Объясняется процесс покупки недвижимости в Испании, а также даются полезные советы, которые помогут максимально упростить покупку недвижимости в Испании.
Покупка недвижимости в Испании – это, как правило, большой шаг к осуществлению вашей мечты о жизни в солнечном средиземноморском климате и наслаждении морским побережьем.
Весь процесс может (и должен) быть приятным занятием. Вам просто нужно знать, как работает рынок недвижимости Испании и обо всех возможных подводных камнях, которых следует избегать при покупке дома своей мечты под солнцем.
В этом руководстве по покупке недвижимости в Испании вы найдете все, что вам нужно знать об этом процессе, от планирования и исследования до завершения и получения документов, подтверждающих право собственности.
Испанский рынок недвижимости
Испания – один из фаворитов иностранных покупателей недвижимости, особенно европейцев.
Страна такая потрясающая, такая разнообразная и имеет такой чудесный климат – что тут не любить?
Многие рассматривают нынешнюю ситуацию в Испании как возможность, которую они ждали годами. Продавцы и девелоперы настолько стремятся продавать на этом застойном рынке, что здесь можно заключать выгодные сделки.
Более того, эти рыночные спады являются частью циклического процесса. Если вы не покупаете недвижимость в Испании в надежде продать ее и быстро заработать, вы, вероятно, покупаете очень надежную долгосрочную инвестицию.
Самая первая часть головоломки при покупке недвижимости – это решить, почему вы хотите купить недвижимость в Испании. Ваше решение будет определять многие элементы остальной части процесса.
Так вы покупаете в инвестиционных целях? Если да, то хотите ли вы получать доход от аренды или для вас важнее прирост капитала? Вы покупаете недвижимость для семейного отдыха, проживания и работы или выхода на пенсию?
Приняв в уме четкое решение, вы можете рассмотреть любую недвижимость, опираясь на этот фундаментальный вывод, который будет служить ориентиром для вашего выбора. Если вы покупаете квартиру в Испании для сдачи в аренду на туристическом рынке, вы, несомненно, будете рассматривать каждую недвижимость с учетом вкусов и предпочтений вашего потенциального арендатора, а не своих собственных.
Однако, если вы переезжаете в Испанию, чтобы жить там в качестве постоянного жителя, это совершенно другая ситуация, которую следует учитывать. Все зависит от ваших планов, ваших вкусов, вашего будущего и ваших предпочтений.
Если вы собираетесь выйти на пенсию в Испании, вам следует очень тщательно выбирать недвижимость. Правильный выбор поможет вам воплотить в жизнь мечту о жизни в Испании.
Золотая виза Испании для покупателей недвижимости
Инвесторы в недвижимость в Испании могут подать заявление на получение вида на жительство, если соответствуют определенным условиям программы «золотая виза».
Если вы покупаете недвижимость в Испании стоимостью более 500 000 евро, вы автоматически имеете право на получение визы на жительство, которую вы можете преобразовать в постоянное место жительства через пять лет, и испанского гражданства через десять лет.
Если у вас есть какие-либо вопросы или вы хотите получить дополнительную информацию о вариантах золотой визы в Испании, свяжитесь с нами через нашу страницу «Вид на жительство и гражданство». Мы будем рады помочь.
Открытие банковского счета для покупки недвижимости в Испании
Пока вы ищете идеальную недвижимость в своем любимом месте в Испании, возможно, было бы неплохо открыть счет в испанском банке.
Вы можете перевести в него около 15 процентов вашего прогнозируемого бюджета в качестве оборотного капитала, который вы сможете использовать для внесения депозитов, уплаты налогов и немедленных платежей, когда будете готовы двигаться дальше.
Помните, что вы никогда не получите лучший обменный курс в своем банке. Обратитесь к специалистам по валютным операциям, поговорите с ними о ваших переводах в евро и о том, как получить лучшие предложения по переводу и обмену.
Охота на дом в Испании
Как только вы начнете встречаться с агентами по недвижимости, застройщиками или кем-либо, кто хочет продать недвижимость, ожидайте «жесткой продажи».
Эти люди могут оказывать на вас тонкое давление, побуждая вас совершить покупку. Даже если у вас возникнет ощущение, что если вы не подпишетесь на эту идеальную недвижимость, как только увидите ее, вы навсегда потеряете шанс ее купить, это не повод спешить с действиями.
В конце концов, всегда существует более одного идеального свойства, и если вы действительно хотите убедиться, что все делаете правильно.
Вам следует потратить все необходимое время, чтобы узнать все об Испании и недвижимости, прежде чем брать на себя какие-либо обязательства. Относитесь ко всему, что слышите, с недоверием и оставайтесь твердыми и верными процессу!
Выбор адвоката
Как только дом вашей мечты будет найден, вам понадобится адвокат, чтобы продолжить.
Где бы вы ни хотели купить дом в Испании, всегда убедитесь, что у вас есть независимый и профессиональный юрист, который проконсультирует вас по поводу вашей покупки.
Убедитесь, что местный юрист, представляющий ваши интересы, независим от агента по недвижимости, застройщика или демонстрационной компании.
Если ваш испанский не очень хорош, найдите англоговорящего юриста. В Испании это не так уж и сложно, и вы гарантируете, что все детали договора будут объяснены вам без двусмысленности перевода, и убедитесь, что юрист специализируется на испанском земельном праве ( урбанизм ).
Попросите регистрационный номер вашего адвоката и убедитесь, что он зарегистрирован и практикует в местной ассоциации адвокатов ( Colegio de Abogados ).
Ваш адвокат также должен иметь страховку профессиональной ответственности.
Пробный
Самый главный совет: не подписывайте никаких бумаг и не передавайте деньги, пока не проконсультируетесь с независимым юристом.
Как только вы нашли недвижимость, отвечающую всем вашим требованиям, пришло время сделать предложение.
После того, как предложение принято, вы подписываете условный договор купли-продажи, который защищает вас и ваш депозит в случае, если ваш адвокат обнаружит какие-либо нарушения в собственности, документах или праве продавца продать ее.
Обычно на этом этапе вы платите депозит в размере около 10%. Если вы еще этого не сделали, вам необходимо открыть банковский счет и иметь испанский номер NIE – ваш адвокат или агент по недвижимости может помочь вам в этом.
Теперь вам необходимо очень внимательно следить за выбранным адвокатом и своевременно проводить обыски и проверки на предмет соблюдения условий договора.
Вы также можете поручить обследование или оценку вашей недвижимости независимому геодезисту, и это настоятельно рекомендуется, особенно если вы покупаете перепродаваемую недвижимость.
Результаты опроса могут дать вам более сильную позицию в переговорах с продавцом и лучшее понимание того, сколько вы действительно готовы заплатить за недвижимость.
Как только это будет сделано и соглашение с покупателем будет достигнуто, ваш адвокат проведет необходимые проверки и комплексную проверку. Обычно это включает в себя проверку договора купли-продажи, проверку права собственности и выполнение других проверок, чтобы убедиться, что ваши интересы защищены.
Следующий шаг – подписание частного контракта с поставщиком. На этом этапе вам также необходимо будет внести залог, как указано в условиях договора. Помните, что передумание после подписания контракта может стоить вам целое состояние, поэтому будьте абсолютно уверены в своем решении, прежде чем подписывать.
Затем вам дается время получить деньги на месте, прежде чем подписать документы перед нотариусом и вступить во владение имуществом. Последний шаг требует, чтобы вы зарегистрировали право собственности в реестре недвижимости, заплатили соответствующие налоги и подключили коммунальные услуги.
Дополнительные расходы
В большинстве случаев в стоимость покупки включена комиссия агента по недвижимости (обычно 5%), но уточняйте ее перед подписанием договора. В Испании испанские продавцы обычно сообщают агенту по недвижимости, какую чистую сумму они хотят получить от продажи.
Затем агент должен взимать как можно больше, чтобы увеличить свою комиссию.
Иностранные поставщики с большей вероятностью выберут традиционный метод и согласятся на комиссию в виде процента от продажи. Имейте это в виду при обсуждении цены покупки.
Как правило, вам придется заплатить 10% от стоимости покупки в качестве налога на передачу, который поступает в Казначейство Испании.
Не забудьте учесть нотариальные сборы и сборы за регистрацию земли/имущества, которые варьируются в зависимости от покупной цены недвижимости. Также учтите гонорар адвоката, который может составлять 1 процент от стоимости покупки + НДС 21 процент.
Покупка недвижимости в Испании
Если вы собираетесь покупать недвижимость напрямую у застройщика в Испании, что не редкость в стране, где большая часть строительного рынка ориентирована на иностранных покупателей, убедитесь, что вы имеете дело с уважаемой компанией.
Покупка еще не построенной недвижимости сопряжена с определенными рисками.
Помните, что рынок недвижимости в Испании богат, поэтому нет реальной необходимости немедленно подписывать договор о резервировании под давлением агента, что здание будет продано на следующий день, а вы останетесь позади.
Если вы уверены, что хотите продолжить, попробуйте договориться с разработчиком о более выгодной сделке.
Всегда есть что-то, о чем вы можете договориться, чтобы сделать сделку более выгодной для себя: либо простая скидка, график, финансовые условия и/или условия любого льготного периода. Можно даже договориться о резервировании цены в размере 5 процентов с вашей стороны до тех пор, пока период препятствий не закончится.
Контракт на бронирование в Испании при покупке вне плана
После того, как вы и застройщик согласовали условия, вам необходимо будет подписать Соглашение о резервировании ( Documento de Reserva ) и внести депозит, который обычно указывается застройщиком.
Убедитесь, что в вашем договоре бронирования есть пункт о том, что депозит возвращается, если вы решите отменить бронирование. Этот пункт редко встречается в контрактах такого типа, поэтому вы можете попытаться настоять на нем, чтобы защитить себя. С этим согласятся самые надежные застройщики.
Комплексная проверка при покупке вне проекта
Прежде чем сделать это, попросите своего адвоката провести комплексную проверку.
Убедитесь, что ваш адвокат проверил, зарегистрирована ли земля, на которой расположено здание, на имя застройщика, правильно ли она классифицирована, имеет ли она лицензию на строительство, выданную местным муниципалитетом, и получено ли разрешение на строительство.
Проведите собственную комплексную проверку окружающей среды, инфраструктуры, объектов и т. д.
Убедитесь, что у вас есть как можно более подробные планы и спецификации, включая застроенную площадь ( superficie construida ), полезную площадь ( superficie útil ), общую площадь, включая помещения общего пользования ( superficie total ), а также технические планы, показывающие функциональные установки.
И, наконец, убедитесь, что у вашего застройщика есть соответствующая страховка или банковская гарантия (aval Bancario ), которая требуется по закону для застройщиков, получающих рассрочку за строящуюся недвижимость. Эта гарантия предназначена для защиты ваших средств, если что-то пойдет не так во время строительства.
Застройщик должен иметь возможность предоставить вам выписку из банка или страховой компании, подтверждающую наличие адекватной страховки.
Договор подряда с первоначальным взносом и лицензией на первую эксплуатацию
Далее вам нужно будет подписать договор о первоначальном взносе или частный договор ( Contrato privado de compraventa ).
При подписании договора о первоначальном взносе обязательно получите от поручителя документ, подтверждающий гарантированность вашей рассрочки. Ваше имя должно быть в документе.
При подписании договора обычно требуется внести первоначальный взнос.
Окончательный платеж производится после завершения строительства объекта и подписания документов.
После завершения застройка должна получить первую лицензию на занятие (или « Licencia de Primera Ocupación» ). Данная лицензия выдается мэрией и является юридическим подтверждением того, что новое здание полностью соответствует всем нормам планировки и застройки и готово к использованию в качестве жилого помещения.
Покупка недвижимости в Испании с ремонтом
Если вы покупаете старую недвижимость в Испании и планируете ее отремонтировать, если вы вообще хотите улучшить уже приобретенный дом, вам необходимо подать заявление на получение разрешения в местный совет.
Вы обнаружите, что вам нужно разрешение даже на самые незначительные строительные работы.
Попросите зарубежных коллег порекомендовать архитекторов и строителей. Архитектор может значительно облегчить вам процесс подачи заявки на получение разрешения, если сделает это от вашего имени. Или вы можете использовать Gestor, чтобы помочь вам с документами.
Когда вы получите ценовое предложение, обязательно узнайте, включен ли НДС, и имейте в виду, что до начала строительных работ обычно вносится около 50 процентов аванса.
Покупка недвижимости в Испании – резюме
Процесс покупки недвижимости в Испании очень прост, если вы знаете, какой она должна быть. Правильное исследование является ключом к успешной покупке.
Итак, не торопитесь, не торопитесь и не поддавайтесь завуалированным угрозам вашего агента по недвижимости и помните, что это одна из самых важных покупок, которые вы когда-либо совершали, поэтому стоит потратить время, чтобы убедиться, что все идет гладко.