Processen för att köpa fastighet i Spanien förklaras, samt användbara tips för att göra det så enkelt som möjligt att köpa fastighet i Spanien.
Att köpa en fastighet i Spanien är vanligtvis ett stort steg för att förverkliga din dröm om att bo i ett soligt medelhavsklimat och njuta av havet.
Hela processen kan (och bör) vara en trevlig upplevelse. Du behöver bara veta hur den spanska fastighetsmarknaden fungerar och alla möjliga fallgropar du behöver undvika när du köper ditt drömhus under solen.
I den här guiden till att köpa fastighet i Spanien hittar du allt du behöver veta om processen, från planering och forskning till färdigställande och att erhålla lagfart.
spanska fastighetsmarknaden
Spanien är en av favoriterna för utländska fastighetsköpare, särskilt européer.
Landet är så fantastiskt, så varierat och har ett så underbart klimat – vad är det att inte älska?
Många ser den nuvarande situationen i Spanien som en möjlighet de har väntat på i flera år. Säljare och utvecklare är så ivriga att sälja på denna stagnerande marknad att det finns fynd att göra.
Dessutom är dessa marknadsnedgångar en del av en cyklisk process. Om du inte köper fastighet i Spanien i hopp om att vända den och tjäna pengar snabbt, köper du förmodligen en mycket solid långsiktig investering.
Den allra första biten i pusslet för fastighetsköp är att bestämma varför du vill köpa fastighet i Spanien. Ditt beslut kommer att styra många delar av resten av processen.
Så köper du i investeringssyfte? Om så är fallet, vill du ha hyresintäkter eller är värdestegring viktigare för dig? Ska du köpa en fastighet för familjesemester, boende och arbete eller pension?
Med ett tydligt beslut i ditt sinne kan du titta på vilken fastighet som helst med denna grundläggande slutsats som vägledning för dina val. Om du köper en lägenhet i Spanien för att hyra ut på turistmarknaden kommer du utan tvekan att titta på varje fastighet med din potentiella hyresgästs smak och preferenser i åtanke, snarare än din egen.
Men om du flyttar till Spanien för att bo där som permanent bosatt är detta en helt annan situation att tänka på. Allt beror på dina planer, din smak, din framtid och dina preferenser.
Om du ska gå i pension i Spanien bör du välja din fastighet mycket noggrant. Rätt val hjälper dig att göra livet i Spanien till en dröm.
Spaniens gyllene visum för fastighetsköpare
Investerare i fastigheter i Spanien kan ansöka om uppehållstillstånd om de uppfyller vissa villkor i programmet ”golden visa”.
Om du köper en fastighet i Spanien värd mer än 500 000 € kvalificerar du dig automatiskt för ett uppehållsvisum, som du kan omvandla till permanent uppehållstillstånd efter fem år, och spanskt medborgarskap efter tio år.
Om du har några frågor eller vill ha mer information om dina gyllene visumalternativ i Spanien, vänligen kontakta oss via vår sida med uppehållstillstånd och medborgarskap. Vi hjälper gärna till.
Öppna ett bankkonto för köp av fastigheter i Spanien
Medan du letar efter den perfekta fastigheten på din favoritplats i Spanien kan det vara en bra idé att öppna ett spanskt bankkonto.
Du kan överföra cirka 15 procent av din beräknade budget till den som rörelsekapital som du kan använda för att göra insättningar och betala skatter och omedelbara betalningar när du är redo att gå vidare.
Kom ihåg att du aldrig kommer att få den bästa växelkursen från din bank. Se valutaspecialister, prata med dem om dina euroöverföringar och hur du får de bästa överförings- och växlingserbjudandena.
Husjakt i Spanien
När du börjar träffa fastighetsmäklare, utvecklare eller någon som vill sälja fastigheter, förvänta dig den ”hårda försäljningen”.
Dessa människor kan sätta subtil press på dig att köpa. Även om du får känslan av att om du inte registrerar dig för den perfekta fastigheten så fort du ser den, kommer du för alltid att förlora din chans att köpa den, så är det ingen anledning att skynda sig till handling.
När allt kommer omkring finns det alltid mer än en perfekt egenskap, och om du verkligen vill vara säker på att du gör det rätt.
Du bör ta all tid du behöver för att lära dig allt om Spanien och fastigheter innan du gör några åtaganden alls. Ta allt du hör med en nypa salt och håll dig fast och sann mot processen!
Att välja advokat
När ditt drömhus har hittats behöver du en advokat för att gå vidare.
Var du än vill köpa ett hus i Spanien, se alltid till att du har en oberoende och professionell advokat som kan ge dig råd om ditt köp.
Se till att den lokala advokaten som företräder dina intressen är oberoende av fastighetsmäklaren, utvecklaren eller visningsföretaget.
Om din spanska inte är särskilt bra, hitta en engelsktalande advokat. I Spanien är det inte så svårt och du ser till att alla detaljer i kontraktet förklaras för dig utan tvetydighet i översättningen och ser till att advokaten är specialiserad på spansk jordrätt ( urbanismo ).
Fråga efter din advokats registreringsnummer och se till att han är registrerad och praktiserar hos det lokala advokatsamfundet ( Colegio de Abogados ) .
Din advokat bör också ha en yrkesskadeförsäkring.
Rättegång
Det viktigaste rådet: underteckna inga papper eller lämna över några pengar förrän du har rådfrågat en oberoende advokat.
När du har hittat en fastighet som uppfyller alla dina krav är det dags att lägga ett bud.
Efter att ett anbud har accepterats skriver du på ett villkorat köpekontrakt, som skyddar dig och din insättning i det fall din advokat finner något fel på fastigheten, handlingarna eller säljarens rätt att sälja den.
Vanligtvis betalar du i detta skede en deposition på cirka 10%. Om du inte redan har gjort det måste du skapa ett bankkonto och ha ett spanskt NIE-nummer – din advokat eller fastighetsmäklare kan hjälpa dig med detta.
Nu måste du övervaka den valda advokaten mycket noggrant och genomföra snabba sökningar och inspektioner för att följa villkoren i kontraktet.
Du kan också få din fastighet besiktigad eller värderad av en oberoende besiktningsman och detta rekommenderas starkt, speciellt om du ska köpa en återförsäljningsfastighet.
Resultatet av undersökningen kan ge dig en starkare position i förhandlingarna med säljaren och en bättre förståelse för hur mycket du verkligen är villig att betala för fastigheten.
När detta är gjort och en överenskommelse har nåtts med köparen kommer din advokat att utföra nödvändiga kontroller och due diligence. Detta inkluderar vanligtvis att granska försäljningskontraktet, kontrollera titeln och utföra andra kontroller för att se till att dina intressen skyddas.
Nästa steg är att teckna ett privat avtal med leverantören. I detta skede kommer du också att behöva betala en deposition enligt avtalsvillkoren. Kom ihåg att det kan kosta dig en förmögenhet att ändra dig efter att du har skrivit på ett kontrakt, så var helt säker på ditt beslut innan du skriver under.
Du får sedan tid att få dina pengar på plats innan du undertecknar handlingarna inför en notarie och tar fastigheten i besittning. Det sista steget kräver att du anger titeln i fastighetsregistret, betalar lämpliga skatter och ansluter verktyg.
Extrakostnader
I de flesta fall inkluderar köpeskillingen en fastighetsmäklarprovision (vanligtvis 5 %), men fråga innan du skriver på avtalet. Det är vanligt i Spanien att spanska säljare berättar för fastighetsmäklaren vilket nettobelopp de vill ha från försäljningen.
Agenten måste då ta ut så mycket de kan för att öka sin provision.
Utländska leverantörer är mer benägna att välja den traditionella metoden och komma överens om en provision i procent av försäljningen. Tänk på detta när du förhandlar om köpeskillingen.
I allmänhet måste du betala 10 % av köpeskillingen som överlåtelseskatt, som går till den spanska statskassan.
Glöm inte att räkna in notarieavgifter och mark-/fastighetsregistreringsavgifter som varierar beroende på köpeskillingen för fastigheten. Tänk också på advokatarvodet som kan vara 1 procent av köpeskillingen + moms på 21 procent.
Köpa fastigheter i Spanien
Om du ska köpa direkt från en byggare i Spanien, vilket inte är ovanligt i ett land där mycket av byggmarknaden är fokuserad på utländska köpare, se till att du har att göra med ett välrenommerat företag.
Att köpa en fastighet som ännu inte är byggd innebär vissa risker.
Kom ihåg att fastighetsmarknaden i Spanien är rik, så det finns inget verkligt behov av att skriva på ett reservationskontrakt omedelbart under påtryckningar från en agent att byggnaden kommer att säljas nästa dag och du kommer att bli kvar.
När du är säker på att du vill fortsätta, försök att förhandla fram ett bättre avtal med utvecklaren.
Det finns alltid något du kan förhandla om för att göra affären bättre för dig själv: antingen en enkel rabatt, schemaläggning, ekonomiska villkor och/eller någon respitperiod. Det är till och med möjligt att förhandla om en 5 procents prisreservation från din sida tills hinderperioden är över.
Spanskt bokningskontrakt vid köp utanför planen
När du och utvecklaren har kommit överens om villkoren måste ni underteckna ett reservationsavtal ( Documento de Reserva ) och betala en deposition, som vanligtvis anges av utvecklaren.
Se till att det finns en klausul i ditt bokningskontrakt att depositionen återbetalas om du bestämmer dig för att avboka. Denna klausul finns sällan i kontrakt av den här typen, så du kanske vill försöka insistera på den för att skydda dig själv. De flesta pålitliga utvecklare håller med om poängen.
Due diligence vid köp utanför projektet
Innan du gör detta, be din advokat att göra din due diligence.
Se till att din advokat har kontrollerat om marken som byggnaden ligger på är registrerad i byggherrens namn, är korrekt sekretessbelagd, har ett bygglov utfärdat av den lokala kommunen och ett bygglov har erhållits.
Gör din egen due diligence på din miljö, infrastruktur, anläggningar etc.
Se till att du har så detaljerade planer och specifikationer som möjligt, inklusive bebyggelse ( superficie construida ), användbar yta ( superficie útil ), total yta inklusive gemensamma ytor ( superficie total ), och tekniska planer som visar funktionella installationer.
Och slutligen, se till att din utvecklare har en adekvat försäkring eller en bankgaranti (aval bancario ), vilket krävs enligt lag för utvecklare som får delbetalningar för fastigheter utanför byggnation. Denna garanti är utformad för att skydda dina pengar om något går fel under konstruktionen.
Byggherren bör kunna ge dig ett utlåtande från banken eller försäkringsbolaget för att bekräfta att tillräcklig försäkring har tecknats.
Byggkontrakt med handpenning och licens för första drift
Därefter måste du underteckna ett handpenningskontrakt eller ett privat kontrakt ( Contrato privado de compraventa ) .
När du skriver på handpenningsavtalet, se till att du får ett dokument från borgensmannen som bekräftar att dina delbetalningar är garanterade. Ditt namn måste finnas på dokumentet.
En handpenning krävs vanligtvis vid undertecknandet av kontraktet.
Slutbetalning erläggs när fastigheten är färdigbyggd och handlingarna är undertecknade.
När den är klar måste utvecklingen erhålla en första ockupationslicens (eller ” Licencia de Primera Ocupación”) . Detta tillstånd utfärdas av stadshuset och är en juridisk bekräftelse på att den nya byggnaden helt uppfyller alla plan- och exploateringsbestämmelser och är redo att användas som bostad.
Köp av fastighet i Spanien med renovering
Om du köper en gammal fastighet i Spanien och planerar att renovera den, om du generellt vill förbättra huset du redan har köpt, måste du ansöka om tillstånd från kommunen.
Du kommer att upptäcka att du behöver tillstånd även för de minsta byggnadsarbeten.
Be dina utländska kollegor att rekommendera arkitekter och byggare. En arkitekt kan göra tillståndsansökningsprocessen mycket lättare för dig genom att göra det för din räkning. Eller så kan du använda Gestor för att hjälpa dig med dokumenten.
När du får din offert, se till att ta reda på om moms är inkluderad och kom ihåg att det är normalt att betala cirka 50 procent i förskott innan byggarbetet påbörjas.
Köpa fastigheter i Spanien – sammanfattning
Processen att köpa en fastighet i Spanien är mycket enkel om du vet vad det ska vara. Rätt forskning är nyckeln till ett framgångsrikt köp.
Så, ta dig tid, skynda dig inte eller fall inte för din fastighetsmäklares beslöjade hot, och kom ihåg att detta är ett av de viktigaste köpen du någonsin kommer att göra, så det är värt att ta dig tid att se till att allt går smidigt.