Avusturya’da emlak satın almak

Yerel emlak piyasasını anlamaktan hayalinizdeki eve taşınmaya kadar, Avusturya’da bir mülk satın alma sürecinde size eşlik edeceğiz.

Avusturya’da bir mülk satın almak, özellikle Viyana’da genellikle büyük bir yatırım olarak kabul edilir. Bir yandan, yüksek yaşam kalitesi ve mükemmel tıbbi bakım ile birlikte uygun fiyatlı emlak, Avusturya’yı gayrimenkul satın almak için cazip bir yer haline getiriyor. Ayrıca tabii ki sayısız kayak alanı, büyüleyici manzarası ve nefes kesen mimarisi.

Manzaralı bir dağ ülkesine taşınmayı düşünüyorsanız, oradan bir ev satın almakla ilgili bilinmesi gereken her şeyi bilmek isteyeceksiniz. Öncelikle, yeniden finansman dahil olmak üzere Avusturya’daki ipotekler ve bu ülkede emlak sigortasının nasıl çalıştığı hakkında iyi bir anlayışa sahip olmak istiyorsunuz. Avusturya’da bir ev inşa etmeyi düşünüyorsanız bile dikkate alınması gereken bazı önemli faktörler vardır. Ve her zaman olduğu gibi, bir ev satın alıp başka bir ülkeye taşınmayı düşünüyorsanız, vasiyetinizi, mülkünüzü ve emeklilik seçeneklerinizi planlamak iyi bir fikirdir.

Avusturya’da ev sahipliği

Avusturya’da ev sahipliği 2017’de %55’ten 2018’de %55,4’e yükseldi; Avrupa toplamı olan %69’dan daha düşük. Bunun nedeni, Almanya ve İsviçre gibi ülkelerle birlikte Avusturya’nın ev sahipliğini teşvik etmede tarihsel olarak diğer Batı Avrupa ülkelerine göre daha az aktif olması olabilir.

Avusturya’da bir mülk satın almaya veya kiralamaya değer mi?

Her şeyden önce, Avusturya’da bir daire satın alıp almayacağınıza karar veren birçok faktör var. Kiralama basit ve şeffaf bir süreçtir.

Bununla birlikte, yabancılar için mülk satın almak da kolaydır, bu nedenle karar tamamen sizin tercihlerinize ve kişisel durumunuza bağlıdır. Avusturya’daki çoğu kapı size açık.

Yabancılar Avusturya’da emlak satın alabilir mi?

Evet yapabilirsin. Ancak bazı kısıtlamalar vardır ve her belediyenin kendi kanunları vardır. Bu, Avusturya’nın bazı bölgelerinde bir mülk satın almayı çok zorlaştırıyor. Örneğin Avusturya’nın güzel Tirol ve Vorarlberg kayak bölgelerinde yalnızca AB vatandaşları gayrimenkul satın alabilir; bunu yapmanın birkaç yolu olmasına rağmen. Bunu göz önünde bulundurarak, bireysel gereksinimler için her yerel makamla iletişime geçmek önemlidir.

Avusturya hükümeti, satın almanın kültürel, sosyal veya makroekonomik önemi varsa üçüncü ülke vatandaşlarının kabul edileceğini söylüyor. Ayrıca hükümet, ulusal çıkarlar için olumsuz sonuçların olmaması gerektiğini de ekliyor. Bu nedenle, bireysel durumlarda yerel yetkililerle iletişime geçmek daha iyidir.

AB üyesi olmayan vatandaşların da Avusturya’da mülk satın almak için kredi başvurusunda bulunabilmeleri dikkat çekicidir. Neyse ki, Avusturya, Avrupa’daki en düşük üçüncü vergi oranı olan %0,13 oranında mülk vergilendiriyor. Bu, Avusturya’da ikamet eden herkes için geçerlidir. Vatandaşlığın Avusturya’da yaşamak için belirleyici bir faktör olmadığına dikkat edilmelidir.

Avusturya emlak piyasası ve emlak fiyatları

Genel olarak, Avusturya’daki emlak, Avrupa’nın diğer bölgelerine kıyasla uygun fiyatlı olarak kabul edilir. Bu, Münih veya Zürih ile karşılaştırıldığında özellikle Viyana için geçerlidir. Genel olarak, emlak piyasası, ılımlı ancak istikrarlı getiriler ve düşük faiz oranları ile istikrarlıdır. Euro’nun Mayıs 2020’den bu yana dolar karşısında %11 değer kazandığını belirtmekte fayda var. Euro’nun gücü, diğer ülkeleri de onu güvenli ve likit bir para birimi olarak görmeye zorluyor.

Ancak, emlak fiyatları son on yılda istikrarlı bir şekilde arttı. Avusturya’da konut fiyat endeksi 2019’un üçüncü çeyreğine kadar olan dönemde %5,22 arttı. Aynı zamanda Avusturya’nın başkenti Viyana’da konut fiyatları yüzde 7,62 artarken, ülkenin geri kalanında ortalama yüzde 1,82 arttı.

Nisan 2020 itibariyle, Avusturya’da iki odalı bir daire ortalama 256.000 Euro’ya mal oluyor; Avrupa ortalaması olan 168.702 Euro’nun üzerinde. Bununla birlikte, maliyet ülkeden ülkeye büyük ölçüde değişmektedir; ilk sırada İsviçre (548.845 € ile) ve son olarak Moldova (47.000 € ile) gelmektedir. Avusturya’da yeni bir evin ortalama maliyeti 359.000’dir. Euro.

Küresel COVID-19 salgınının bile Avusturya’daki emlak piyasasını etkilememiş olması dikkat çekicidir. Emlak fiyatları 2020’de önemli ölçüde artacağı için eyalet ve başkent Viyana büyümeye devam ediyor. Bu artışın, insanların evlerini popüler gece kulüpleri ve eğlence mekanlarında kiralamak yerine evlerine daha fazla yatırım yapmasından kaynaklanmış olması muhtemeldir.

Avusturya’da emlak satın almanın maliyeti

Ne yazık ki, Avusturya’da emlak satın alırken işlem maliyetleri yüksektir. Toplam tutar, mülk değerinin veya satış fiyatının %9,4’ü ile %13’ü arasındadır. Avusturyalı avukatların saat başı fatura kestiğini bilmek de önemlidir. Tipik olarak, üç mülk kayıt prosedürünün tümü iki haftadan bir aya kadar sürer ve siz sürecin farklı aşamalarından geçerken tüm masraflar sizin tarafınızdan karşılanır.

Avusturya’daki emlak işlemleri için beklenen komisyonlar şunlardır:

Bir avukat veya noter tarafından imzalanan bir sözleşme için avukat ücreti , satın alma fiyatının %1 ila %3’ü arasındadır (+%20 KDV).
Arazi devir vergisi genellikle mülk değerinin %3,5’i kadar sabit bir orandır, ancak akrabalar arasındaki transferler için genellikle %2’dir.
Katma Değer Vergisi (KDV) yalnızca yeni mülklerden alınır. Bir mülk kiraladığınızda geri ödeme talebinde bulunabilirsiniz. Ancak, kira geliri bu durumda KDV’ye ve kişi ve gece başına yaklaşık 0,10 € turizm vergisine tabidir.
Kayıt ücreti Tapu ve İpotek Siciline ödenir .
Noter ücreti mülkün büyüklüğüne göre %2 + %20 KDV.
Yasa tarafından mülkün satın alma fiyatının %3 ila %4’ü veya piyasa değeri + %20 KDV olarak belirlenen komisyoncu komisyonu. Bu hem alıcı hem de satıcı tarafından ödenir. İlginç bir şekilde, komisyoncular maliyeti 50.000 Euro’dan daha düşük olan daha ucuz mülkler için daha yüksek komisyon alıyor.
Damga vergisi , %0,5-1 oranında bir devlet satın alma vergisidir.
Tapu sicili %1,1 olarak sabitlendi.
Mortgage ücreti, kredi tutarının yaklaşık %1’i kadar bir banka ücreti ve kredi tutarının %1,2’si oranında bir mahkeme harcından oluşmaktadır.

Avusturya’da gayrimenkul alımının finansmanı

Neyse ki, Avusturya’da bir mülk satın almak için farklı finansman seçenekleri olduğunu göreceksiniz, yani:

Avusturya’da ipotekler

Avusturya’da ipotek açmak oldukça kolaydır ve yabancılar ülkede kredi başvurusunda bulunabilirler. Tipik olarak, sabit oranlı ipotek kredileri en yaygın olanlarıdır. 15 ila 30 yıllık bir süre boyunca varlıkların %70’ine kadarını finanse edersiniz. Ancak alıcılar bankaya istedikleri kredi vadesini sunabilirler. Değişken faizli krediler de mümkündür. Daha düşük bir başlangıç faiz oranı sunarlar, ancak uzun vadede daha risklidirler. Alternatif olarak, yukarıdaki türleri birleştiren bir kombinasyon ipoteği seçebilirsiniz.

Tipik olarak, çoğu banka aylık veya üç aylık ipotek ödemelerine izin verir. Avusturya’da ipoteğinizi erken ödeyebilirsiniz. AB üyesi olmayan vatandaşlar genellikle daha riskli kabul edilir ve banka ek kanıt isteyebilir. Henüz yapmadıysanız, tüm süreci kolaylaştırmak için bir Avrupa bankasında bir banka hesabı açmanız tavsiye edilir.

Ne kadar ödünç alabileceğinizi belirlemek için bu kullanışlı Avrupa ipotek hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.

Avusturya’da emlak arama

Birçok gurbetçi, Avusturya’da bir mülk bulmanın diğer birçok ülkede arama yapmaktan farklı olmayacağını bilerek rahatlayabilir.

Çevrimiçi emlak acenteleri muhtemelen ilk ve en kolay giriş noktanız olacaktır. Rightmove , Amazing Austria , Engel ve Voelkers , Savills ve Tranio keşfedilecek en iyi ajanslardan bazılarıdır. Size farklı bölgelerde doğru fiyat bilgisi verebilirler. Piyasadaki en iyi uzmanlar yerel emlakçılar olacaktır ve çoğunun İngilizce konuşan personeli vardır.

Bazen satıcılar aracılık komisyonu olmadan doğrudan alıcıya satış yapmayı tercih eder. Bu nedenle, Avusturya’daki yerel gazetelerin reklam bölümlerinde daha fazla bilgi edinin.

Ayrıca, konu Avusturya’da bir ev bulmaya geldiğinde ağızdan ağza bilgiden mahrum kalmayın. Ülkedeki insanları zaten tanıyorsanız, onlara ne aradığınızı söyleyin. Ağlarındaki birinin satış yapıp yapmadığını asla bilemezsiniz.

Yeni evinizi daha çevre dostu yapmak istiyorsanız, gelecekte daha fazla destek bekleyebilirsiniz. Yeni hükümet Avusturya Halk Partisi ve Yeşillerden oluşuyor. Bu, yeşil gayrimenkul projeleri için önemli teşvikler geliştirecektir.

Avusturya’da emlakçı

Yerel bir emlakçı (emlakçı ), piyasada olup bitenlerden haberdar olacağı için sizin için doğru yeri bulmanın harika bir yoludur. Buna ek olarak, bölge hakkında sahip olabileceğiniz pek çok sorunun da farkında olacaklar. Örneğin okul sistemi, restoranlar ve toplu taşıma bağlantıları. Ayrıca size Avusturya’da mülk satın almayla ilgili kurallar ve düzenlemeler hakkında da bilgi verirler.

Tüm emlakçıların ulusal bir emlakçı sertifikasına sahip olması gerekir. Ayrıca, yeni 2012 kuralları, emlakçıların geçmişe göre daha sıkı bir eğitimden geçmek zorunda kalacakları anlamına geliyor. Ayrıca, Avusturyalı emlakçıların ileri eğitim için katılabileceği bir gönüllü dernek vardır.

Avusturya’daki emlakçıların bir komisyon talep ettiğine dikkat edilmelidir; genellikle mülk değerinin %3’üdür. Emlak komisyoncuları tarafından sağlanan hizmetler, tipik olarak, mülklerin reklamını, mülklerin potansiyel alıcılara gösterilmesini, bunların görüntülenmesini ve bir satış için müzakere edilmesini içerir. Ayrıca, alıcılar ve satıcılar arasında sürekli bir bağlantı görevi görürler.

Avusturya’daki gayrimenkullere genel bakış ve seçim

Avusturya’daki çoğu acente, mevcut mülkleri görüntülemek ve sizin için bir seçenekler portföyü oluşturmak için eksiksiz bir hizmet yelpazesi sunar. Bu ön eleme, gerçekten umursamadığınız mülklere bakmak için harcadığınız zamanı azaltacaktır. Size fiyat aralığı, ne kadar zamandır baktığınız ve yeni bir mülk için gereksinimlerinizin neler olduğu sorulacaktır.

Bugün, dünya çapında emlak giderek daha fazla çevrimiçi olarak görüntüleniyor. Kapsamlı fotoğraflar, videolar ve ayrıntılı bilgilere artık evinizin rahatlığında ulaşabilirsiniz. Çevrimiçi tarama müzayedeleri de Avusturya’da daha yaygın hale geliyor. Bu nedenle, yurt dışında bir mülk satın almak tamamen mümkündür, ancak tüm kişisel ihtiyaçlarınız ve arzularınız konusunda size yardımcı olacak yerel biri yoksa potansiyel olarak risklidir.

Avusturya’da emlak satın alma süreci

Satın almak istediğiniz mülkü bulduktan sonra ev satın alma süreci başlar. Baştan sona genellikle bir ila üç ay sürer. İşte Avusturya’da ev satın almak için atacağınız adımlar.

teklifin oluşturulması

Bir teklif yaptığınızda, bu emlak danışmanınız tarafından yapılır. Teklif, bir maliyet beyanı içerir . Bu, emlak satın almayla ilgili ücret ve harcamaların bir listesidir. Normal pazarlık aralığı, istenen fiyatın %5 ila %10 altındadır.

Fiyat teklifinden anahtarların teslimine kadar olan sürecin birkaç ay sürmesini bekleyebilirsiniz. Ancak, sözlü bir satın alma sözleşmesi Avusturya’da yasal olarak bağlayıcı olabileceğinden, ilginizi ifade ederken dikkatli olunmalıdır.

peşinat

Her iki taraf da satış sözleşmesini imzaladıktan sonra, alıcıdan bir depozito ödemesi istenebilir; genellikle mülkün satın alma fiyatının %10’udur. Depozito, satış tamamlanıncaya kadar noter tarafından emanet olarak tutulacaktır.

bir avukat ve noter tut

Noter, Avusturya’da emlak satın almanın önemli bir parçasıdır. Noteriniz satıcı ile aranızda bir aracı görevi görür, teminatı tutar ve iki taraf arasında bir anlaşmayı kolaylaştırır. Noterler, Avusturya hukuk sisteminde kilit oyunculardır.

Avusturya Noterler Odası, noterlik işinin tüm yönleri hakkında ayrıntılı bilgilerin yanı sıra tüm dillerde Avrupa noterlerinin bir rehberini sunar.

Çalışmanın organizasyonu

Satıcı ile yapılan görüşmeler kapsamında statik testler yapılabilir. Ancak, Avusturya’da yaygın bir uygulama değildir. Mortgage sağlayıcınız bir değerleme çalışması isteyebilir ancak yapısal bir çalışma istemeyebilir. Aslında, satıcılar yasal olarak mülkün tüm kusurlarını belirtmek zorunda değildir. Sonuç olarak, bunu bilmeyebilirler. Bunu göz önünde bulundurarak, bir alıcı olarak mülkü incelemesi için bir mimar veya değerleme uzmanı görevlendirebilirsiniz. Bir Mortgage Sağlayıcı Raporu da oluşturabilirsiniz.

sözleşme değişimi

Avusturya’da emlak alımını resmileştirmek önemlidir, bir satın alma sözleşmesine ihtiyacınız vardır. Adlandırılmış unvan , bu, sözleşmeyi yürüten noter olacaktır. Noter, her iki taraf adına hareket eder ve alıcı ile satıcı arasında aracı görevi görür. Transfer zamanı ve satın alma bedelinin ödenmesi ile ilgili bilgiler bu teklife eklenmelidir.

Özellikle Avusturya’da sözleşmeyi ücretsiz olarak feshetmek mümkün değildir. Bu nedenle, alıcı yeniden inceleme olasılığını dahil etmek isterse, bu koşul başlığa dahil edilmelidir .

Satıcı teklifinizi kabul ettikten sonra, noter bir satın alma sözleşmesi düzenler. Her iki tarafça imzalandıktan sonra, alıcının yukarıdaki gibi bir depozito ödemesi gerekebilir.

satış sonu

Son olarak, işlemi tamamlamak için mülkün tapu ve ipotek siciline kaydedilmesi gerekir. Buna mod denir . Bu aynı zamanda genellikle ödemenin yapılması gereken zamandır. Yabancı yatırımcılar söz konusu olduğunda, ödeme, tapu ve ipotek siciline giriş yapıldıktan sonra düzenlenecek noter tarafından yapılabilir. Mülk değerinin yaklaşık %4,5’ine mal olur ve 9 ila 32 gün sürer.

Avusturya gayrimenkulüne taşın

Mükemmel mülkü bulduktan sonra dikkate alınması gereken birkaç şey vardır, yani:

Avusturya’da emlak sigortası

Avusturya’da bir ev satın alırken ev eşyası sigortası zorunludur ve ayrıca ipotek için bir gerekliliktir. Bu sigorta , evinize veya dairenize gelebilecek zararları ve üçüncü şahısların sorumluluklarını kapsar. Krediyi güvence altına almak için bunu ayarlamanız gerekir.

Genel olarak, bir satın alma da önerilir Bir daireye taşınırken ev sigortası . İyi bir poliçe, hatalı ekipmandan kaynaklanan hırsızlık, üçüncü şahıs sorumluluğu, kırık camlar, yangın veya su hasarını kapsamalıdır. Avusturya’da bu, sorumluluk sigortası ( hasar sorumluluk sigortası ) ile birleştirilir, bu sadece çok uzun bir kelime değil, aynı zamanda bir başkasının malına kazara zarar vermeniz durumunda masrafların bir kısmını da karşılar. Bunun için yılda 150-250 Euro’yu hesaba katmanız gerekiyor.

Kamu Hizmetleri ve Telekom

Yeni bir eve taşındığınızda, onu kurmak ve bağlamak istersiniz. Şans eseri, Avusturya’da yardımcı programları, telefonu, interneti ve televizyonu kurmak , adımları öğrendikten sonra nispeten kolaydır.

Avusturya’da yeni bir mülkün inşası için arazi alımı

Avusturya’da iki tür mülkiyet vardır: tam mülkiyet ve ortak mülkiyet olarak da bilinen ortak mülkiyet. Tüm mülkiyet, alıcıya evin ve arsanın mülkiyetini verir, ancak daha fazla inşa etme iznini içermez. Bununla birlikte, ortak mülkiyet, mülk üzerinde ek binaların inşası için izinlerle birlikte gelir. Sahiplerine bina inşa etme hakkı veren özel bir mülkiyet hakkı olan inşaat ruhsatınız olduğundan emin olmak istersiniz .

Avusturya’da yeni bir binada ev satın almak

Avusturya’daki yeni inşaat projeleri daha pahalı olma eğilimindedir, ancak bu tür mülkler için genellikle cazip ödeme modelleri vardır. Tabii ki, yeni iç mekanlar söz konusu olduğunda daha fazla seçeneğiniz var ve en büyük avantajlardan biri, Avusturya’daki tüm yeni mülklerin başka hiçbir yerde bulamayacağınız enerji tasarruflu malzemeler ve yeşil çözümler kullanmasıdır. eski evlerde

Avusturya’da emlak satışları

Avusturya’da özellikle yabancıların mülklerini satmalarına yardımcı olan yararlı hizmetler vardır. Örneğin, Expat Consulting Viyana’ya hizmet veriyor ve aynı zamanda yeniden yerleştirme hizmetleri de sunuyor. Ek olarak, bu şirketler uluslararası emlak komisyoncuları ağıyla çalışarak bir sonraki evinizi satın almanıza yardımcı olabilir.