תהליך רכישת נכס בספרד מוסבר, כמו גם עצות שימושיות שיעזרו להפוך את רכישת הנכס בספרד לקלה ככל האפשר.
רכישת נכס בספרד היא בדרך כלל צעד גדול בהגשמת החלום שלך לחיות באקלים ים תיכוני שטוף שמש וליהנות מחוף הים.
כל התהליך יכול (וצריך) להיות חוויה נעימה. אתה רק צריך לדעת איך עובד שוק הנדל"ן הספרדי ואת כל המלכודות האפשריות שאתה צריך להימנע מהם בעת רכישת בית החלומות שלך תחת השמש.
במדריך זה לרכישת נכס בספרד תמצאו את כל מה שצריך לדעת על התהליך, החל מתכנון ומחקר ועד להשלמת וקבלת שטרי בעלות.
שוק הנדל"ן הספרדי
ספרד היא אחת המועדפות על רוכשי נדל"ן זרים, במיוחד האירופים.
המדינה כל כך מהממת, כל כך מגוונת ובעלת אקלים כל כך נפלא – מה לא לאהוב?
רבים רואים במצב הנוכחי בספרד הזדמנות לה הם מחכים כבר שנים. ספקים ומפתחים כל כך להוטים למכור בשוק הקפוא הזה שיש מציאות שאפשר להשיג.
יתרה מכך, ירידות אלו בשוק הן חלק מתהליך מחזורי. אלא אם כן אתה קונה נכס בספרד בתקווה להפוך אותו ולהרוויח כסף מהיר, כנראה שאתה קונה השקעה סולידית מאוד לטווח ארוך.
החלק הראשון בפאזל רכישת הנכס הוא להחליט מדוע אתה רוצה לקנות נכס בספרד. ההחלטה שלך תנחה מרכיבים רבים בהמשך התהליך.
אז אתה קונה למטרות השקעה? אם כן, האם אתה רוצה הכנסה משכירות או שחשוב לך יותר שבח הון? קונים נכס לחופשות משפחתיות, מגורים ועבודה או פנסיה?
עם החלטה ברורה בראש, אתה יכול להסתכל על כל נכס עם מסקנה בסיסית זו כדי להנחות את הבחירות שלך. אם אתם קונים דירה בספרד להשכרה בשוק התיירותי, ללא ספק תסתכלו על כל נכס מתוך מחשבה על טעמו והעדפותיו של השוכר הפוטנציאלי שלכם, ולא שלכם.
עם זאת, אם אתם עוברים לספרד כדי לגור בה כתושב קבע, זהו מצב שונה לחלוטין שיש לקחת בחשבון. הכל תלוי בתוכניות שלך, בטעם שלך, בעתיד שלך ובהעדפות שלך.
אם אתם עומדים לפרוש בספרד, כדאי לבחור את הנכס שלכם בקפידה רבה. הבחירה הנכונה תעזור לכם להפוך את החיים בספרד לחלום.
אשרת הזהב של ספרד לרוכשי נדל"ן
משקיעים בנדל"ן בספרד יכולים להגיש בקשה להיתר שהייה אם הם עומדים בתנאים מסוימים של תוכנית "ויזת הזהב".
אם אתה קונה נכס בספרד בשווי של יותר מ-500,000 אירו, אתה זכאי אוטומטית לאשרת שהייה, אותה תוכל להמיר למגורי קבע לאחר חמש שנים, ואזרחות ספרדית לאחר עשר שנים.
אם יש לך שאלות כלשהן או שתרצה מידע נוסף על אפשרויות ויזת הזהב שלך בספרד, אנא צור איתנו קשר דרך דף התושבות והאזרחות שלנו. נשמח לעזור.
פתיחת חשבון בנק לרכישת נדל"ן בספרד
בזמן שאתה מחפש את הנכס המושלם במיקום המועדף עליך בספרד, ייתכן שיהיה רעיון טוב לפתוח חשבון בנק ספרדי.
אתה יכול להעביר אליו כ-15 אחוז מהתקציב החזוי שלך כהון חוזר שבו תוכל להשתמש כדי לבצע הפקדות ותשלום מסים ותשלומים מיידיים כאשר אתה מוכן להמשיך הלאה.
זכור שלעולם לא תקבל את שער החליפין הטוב ביותר מהבנק שלך. ראה מומחי מטבעות, דבר איתם על העברות האירו שלך וכיצד להשיג את עסקאות ההעברה וההחלפה הטובות ביותר.
ציד בתים בספרד
ברגע שתתחיל להיפגש עם סוכני נדל"ן, יזמים או כל מי שמחפש למכור נדל"ן, צפה ל"מכירה קשה".
אנשים אלה יכולים להפעיל לחץ עדין עליך לקנות. גם אם תרגישו שאם לא תירשם לנכס המושלם הזה ברגע שתראה אותו, תאבד לנצח את ההזדמנות לקנות אותו, זו לא סיבה למהר לפעול.
אחרי הכל, תמיד יש יותר מנכס אחד מושלם, ואם אתה באמת רוצה לוודא שאתה עושה את זה נכון.
אתה צריך לקחת את כל הזמן שאתה צריך כדי ללמוד הכל על ספרד ונדל"ן לפני שאתה מתחייב בכלל. קח את כל מה שאתה שומע עם גרגר מלח והישאר איתן ונאמן לתהליך!
בחירת עורך דין
ברגע שמציאת בית החלומות שלך, אתה צריך עורך דין כדי להמשיך.
בכל מקום בו תרצו לקנות בית בספרד, וודאו תמיד שיש לכם עורך דין עצמאי ומקצועי שייעץ לכם ברכישתכם.
ודא שעורך הדין המקומי המייצג את האינטרסים שלך אינו תלוי בסוכן הנדל"ן, היזם או החברה המציגה.
אם הספרדית שלך לא כל כך טובה, מצא עורך דין דובר אנגלית. בספרד זה לא כל כך קשה ואתם דואגים שכל פרטי החוזה מוסברים לכם ללא עמימות תרגום ומוודאים שעורך הדין מתמחה בדיני מקרקעין ספרדיים ( אורבניסמו ).
בקש את מספר הרישום של עורך הדין שלך וודא שהוא רשום ומתאמן בלשכת עורכי הדין המקומית ( Colegio de Abogados ).
לעורך הדין שלך צריך להיות גם ביטוח אחריות מקצועית.
ניסוי
העצה הכי חשובה: אין לחתום על ניירות או למסור כסף עד שהתייעצת עם עורך דין עצמאי.
לאחר שמצאתם נכס העונה על כל הדרישות שלכם, הגיע הזמן להציע הצעה.
לאחר קבלת הצעה, אתם חותמים על חוזה מכר מותנה, המגן עליכם ועל הפיקדון שלכם במקרה שעורך הדין שלכם ימצא פסול בנכס, במסמכים או בזכותו של המוכר למכור אותו.
בדרך כלל בשלב זה משלמים פיקדון בסביבות 10%. אם עדיין לא עשית זאת, תצטרך להגדיר חשבון בנק ולהחזיק מספר NIE ספרדי – עורך הדין או סוכן הנדל"ן שלך יכולים לעזור לך עם זה.
כעת עליכם לפקח על עורך הדין הנבחר בקפידה רבה ולבצע חיפושים ובדיקות בזמן לעמידה בתנאי החוזה.
ניתן גם לבצע סקר או הערכה של הנכס שלכם על ידי מודד בלתי תלוי וזה מאוד מומלץ, במיוחד אם אתם קונים נכס למכירה חוזרת.
תוצאות הסקר יכולות לתת לכם עמדה חזקה יותר במשא ומתן מול המוכר והבנה טובה יותר של כמה אתם באמת מוכנים לשלם עבור הנכס.
לאחר שהדבר נעשה והושג הסכם עם הקונה, עורך הדין שלך יבצע את הבדיקות הנדרשות ובדיקת הנאותות. זה בדרך כלל כולל סקירת חוזה המכר, בדיקת הכותרת וביצוע בדיקות אחרות כדי לוודא שהאינטרסים שלך מוגנים.
השלב הבא הוא חתימה על חוזה פרטי עם הספק. בשלב זה תידרשו גם לשלם פיקדון כאמור בתנאי החוזה. זכור ששינוי דעתך לאחר חתימה על חוזה יכול לעלות לך הון תועפות, אז היה בטוח לחלוטין בהחלטתך לפני שאתה חותם.
לאחר מכן ניתן לך זמן לקבל את כספך במקום לפני החתימה על השטרים מול נוטריון והשתלטות על הנכס. השלב האחרון מחייב אותך להזין את הכותרת במרשם הנכסים, לשלם את המיסים המתאימים ולחבר שירותים.
עלויות נוספות
ברוב המקרים, מחיר הרכישה כולל עמלה של מתווך (בדרך כלל 5%), אך שאלו לפני החתימה על החוזה. נהוג בספרד למוכרים ספרדיים לומר לסוכן הנדל"ן איזה סכום נטו הם רוצים מהמכירה.
לאחר מכן על הסוכן לגבות כמה שיותר כדי להגדיל את העמלה שלו.
ספקים זרים נוטים יותר לבחור בשיטה המסורתית ולהסכים על עמלה כאחוז מהמכירה. זכור זאת בעת משא ומתן על מחיר הרכישה.
ככלל, תצטרך לשלם 10% ממחיר הרכישה כמס העברה, אשר מגיע לאוצר ספרד.
אל תשכחו לחשב אגרות נוטריון ודמי רישום קרקע/נכס המשתנים בהתאם למחיר הרכישה של הנכס. כמו כן, קחו בחשבון את שכר טרחת עורך הדין שיכול להיות 1 אחוז ממחיר הרכישה + מע"מ של 21 אחוז.
קניית נדל"ן בספרד
אם אתם מתכוונים לקנות ישירות מבונה בספרד, דבר שאינו נדיר במדינה שבה חלק גדול משוק הבנייה מתמקד בקונים זרים, ודאו שיש לכם עסק עם חברה בעלת מוניטין.
רכישת נכס שטרם נבנה כרוכה בסיכונים מסוימים.
זכרו ששוק הנדל"ן בספרד עשיר ולכן אין צורך אמיתי לחתום על חוזה הזמנה מיד בלחץ סוכן שהבניין יימכר למחרת ואתם תישארו מאחור.
כאשר אתה בטוח שאתה רוצה להמשיך, נסה לנהל משא ומתן על עסקה טובה יותר עם היזם.
תמיד יש משהו שאתה יכול לשאת ולתת עליו כדי לשפר את העסקה עבור עצמך: הנחה פשוטה, תזמון, תנאים פיננסיים ו/או כל תנאי תקופת חסד. אפשר אפילו לנהל משא ומתן על הזמנת מחיר של 5 אחוז מצידך עד שתסתיים תקופת המכשול.
חוזה הזמנה ספרדית בעת רכישה מחוץ לתוכנית
לאחר שאתה והיזם הסכמתם על התנאים, תצטרכו לחתום על הסכם הזמנה ( Documento de Reserva ) ולשלם פיקדון, אשר בדרך כלל מצוין על ידי היזם.
ודא שיש סעיף בחוזה ההזמנה שלך לפיו הפיקדון ניתן להחזר אם תחליט לבטל. סעיף זה נמצא רק לעתים רחוקות בחוזים מסוג זה, אז אולי כדאי לנסות להתעקש עליו כדי להגן על עצמך. רוב המפתחים האמינים יסכימו עם הנקודה.
בדיקת נאותות בקניית מחוץ לפרויקט
לפני שתעשה זאת, בקש מעורך הדין שלך לעשות את בדיקת הנאותות שלך.
ודאו שעורך הדין שלכם בדק האם הקרקע עליה נמצא הבניין רשומה על שם היזם, מסווגת כראוי, בעלת רישיון בנייה שניתן על ידי העירייה המקומית וקיבל היתר בנייה.
עשה בדיקת נאותות משלך לגבי הסביבה, התשתיות, המתקנים וכו'.
ודא שיש לך תוכניות ומפרטים מפורטים ככל האפשר, כולל שטח בנוי ( superficie construida ), שטח שמיש ( superficie útil ), שטח כולל כולל שטחים משותפים ( superficie total ), ותוכניות טכניות המציגות מתקנים פונקציונליים.
ולבסוף, ודאו שליזם שלכם יש ביטוח הולם או ערבות בנקאית (aval bancario ), הנדרשת על פי חוק ליזמים המקבלים תשלומים עבור נכסים מחוץ לבניה. אחריות זו נועדה להגן על הכספים שלך אם משהו משתבש במהלך הבנייה.
הקבלן אמור להיות מסוגל לספק לך הצהרה מהבנק או מחברת הביטוח לאשר שנערך ביטוח הולם.
חוזה בנייה עם מקדמה ורישיון להפעלה ראשונה
לאחר מכן, תצטרכו לחתום על חוזה מקדמה או חוזה פרטי ( Contrato privado de compraventa ).
בעת החתימה על הסכם המקדמה, הקפד לקבל מהערב מסמך המאשר שתשלומי התשלומים שלך מובטחים. השם שלך חייב להיות על המסמך.
בדרך כלל נדרש מקדמה בעת חתימת החוזה.
התשלום הסופי מתבצע עם השלמת הנכס וחתימת השטרים.
לאחר השלמתו, על הפיתוח לקבל רישיון עיסוק ראשון (או " Licencia de Primera Ocupación" ). רישיון זה ניתן על ידי העירייה ומהווה אישור משפטי לכך שהבניין החדש עומד במלוא תקנות התכנון והפיתוח ומוכן לשימוש כמגורים.
רכישת נדל"ן בספרד עם שיפוץ
אם אתם קונים נכס ישן בספרד ומתכננים לשפץ אותו, אם אתם בדרך כלל רוצים לשפר את הבית שכבר רכשתם, עליכם להגיש בקשה לאישור מהמועצה המקומית.
תגלו שאתם צריכים אישור אפילו לעבודות בנייה קלות ביותר.
בקש מהקולגות הזרים שלך להמליץ על אדריכלים ובנאים. אדריכל יכול להקל עליכם בהרבה את תהליך הבקשה להיתר על ידי כך שיעשה זאת בשמכם. או שאתה יכול להשתמש ב-Gestor כדי לעזור לך עם המסמכים.
כאשר אתה מקבל את הצעת המחיר שלך, ודא שאתה מברר אם מע"מ כלול, וזכור כי זה נורמלי לשלם כ-50 אחוז מראש לפני תחילת עבודות הבנייה.
קניית נדל"ן בספרד – סיכום
תהליך רכישת נכס בספרד הוא פשוט מאוד אם יודעים מה הוא צריך להיות. מחקר נכון הוא המפתח לרכישה מוצלחת.
לכן, קחו את הזמן שלכם, אל תמהרו ואל תיפלו לאיומים המצועפים של סוכן הנדל"ן שלכם, וזכרו שזו אחת הרכישות החשובות ביותר שתבצעו אי פעם, אז כדאי להקדיש זמן כדי לוודא שהכל יעבור חלק.