От понимания местного рынка недвижимости до переезда в дом вашей мечты мы проведем вас через процесс покупки недвижимости в Австрии.
Покупка любой недвижимости в Австрии обычно считается отличной инвестицией, особенно в Вене. Во-первых, высокое качество жизни и отличное медицинское обслуживание в сочетании с доступной недвижимостью делают Австрию привлекательным местом для покупки недвижимости. Кроме того, здесь, конечно, есть бесчисленные горнолыжные курорты, увлекательные виды и потрясающая архитектура.
Если вы собираетесь переехать в живописную альпийскую страну, вы захотите знать все, что нужно знать о покупке жилья там. Во-первых, вы хотите хорошо разбираться в ипотечных кредитах в Австрии, включая рефинансирование, и в том, как работает страхование имущества в стране. Кроме того, если вы планируете построить свой дом в Австрии, следует учитывать несколько важных факторов. И, как всегда, было бы хорошей идеей спланировать свое завещание, имущество и варианты ухода на пенсию, когда вы думаете о приобретении жилья и поселении в другой стране.
Домовладение в Австрии
В Австрии уровень собственности на жилье вырос до 55,4% в 2018 году с 55% в 2017 году; ниже, чем общий показатель по Европе, составляющий 69%. Это может быть связано с тем, что Австрия, вместе с такими странами, как Германия и Швейцария, исторически была менее активна в содействии домовладению , чем другие страны Западной Европы.
Стоит ли покупать или арендовать недвижимость в Австрии
Во-первых, существует много факторов, участвующих в решении, покупке или арендовании в Австрии. Аренда – это простой и понятный процесс.
Однако иностранцам также легко купить недвижимость, поэтому решение зависит исключительно от ваших предпочтений и индивидуальной ситуации. Большинство дверей в Австрии открыты для вас.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Австрии?
Да они могут. Однако есть некоторые ограничения, и каждый муниципалитет имеет свои законы. Как следствие, в некоторых районах Австрии очень тяжело приобрести недвижимость. К примеру, только граждане ЕС могут приобрести недвижимость в прекрасных лыжных регионах Австрии Тироль и Форарльберг; хотя есть несколько способов обойти это. Помня об этом важно уточнять в отдельных местных органах власти наличие уникальных требований.
Правительство Австрии заявляет, что лицам из третьих стран будет разрешено, если покупка представляет культурный, социальный или макроэкономический интерес. Кроме того правительство добавляет, что не должно быть негативных последствий для национальных интересов. Поэтому лучше в каждом конкретном случае обращаться в местные органы власти.
Примечательно, что даже граждане стран, не входящих в ЕС, могут подать заявку на получение кредита на покупку недвижимости в Австрии. К счастью, Австрия облагает налогом недвижимость по ставке 0,13%, что является третьей самой низкой ставкой в Европе. Это касается всех обитателей Австрии. Важно отметить, что гражданство не является фактором, когда речь идет о проживании в Австрии.
Австрийский рынок недвижимости и цены на недвижимость
В целом недвижимость в Австрии считается доступной по сравнению с другими частями Европы. Это особенно актуально для Вены по сравнению с Мюнхеном или Цюрихом. Как правило, рынок недвижимости стабилен с умеренной, но стабильной доходностью и низкими процентными ставками. Примечательно, что евро подскочил на 11% по отношению к доллару с мая 2020 года. Мощность евро также принуждает остальные страны разглядывать его как валюту сохранности и ликвидности.
Тем не менее, в последнее десятилетие цены на недвижимость стабильно росли. К примеру, за год до третьего квартала 2019 года индекс цен на жилую недвижимость в Австрии вырос на 5,22%. В то же время, цены на жилье в Вене, столице Австрии, выросли на 7,62%, а в остальной стране – в среднем на 1,82%.
По состоянию на апрель 2020 двухкомнатная квартира в Австрии в среднем стоила 256 000 евро; выше среднего показателя в 168 702 евро по Европе. Однако стоимость значительно колеблется от страны в страну: Швейцария занимает первое место (с 548 845 евро), а Молдова – снизу (с 47 000 евро). Новый дом в Австрии в среднем стоит 359 тысяч евро.
Примечательно, что даже глобальная пандемия COVID-19 не отразилась на рынке недвижимости в Австрии. Страна и столица Вена продолжают расти, поскольку цены на недвижимость заметно вырастут в 2020 году. Вполне возможно, что это увеличение результат того, что люди больше инвестируют в свои дома, а не в аренду в популярных районах ночной жизни и развлечений.
Расходы на покупку недвижимости в Австрии
К сожалению, транзакционные расходы на покупку недвижимости в Австрии высоки. Общая сумма составляет от 9,4% до 13% от стоимости имущества или цены продажи. Кроме того, важно знать, что австрийские юристы взимают плату в час. Как правило, выполнение всех трех процедур для регистрации собственности занимает от двух недель до месяца, и вы платите каждый из расходов при прохождении различных этапов процесса.
Вот ожидаемые комиссии по сделкам с недвижимостью в Австрии:
- Юридическое собрание за договор, заключенный юристом или нотариусом, от 1% до 3% от стоимости покупки (+20% НДС).
- Налог на передачу имущества обычно составляет фиксированную ставку 3,5% стоимости имущества, но обычно составляет 2% для передачи между родственниками.
- Налог на добавленную стоимость (НДС) взимается только для новых объектов. Это можно потребовать обратно, если вы сдаете имущество в аренду. Однако тогда доход от аренды будет облагаться НДС, а также туристическим налогом в размере около 0,10 евро с человека за ночь.
- Регистрационный сбор уплачивается в земельную книгу.
- Нотариальный сбор 2%+20% НДС в зависимости от размера недвижимости.
- Комиссия агента по недвижимости , которая установлена законом в размере от 3% до 4% от цены приобретения недвижимости или рыночной стоимости + 20% НДС. Это платят и покупатель, и продавец. Интересно, что агенты получают высшую комиссию за более дешевую недвижимость, которая стоит менее 50 000 евро.
- Гербовый сбор – государственный налог на покупку в размере 0,5-1%.
- Регистрация собственности установлена на уровне 1,1%.
- Комиссия за ипотеку состоит из банковской комиссии в размере около 1% кредита и судебного сбора за регистрацию в размере 1,2% суммы кредита.
Финансирование покупки недвижимости в Австрии
К счастью, вы увидите, что существуют различные доступные варианты финансирования покупки недвижимости в Австрии, а именно:
Ипотека в Австрии
Ипотечные кредиты в Австрии установить достаточно просто и иностранцы имеют право на получение кредита в стране. Как правило, наиболее распространены ипотечные кредиты с фиксированной ставкой. Они финансируют максимум до 70% имущества на период от 15 до 30 лет. Однако покупатели могут предложить банку желаемый срок ипотеки. Также доступны кредиты по регулируемой ставке. Они предлагают более низкую начальную процентную ставку, но более рискованны в долгосрочной перспективе. Кроме того, вы можете выбрать ипотечную комбинацию, сочетающую в себе типы выше.
Как правило, большинство банков разрешают ежемесячные или ежеквартальные выплаты ипотечного кредита. В Австрии можно досрочно погасить ипотеку. Как правило, граждане стран, не являющихся гражданами ЕС, считаются более рисковыми, и банк может потребовать дополнительные документальные подтверждения. Если вы этого еще не сделали, целесообразно открыть банковский счет европейскому банку, чтобы упростить общий процесс.
Вы можете воспользоваться этим удобным европейским ипотечным калькулятором , чтобы определить, сколько вы можете ссудить.
Поиск недвижимости в Австрии
Многим экспатам может быть отрадно знать, что поиски недвижимости в Австрии не будут отличаться от поисков в большинстве других стран.
Интернет-агентства недвижимости, вероятно, будут вашим первым и самым простым пунктом мероприятия. Rightmove , Amazing Austria , Engel and Voelkers , Savills и Tranio являются одними из ведущих агентств, которые следует исследовать. Они смогут дать точную информацию о ценах в разных регионах. Местные агенты недвижимости будут вашим лучшим выбором для знания рынка, и большинство из них имеет англоязычный персонал.
Иногда продавцы решают продавать непосредственно покупателю без агентской комиссии. Поэтому следует проверить разделы объявлений в местных газетах Австрии.
Кроме того, не сбрасывайте устную информацию, когда дело доходит до поиска дома в Австрии. Если вы уже знаете людей в стране, скажите им, что вы ищете. Вы никогда не знаете, может ли кто-нибудь из их сети продавать.
Те, кто хочет сделать более экологичный выбор для своего нового дома, могут ожидать большей поддержки в будущем. Новое правительство состоит из Австрийской народной партии и Партии зеленых. В результате, разрабатываются основные стимулы для проектов зеленой недвижимости.
Агенты по недвижимости в Австрии
Местный агент по недвижимости (Immobilienmakler ) – отличный способ найти для вас нужное место, поскольку он будет держать руку на пульсе происходящего на рынке. Кроме того, они будут осведомлены о множестве вопросов, которые вы наверняка будете иметь о местности. К примеру, школьная система, заведения питания и сообщения общественного транспорта. Они также смогут рассказать вам о законах и правилах покупки недвижимости в Австрии.
Все агенты недвижимости должны иметь национальный сертификат брокерской деятельности по недвижимости. Кроме того, новые правила 2012 года означают, что агенты по недвижимости также должны проходить более строгую учебу, чем в прошлом. Кроме того, существует добровольная ассоциация, к которой могут присоединиться австрийские агенты по недвижимости, предлагающие дополнительное обучение.
Важно отметить, что агентства недвижимости в Австрии принимают комиссию; как правило, это 3% от стоимости недвижимости. Услуги, оказываемые агентами по недвижимости, как правило, заключаются в рекламировании недвижимости, демонстрации недвижимости потенциальным покупателям, проверке их и ведении переговоров о продаже. Кроме того, они будут действовать как связная связь между покупателем и продавцом.
Обзор и выбор недвижимости в Австрии
Большинство агентств в Австрии предоставят полный спектр услуг по предварительному просмотру доступных объектов недвижимости и составление портфолио вариантов для вас. Этот предварительный отбор сократит время, потраченное на просмотр недвижимости, которая вас действительно не интересует. Они зададут вопрос о вашем ценовом диапазоне, как долго вы искали и какие требования вы имеете к своей новой собственности.
В сегодняшнем климате все больше онлайн-просмотров недвижимости происходит во всем мире. Исчерпывающие фотографии, видео и информация теперь доступны в деталях, не выходя из дома. Онлайн-аукционы для просмотра также становятся все более обычным явлением в Австрии. Как следствие, вполне возможно приобрести недвижимость за рубежом, но это также потенциально рискованно, если у вас нет кого-то на месте, кто может помочь со всеми вашими личными потребностями и желаниями.
Процесс покупки недвижимости в Австрии
После того как вы найдете недвижимость, которую хотите приобрести, начнется процесс покупки жилья. От начала до конца это обычно занимает от одного до трех месяцев. Вот шаги, которые вы предпримете, чтобы купить дом в Австрии.
Составление предложения
Когда вы делаете предложение, это будет сделано через вашего агента по недвижимости. Предложение будет включать Kostenaufstellung . Это разбивка сборов и расходов, связанных с покупкой недвижимости. Нормальный диапазон переговоров составляет от 5 до 10% ниже цены запроса.
Вы можете ожидать, что процесс от предложения до получения ключей займет несколько месяцев. Однако будьте осторожны с проявлением интереса к недвижимости, поскольку в Австрии устный договор о намерении приобрести может иметь юридическую силу.
Оплата депозита
После того, как обе стороны подпишут договор купли-продажи, покупателя могут попросить внести залог; обычно это 10% от покупной цены недвижимости. Депозит хранится у нотариуса на условном депонировании до завершения продажи.
Наем адвоката и нотариуса
Нотариус является важной частью покупки недвижимости в Австрии. Ваш нотариус будет действовать как посредник между вами и продавцом, а также будет сохранять любой депозит и содействовать соглашению между двумя сторонами. Нотариусы гражданского права являются ключевыми игроками в правовой системе Австрии.
Австрийская нотариальная палата предоставляет подробную информацию обо всех аспектах нотариата, а также каталоге европейских нотариусов на всех языках.
Организация опроса
Структурные исследования могут быть проведены в рамках переговоров с продавцом. Однако они не являются стандартной практикой в Австрии. Ваш ипотечный поставщик может потребовать исследования оценки, но не структурного исследования. На самом деле, продавцы по закону не обязаны перечислять все дефекты имущества. В результате, они могут о них не знать. Учитывая это как покупатель, вы можете привлечь архитектора или геодезиста для обзора недвижимости. Они также могут предоставить отчет для вашего ипотечного поставщика.
Обмен контрактами
Важно, чтобы официально оформить покупку недвижимости в Австрии, вам понадобится договор купли-продажи. Названный Титель , это будет нотариус, оформивший договор. Нотариус будет действовать от имени обеих сторон и рассматривается как посредник между покупателем и продавцом. Подробности о том, когда произойдет передача и когда должна быть уплачена цена покупки, должны быть включены в это предложение.
В частности, в Австрии вы не можете расторгнуть соглашение без взимания платы. Поэтому если покупатель хочет включить возможность повторного принятия решения, это условие следует включить в Titel .
После того, как продавец согласится с вашим предложением, нотариус оформляет договор купли-продажи. После подписания обеими сторонами покупателя могут попросить уплатить залог, как указано выше.
Завершение продаж
Наконец-то, чтобы закрыть сделку, вы должны внести имущество в земельную книгу. Это известно как Modus . Это также время, когда обычно наступает срок оплаты. Для иностранных инвесторов оплату можно произвести через нотариуса, который выдаст его после внесения записи в земельный кадастр. Это стоит примерно 4,5% стоимости недвижимости и занимает от девяти до 32 дней.
Переезд в вашу австрийскую собственность
После того, как вы нашли свою идеальную недвижимость, есть несколько вещей, о которых следует подумать, а именно:
Страхование недвижимости в Австрии
Страхование жилья обязательно при покупке жилья в Австрии, и это также является условием вашей ипотеки. Эта страховка покрывает ущерб, нанесенный вашему дому или квартире, а также ответственность. Вам нужно будет организовать это, чтобы обеспечить свой заем.
Как правило, также рекомендуется приобрести страхование дома ( Haushaltsversicherung ), когда вы переезжаете в собственность. Хороший полис должен охватывать кражи, ответственность перед третьими лицами, разбиение окон, пожар или повреждение водой, вызванные неисправными приборами. В Австрии это сочетается со страхованием ответственности ( Schadenshaftpflichtversicherung ), которое, кроме того, что это очень длинное слово, покрывает часть расходов, если вы случайно повредите чужое имущество. Вы можете рассчитывать платить за это 150–250 евро в год.
Коммунальные услуги и телекоммуникации
Когда вы переедете в новый дом, вы захотите настроить свой дом и подключиться. К счастью, процесс установки коммунальных услуг , а также телефона, Интернета и телевидения в Австрии относительно простым, если вы знаете шаги.
Покупка земли под строительство новой недвижимости в Австрии
В Австрии есть два типа собственности: полная собственность и общая собственность, также известная как общая собственность. Полная собственность дает покупателю право собственности на дом и землю, но не включает разрешения на дальнейшее строительство. Совместная собственность, однако, сопровождается разрешениями на строительство дополнительных построек на земле. Вы хотите убедиться, что у вас есть Baurecht, то есть конкретное право собственности, которое предоставляет владельцам право строить здания.
Покупка дома в новостройке в Австрии
Новостройки в Австрии обычно более дорогие, но для таких типов недвижимости часто доступны привлекательные схемы оплаты. Конечно, у вас больше возможностей, когда дело доходит до дизайна интерьера новостройки, и одним из самых больших преимуществ является то, что все новые объекты в Австрии используют энергоэффективные материалы и экологические решения, которых вы не найдете. в старых домах.
Продам недвижимость в Австрии
В Австрии есть полезные службы, специально помогающие иностранцам в продаже их имущества. Expat Consulting, например, обслуживает Вену, а также предоставляет услуги по переезду. Кроме того, такие компании могут помочь вам приобрести следующий дом, поскольку они сотрудничают с сетью международных агентов по недвижимости.
Советы по покупке недвижимости в Австрии
После того, как вы ознакомились со всеми вышеперечисленными элементами и убедились, что приобретение недвижимости в Австрии является правильным шагом для вас, вот несколько советов, которые помогут сделать процесс как можно удобнее:
- Цены на жилье в Австрии договорные. Большинство свойств будет перечислено на 5 или 10% выше, чем собственник согласится.
- Обязательно проведите исследование, прежде чем покупать, и найдите хорошего местного агента, которому вы доверяете.
- Разделите список эмоциональных и логических причин, почему дом вам подходит. Многие люди совершают эмоциональные покупки, когда влюбляются в недвижимость. Убедитесь, что вы можете позволить себе удерживать новую любовь в вашей любви.
- Кроме того, убедитесь, что вы можете позволить себе выплаты по ипотеке.
- Учитывая высокую стоимость комиссии по покупке жилья в Австрии, убедитесь, что покупка является правильным выбором для вас и что вы надолго. Если нет, всегда есть возможность арендовать.
Вот некоторые ключевые термины для запоминания, которые также могут пригодиться:
- Fläche – площадь поверхности. Это дает размеры части квартиры.
- Immobilien – недвижимость. Многие термины недвижимости начинаются с « Immobilien », поэтому это слово также поможет понять многие другие термины.
- Katasteramt – отдел земельной регистрации. В этом офисе есть информация об имуществе и другая информация о местонахождении.
- Kaufpreis – цена покупки. Это стоимость самой квартиры без прочих комиссий и понесенных расходов.
- Нотарий – нотариус. Нотариус необходим для оформления покупки недвижимости.
- Objektrendite – возврат имущества. Это дает представление о стоимости инвестиций при покупке недвижимости и возможном полученном доходе.
- Wertermittlung – оценка стоимости. Если вы планируете продать свою собственность, Wertermittlung даст представление о стоимости собственности и укажет разумную цену.
Полезные ресурсы
- Oesterreich.gv.at – государственный портал по приобретению недвижимости в Австрии
- PD&R Edge – детали уникальной программы аренды социального жилья в Вене
- Недвижимость в Австрии – исчерпывающий справочник венской юридической фирмы о законах собственности в Австрии.