuerdo de Reserva ( Documento de Reserva ) y pagar un depósito, que generalmente lo especifica el desarrollador.
Asegúrese de que haya una cláusula en su contrato de reserva que indique que el depósito es reembolsable si decide cancelar. Esta cláusula rara vez se encuentra en contratos de este tipo, por lo que quizás quieras intentar insistir en ella para protegerte. Los desarrolladores más confiables estarán de acuerdo con este punto.
Due diligence al comprar fuera del proyecto
Antes de hacer esto, pídale a su abogado que haga la debida diligencia.
Asegúrese de que su abogado haya comprobado si el terreno en el que se encuentra el edificio está registrado a nombre del promotor, está clasificado correctamente, tiene una licencia de construcción emitida por el municipio local y se ha obtenido un permiso de construcción.
Haga su propia diligencia debida sobre su entorno, infraestructura, instalaciones, etc.
Asegúrese de tener planos y especificaciones lo más detallados posible, incluido el área construida ( superficie construida ), el área utilizable (superficie útil), el área total que incluye áreas comunes ( superficie total ) y planos técnicos que muestren las instalaciones funcionales.
Y, por último, asegúrese de que su desarrollador tenga un seguro adecuado o una garantía bancaria (aval bancario ), que exige la ley para los desarrolladores que reciben pagos a plazos por propiedades fuera de construcción. Esta garantía está diseñada para proteger sus fondos si algo sale mal durante la construcción.
El constructor debería poder proporcionarle un extracto del banco o de la compañía de seguros para confirmar que ha contratado un seguro adecuado.
Contrato de construcción con pago inicial y licencia de primera operación.
A continuación, deberá firmar un contrato de anticipo o un contrato privado de compraventa .
Al firmar el acuerdo de pago inicial, asegúrese de obtener un documento del garante que confirme que sus pagos a plazos están garantizados. Su nombre debe estar en el documento.
Generalmente se requiere un pago inicial al firmar el contrato.
El pago final se realiza cuando la propiedad está terminada y se firman las escrituras.
Una vez completado, el desarrollo debe obtener una licencia de primera ocupación (o “ Licencia de Primera Ocupación” ). Esta licencia la expide el ayuntamiento y es una confirmación legal de que el nuevo edificio cumple plenamente con todas las normas de planificación y desarrollo y está listo para su uso como vivienda.
Compra de inmuebles en España con reforma
Si compra una propiedad antigua en España y planea renovarla, si en general desea mejorar la casa que ya compró, debe solicitar permiso al ayuntamiento local.
Descubrirá que necesita un permiso incluso para los trabajos de construcción más pequeños.
Pida a sus colegas extranjeros que le recomienden arquitectos y constructores. Un arquitecto puede facilitarle mucho el proceso de solicitud de permiso si lo hace en su nombre. O puedes utilizar Gestor para ayudarte con los documentos.
Cuando recibas tu presupuesto, asegúrate de saber si el IVA está incluido y ten en cuenta que lo normal es pagar alrededor del 50 por ciento por adelantado antes de comenzar las obras.
Comprar bienes inmuebles en España – resumen
El proceso de compra de una propiedad en España es muy sencillo si sabes cuál debe ser. Una investigación adecuada es la clave para una compra exitosa.
Así que tómate tu tiempo, no te apresures ni caigas en las amenazas veladas de tu agente inmobiliario, y recuerda que esta es una de las compras más importantes que harás en tu vida, por lo que vale la pena tomarte el tiempo para asegurarte de que todo salga bien.