Este explicat procesul de cumpărare a proprietății în Spania, precum și sfaturi utile pentru a facilita cât mai ușor cumpărarea proprietății în Spania.
Cumpărarea unei proprietăți în Spania este de obicei un pas important în realizarea visului tău de a trăi într-un climat mediteranean însorit și de a te bucura de litoral.
Întregul proces poate (și ar trebui) să fie o experiență plăcută. Trebuie doar să știi cum funcționează piața imobiliară spaniolă și toate capcanele posibile pe care trebuie să le eviți atunci când îți cumperi casa de vis sub soare.
În acest ghid pentru cumpărarea de proprietăți în Spania, veți găsi tot ce trebuie să știți despre proces, de la planificare și cercetare până la finalizare și obținerea titlurilor de proprietate.
Piața imobiliară spaniolă
Spania este una dintre favoritele cumpărătorilor străini de imobiliare, în special europeni.
Țara este atât de uimitoare, atât de diversă și are o climă atât de minunată – ce nu este să iubești?
Mulți văd situația actuală din Spania ca pe o oportunitate pe care o așteptau de ani de zile. Vânzătorii și dezvoltatorii sunt atât de dornici să vândă pe această piață stagnantă încât există chilipiruri de făcut.
În plus, aceste scăderi ale pieței fac parte dintr-un proces ciclic. Cu excepția cazului în care cumpărați o proprietate în Spania, sperând să o întoarceți și să câștigați bani rapid, probabil că cumpărați o investiție foarte solidă pe termen lung.
Prima piesă a puzzle-ului de cumpărare de proprietăți este să decideți de ce doriți să cumpărați o proprietate în Spania. Decizia ta va ghida multe elemente ale restului procesului.
Deci cumperi pentru investiții? Dacă da, doriți venituri din chirie sau este mai importantă aprecierea capitalului pentru dvs.? Cumpărați o proprietate pentru vacanțe în familie, pentru locuit și muncă sau pentru pensionare?
Cu o decizie clară în minte, puteți privi orice proprietate cu această concluzie fundamentală pentru a vă ghida alegerile. Dacă cumpărați un apartament în Spania pentru a închiria pe piața turistică, fără îndoială veți privi fiecare proprietate ținând cont de gusturile și preferințele potențialului dvs. chiriaș, mai degrabă decât de ale dvs.
Cu toate acestea, dacă vă mutați în Spania pentru a locui acolo ca rezident permanent, aceasta este o situație complet diferită de luat în considerare. Totul depinde de planurile tale, de gusturile tale, de viitorul și de preferințele tale.
Dacă urmează să vă pensionați în Spania, ar trebui să vă alegeți proprietatea cu mare atenție. Alegerea corectă vă va ajuta să transformați viața în Spania într-un vis devenit realitate.
Viza de aur a Spaniei pentru cumpărătorii de imobile
Investitorii în imobiliare din Spania pot solicita un permis de ședere dacă îndeplinesc anumite condiții ale programului „visa de aur”.
Dacă cumpărați o proprietate în Spania în valoare de mai mult de 500.000 EUR, vă calificați automat pentru o viză de ședere, pe care o puteți transforma în reședință permanentă după cinci ani și cetățenie spaniolă după zece ani.
Dacă aveți întrebări sau doriți mai multe informații despre opțiunile dvs. de viză de aur în Spania, vă rugăm să ne contactați prin pagina noastră privind rezidența și cetățenia. Vom fi bucuroși să vă ajutăm.
Deschiderea unui cont bancar pentru achiziționarea de bunuri imobiliare în Spania
În timp ce sunteți în căutarea proprietății perfecte în locația dvs. preferată din Spania, ar putea fi o idee bună să deschideți un cont bancar spaniol .
Puteți transfera aproximativ 15% din bugetul proiectat în acesta ca capital de lucru pe care îl puteți utiliza pentru a face depozite și pentru a plăti taxe și plăți imediate atunci când sunteți gata să treceți mai departe.
Amintiți-vă că nu veți primi niciodată cel mai bun curs de schimb de la banca dvs. Consultați specialiști în valută, discutați cu ei despre transferurile dvs. în euro și despre cum să obțineți cele mai bune oferte de transfer și schimb.
Vânătoare de case în Spania
Odată ce începeți să vă întâlniți cu agenți imobiliari, dezvoltatori sau oricine dorește să vândă proprietăți imobiliare, așteptați-vă la „vânzarea grea”.
Acești oameni pot pune presiune subtilă asupra ta pentru a cumpăra. Chiar dacă ai senzația că, dacă nu te înscrii pentru acea proprietate perfectă de îndată ce o vezi, îți vei pierde pentru totdeauna șansa de a o cumpăra, nu este un motiv să te grăbești în acțiune.
La urma urmei, există întotdeauna mai mult de o proprietate perfectă și dacă vrei cu adevărat să te asiguri că o faci corect.
Ar trebui să vă faceți tot timpul de care aveți nevoie pentru a afla totul despre Spania și imobiliare înainte de a vă angaja. Luați tot ce auziți cu un sâmbure de sare și rămâneți ferm și fidel procesului!
Alegerea unui avocat
Odată găsită casa de vis, aveți nevoie de un avocat pentru a continua.
Oriunde doriți să cumpărați o casă în Spania, asigurați-vă întotdeauna că aveți un avocat independent și profesionist care să vă sfătuiască cu privire la achiziție.
Asigurați-vă că avocatul local care vă reprezintă interesele este independent de agentul imobiliar, dezvoltator sau compania care prezintă.
Dacă spaniola dvs. nu este foarte bună, găsiți un avocat vorbitor de engleză. În Spania nu este atât de dificil și vă asigurați că toate detaliile contractului vă sunt explicate fără ambiguitate în traducere și asigurați-vă că avocatul este specializat în dreptul spaniol al terenurilor ( urbanismo ).
Solicitați numărul de înregistrare al avocatului dvs. și asigurați-vă că acesta este înregistrat și practică la baroul local ( Colegio de Abogados ).
Avocatul dumneavoastră ar trebui să aibă și o asigurare de răspundere civilă profesională.
Proces
Cel mai important sfat: nu semnați nicio hârtie și nu predați niciun ban până nu ați consultat un avocat independent.
Odată ce ați găsit o proprietate care îndeplinește toate cerințele dvs., este timpul să faceți o ofertă.
După ce o ofertă este acceptată, semnezi un contract de vânzare condiționat, care te protejează pe tine și pe depozitul tău în cazul în care avocatul tău găsește ceva în neregulă cu proprietatea, cu documentele sau cu dreptul vânzătorului de a o vinde.
De obicei, în această etapă plătiți un depozit de aproximativ 10%. Dacă nu ați făcut-o deja, va trebui să vă creați un cont bancar și să aveți un număr NIE spaniol – avocatul sau agentul dumneavoastră imobiliar vă poate ajuta în acest sens.
Acum trebuie să monitorizați foarte atent avocatul ales și să efectuați căutări și inspecții în timp util pentru respectarea termenilor contractului.
Puteți, de asemenea, să vă faceți chestionarea sau evaluarea proprietății de către un inspector independent și acest lucru este foarte recomandat, mai ales dacă cumpărați o proprietate de revânzare.
Rezultatele sondajului vă pot oferi o poziție mai puternică în negocierile cu vânzătorul și o mai bună înțelegere a cât sunteți cu adevărat dispus să plătiți pentru proprietate.
Odată ce acest lucru este făcut și s-a ajuns la un acord cu cumpărătorul, avocatul dumneavoastră va efectua verificările și diligența necesare. Aceasta include de obicei revizuirea contractului de vânzare, verificarea titlului și efectuarea altor verificări pentru a vă asigura că interesele dvs. sunt protejate.
Următorul pas este semnarea unui contract privat cu furnizorul. În această etapă, vi se va cere, de asemenea, să plătiți un depozit, așa cum este menționat în termenii contractului. Amintește-ți că a te răzgândi după semnarea unui contract te poate costa o avere, așa că fii absolut sigur de decizia ta înainte de a semna.
Vi se acordă apoi timp să vă luați banii pe loc înainte de a semna actele în fața unui notar public și de a intra în posesia imobilului. Ultimul pas presupune să introduceți titlul în registrul proprietății, să plătiți taxele corespunzătoare și să conectați utilitățile.
Costuri adiționale
În cele mai multe cazuri, prețul de cumpărare include comisionul unui agent imobiliar (de obicei 5%), dar întrebați înainte de a semna contractul. Este o practică obișnuită în Spania ca vânzătorii spanioli să spună agentului imobiliar ce sumă netă doresc de la vânzare.
Agentul trebuie apoi să încaseze cât poate pentru a-și crește comisionul.
Furnizorii străini sunt mai predispuși să aleagă metoda tradițională și să convină asupra unui comision ca procent din vânzare. Țineți cont de acest lucru atunci când negociați prețul de achiziție.
În general, va trebui să plătiți 10% din prețul de achiziție ca taxă de transfer, care merge la Trezoreria Spaniei.
Nu uitați să luați în considerare taxele notariale și taxele de înregistrare a terenurilor/proprietății, care variază în funcție de prețul de achiziție al proprietății. De asemenea, luați în considerare și onorariul avocatului, care poate fi de 1 la sută din prețul de achiziție + TVA de 21 la sută.
Cumpărarea imobiliare în Spania
Dacă intenționați să cumpărați direct de la un constructor din Spania, ceea ce nu este neobișnuit într-o țară în care o mare parte a pieței construcțiilor este concentrată pe cumpărători străini, asigurați-vă că aveți de-a face cu o companie de renume.
Cumpărarea unei proprietăți care nu a fost încă construită implică anumite riscuri.
Amintiți-vă că piața imobiliară din Spania este bogată, așa că nu este nevoie reală să semnați un contract de rezervare imediat sub presiunea unui agent că imobilul va fi vândut a doua zi și veți rămâne în urmă.
Când sunteți sigur că doriți să continuați, încercați să negociați o înțelegere mai bună cu dezvoltatorul.
Există întotdeauna ceva ce poți negocia pentru a face afacerea mai bună pentru tine: fie o reducere simplă, programare, condiții financiare și/sau orice termeni de grație. Este chiar posibil să negociezi o rezervare de preț de 5% din partea ta până la încheierea perioadei de obstacol.
Contract de rezervare spaniol la cumpărarea în afara planului
Odată ce dvs. și dezvoltatorul ați convenit asupra termenilor, va trebui să semnați un Acord de rezervare ( Documento de Reserva ) și să plătiți un depozit, care este de obicei specificat de dezvoltator.
Asigurați-vă că există o clauză în contractul dvs. de rezervare conform căreia depozitul este rambursabil dacă decideți să anulați. Această clauză se găsește rar în contractele de acest tip, așa că poate doriți să încercați să insistați asupra ei pentru a vă proteja. Majoritatea dezvoltatorilor de încredere vor fi de acord cu acest aspect.
Due diligence atunci când cumpărați în afara proiectului
Înainte de a face acest lucru, cereți-vă avocatului să vă dea due diligence.
Asigurați-vă că avocatul dumneavoastră a verificat dacă terenul pe care se află clădirea este înregistrat pe numele dezvoltatorului, este clasificat corespunzător, are licență de construire eliberată de municipalitatea locală și a fost obținută o autorizație de construire.
Faceți propria dumneavoastră diligență cu privire la mediul dumneavoastră, infrastructura, facilitățile etc.
Asigurați-vă că aveți planuri și specificații cât mai detaliate posibil, inclusiv suprafață construită ( superficie construită ), suprafață utilă (superficie utilă), suprafață totală incluzând zonele comune ( superficie totală ) și planuri tehnice care arată instalațiile funcționale.
Și, în cele din urmă, asigurați-vă că dezvoltatorul dvs. are o asigurare adecvată sau o garanție bancară (aval bancario ), care este cerută de lege pentru dezvoltatorii care primesc plăți în rate pentru proprietăți în afara construcției. Această garanție este concepută pentru a vă proteja fondurile dacă ceva nu merge bine în timpul construcției.
Constructorul ar trebui să vă poată furniza o declarație de la bancă sau de la compania de asigurări pentru a confirma că a fost încheiată o asigurare adecvată.
Contract de constructie cu avans si licenta pentru prima exploatare
În continuare, va trebui să semnați un contract de plată în avans sau un contract privat ( Contrato privado de compraventa ).
Când semnați acordul de plată în avans, asigurați-vă că obțineți un document de la garant care confirmă că plățile în rate sunt garantate. Numele tău trebuie să fie pe document.
Un avans este de obicei necesar la semnarea contractului.
Plata finală se face atunci când proprietatea este finalizată și actele sunt semnate.
Odată finalizată, dezvoltarea trebuie să obțină o licență de primă ocupare (sau „ Licencia de Primera Ocupación” ). Această licență este eliberată de primărie și reprezintă o confirmare legală că noua clădire respectă în totalitate toate reglementările de planificare și dezvoltare și este gata de utilizare ca locuință.
Achiziționarea de imobile în Spania cu renovare
Dacă cumpărați o proprietate veche în Spania și plănuiți să o renovați, dacă doriți, în general, să îmbunătățiți casa pe care ați cumpărat-o deja, trebuie să solicitați permisiunea consiliului local.
Veți descoperi că aveți nevoie de o autorizație chiar și pentru cele mai mici lucrări de construcție.
Cereți-vă colegilor străini să vă recomande arhitecți și constructori. Un arhitect vă poate face procesul de solicitare a permisului mult mai ușor pentru dvs. făcând-o în numele dvs. Sau puteți folosi Gestor pentru a vă ajuta cu documentele.
Când primiți oferta, asigurați-vă că aflați dacă TVA-ul este inclus și rețineți că este normal să plătiți aproximativ 50% în avans înainte de începerea lucrărilor de construcție.
Cumpărarea imobiliare în Spania – rezumat
Procesul de cumpărare a unei proprietăți în Spania este foarte simplu dacă știi care ar trebui să fie. Cercetarea corectă este cheia unei achiziții de succes.
Așadar, fă-ți timp, nu te grăbi și nu te închipui de amenințările voalate ale agentului tău imobiliar și amintește-ți că aceasta este una dintre cele mai importante achiziții pe care le vei face vreodată, așa că merită să îți iei timp pentru a te asigura că totul merge bine.