Birleşik Arap Emirlikleri’ndeki ipotekler, gayrimenkul satın almak veya gayrimenkule yatırım yapmak isteyen yabancı borçlular için hazırdır. Bu yardımcı kılavuz, emlak merdivenini tırmanmak için yapmanız gerekenleri açıklıyor.
Birleşik Arap Emirlikleri’ndeki ipotekler
Birleşik Arap Emirlikleri, özellikle Dubai ve Abu Dabi gibi iş dostu bölgelerde, göçmenler için giderek daha popüler bir destinasyondur.
BAE ipotek piyasası bu eğilimi fark etti ve şu anda gurbetçilere ipotek sunan uluslararası ve yerel borç verenlerle iyi bir şekilde gelişti. BAE’de ikamet eden yabancılar, kriterler farklı olsa da hem konut hem de kiralık ipotek alabilirler.
BAE’de mülk satın almaya değer mi?
BAE’de milyonlarca gurbetçi yaşıyor, ancak çoğu hala kiralamayı seçiyor; ya da başlangıç maliyetleri, yurtdışında ne kadar yaşayacaklarının belirsizliği ya da gayrimenkul edinmeyle ilgili maliyetler nedeniyle.
BAE’deki yabancı alıcılar, gelişme olan belirli bölgelerde daire ve ev satın alabilirler. Pek çok yabancı, inşaat aşamasında doğrudan müteahhitten yeni evler satın alıyor. Buna genellikle %10 peşinat ve tesisin inşaatı sırasında zamanında ek ödemeler dahildir.
Zaman çizelgeleri her zaman güvenilir değildir ve gecikmeler yaygın olabilir, bu nedenle bu yola girmeden önce yasal tavsiye almak en iyisidir.
BAE’de bir ev satın almanın maliyeti artabilir. Abu Dabi’de satın alma bedelinin %2’sini emlakçıya, %2’sini de belediyeye devir ücreti olarak ödemeniz gerekiyor. Yeni evler için ayrıca 5.000 AED tutarında bir geliştirici ücreti ödemeniz gerekecektir.
Dubai’deki komisyon benzerdir: %2 Dubai Tapu Departmanına (satıcı ayrıca %2 öder) ve %2 emlak acentesine öder.
BAE’de kimler ipotek alabilir?
Yabancı alıcılar Birleşik Arap Emirlikleri’nde ipotek alabilir, ancak belirli kriterleri karşılamaları gerekir. Satın aldığınız bölgeye ve borç verenin kurallarına bağlı olarak mevcut işinizde en az altı ay veya bir yıl çalışmış olmalısınız.
Serbest meslek sahibi borçlular, işlerini en az iki yıl süreyle işletmelidir. Bankayla mevcut bir ilişkinin olması da sizin durumunuza aşina oldukları için yardımcı olabilir.
Sistemin en büyük özelliklerinden biri de bazı bankaların sadece belirli firmalarda çalışan adayları kabul etmesidir. Bu, bir devlet kurumu, bir bankacılık kurumu veya çok uluslu bir şirket için çalışıyorsanız, muhtemelen herhangi bir sorun yaşamayacağınız anlamına gelir.
Ancak, işvereniniz daha küçük veya daha az tanınıyorsa, iyi bir kredi geçmişiniz olsa bile bazı borç verenlerden kredi almakta zorlanabilirsiniz.
Ayrıca, kredi verenler, kredi geçmişi kötü olan veya olmayan başvuru sahiplerini reddetme eğiliminde olduğundan, başvururken temiz bir kredi geçmişine sahip olmak önemlidir. Bununla birlikte, kredi geçmişinizi kontrol edip herhangi bir sorunu çözmeden ipotek başvurusunda bulunmamalısınız.
Hiç kredi kullanmadıysanız, bir kredi kartı alabilir ve kredinizi oluşturmak için her ay geri ödeyebilirsiniz.
BAE’deki ipotek türleri
BAE’deki ipotekler, sabit veya değişken faiz oranlarıyla mevcuttur. Belirli süreli sözleşmeler genellikle beş yıldır, ancak bir yıldan daha kısa olabilir. Sabit vade sona erdikten sonra, sözleşme bankanın değişken faiz oranına dönüşür.
Sabit oranlı ipotekler, belirli bir süre boyunca ödemelerinizden emin olmanızı sağlar, ancak faiz oranları düşebileceği zaman ayarlanabilir oranlı bir anlaşmayı düşünmeye değer. Vade genellikle 25 yıl olarak belirlenir ve kredinin genellikle 70 yılda geri ödenmesi gerekir.
BAE’de ipotek oranları
İpotek oranları, borç verene, mülke ve mali durumunuza bağlı olarak önemli ölçüde değişir.
Ekim 2019 itibarıyla, oranlar bir yıllık sabit oran için %2,75, üç yıl için %3,89 veya beş yıl için %3,99’dan başlıyor. Bunlar piyasadaki en düşük fiyatlardır, dolayısıyla çok daha fazla ödeyebilirsiniz.
BAE’deki ipotek piyasası son yıllarda yavaşladı çünkü birçok alıcı ipotek yerine ödeme planlarını kullanarak doğrudan müteahhitlerden ev satın almayı tercih etti.
BAE’deki ipotek oranları, ülkedeki ekonomik duruma ve petrol fiyatlarına bağlı olarak zaman içinde büyük dalgalanmalar gösterebilir.
BAE’de ne kadar ipotek alabilirsiniz?
Mortgage kredisi alan yabancılar, 5 milyon AED’ye kadar mülk satın alımlarında minimum %25 depozito talep etmektedir. Daha pahalı evler için en az %35 oranında bir depozito gerekmektedir.
Bir mülke yatırım yapmak ve onu kiralamak istiyorsanız, %40-50 civarında çok daha yüksek bir peşinat gerektiren bir ipoteğe ihtiyacınız var.
Kredi çeşitli şekillerde sınırlıdır. Ödünç aldığınız miktar (faiz dahil), gelecek yedi yıl boyunca beklenen toplam gelirinizi aşamaz.
Dubai’de ipotek ödemeleri, aylık gelirinizin %50’si ile sınırlıdır; Bu rakam, bazı Avrupa ülkelerindeki %30 veya %35 sınırlarıyla karşılaştırıldığında oldukça cömerttir.
Bir ipotek başvurusunda bulunurken, bazı borç verenler gurbetçileri daha riskli bir teklif olarak gördüğünden, bankaların sizden yerel bir başvuru sahibinden daha fazla gelir isteyeceğini fark edebilirsiniz.
BAE’de ipotek başvurusu nasıl yapılır?
Mortgage kredisine başvurmak için doğrudan bankalarla görüşebilir veya bir mortgage komisyoncusundan tavsiye alabilirsiniz. Dubai ve Abu Dabi’de, farklı borç verenlerin tekliflerini karşılaştırabileceğiniz karşılaştırma portalları da bulacaksınız.
Bir ipotek komisyoncusu, yabancı borçlular için büyük bir varlık olabilir. Yerel pazarın kaprislerinde gezinmenize ve koşullarınız için doğru anlaşmayı bulmanıza yardımcı olabilirler. BAE’deki ipotek başvuruları genellikle birkaç hafta içinde işleme koyulur.
BAE’de Mortgage Sözleşmelerinin İlkeleri
Tam bir başvuru yapmadan önce prensipte anlaşmaya varmak faydalı olabilir. Esasen anlaşma, mülkü bulmadan önce bankanın size krediniz için temel onay vermesini içerir. Daha sonra, bütçe dahilinde olduğunu bildiğiniz zaman ev için teklif verebilirsiniz.
BAE’de ipotek almak için belgeler
Konut kredisi başvurusu yapılırken istenen belgeler bankaya göre değişiklik gösterebilir.
Borç verenler muhtemelen sizden şunları isteyecektir:
- Pasaportun kopyası;
- BAE’de ikamet belgesi ve mevcut adresin kanıtı;
- Maaş bordrosu, banka ekstresi veya vergi beyannamesi gibi finansal belgeler
BAE’de ipotek: adım adım
Bir ipotek almanın ana aşamaları:
- Doğrudan bankayla iletişime geçmek mi yoksa bir komisyoncudan yardım almak mı istediğinize karar verin.
- Koşullarınız için doğru ipotek türünü bulmak için araştırma yapın;
- Bankanın asıl muvafakatini almak ve bir teyit yazısı talep etmek;
- Bütçenize uygun gayrimenkulü bulun ve teklif verin;
- Bir fiyat üzerinde anlaştıktan sonra, satın alma işlemini onaylamak ve bir tamamlanma tarihi belirlemek için para yatırırsınız;
- Kapanış gününde, ipotek kredisi veren fonları satıcıya bırakır.
BAE’deki Yabancı Dostu Mortgage Bankaları
Dubai’de 30’dan fazla borç veren var, ancak bazıları gurbetçilere veya yerleşik olmayanlara kredi vermiyor. Yabancı borç verenler, yalnızca Merkez Bankası tarafından tanınmaları halinde BAE’de iş yapmalarına izin verilir.
Tanınmayanlar tapu senedini rehin veremezler. Bu, borçlunun iflas etmesi durumunda bankanın mülkü iade edemeyeceği anlamına gelir.
BAE’deki en iyi gurbetçi dostu borç verenlerden bazıları şunlardır:
- HSBC , aylık minimum 15.000 AED geliri olan alıcılara ipotek kredileri sunan küresel bir bankacılık devidir. İpotekler yalnızca seçilen projeler için kullanılabilir. Minimum fazla ödeme tutarının 30.000 AED olması koşuluyla fazla ödemelere izin verilir.
- Mashreq , BAE’de ikamet edenlere ve yabancılara kredi sunan bir bankadır. Ev kredileri, ayda en az 15.000 AED’den 10 milyon AED’ye kadar kazanan çalışan veya serbest meslek sahibi gurbetçiler için mevcuttur.
- Emirates NBD , 15 milyon AED’ye kadar ipotek sunan bir Dubai hükümeti kredi kuruluşudur. Kredi değerinin %75’ine kadar konut kredisi kullandırılmakta ve ön onay da verilmektedir.
BAE’de ipotek maliyeti
BAE’de ipotek başvurusunda bulunurken, kredi bakiyesinin %0,25’i kadar bir ücret ödemeniz gerekir. Borç vereniniz ayrıca sizden bir değerlendirme ücreti alabilir ve ipotek koruma sigortası için ödeme yapmanızı isteyebilir.
BAE’de emlak sigortası
Birleşik Arap Emirlikleri’nde ipotek başvurusunda bulunurken bina sigortası zorunludur. Ev eşyası sigortası yaptırıp yaptırmamaya siz karar verirsiniz. BAE’deki sigorta poliçeleri çok uygun olabilir ve binaları ve içeriklerini tek tek veya birlikte satın alabilirsiniz.
Ne kadar ödeyeceğiniz, evinizin ve mülkünüzün değerine bağlıdır. Genel bir kural olarak, yıllık ödeneğiniz, mülkün ve içeriğin birleşik değerinin yaklaşık %0,1’i kadar olabilir.
BAE’de ipotek ödemek
Geri ödemeli ipotekler, BAE’deki ana ev kredisi türüdür. Bu sözleşmeler, ipoteğin ömrü boyunca her ay sabit bir tutarın ödenmesini sağlar. Kural olarak, her ayın aynı gününde banka hesabınızdan otomatik ödeme yoluyla ödeme yaparsınız.
Faiz ödeyen ipotekler daha az yaygındır. Her ay faizin yalnızca bir kısmını ödersiniz ve vade sonunda anaparanın tamamını geri ödemeniz gerekir. Bu krediler riskli olduğundan, genellikle yalnızca beş yıl için sunulurlar.
BAE’de ipotek yeniden finansmanı
Birleşik Arap Emirlikleri’ndeki ipotek kredisi piyasası çok rekabetçidir ve bankalar genellikle ev kredileri için tercihli koşullar sunar. Anlaşmaları değiştirmek isteyen ev sahipleri için bu iyi bir haber, çünkü en iyi anlaşmalar genellikle zaten ipotek sahibi olanlar için geçerli.
Sözleşmenizi değiştirmek isterseniz, lütfen önce mevcut bankanızla iletişime geçin. Bazı borç verenler, sabit bir vade için indirimli faiz oranıyla bir krediyi yeniden yapılandırmayı düşünüyor. Bazı bankalar ücretsiz borç dönüştürme hizmeti sunarken, çoğu sizden bir dönüştürme ücreti alır.
İyi haber şu ki, %3 çıkış ücretinin olduğu günler geride kaldı. Aralık 2015’te uygulamaya konulan kurallar, bakiyenin maksimum %1’i kadar bir komisyon öngörüyor (10.000 AED’ye kadar).