Le processus d’achat d’une propriété en Espagne est expliqué, ainsi que des conseils utiles pour rendre l’achat d’une propriété en Espagne aussi simple que possible.
Acheter une propriété en Espagne est généralement une étape importante dans la réalisation de votre rêve de vivre sous le climat méditerranéen ensoleillé et de profiter du bord de mer.
L’ensemble du processus peut (et devrait) être une expérience agréable. Il vous suffit de savoir comment fonctionne le marché immobilier espagnol et tous les pièges possibles à éviter lors de l’achat de la maison de vos rêves sous le soleil.
Dans ce guide pour acheter une propriété en Espagne, vous trouverez tout ce que vous devez savoir sur le processus, de la planification et de la recherche à l’achèvement et à l’obtention des titres de propriété.
Marché immobilier espagnol
L’Espagne est l’une des destinations préférées des acheteurs immobiliers étrangers, notamment européens.
Le pays est si magnifique, si diversifié et possède un climat si merveilleux – pourquoi ne pas l’aimer ?
Beaucoup voient la situation actuelle en Espagne comme une opportunité qu’ils attendent depuis des années. Les vendeurs et les développeurs sont tellement désireux de vendre sur ce marché stagnant qu’il y a de bonnes affaires à faire.
De plus, ces ralentissements des marchés s’inscrivent dans un processus cyclique. À moins que vous n’achetiez une propriété en Espagne dans l’espoir de la retourner et de gagner rapidement de l’argent, vous achetez probablement un investissement à long terme très solide.
La toute première pièce du puzzle de l’achat d’une propriété consiste à décider pourquoi vous souhaitez acheter une propriété en Espagne. Votre décision guidera de nombreux éléments du reste du processus.
Alors, achetez-vous à des fins d’investissement ? Si oui, souhaitez-vous obtenir des revenus locatifs ou la valorisation du capital est-elle plus importante pour vous ? Achetez-vous une propriété pour des vacances en famille, pour vivre, travailler ou prendre votre retraite ?
Avec une décision claire en tête, vous pouvez examiner n’importe quelle propriété avec cette conclusion fondamentale pour guider vos choix. Si vous achetez un appartement en Espagne pour le louer sur le marché touristique, vous examinerez sans aucun doute chaque propriété en tenant compte des goûts et des préférences de votre locataire potentiel, plutôt que des vôtres.
Cependant, si vous déménagez en Espagne pour y vivre en tant que résident permanent, c’est une situation complètement différente à considérer. Tout dépend de vos projets, de vos goûts, de votre avenir et de vos préférences.
Si vous envisagez de prendre votre retraite en Espagne, vous devez choisir votre propriété avec beaucoup de soin. Le bon choix vous aidera à faire de la vie en Espagne un rêve devenu réalité.
Le visa doré de l’Espagne pour les acheteurs immobiliers
Les investisseurs dans l’immobilier en Espagne peuvent demander un permis de séjour s’ils remplissent certaines conditions du programme « golden visa ».
Si vous achetez une propriété en Espagne d’une valeur supérieure à 500 000 €, vous avez automatiquement droit à un visa de résidence, que vous pouvez convertir en résidence permanente après cinq ans, et à la citoyenneté espagnole après dix ans.
Si vous avez des questions ou souhaitez plus d’informations sur vos options de visa doré en Espagne, veuillez nous contacter via notre page Résidence et citoyenneté. Nous serons heureux de vous aider.
Ouvrir un compte bancaire pour l’achat d’un bien immobilier en Espagne
Pendant que vous recherchez la propriété idéale dans votre endroit préféré en Espagne, cela pourrait être une bonne idée d’ouvrir un compte bancaire espagnol.
Vous pouvez y transférer environ 15 % de votre budget projeté sous forme de fonds de roulement que vous pouvez utiliser pour effectuer des dépôts et payer des impôts et des paiements immédiats lorsque vous êtes prêt à passer à autre chose.
N’oubliez pas que vous n’obtiendrez jamais le meilleur taux de change auprès de votre banque. Consultez des spécialistes des devises, parlez-leur de vos transferts en euros et de la manière d’obtenir les meilleures offres de transfert et d’échange.
Recherche d’un logement en Espagne
Une fois que vous commencez à rencontrer des agents immobiliers, des promoteurs ou toute personne cherchant à vendre un bien immobilier, attendez-vous à une « vente difficile ».
Ces personnes peuvent exercer une pression subtile sur vous pour que vous achetiez. Même si vous avez le sentiment que si vous ne vous inscrivez pas pour la propriété parfaite dès que vous la voyez, vous perdrez à jamais votre chance de l’acheter, ce n’est pas une raison pour vous précipiter dans l’action.
Après tout, il y a toujours plus d’une propriété parfaite, et si vous voulez vraiment être sûr de bien faire les choses.
Vous devez prendre tout le temps nécessaire pour tout savoir sur l’Espagne et l’immobilier avant de prendre des engagements. Prenez tout ce que vous entendez avec des pincettes et restez ferme et fidèle au processus !
Choisir un avocat
Une fois la maison de vos rêves trouvée, vous avez besoin d’un avocat pour procéder.
Où que vous souhaitiez acheter une maison en Espagne, assurez-vous toujours d’avoir un avocat indépendant et professionnel pour vous conseiller sur votre achat.
Assurez-vous que l’avocat local représentant vos intérêts est indépendant de l’agent immobilier, du promoteur ou de la société de présentation.
Si votre espagnol n’est pas très bon, trouvez un avocat anglophone. En Espagne, ce n’est pas si difficile et vous vous assurez que tous les détails du contrat vous sont expliqués sans ambiguïté de traduction et assurez-vous que l’avocat est spécialisé dans le droit foncier espagnol (urbanismo ) .
Demandez le numéro d’enregistrement de votre avocat et assurez-vous qu’il est inscrit et exerce auprès du barreau local ( Colegio de Abogados ).
Votre avocat doit également disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle.
Procès
Le conseil le plus important : ne signez aucun papier et ne remettez pas d’argent avant d’avoir consulté un avocat indépendant.
Une fois que vous avez trouvé une propriété qui répond à toutes vos exigences, il est temps de faire une offre.
Une fois l’offre acceptée, vous signez un contrat de vente conditionnel qui vous protège, ainsi que votre dépôt, au cas où votre avocat trouverait quelque chose qui ne va pas avec la propriété, les documents ou le droit du vendeur de la vendre.
Habituellement, à ce stade, vous payez un acompte d’environ 10 %. Si ce n’est pas déjà fait, vous devrez ouvrir un compte bancaire et disposer d’un numéro NIE espagnol. Votre avocat ou votre agent immobilier peut vous aider.
Vous devez désormais surveiller très attentivement l’avocat choisi et effectuer en temps opportun des recherches et des inspections pour vérifier le respect des termes du contrat.
Vous pouvez également faire expertiser ou évaluer votre propriété par un géomètre indépendant, ce qui est fortement recommandé, surtout si vous achetez une propriété en revente.
Les résultats de l’enquête peuvent vous donner une position plus forte dans les négociations avec le vendeur et une meilleure compréhension du montant que vous êtes réellement prêt à payer pour la propriété.
Une fois cette opération effectuée et un accord trouvé avec l’acheteur, votre avocat procédera aux vérifications et diligences nécessaires. Cela comprend généralement l’examen du contrat de vente, la vérification du titre et la réalisation d’autres vérifications pour garantir que vos intérêts sont protégés.
La prochaine étape consiste à signer un contrat privé avec le fournisseur. À ce stade, vous devrez également verser une caution comme indiqué dans les termes du contrat. N’oubliez pas que changer d’avis après la signature d’un contrat peut vous coûter une fortune, alors soyez absolument sûr de votre décision avant de signer.
Vous disposez ensuite du temps nécessaire pour récupérer votre argent sur place avant de signer les actes devant notaire et de prendre possession du bien. La dernière étape vous oblige à inscrire le titre de propriété dans le registre de propriété, à payer les taxes appropriées et à connecter les services publics.
Coûts additionnels
Dans la plupart des cas, le prix d’achat comprend la commission d’un agent immobilier (généralement 5 %), mais renseignez-vous avant de signer le contrat. Il est courant en Espagne que les vendeurs espagnols indiquent à l’agent immobilier le montant net qu’ils souhaitent retirer de la vente.
L’agent doit alors facturer autant qu’il le peut pour augmenter sa commission.
Les fournisseurs étrangers sont plus susceptibles de choisir la méthode traditionnelle et de convenir d’une commission exprimée en pourcentage de la vente. Gardez cela à l’esprit lors de la négociation du prix d’achat.
Généralement, vous devrez payer 10 % du prix d’achat au titre des droits de mutation, qui reviennent au Trésor espagnol.
N’oubliez pas de prendre en compte les frais de notaire et les frais d’enregistrement foncier/propriété, qui varient en fonction du prix d’achat du bien. Pensez également aux honoraires d’avocat, qui peuvent représenter 1 pour cent du prix d’achat + TVA de 21 pour cent.
Acheter un bien immobilier en Espagne
Si vous envisagez d’acheter directement auprès d’un constructeur en Espagne, ce qui n’est pas rare dans un pays où une grande partie du marché de la construction est axée sur les acheteurs étrangers, assurez-vous de faire affaire avec une entreprise réputée.
Acheter une propriété qui n’est pas encore construite comporte certains risques.
N’oubliez pas que le marché immobilier en Espagne est riche, il n’est donc pas vraiment nécessaire de signer immédiatement un contrat de réservation sous la pression d’un agent qui vous dit que le bâtiment sera vendu le lendemain et que vous serez laissé pour compte.
Lorsque vous êtes sûr de vouloir continuer, essayez de négocier un meilleur accord avec le développeur.
Il y a toujours quelque chose que vous pouvez négocier pour améliorer la transaction pour vous-même : soit une simple remise, un calendrier, des conditions financières et/ou des conditions de délai de grâce. Il est même possible de négocier une réservation de prix de 5 % de votre part jusqu’à la fin de la période limite.
Contrat de réservation espagnol lors d’un achat sur plan
Une fois que vous et le développeur avez convenu des conditions, vous devrez signer un accord de réservation ( Documento de Reserva ) et payer un acompte, généralement spécifié par le développeur.
Assurez-vous qu’il y a une clause dans votre contrat de réservation selon laquelle le dépôt est remboursable si vous décidez d’annuler. Cette clause se retrouve rarement dans les contrats de ce type, vous voudrez peut-être essayer d’insister dessus pour vous protéger. Les développeurs les plus fiables seront d’accord avec ce point.
Diligence raisonnable lors d’un achat hors projet
Avant de faire cela, demandez à votre avocat de faire preuve de diligence raisonnable.
Assurez-vous que votre avocat a vérifié si le terrain sur lequel est situé le bâtiment est enregistré au nom du promoteur, est correctement classé, dispose d’un permis de construire délivré par la municipalité locale et un permis de construire a été obtenu.
Faites votre propre diligence raisonnable sur votre environnement, vos infrastructures, vos installations, etc.
Assurez-vous d’avoir des plans et devis aussi détaillés que possible, incluant la superficie bâtie ( superficie construida ), la superficie utilisable (superficie útil), la superficie totale incluant les parties communes ( superficie totale ) et les plans techniques montrant les installations fonctionnelles.
Et enfin, assurez-vous que votre promoteur dispose d’une assurance adéquate ou d’une garantie bancaire (aval bancario ), qui est exigée par la loi pour les promoteurs qui reçoivent des paiements échelonnés pour les propriétés hors construction. Cette garantie est conçue pour protéger vos fonds en cas de problème pendant la construction.
Le constructeur doit être en mesure de vous fournir une déclaration de la banque ou de la compagnie d’assurance confirmant qu’une assurance adéquate a été souscrite.
Contrat de construction avec acompte et permis de première exploitation
Ensuite, vous devrez signer un contrat d’acompte ou un contrat privé ( Contrato privado de compraventa ).
Lors de la signature de l’accord d’acompte, assurez-vous d’obtenir un document du garant confirmant que vos versements échelonnés sont garantis. Votre nom doit figurer sur le document.
Un acompte est généralement demandé lors de la signature du contrat.
Le paiement final est effectué lorsque la propriété est achevée et que les actes sont signés.
Une fois terminé, le développement doit obtenir une licence de première occupation (ou « Licencia de Primera Ocupación » ). Cette licence est délivrée par la mairie et constitue une confirmation légale que le nouveau bâtiment est entièrement conforme à toutes les règles d’urbanisme et d’aménagement et est prêt à être utilisé comme logement.
Achat d’un bien immobilier en Espagne avec rénovation
Si vous achetez une propriété ancienne en Espagne et envisagez de la rénover, si vous souhaitez généralement améliorer la maison que vous avez déjà achetée, vous devez demander l’autorisation auprès de la mairie.
Vous constaterez que vous avez besoin d’un permis, même pour les travaux de construction les plus mineurs.
Demandez à vos collègues étrangers de vous recommander des architectes et des constructeurs. Un architecte peut vous faciliter grandement le processus de demande de permis en le faisant en votre nom. Ou vous pouvez utiliser Gestor pour vous aider avec les documents.
Lorsque vous recevez votre devis, assurez-vous de savoir si la TVA est incluse et gardez à l’esprit qu’il est normal de payer environ 50 % d’avance avant le début des travaux de construction.
Acheter un bien immobilier en Espagne – résumé
Le processus d’achat d’une propriété en Espagne est très simple si vous savez ce qu’elle devrait être. Une recherche appropriée est la clé d’un achat réussi.
Alors, prenez votre temps, ne vous précipitez pas et ne tombez pas dans le piège des menaces voilées de votre agent immobilier, et rappelez-vous qu’il s’agit de l’un des achats les plus importants que vous ferez dans votre vie, cela vaut donc la peine de prendre le temps de vous assurer que tout se passe bien.