Собственники сдаваемых квартир рассчитывают на то, что арендатор будет своевременно вносить арендную плату, ухаживать за помещением, вести себя спокойно и не доставлять неудобств соседям. Однако такой образцовый арендатор встречается редко. Поэтому стоит потратить некоторое время на поиск честного арендатора, написание качественного договора аренды, акта приема-передачи. Аналитики WGN советуют арендодателям, как подойти к теме, чтобы весь процесс аренды квартиры был комфортным и максимально безопасным. Предлагают, в том числе, не пытаться сэкономить на налоге на аренду квартиры (единственная ставка всего 8,5%).
На что следует обратить особое внимание при аренде квартиры в Польше? В этом кратком руководстве собраны самые важные правила, на которые стоит обратить внимание при аренде жилья.
В начале откровенный разговор об аренде квартиры: четкие и прозрачные ожидания
Это место, чтобы начать. В идеале, при первом контакте с теми, кто заинтересован в аренде, будь то во время телефонного разговора или во время презентации квартиры, стоит честно рассказать об ожиданиях относительно условий аренды обеих сторон. Владелец должен принять решение о размере залога, количестве людей, содержании животных, курении в помещении и т. д.
Разговоры о деньгах — проверка благонадежности потенциального арендатора
Не стоит бояться разговоров, которые позволят узнать о финансовом положении потенциального арендатора. Кто будет платить за аренду жилья, а в случае с первокурсниками – родители? Работает ли потенциальный арендатор где-то постоянно? Иногда такие разговоры могут вызвать небольшое сопротивление — вы знаете, джентльмены не говорят о деньгах, а бизнесмены говорят, а аренда квартиры ради прибыли — это своего рода бизнес.
Арендодатель должен быть уверен в надежности и платежеспособности потенциального арендатора. Поэтому стоит выяснить, является ли человек, которому мы хотим доверить нашу квартиру, ответственным, надежным, и будет ли он должным образом платить арендные обязательства, ведь у него есть на это средства. А может быть, даже сам заинтересованный человек захочет связаться с нами с владельцем предыдущей квартиры, который предоставит ему рекомендации и подтвердит надежность сотрудничества? Проверка благонадежности потенциального найма — очень важный шаг, который нельзя упускать. Кроме того, сотрудничество с хорошим агентством недвижимости может помочь владельцам в этом процессе. Сам факт того, что предложение делает офис, обычно отсеивает потенциальных заинтересованных лиц, которые могут иметь нечестные намерения.
Договор аренды квартиры в Польше
Договор аренды квартиры должен быть заключен только в письменной форме! Обеспечивает безопасность обеих сторон, формулирует четкие и прозрачные правила сотрудничества. Письменный договор при необходимости оказывает психологическое воздействие на тех, кто пытается уйти от ответственности и сдает квартиру «на слово», часто чувствуя себя безнаказанным или оставшись в долгах, регулярно не платя. В случае возникновения проблем, без договора сложно отстоять свои права.
Хорошо составить выверенный договор аренды квартиры с учетом ваших потребностей. Вы можете доверить это опытному агенту по недвижимости или юридической фирме. Правильно составленный договор аренды защищает обе стороны и в значительной степени способствует минимизации рисков аренды и успешному сотрудничеству сторон. Следует помнить, что договор не может содержать запрещенных пунктов.
Акт приема-передачи и фотодокументация съемной квартиры в Польше
Акт приема-передачи является очень важным документом – он подписывается при передаче квартиры арендатору. Содержит описание и состояние квартиры, а также состояние приборов учета коммунальных услуг на момент сдачи квартиры. Также неплохо в это время сделать фотодокументацию помещения и оборудования с датой сдачи, которые будут принадлежать как арендаторам, так и собственнику.
Вы должны тщательно проверить и сообщить обо всех повреждениях и убытках, по которым у нас впоследствии могут возникнуть претензии. Поврежденная плитка, поцарапанные панели, техническое состояние бытовой техники — все это когда-нибудь потребует ремонта, дефекты могут прогрессировать и должны быть зафиксированы в протоколе, а каждый пункт проиллюстрирован подробным фото.
Память может быть непостоянной — и для защиты обеих сторон стоит пойти на этот шаг. Помните, что по окончании срока аренды владелец должен вернуть залог, если квартире не был причинен какой-либо ущерб, кроме естественного износа. Именно тогда он больше всего любит подводить свою память, легко допускает недоразумения и ошибки. Следовательно, обе стороны должны нести ответственность за обеспечение точности базовой документации.
Аренда квартиры в Польше и возвратный залог
Это залог, который взимается с арендатора при сдаче квартиры и зачисляется на счет владельца. Он возвращается в полном объеме по окончании срока аренды, если помещение возвращается в целости и сохранности. Согласно Гражданскому кодексу, у владельца есть 30 дней, чтобы вернуть его.
Размер залога определяется, как правило, арендной платой за один-два месяца вместе со средними коммунальными платежами, иногда взимается и другая фиксированная сумма – в зависимости от категории квартиры и оборудования. Залог не может превышать 12-кратного размера месячной арендной платы за помещение в соответствии с арендной платой, действующей на дату заключения договора.
Безопасная аренда квартиры в Польше, с кем и как заключить договор аренды/временной аренды
В последнее время все чаще договоры аренды квартиры заключаются в форме нерегулярного договора аренды, являющегося альтернативой обычному договору аренды.
Его заключение более формализовано, так как договор составляется в нотариальной конторе, но приносит определенную пользу владельцам квартир посуточно.
В случае проблем с недобросовестным арендатором такая форма аренды защищает собственника, упрощая процедуру возможного выселения. По закону в этом случае применяется очень упрощенная процедура, без судебного производства, есть только исполнительное производство. При заключении бессрочного договора аренды наниматель должен указать замещающее жилое помещение, в которое он может быть выселен в случае неуплаты платежей по договору аренды.
Согласованный способ расторжения и возврата квартиры после окончания срока аренды в Польше
Такая информация должна быть хорошо продумана и включена в договор аренды. Подлежит ли возврату арендованная квартира после ремонта и перекраски? Как будут оплачиваться расходы на возмещение возможного ущерба? Как долго должен длиться период уведомления и в какой форме следует подавать уведомление?
Регулярный мониторинг арендной платы и коммунальных платежей в Польше
Стоит регулярно проверять, систематически ли наниматель оплачивает обязательства за квартиру, особенно если оговорено, что жилец оплачивает коммунальные услуги и доплаты самостоятельно. Лучше всего, если мы пропишем в договоре аренды пункт об отправке сканов подтверждений ежемесячных платежей по электронной почте. Тогда мы избежим возможных сюрпризов.
Налог на аренду квартиры в Польше
Пытаться сэкономить на налоге на аренду не стоит. Например, единая ставка составляет 8,5%. Как правило, это не большие суммы – и мы избежим проблем, даже в случае возможного недопонимания с арендатором вы сможете эффективно реагировать, не опасаясь шантажа со стороны конфликтного арендатора, который попытается использовать факт неуплаты налог как улов для владельца.
Важно, чтобы договор аренды и дополнительные платежи были правильно оформлены. Если арендатор обязан платить администрации коммунальные услуги и арендную плату, эти суммы должны быть отделены от арендной платы, которая является доходом собственника и с которой исчисляется налог.
Опыт WGN показывает, что чем больше владелец квартиры заранее заботится об аспектах безопасности аренды, тем меньше остается мест, которые могут вызвать потенциальное недопонимание между арендатором и владельцем арендуемой квартиры. Конечно, все предугадать невозможно, но минимизировать риск и обезопасить себя от большинства случаев можно, ведь, как известно, умное всегда застраховано.