Iskanje stanovanja v tujem mestu je odličen razlog za paniko. Še posebej, če govorimo o metropoli, je izbira možnosti, pri katerih je možnost zloma na tej postavki stroškov zelo velika. Nepremičnine v velikih mestih Amerike niso poceni. Številni Američani in izseljenci so tu živeli celo življenje, ne da bi si kupili lastno streho nad glavo. Toda večina se jih sploh ne osredotoči na to vprašanje in živi mirno v najetem prostoru. Poskusimo podrobno ugotoviti, kako donosno in brez incidentov najeti stanovanje v New Yorku leta 2023.
Kako so urejena razmerja med lastnikom in najemnikom stanovanja
V New Yorku je veliko stanovanj, ki jih oddaja neposredno, in to ne vedno posameznik, ampak podjetje. Pri izbiri najemnikov imata oba prednost ljudi s stabilnimi dohodki in dobro kreditno zgodovino. Pomanjkljivost prihajajočih migrantov je, da sploh nimajo takšne zgodovine.
Za zadosten se šteje dohodek, ki je 4-krat višji od stroška najemnine (t.i. pravilo 40x). Na primer, če želite najeti stanovanje za 2000 $, morate zaslužiti vsaj 80.000 $ na leto.
Preden najamete stanovanje v Ameriki, morate zbrati vse dokumente, ki lahko potrdijo stabilnost in plačilno sposobnost:
- izpiski bančnih računov;
- davčna potrdila;
- potrditev vseh razpoložljivih virov dohodka itd.
Glavna naloga je dokazati, da vam v enem mesecu ne bo zmanjkalo denarja. Dober izhod iz situacije bi bil porok nekoga iz lokalnega okolja – državljana ZDA ali imetnika zelene karte ali plačilo polletne najemnine.
Kot možnost lahko najamete stanovanje v New Yorku za teden ali dva, medtem ko bo potekalo iskanje primarnega prebivališča. Pomembno pravilo je ustreči lastniku stanovanja. V nasprotnem primeru, tudi če imate sredstva in dobro kreditno zgodovino, vam nihče ne bo dal stanovanja v najem.
Hkrati so pravice najemnikov v Ameriki zaščitene z zakonom. Najemnika lahko na primer izselijo, tudi če je nehal plačevati, le na podlagi sodne odločbe. Ta postopek je zelo birokratski in drag.
Ukrepi v obliki menjave ključavnic na vratih, izklopa elektrike in drugih prijemov z namenom deložacije stanovalca so kršitev zakona.
Kateri dokumenti so potrebni za najem stanovanja
Najem nepremičnine v New Yorku vključuje podpis pogodbe in predložitev določenega paketa dokumentov s strani najemnika. Najpogosteje lastniki zahtevajo standardni nabor:
- Osebna izkaznica – osebna izkaznica, potni list itd.
- Kontakti na prejšnjem mestu najema.
- Dopis podjetja, kjer potencialni rezident dela. Navesti mora položaj, obdobje zaposlitve, višino plače, dodatke in dodatke, ki jih je prejel zaposleni.
- Plače za zadnja dva meseca.
- Davčne napovedi za zadnji 2 leti.
- Bančni izpiski za zadnja 2 meseca.
- Podatki o drugih dohodkih in premoženju.
Vse našteto morate pripraviti vnaprej in imeti vedno pri sebi. Če želite najeti stanovanje v središču New Yorka po privlačni ceni, morate biti pripravljeni na hudo konkurenco, zato bo škoda, če posel propade zaradi pomanjkanja dokumentov.
Če bo kandidat izpolnjeval vse pogoje, bo moral takoj poravnati prvi mesec najemnine in pri lastniku pustiti varščino v višini mesečne najemnine.
Če najemnik preneha plačevati račune, se lahko lastnik stanovanja za izterjavo dolga obrne na osebo, ki mu je bila porok.
Sestavimo pogodbo
Obveznosti in pravice strank so določene s pogodbo. Prenesete ga lahko s spletnega mesta LegalTemplates . Pogodba je uradni dokument, ki ureja razmerje med najemodajalcem in najemnikom.
Ko ste se odločili, kje se boste naselili v New Yorku, lahko nadaljujete z vprašanjem, katere informacije naj se odražajo v pogodbi:
- Datum podpisa.
- Ime in priimek lastnika nepremičnine.
- Osebni podatki najemnika.
- Vrsta stanovanja (stanovanje, hiša, soba itd.).
- Naslov, kjer se stanovanje nahaja: država, mesto, okrožje, ulica, stavba in številka stanovanja.
- Trajanje najema stanovanja, ki bo odvisno od seznama zadolžitev obeh podpisnikov. Na podlagi tega kriterija se pogodbe delijo na določene in nedoločene. Pogodbe za določen čas se največkrat sklepajo za eno leto. Nedoločene pogodbe nimajo roka izteka, sklenejo se za en mesec in se avtomatsko podaljšujejo za nov mesečni termin.
- Višina najemnine. Tukaj je potrebno označiti, ali je v prihodnosti možna sprememba cene.
- Znesek depozita in pogoji, pod katerimi se lahko uporabi.
- Kdo plačuje komunalne račune.
Prav tako je treba v pogodbo vključiti dodatne klavzule, ki bodo vključevale:
- Ali lahko najemnik naredi spremembe v notranjosti stanovanja, kot je prepleskanje sten ali vgradnja alarmnega sistema.
- Ali je možno sprejeti goste za kratek čas.
- Koliko kompletov ključev bo imela vsaka od strank.
- V stanovanju lahko držite živali.
- Ali lahko lastnik opravi manjša popravila v odsotnosti stanovalca.
- V stanovanju lahko kadite.
- Najemnik ima pravico oddati stanovanje v podnajem.
Postopek reševanja sporov je obvezna klavzula pogodbe. Stranki se morata vnaprej dogovoriti, kako se bosta rešili iz težkih situacij – na sodišču (sodišče za spore majhne vrednosti) ali z mirnimi pogajanji. Določeno naj bi bilo, kdo bo plačal sodne stroške, če bo zadeva vendarle prišla do sodišča.
Dodatni elementi vključujejo:
- Razpoložljivost pohištva.
- Parkirno mesto.
- Možnost nakupa stanovanja v prihodnosti.
- Koliko časa morata stranki druga drugo obvestiti, če želita prekiniti razmerje.
- Možnost podaljšanja pogodbe.
Pripraviti je treba 2 izvoda dokumenta, ki ju morata podpisati obe strani.
Vrste stanovanj
V New Yorku je običajno razlikovati tri vrste stanovanjskih zgradb glede na vrsto lastništva:
Rental Building – stavba za najem. Predvideva se, da so vsa stanovanja v njem namenjena najemnikom. Formalno se stavba lahko pojavi v bilanci stanja katerega koli podjetja, dejanski lastnik pa je lahko fizična oseba ali skupina investitorjev, fundacija ipd. Tako hišo upravlja in oddaja posebej za ta namen najeto podjetje. Glede na to, da je najem stanovanj glavna dejavnost družbe za upravljanje, se vprašanje izbire stanovalcev reši zelo hitro, kar pomeni, da je celoten postopek videti nekoliko enostavnejši. Če želite zaprositi za stanovanje, morate izpolniti prijavnico, ji priložiti potrebne dokumente in počakati 2-3 dni, da se sprejme odločitev. Poleg tega boste morali plačati preverjanje kreditne zgodovine (približno 100-120 $ na osebo), v nekaterih primerih je pristojbina za pregled paketa dokumentov (200-500 $).
Etažna lastnina ali condo – etažna lastnina. Takšne hiše so zelo pogoste. Vsako stanovanje ima svojega lastnika (najpogosteje zasebnika), kar pomeni, da on odloča o tem, kdo bo živel na njegovem bivalnem prostoru. Komunikacija s stanovalcem in reševanje organizacijskih vprašanj poteka preko agenta. Značilnost te vrste stanovanj je, da se je treba pogajati ne le z lastnikom stanovanja, ampak tudi s svetom etažne lastnine. Ta postopek je formalne narave (svet ne more zavrniti), vendar je obvezen. Če želite opraviti postopek, morate izpolniti poseben obrazec in vanj dodati svoje dokumente. Postopek lahko traja od 7 do 30 dni. Dodatni stroški: preverjanje kreditne sposobnosti – 100–120 USD, pregled dokumentov s strani družbe za upravljanje – 300–800 USD, pregled dokumentov s strani odbora etažne lastnine – 300–800 USD.
Zadruga ali coop – zadruga. Lastnik hiše je podjetje, lastniki stanovanj, ki se nahajajo v njej, pa imajo v lasti delnice tega podjetja. Postopek najema stanovanja v takšni stavbi je zelo podoben tistemu, ki je značilen za etažno lastnino. Razlika je v tem, da ima odbor pravico zavrniti. Poleg tega bo za obravnavo potreben večji paket dokumentov, potreben pa bo tudi osebni razgovor. Vse skupaj lahko traja več tednov. Skupni znesek dodatnih plačil je 700-1500 USD. Če vas zanima garsonjera v New Yorku v zadrugi, ne pozabite, da je lahko obdobje bivanja omejeno na primer na dve leti, če je lastnik stanovanja v lasti največ 5 let.
Kako iskati stanovanje
Obstaja veliko načinov za iskanje primernega stanovanja. V tem primeru so vsa sredstva za dosego cilja dobra:
- skupine v socialnih omrežjih in forumih;
- objave v časopisih;
- osebna poznanstva in zveze;
- specializirana spletna mesta na internetu.
Na spletu lahko najdete veliko elektronskih virov. To so lahko mesta nepremičninskih podjetij, pa tudi mesta stanovanjskih kompleksov, etažnih lastnin, najemniških hiš.
Če natančno veste, kje želite živeti, pošljite zahtevo na svet določene stavbe. Za tiste, ki se še niste odločili, so bolj primerne splošne baze, kjer so objavljeni podatki najemodajalcev iz vsega mesta.
Tukaj je nekaj priljubljenih virov:
- streeteasy.com je priljubljena nepremičninska stran v New Yorku. Tukaj lahko najdete ponudbe lastnikov, pa tudi najbolj aktualne in ekskluzivne možnosti. Podatki se zelo hitro posodabljajo, tako da zastarelih oglasov skorajda ni;
- craiglist.org – tukaj so predstavljene vse vrste nepremičnin: stanovanja, penthouse, stanovanja v etažni lastnini, zasebni sektor. Filtri omogočajo razvrščanje oglasov po datumu objave;
- Spletna stran myspacenyc.com vsebuje oglase za najem stanovanj, sob in prodajo stanovanj.
Če želite prejemati novice o novih možnostih, se morate registrirati na viru. Tako ne boste zamudili dobrih ponudb.
Ne glede na to, ali bo to iskanje vaša prva izkušnja v New Yorku ali peta, ne bo odveč, če začnete sodelovati z agentom. Pomagal vam bo do konca brez nepotrebnih napak, živcev in denarnih stroškov.
Ne pozabite pa, da ima lastnik stanovanja pogosto tudi agenta. Za plačilo provizij je lahko več scenarijev:
- ni uporabljal storitev agenta, našel stanovanje brez provizije – nikomur ne plačajte ničesar:
- ne uporabljajte storitev agenta, ampak poiščite stanovanje, katerega lastnik dela prek posrednika – plačati boste morali približno eno mesečno najemnino;
- uporabljate storitve agenta, vendar ste našli stanovanje brez provizije – v tem primeru boste morali svojemu pomočniku dati tudi znesek v višini mesečne najemnine;
- obe strani sodelujeta preko agentov – v tem primeru najemnik plača 15 % letne najemnine (to je plačilo za 1,8 meseca). Posredniki si bodo provizije razdelili 50/50.
Pregled mestnih četrti
Okrožja mesta se imenujejo »okrožja«. Ta koncept je veliko širši kot samo “okraj”. Predvideva popolnoma neodvisno upravno enoto, ki je del newyorškega konglomerata. V mestu je pet takšnih občin.
Za tiste, ki jih zanimajo prestižni predeli New Yorka, bo pomembno vedeti, da primat po življenjskem standardu in blaginji pripada Manhattnu. Najdražja stanovanja tukaj se nahajajo v Upper East Side in Upper West Side, ki sta dve območji blizu Centralnega parka.
- Nekdanji prebivalci ne priporočajo Bronxa. Velja za najrevnejšega ne samo v New Yorku, ampak tudi v Ameriki kot celoti. Ponoči je nevarno hoditi po njegovih ulicah.
- Toda na Manhattnu obstaja takšno območje, imenuje se Bower. Tu so skoncentrirana mestna prenočišča, bari, brlogi. Domačinov tukaj skorajda ni, migranti pa se, tudi če pridejo sem, trudijo čim prej oditi.
- Zlata sredina med Bronxom in Manhattnom je Brooklyn. Zaradi tega je postalo eno najgosteje poseljenih območij na zemljevidu Velikega jabolka. Pri nas je veliko izseljencev, ki jih privabljajo dostopne cene stanovanj. To območje so sprva naselili Judje, kasneje pa so sem začeli prihajati migranti iz CIS, ki so izbrali ulico Brighton Beach.
- Najboljši predeli New Yorka za življenje glede na cene nepremičnin sta Queens in Staten Island. In čeprav so ti kraji malo podobni New Yorku, ki ste ga vajeni videti v filmih, lahko tukaj najamete stanovanje po razumnih cenah.
Kako dolgo lahko najamete hišo?
Najem stanovanj je pogojno razdeljen na 2 kategoriji – kratkoročni in dolgoročni. Obdobje od enega dneva do leta se šteje za kratkotrajno.
Razmislite lahko tudi o možnosti najema do 30 dni: to je zakonsko urejeno. Po letu 2016 je postal možen najem stanovanja za obdobje do 30 dni, pod pogojem, da bo lastnik živel v istem stanovanju.
Dolgoročni najem stanovanja vključuje pogodbena razmerja od 12 do 24 mesecev. O možnosti nadaljnje odstranitve stanovanja je treba z lastnikom razpravljati v fazi priprave pogodbe. V nasprotnem primeru se lahko soočite z dejstvom, da lastnik stanovanja ni nameraval oddajati za daljše obdobje.
Cene najemnine
Stroški najema stanovanja niso toliko odvisni od njegove velikosti, temveč od območja, kjer se nahaja, in od vrste stavbe. Lahko se zgodi, da bo soba na Manhattnu stala približno toliko kot dvosobno stanovanje v Brooklynu.
Na ceno lahko vpliva tudi:
- število sob;
- urejenost;
- razpoložljivost ogrevanja;
- nadstropje;
- infrastruktura bližnjih sosesk;
- bližina prometnih križišč.
Najcenejše stanovanje v New Yorku se lahko pojavi v poceni predelih – Brooklyn, Bronx, Staten Island. Na primer, postelja tukaj lahko danes stane 300-400 $, soba – od 600 $.
V povprečju so cene po okrožjih videti takole:
| Območje | Cena za enosobno stanovanje, v $ za 1 mesec |
|---|---|
| Brooklyn | 600-900 (bližje Manhattnu, dražje) |
| Kraljice | 1.000-1.300 |
| Staten Island | od 1.700 |
| Bronx | 300-1000 |
| Manhattan | 1.800-15.000 |
Stanovanje na Manhattnu lahko poceni najamete bližje soseski – povprečna cena je 1600-1800 dolarjev. Na območju 34. ulice in 7. avenije lahko cene poskočijo na 4000 dolarjev.
Najdražje stanovanje na območju Central Parka je od 12.000 dolarjev.
Individualne hiše v zasebnem sektorju so zanimive za tiste, ki se selijo z družinami. Pripravljeni morate biti na to, da vam ne bo treba živeti v središču mesta, za gibanje pa je najbolje takoj pomisliti na avtomobile.
Veliko migrantov se preseli na Staten Island, ki je danes relativno miren kraj z zelenimi ulicami in parki. Koliko stane najem hiše v ZDA, zlasti v New Yorku, je odvisno od njene velikosti in urejenosti. Mesečna naročnina se začne pri 2000 USD.
Vprašanja in odgovori
Že v fazi iskanja najemnikov se pojavlja veliko vprašanj o najemu hiše v Veliki jabolki. Razmislimo o glavnih:
- Kaj bo treba plačati poleg najemnine? Najemnina običajno ne vključuje: izmerjenega plina in elektrike, interneta, TV, vzdrževanja reda in košnje zelenice v okolici hiše. V nekaterih primerih zaračunajo denar za prostor za shranjevanje kolesa. Parkiranje se skoraj vedno plača posebej.
- Ali ima stanovanje kuhinjo in pohištvo? Kuhinja v New Yorku je zelo običajen koncept. Običajno se nahaja v veliki sobi, ki je razdeljena na cone: dnevna soba, jedilnica in sama kuhinja. Običajno ni pohištva. Tudi če ste ga videli na fotografiji, najverjetneje pripada prejšnjim stanovalcem. Opremljena stanovanja se običajno oddajajo v zadrugah in etažnih lastninah.
- Ali se je pri sklenitvi pogodbe možno pogajati? Barantanje je primerno. Pomembno je, da v času, ko lastnik razmišlja o vaši ponudbi, ni drugega stanovalca, ki bi bil pripravljen najeti stanovanje po začetni ceni.
- Kako dolgo traja iskanje? Stanovanje je običajno dano na trg mesec dni pred vselitvijo stanovalcev. Z iskanjem je bolje začeti vsaj 1-2 meseca pred predvidenim datumom vstopa.
- Kaj je bolje kupiti na kredit ali najeti? Nakup in lastništvo lastnega doma bosta nekoliko cenejša od najema stanovanja. Vendar morate biti prepričani, da bodo vaši prihodki vedno ostali stabilni, da ne boste izgubili službe in boste lahko poravnali svoje mesečne obveznosti.
Ne škodi vedeti
Bolje je iti osebno pogledat možnosti. Ne zaupajte preveč fotografijam na internetu – lahko so lažne. Če resnične fotografije niso predstavljive ali jih sploh ni, lahko agenti uporabijo slike drugih ljudi za hitrejšo prodajo hiše.
Tujec, ki ne pozna posebnosti življenja v New Yorku, zlahka pade v roke goljufom. Če vam ponudijo, da na kartico nakažete nekaj zneska kot predplačilo, ključi pa bodo domnevno dostavljeni pozneje, se ne strinjajte.
Idealno bi bilo podpisati pogodbo neposredno z lastnikom. Če ne, potem morate najti ekskluzivnega agenta. Običajno ima posebno pravico do razpolaganja s stanovanji v določenih stavbah: to pomeni, da lahko poskušate zbiti ceno in višino provizij.
Ko izberete kraj za poceni bivanje v New Yorku, bodite pripravljeni na podpis pogodbe in plačilo pologa. Pomembno je, da vam lastnik izroči potrdilo, na katerem bo pisno razvidno, kakšen prispevek je prejel, naslov stanovanja, priimki in imena obeh strank.
Prav tako je treba navesti, ali ima stanovanje pohištvo in klimatsko napravo. Fotografirate lahko že obstoječe okvare in okvare. Vnaprej se pozanimajte o sosedih – včasih lahko ta trenutek igra odločilno vlogo pri odločitvi.
Uporaben besedni zaklad
V procesu iskanja boste morda potrebovali naslednje besede in izraze:
| angleška verzija | Prevajanje |
|---|---|
| Najem | Najem od lastnika |
| Podnajem | Podnajem |
| Podnajem | Kratkoročni najem |
| Studio | Garsonjera |
| 1,2,3 sobno stanovanje | 1,2,3 sobno stanovanje |
| klet | Polklet |
| Brownstone | Hiša, katere fasada je izdelana iz rdeče-rjave opeke |
| Prenovljeno | Po popravilu |
| Neopremljeno | Brez pohištva |
| Pralnica | Pralnica |
| Pripomočki | Plačila komunalnih storitev |
| Udobje | Udobje |
| 420 prijazen | Toleranten odnos do uporabe konoplje |
| Prijazen hišnim ljubljenčkom | Dovoljeno je živeti z živalmi |
| Kratkoročni najem | Kratkoročni najem |
| HRANA | Klima |
| Cimer | Sosed v stanovanju |
| Queer prijazno | Gejevski par se lahko vseli. |
Rezultati
O stanovanjskem vprašanju v New Yorku se je treba odločiti mesec ali dva pred nameravanim vstopom. Toda za najem stanovanja boste morali pokazati svojo kreditno zgodovino in prihodke, ki bi morali biti nekajkrat višji od najemnine.
Razmerje med stanovalcem in najemodajalcem je predpisano v pogodbi. Trajanje najema je običajno 1-2 leti. Cena je odvisna od območja. Najdražje stanovanje se nahaja na Manhattnu.