Viene spiegato il processo di acquisto di una proprietà in Spagna, oltre a suggerimenti utili per rendere l’acquisto di una proprietà in Spagna il più semplice possibile.
Acquistare una proprietà in Spagna è solitamente un grande passo verso la realizzazione del sogno di vivere in un clima soleggiato mediterraneo e godersi il mare.
L’intero processo può (e dovrebbe) essere un’esperienza piacevole. Hai solo bisogno di sapere come funziona il mercato immobiliare spagnolo e tutte le possibili insidie che devi evitare quando acquisti la casa dei tuoi sogni sotto il sole.
In questa guida all’acquisto di una proprietà in Spagna troverai tutto ciò che devi sapere sul processo, dalla pianificazione e ricerca fino al completamento e all’ottenimento dei titoli di proprietà.
Il mercato immobiliare spagnolo
La Spagna è uno dei paesi preferiti dagli acquirenti immobiliari stranieri, soprattutto europei.
Il paese è così meraviglioso, così vario e ha un clima così meraviglioso: cosa non amare?
Molti vedono l’attuale situazione in Spagna come un’opportunità che aspettavano da anni. I venditori e gli sviluppatori sono così ansiosi di vendere in questo mercato stagnante che si possono fare buoni affari.
Inoltre, queste flessioni del mercato fanno parte di un processo ciclico. A meno che tu non stia acquistando una proprietà in Spagna sperando di ribaltarla e guadagnare velocemente, probabilmente stai acquistando un investimento a lungo termine molto solido.
Il primo pezzo del puzzle dell’acquisto di una proprietà è decidere perché si desidera acquistare una proprietà in Spagna. La tua decisione guiderà molti elementi del resto del processo.
Quindi stai acquistando a scopo di investimento? Se sì, desideri un reddito da locazione o per te è più importante la rivalutazione del capitale? Stai acquistando un immobile per vacanze in famiglia, soggiorno e lavoro o pensione?
Con una decisione chiara in mente, puoi guardare qualsiasi proprietà con questa conclusione fondamentale che guida le tue scelte. Se stai acquistando un appartamento in Spagna da inserire nel mercato turistico, senza dubbio guarderai ogni proprietà pensando ai gusti e alle preferenze del tuo potenziale inquilino, piuttosto che ai tuoi.
Tuttavia, se ti trasferisci in Spagna per viverci come residente permanente, questa è una situazione completamente diversa da considerare. Tutto dipende dai tuoi progetti, dai tuoi gusti, dal tuo futuro e dalle tue preferenze.
Se hai intenzione di andare in pensione in Spagna, dovresti scegliere la tua proprietà con molta attenzione. La scelta giusta ti aiuterà a rendere la vita in Spagna un sogno che diventa realtà.
Il visto d’oro della Spagna per gli acquirenti immobiliari
Gli investitori nel settore immobiliare in Spagna possono richiedere un permesso di soggiorno se soddisfano determinate condizioni del programma “visto d’oro”.
Se acquisti un immobile in Spagna del valore superiore a 500.000 euro, avrai automaticamente diritto a un visto di residenza, che potrai convertire in residenza permanente dopo cinque anni, e alla cittadinanza spagnola dopo dieci anni.
Se hai domande o desideri maggiori informazioni sulle opzioni del visto d’oro in Spagna, contattaci tramite la nostra pagina Residenza e cittadinanza. Saremo felici di aiutarti.
Apertura di un conto bancario per l’acquisto di beni immobili in Spagna
Mentre stai cercando la proprietà perfetta nella tua località preferita in Spagna, potrebbe essere una buona idea aprire un conto bancario spagnolo.
Puoi trasferire circa il 15% del budget previsto come capitale circolante che puoi utilizzare per effettuare depositi e pagare tasse e pagamenti immediati quando sei pronto per andare avanti.
Ricorda che non otterrai mai il miglior tasso di cambio dalla tua banca. Consulta gli specialisti di valuta, parla con loro dei tuoi trasferimenti in euro e di come ottenere le migliori offerte di trasferimento e cambio.
Caccia alla casa in Spagna
Una volta che inizi a incontrare agenti immobiliari, sviluppatori o chiunque cerchi di vendere beni immobili, aspettati la “vendita difficile”.
Queste persone possono esercitare una leggera pressione su di te affinché acquisti. Anche se hai la sensazione che se non ti iscrivi per quella proprietà perfetta non appena la vedi, perderai per sempre la possibilità di acquistarla, non c’è motivo di affrettarsi all’azione.
Dopotutto, c’è sempre più di una proprietà perfetta e, se vuoi davvero, assicurati di farlo bene.
Dovresti prenderti tutto il tempo necessario per imparare tutto sulla Spagna e sul settore immobiliare prima di prendere qualsiasi impegno. Prendi tutto ciò che senti con le pinze e rimani fermo e fedele al processo!
La scelta di un avvocato
Una volta trovata la casa dei tuoi sogni, hai bisogno di un avvocato per procedere.
Ovunque tu voglia acquistare una casa in Spagna, assicurati sempre di avere un avvocato indipendente e professionale che ti consiglierà sul tuo acquisto.
Assicurati che l’avvocato locale che rappresenta i tuoi interessi sia indipendente dall’agente immobiliare, dallo sviluppatore o dalla società di spettacolo.
Se il tuo spagnolo non è molto buono, trova un avvocato che parli inglese. In Spagna non è così difficile e ti assicuri che tutti i dettagli del contratto ti siano spiegati senza ambiguità di traduzione e assicurati che l’avvocato sia specializzato in diritto fondiario spagnolo ( urbanismo ).
Richiedi il numero di registrazione del tuo avvocato e assicurati che sia registrato e eserciti presso l’ordine degli avvocati locale ( Colegio de Abogados ).
Il tuo avvocato dovrebbe anche avere un’assicurazione di responsabilità civile professionale.
Prova
Il consiglio più importante: non firmate documenti e non consegnate denaro finché non avrete consultato un avvocato indipendente.
Una volta trovato un immobile che soddisfa tutte le tue esigenze, è il momento di fare un’offerta.
Dopo che un’offerta è stata accettata, firmi un contratto di vendita condizionale, che protegge te e il tuo deposito nel caso in cui il tuo avvocato trovi qualcosa di sbagliato nella proprietà, nei documenti o nel diritto del venditore di venderla.
Di solito in questa fase si paga un acconto di circa il 10%. Se non l’hai già fatto, dovrai aprire un conto bancario e avere un numero NIE spagnolo: il tuo avvocato o agente immobiliare può aiutarti in questo.
Ora è necessario monitorare con molta attenzione l’avvocato scelto ed effettuare ricerche e ispezioni tempestive per verificare il rispetto dei termini del contratto.
Puoi anche far esaminare o valutare la tua proprietà da un perito indipendente e questo è altamente raccomandato, soprattutto se stai acquistando una proprietà di rivendita.
I risultati del sondaggio possono darti una posizione più forte nelle trattative con il venditore e una migliore comprensione di quanto sei realmente disposto a pagare per la proprietà.
Una volta fatto ciò e raggiunto un accordo con l’acquirente, il tuo avvocato effettuerà le necessarie verifiche e la due diligence. Ciò di solito include la revisione del contratto di vendita, il controllo del titolo e l’esecuzione di altri controlli per garantire che i tuoi interessi siano tutelati.
Il passo successivo è firmare un contratto privato con il fornitore. In questa fase ti verrà anche richiesto di versare un acconto come previsto nei termini del contratto. Ricorda che cambiare idea dopo aver firmato un contratto può costarti una fortuna, quindi sii assolutamente sicuro della tua decisione prima di firmare.
Ti verrà quindi concesso il tempo per riscuotere i tuoi soldi sul posto prima di firmare gli atti davanti a un notaio e prendere possesso della proprietà. L’ultimo passaggio prevede l’inserimento del titolo in anagrafe, il pagamento delle imposte opportune e l’allacciamento delle utenze.
Costi aggiuntivi
Nella maggior parte dei casi, il prezzo di acquisto include la commissione dell’agente immobiliare (di solito il 5%), ma è necessario chiedere prima di firmare il contratto. È pratica comune in Spagna che i venditori spagnoli comunichino all’agente immobiliare quale importo netto desiderano dalla vendita.
L’agente deve quindi addebitare il massimo possibile per aumentare la commissione.
È più probabile che i fornitori stranieri scelgano il metodo tradizionale e concordino una commissione in percentuale sulla vendita. Tienilo presente quando negozi il prezzo di acquisto.
Generalmente, dovrai pagare il 10% del prezzo di acquisto come tassa di trasferimento, che va al Tesoro spagnolo.
Non dimenticare di considerare le spese notarili e le spese di registrazione del terreno/della proprietà, che variano a seconda del prezzo di acquisto della proprietà. Considerare inoltre l’onorario dell’avvocato, che può essere pari all’1% del prezzo di acquisto + IVA del 21%.
Acquistare immobili in Spagna
Se intendi acquistare direttamente da un costruttore in Spagna, cosa non rara in un paese in cui gran parte del mercato edilizio si concentra su acquirenti stranieri, assicurati di avere a che fare con un’azienda rispettabile.
Acquistare un immobile non ancora costruito comporta alcuni rischi.
Ricorda che il mercato immobiliare in Spagna è ricco, quindi non è necessario firmare immediatamente un contratto di prenotazione sotto la pressione di un agente che l’edificio sarà venduto il giorno successivo e tu rimarrai indietro.
Quando sei sicuro di voler procedere, prova a negoziare un accordo migliore con lo sviluppatore.
C’è sempre qualcosa che puoi negoziare per rendere l’accordo migliore per te: un semplice sconto, una programmazione, termini finanziari e/o eventuali termini del periodo di grazia. È anche possibile negoziare da parte vostra una prenotazione del prezzo del 5% fino al superamento del periodo di transizione.
Contratto di prenotazione spagnolo in caso di acquisto fuori piano
Una volta che tu e lo sviluppatore avete concordato i termini, dovrai firmare un accordo di prenotazione ( Documento de Reserva ) e pagare un deposito, che di solito viene specificato dallo sviluppatore.
Assicurati che nel tuo contratto di prenotazione ci sia una clausola secondo cui il deposito è rimborsabile se decidi di annullare. Questa clausola si trova raramente in contratti di questo tipo, quindi potresti provare a insistere su di essa per tutelarti. Gli sviluppatori più affidabili saranno d’accordo con questo punto.
Due diligence in caso di acquisti fuori progetto
Prima di farlo, chiedi al tuo avvocato di fare la dovuta diligenza.
Assicurati che il tuo avvocato abbia controllato se il terreno su cui si trova l’edificio è registrato a nome del promotore, è correttamente classificato, ha una licenza edilizia rilasciata dal comune locale e è stato ottenuto un permesso di costruzione.
Esegui la dovuta diligenza sul tuo ambiente, infrastrutture, strutture, ecc.
Assicurati di avere piani e specifiche quanto più dettagliati possibile, inclusa l’area edificata ( superficie construida ), l’area utilizzabile ( superficie útil ), l’area totale comprese le aree comuni ( superficie total ) e i piani tecnici che mostrano le installazioni funzionali.
Infine, assicurati che il tuo promotore abbia un’assicurazione adeguata o una garanzia bancaria (aval bancario ), richiesta dalla legge per i promotori che ricevono pagamenti rateali per proprietà fuori costruzione. Questa garanzia è progettata per proteggere i tuoi fondi se qualcosa va storto durante la costruzione.
Il costruttore dovrebbe essere in grado di fornirti una dichiarazione della banca o della compagnia assicurativa per confermare che è stata stipulata un’assicurazione adeguata.
Contratto di costruzione con acconto e licenza per la prima operazione
Successivamente, dovrai firmare un contratto di acconto o un contratto privato ( Contrato privado de compraventa ).
Quando firmi il contratto di acconto assicurati di ricevere dal garante un documento che confermi che i pagamenti rateali sono garantiti. Il tuo nome deve essere sul documento.
Solitamente viene richiesto un acconto al momento della firma del contratto.
Il pagamento finale viene effettuato quando la proprietà è completata e gli atti sono firmati.
Una volta completato, lo sviluppo deve ottenere una licenza di prima occupazione (o “ Licencia de Primera Ocupación” ). Questa licenza viene rilasciata dal municipio e costituisce una conferma legale che il nuovo edificio è pienamente conforme a tutte le norme di pianificazione e sviluppo ed è pronto per essere utilizzato come abitazione.
Acquisto di immobili in Spagna con ristrutturazione
Se acquisti una vecchia proprietà in Spagna e prevedi di ristrutturarla, se in generale desideri migliorare la casa che hai già acquistato, devi richiedere l’autorizzazione al comune.
Scoprirai che hai bisogno di un permesso anche per i lavori di costruzione più piccoli.
Chiedi ai tuoi colleghi stranieri di consigliarti architetti e costruttori. Un architetto può semplificarti molto il processo di richiesta del permesso svolgendolo per tuo conto. Oppure puoi usare Gestor per aiutarti con i documenti.
Quando ricevi il preventivo, assicurati di verificare se l’IVA è inclusa e tieni presente che è normale pagare circa il 50% in anticipo prima dell’inizio dei lavori di costruzione.
Acquistare immobili in Spagna – riepilogo
Il processo di acquisto di una proprietà in Spagna è molto semplice se sai come dovrebbe essere. Una ricerca adeguata è la chiave per un acquisto di successo.
Quindi, prenditi il tuo tempo, non correre e non cadere nelle minacce velate del tuo agente immobiliare e ricorda che questo è uno degli acquisti più importanti che tu abbia mai fatto, quindi vale la pena prendersi il tempo per assicurarsi che tutto vada liscio.