Kupnja nekretnine u Austriji

Od razumijevanja lokalnog tržišta nekretnina do useljenja u vaš dom iz snova, pratimo vas kroz proces kupnje nekretnine u Austriji.

Kupnja nekretnine u Austriji općenito se smatra odličnom investicijom, osobito u Beču. S jedne strane, visoka kvaliteta života i izvrsna medicinska skrb u kombinaciji s pristupačnim nekretninama čine Austriju atraktivnim mjestom za kupnju nekretnina. Plus, naravno, bezbrojna skijališta, fascinantni pogledi i arhitektura koja oduzima dah.

Ako razmišljate o preseljenju u slikovitu alpsku zemlju, željet ćete znati sve o kupnji kuće tamo. Prvo, trebali biste dobro razumjeti hipoteke u Austriji, uključujući refinanciranje i kako osiguranje imovine funkcionira u ovoj zemlji. Čak i ako razmišljate o izgradnji kuće u Austriji, morate uzeti u obzir neke važne čimbenike. I kao i uvijek, ako razmišljate o kupnji kuće i naseljavanju u drugoj zemlji, dobra je ideja isplanirati svoju oporuku, imanje i mogućnosti umirovljenja.

Vlasništvo kuće u Austriji

U Austriji     je stopa posjedovanja kuće porasla      s 55% u 2017. na 55,4% u 2018.; niži od ukupnog europskog iznosa od 69%. To može biti zato što je Austrija, zajedno sa zemljama kao što su Njemačka i Švicarska, kroz povijest bila     manje aktivna u promicanju vlasništva nad kućama     od ostalih zapadnoeuropskih zemalja.

Isplati li se kupiti ili unajmiti nekretninu u Austriji?

Prije svega, mnogo je faktora koji odlučuju hoćete li kupiti ili unajmiti stan u Austriji. Iznajmljivanje je jednostavan i transparentan proces.

Međutim, strancima je također lako kupiti nekretninu, tako da odluka u potpunosti ovisi o preferencijama i individualnoj situaciji. Većina vrata u Austriji vam je otvorena.

Mogu li stranci kupiti nekretninu u Austriji     ?

Da, možete. Međutim, postoje neka ograničenja i svaka općina ima svoje zakone. Zbog toga je vrlo teško kupiti nekretninu u nekim regijama Austrije. Na primjer, u prekrasnim austrijskim skijalištima Tirol i Vorarlberg samo građani EU-a mogu kupovati nekretnine; iako postoji nekoliko načina za to. Imajući ovo na umu, važno je kontaktirati svaku lokalnu upravu za pojedinačne zahtjeve. 

Austrijska vlada kaže da će državljani trećih zemalja biti primljeni ako kupnja ima kulturni, društveni ili makroekonomski značaj. Nadalje, Vlada dodaje da ne bi trebalo biti negativnih posljedica po nacionalni interes. Stoga je u pojedinačnim slučajevima bolje kontaktirati lokalne vlasti.

Važno je napomenuti da građani izvan EU također mogu zatražiti kredit za kupnju nekretnine u Austriji. Srećom, Austrija oporezuje nekretnine po stopi od 0,13%, što je treća najniža porezna stopa u Europi. Ovo se odnosi na sve stanovnike Austrije. Treba napomenuti da državljanstvo nije odlučujući faktor za život u Austriji. 

Austrijsko tržište nekretnina i cijene nekretnina

Općenito, nekretnine u Austriji smatraju se pristupačnima u usporedbi s drugim dijelovima Europe. To posebno vrijedi za Beč u usporedbi s Münchenom ili Zürichom. Općenito, tržište nekretnina je stabilno, s umjerenim, ali stabilnim prinosima i niskim kamatama. Vrijedno je napomenuti da je euro dobio 11% u odnosu na dolar od svibnja 2020. godine. Snaga eura također prisiljava druge zemlje da ga tretiraju kao sigurnu i likvidnu valutu.

Međutim, cijene nekretnina stalno su rasle tijekom prošlog desetljeća. Indeks cijena kuća u Austriji porastao je za 5,22% u razdoblju do trećeg kvartala 2019. Istovremeno, cijene stanova u Beču, glavnom gradu Austrije, porasle su za 7,62 posto, dok su u ostatku zemlje u prosjeku porasle za 1,82 posto.

U travnju 2020. dvosobni stan u Austriji koštao je u prosjeku 256.000 eura; iznad europskog prosjeka od 168.702 eura. Međutim, troškovi se jako razlikuju od zemlje do zemlje, pri čemu je Švicarska prva (s 548.845 eura), a Moldavija zadnja (s 47.000 eura). Nova kuća u Austriji košta u prosjeku 359.000. Euro. 

Važno je napomenuti da čak ni globalna pandemija COVID-19 nije utjecala na tržište nekretnina u Austriji. Zemlja i glavni grad Beč nastavljaju rasti jer će cijene nekretnina značajno porasti 2020. Moguće je da je ovo povećanje posljedica toga što ljudi više ulažu u svoje domove umjesto da ih iznajmljuju u popularnim noćnim klubovima i mjestima za zabavu.

Troškovi kupnje nekretnine u Austriji

Nažalost, transakcijski troškovi pri kupnji nekretnine u Austriji su visoki. Ukupni iznos je između 9,4% i 13% vrijednosti nekretnine ili prodajne cijene. Također je važno znati da austrijski odvjetnici naplaćuju po satu. Obično sva tri postupka registracije vlasništva traju između dva tjedna i mjesec dana, sa svim troškovima koji nastaju tijekom napredovanja kroz različite faze procesa.

Evo očekivanih provizija za transakcije nekretninama u Austriji:

• Odvjetnička naknada za     ugovor sklopljen od strane odvjetnika ili javnog bilježnika od 1% do 3% od kupoprodajne cijene (+20% PDV).
• Porez na promet nekretnina     obično iznosi paušalnu stopu od 3,5% vrijednosti nekretnine, ali obično iznosi 2% za prijenose između srodnika.
• Porez na dodanu vrijednost (PDV)     naplaćuje se samo na nove nekretnine. Možete zatražiti povrat novca kada unajmite nekretninu. Međutim, prihod od najma tada podliježe PDV-u i boravišnoj pristojbi od otprilike 0,10 € po osobi po noćenju.
•    Pristojba za upis plaća se u zemljišno-hipotekarni registar  .
• Javnobilježnička naknada     2% + 20% PDV ovisno o veličini nekretnine.
• Provizija posrednika     , koja je zakonski određena na 3% do 4% kupoprodajne cijene nekretnine ili tržišne vrijednosti + 20% PDV-a. To plaćaju i kupac i prodavač. Zanimljivo je da agenti dobivaju veću proviziju za jeftinije nekretnine koje koštaju manje od 50.000 eura.
• Biljegovina     je državni porez na kupnju od 0,5-1%.
• Zemljišnoknjižni uložak     utvrđen je na 1,1%.
• Naknada za hipoteku sastoji  se od bankovne naknade od približno 1% iznosa kredita i sudske pristojbe od 1,2% iznosa kredita.

Financiranje kupnje nekretnine u Austriji

Srećom, otkrit ćete da postoje različite mogućnosti financiranja za kupnju nekretnine u Austriji, naime:

Hipoteke    u Austriji

Hipoteke u Austriji vrlo je lako otvoriti i stranci mogu podnijeti zahtjev za kredit u zemlji. Tipično, najčešći su hipotekarni zajmovi s fiksnom kamatnom stopom. Oni financiraju do 70% imovine u razdoblju od 15 do 30 godina. Međutim, kupci mogu banci ponuditi rok kredita koji žele. Mogući su i krediti s promjenjivom kamatom. Nude nižu početnu kamatnu stopu, ali su dugoročno rizičniji. Alternativno, možete odabrati kombinaciju hipoteke koja kombinira gore navedene vrste.

Obično većina banaka dopušta mjesečne ili tromjesečne otplate hipoteke. U Austriji možete prijevremeno otplatiti hipoteku. Državljani iz zemalja izvan EU općenito se smatraju rizičnijim i banka može zahtijevati dodatne dokaze. Ako to već niste učinili, preporučljivo je otvoriti bankovni račun u europskoj banci kako biste pojednostavili cijeli proces.

Možete koristiti ovaj praktični     europski hipotekarni kalkulator  kako biste odredili koliko možete posuditi.

Pretraga nekretnina u Austriji

Mnogi iseljenici mogu biti mirni znajući da se potraga za nekretninom u Austriji neće razlikovati od potrage u većini drugih zemalja.

Online agencije za nekretnine vjerojatno će biti vaša prva i najlakša ulazna točka. Rightmove     ,     Amazing Austria     ,     Engel and Voelkers     ,     Savills     i     Tranio     neke su od najboljih agencija za istraživanje. Oni vam mogu dati točne informacije o cijenama u različitim regijama. Najbolji poznavatelji tržišta   bit će lokalni agenti za nekretnine, a većina njih ima osoblje koje govori engleski.

Ponekad prodavači odluče prodati izravno kupcu bez agencijske provizije. Saznajte više u odjeljcima za oglašavanje lokalnih novina u Austriji.

Ne štedite na usmenoj predaji kada je u pitanju pronalaženje doma u Austriji. Ako već poznajete ljude u zemlji, recite im što tražite. Nikad ne znate prodaje li netko u vašoj mreži.

Svatko tko želi svoj novi dom učiniti ekološki osviještenijim može se radovati dodatnoj potpori u budućnosti. Novu vladu čine Austrijska narodna stranka i Zeleni. Ovo stvara važne poticaje za projekte zelenih nekretnina.

Agent za nekretnine    u Austriji

Lokalni agent za nekretnine     (agent za nekretnine     ) odličan je način da pronađete pravo mjesto za vas jer će biti u tijeku s onim što se događa na tržištu. Osim toga, bit će svjesni mnogih pitanja koja vjerojatno imate o tom području. Na primjer školski sustav, restorani i veze s javnim prijevozom. Također vas informiraju o pravilima i propisima za kupnju nekretnine u Austriji.

Svi agenti za nekretnine moraju imati nacionalni certifikat za agente za nekretnine. Osim toga, nova pravila iz 2012. znače da agenti za nekretnine moraju proći strožu obuku nego u prošlosti. Postoji i dobrovoljna udruga kojoj se austrijski agenti za nekretnine mogu pridružiti kako bi se dodatno obrazovali.

Treba napomenuti da agenti za nekretnine u Austriji naplaćuju proviziju; obično iznosi 3% vrijednosti nekretnine. Usluge koje pružaju agenti za nekretnine obično uključuju oglašavanje nekretnina, pokazivanje nekretnina potencijalnim kupcima, njihovo razgledavanje i pregovaranje o prodaji. Osim toga, oni djeluju kao stalna veza između kupca i prodavatelja.

Pregled i izbor nekretnina    u Austriji

Većina agencija u Austriji nudi cijeli niz usluga za pregled dostupnih nekretnina i stvaranje portfelja opcija za vas. Ova prethodna provjera će smanjiti vrijeme koje provodite gledajući nekretnine do kojih vam zapravo nije stalo. Pitat će vas o rasponu cijena, koliko ste dugo tražili i koje zahtjeve imate za novu nekretninu.

Danas se nekretnine diljem svijeta sve više razgledavaju putem interneta. Opsežne fotografije, videozapisi i detaljne informacije sada su vam dostupne iz udobnosti vlastitog doma. Austrijske internetske aukcije također postaju sve češće. Stoga je kupnja nekretnine u inozemstvu svakako moguća, ali i potencijalno riskantna ako nemate nikoga lokalnog tko bi vam pomogao u svim vašim osobnim potrebama i željama.

Proces kupnje nekretnine u     Austriji

Nakon što pronađete nekretninu koju želite kupiti, počinje proces kupnje kuće. Od početka do kraja obično traje jedan do tri mjeseca. Evo koraka koje ćete poduzeti da biste kupili kuću u Austriji.

Kreiranje ponude

Kada date ponudu, vaš agent za nekretnine to čini. Ponuda uključuje      analizu troškova     . Ovo je popis naknada i troškova povezanih s kupnjom nekretnine. Uobičajeni raspon pregovaranja je 5 do 10% ispod tražene cijene.

Možete očekivati ​​da će proces od ponude do primopredaje ključa trajati nekoliko mjeseci. Međutim, savjetuje se oprez pri iskazivanju interesa jer usmeni kupoprodajni ugovor u Austriji može biti pravno obvezujući.

polog

Nakon što obje strane potpišu kupoprodajni ugovor, od kupca se može tražiti da plati polog; U pravilu, to je 10% kupoprodajne cijene nekretnine. Polog se čuva kod javnog bilježnika do završetka kupoprodaje.

Angažirajte odvjetnika i bilježnika

Javni bilježnik važan je dio kupnje nekretnine u Austriji. Vaš bilježnik djeluje kao posrednik između vas i prodavatelja, čuvajući polog i olakšavajući dogovor između dviju strana. Javni bilježnici su središnji akteri austrijskog pravnog sustava.

Austrijska javnobilježnička komora nudi detaljne informacije o svim aspektima javnobilježničkog rada kao i imenik europskih javnih bilježnika na svim jezicima.

Organizacija studija

Statička ispitivanja mogu se provesti u sklopu pregovora s prodavateljem. Međutim, oni nisu uobičajena praksa u Austriji. Vaš davatelj hipotekarnih kredita može zahtijevati studiju procjene, ali ne strukturnu studiju. Zapravo, prodavatelji nisu obvezni otkriti sve nedostatke nekretnine. Kao rezultat toga, oni možda ne znaju za to. Imajući ovo na umu, vi kao kupac možete angažirati arhitekta ili procjenitelja da pregleda nekretninu. Također možete izraditi izvješće davatelja hipoteke.

Razmjena ugovora

Važno je formalizirati kupnju nekretnine u Austriji, potreban vam je kupoprodajni ugovor. Imenovan     naslov     , što bi bio bilježnik koji je sklopio ugovor. Javni bilježnik djeluje u ime obiju strana i smatra se posrednikom između kupca i prodavatelja. Podaci o vremenu prijenosa i uplate kupoprodajne cijene moraju biti navedeni uz ovu ponudu.

Osobito u Austriji slobodan raskid ugovora nije moguć. Stoga, ako kupac želi uključiti mogućnost ponovne inspekcije, ovaj uvjet treba      biti uključen u naslov .

Nakon što prodavatelj prihvati vašu ponudu, javni bilježnik će sastaviti kupoprodajni ugovor. Nakon potpisivanja obiju strana, od kupca se može tražiti da plati depozit kao što je gore navedeno.

Kraj prodaje

Da bi se transakcija dovršila, nekretnina se konačno mora upisati u zemljišnu i hipotekarnu knjigu. To se     zove način rada  . To je također vrijeme kada obično dospijeva plaćanje. Za strane ulagače uplatu može izvršiti javni bilježnik koji izdaje nakon upisa u zemljišne i hipotekarne knjige. Košta oko 4,5% vrijednosti nekretnine i traje od 9 do 32 dana.

Selidba u Austrijske nekretnine

Nakon što ste pronašli savršenu nekretninu, morate uzeti u obzir nekoliko stvari, naime:

Osiguranje imovine    u Austriji

Osiguranje kućanstva obavezno je pri kupnji kuće u Austriji, a također je i preduvjet za hipoteku. Ovo osiguranje      pokriva štetu u kući ili stanu kao i odgovornost. To morate organizirati kako biste osigurali zajam.

Općenito, kupnja se također preporučuje Osiguranje kućanstva     prilikom useljenja u stan. Dobra polica trebala bi pokrivati ​​krađu, odgovornost, razbijene prozore, štetu od požara ili vode uzrokovanu neispravnom opremom. U Austriji se to kombinira s osiguranjem od odgovornosti (     Damage Liability Insurance     ), što nije samo duga riječ, već pokriva i dio troškova ako slučajno oštetite tuđu imovinu. Za to morate očekivati ​​150-250 eura godišnje.

Komunalne usluge i telekomunikacije

Kada se uselite u novi dom, želite ga opremiti i spojiti. Srećom, instalacija komunalija     , telefona, interneta i televizije u Austriji relativno je jednostavna ako znate korake.

Kupnja zemljišta za izgradnju nove nekretnine u     Austriji

U Austriji postoje dva oblika vlasništva: potpuno vlasništvo i suvlasništvo, poznato i kao suvlasništvo. Puno vlasništvo daje kupcu vlasništvo nad kućom i zemljištem, ali ne uključuje dozvolu za nastavak gradnje. Međutim, suvlasništvo dolazi s dozvolama za izgradnju dodatnih zgrada na imanju. Želite biti sigurni da     imate pravo građenja,      a to je posebno imovinsko pravo koje vlasnicima daje pravo graditi zgrade.

Kupnja kuće u novogradnji u Austriji

Novogradnja u Austriji obično je skuplja, ali često postoje privlačni modeli naknade za ovu vrstu nekretnina. Naravno, imate više mogućnosti kada je riječ o unutarnjem uređenju novih zgrada, a jedna od najvećih prednosti je što se u svim novim nekretninama u Austriji koriste materijali koji štede energiju i zelena rješenja koja nećete pronaći. u starim kućama.

Prodaja nekretnina u Austriji

U Austriji postoje korisne usluge koje posebno pomažu strancima pri prodaji imovine. Na primjer, Expat Consulting opslužuje Beč i također nudi usluge preseljenja. Osim toga, te vam tvrtke mogu pomoći pri kupnji sljedećeg doma radeći s mrežom međunarodnih agenata za nekretnine.

Savjeti za kupnju nekretnine u     Austriji

Nakon što ste prošli kroz sve gore navedeno i uvjerili se da je kupnja nekretnine u Austriji pravi potez za vas, evo nekoliko savjeta kako da proces bude što lakši:

• Cijene stanova u Austriji po dogovoru. Većina nekretnina navedena je 5 ili 10% više nego što vlasnik pristaje. 
• Provjerite jeste li dobro istražili prije kupnje i pronađite dobrog lokalnog agenta kojem vjerujete.
• Odvojite popis emocionalnih i logičnih razloga zašto je kuća prava stvar za vas. Mnogi ljudi kupuju emocionalno kada se zaljube u nekretnine. Budite sigurni da možete priuštiti da svoju novu ljubav zadržite u svojoj ljubavi.
• Također provjerite možete li si priuštiti plaćanje hipoteke.
• S obzirom na visoke troškove provizije pri kupnji kuće u Austriji, uvjerite se da je kupnja pravi izbor za vas i da ćete ovdje ostati duže. Ako nije, još uvijek postoji mogućnost najma.

Evo nekih ključnih pojmova koje treba zapamtiti, a koji bi također mogli biti korisni:

• Ravna      površina. Time ćemo dobiti dimenzije dijela stana.
• Nekretnine      – nekretnine. Mnogi pojmovi u vezi s nekretninama počinju s “     nekretnina     “, pa će vam ova riječ pomoći da razumijete i mnoge druge pojmove.
• Zemljišnoknjižni ured      – zemljišnoknjižni ured. Ovaj ured ima informacije o imovini i druge informacije o lokaciji.
• Nabavna cijena      je nabavna cijena. To je cijena samog stana, bez ostalih provizija i troškova.
• Notar      – bilježnik. Za kupnju nekretnine potreban je javni bilježnik.
• Povrat predmeta      – povrat imovine. To će vam dati predodžbu o vrijednosti ulaganja pri kupnji nekretnine i potencijalnim povratima koje može ostvariti.
• Vrednovanje      – uvažavanje. Ako planirate prodati svoju nekretninu,     procjena će vam dati ideju o vrijednosti nekretnine i ponuditi vam razumnu cijenu.

Korisni resursi

• Oesterreich.gv.at     – državni portal za kupnju nekretnina u Austriji
• PD&R Edge     – Pojedinosti o jedinstvenom programu socijalnog najma u Beču
• Nekretnine u Austriji     – Sveobuhvatni vodič bečke odvjetničke tvrtke o pravu nekretnina u Austriji.