Yabancı bir şehirde konut bulmak paniğe kapılmak için büyük bir nedendir. Hele ki bir metropolden bahsediyorsak, bu gider kaleminin kırılma ihtimali çok fazla. Amerika’nın büyük şehirlerindeki emlak ucuz değil. Pek çok Amerikalı ve göçmen, hayatları boyunca başlarını sokacak bir çatı satın almadan burada yaşadılar. Ancak çoğu bu konuya hiç odaklanmıyor ve kiralanan alanda huzur içinde yaşıyor. 2023’te New York’ta karlı ve sorunsuz bir dairenin nasıl kiralanacağını ayrıntılı olarak öğrenmeye çalışalım.
Konut sahibi ile kiracı arasındaki ilişkiler nasıl düzenlenir?
New York’ta doğrudan kiralanan birçok daire var ve her zaman bir kişi tarafından değil, bir şirket tarafından. Kiracı seçerken her ikisi de istikrarlı bir geliri olan ve kredi geçmişi iyi olan kişileri tercih ediyor. Gelen göçmenlerin dezavantajı ise böyle bir geçmişlerinin olmamasıdır.
Kira bedelinin 4 katı kadar bir gelir (40x kuralı denilen) yeterli kabul ediliyor. Örneğin 2.000$’a bir daire kiralamak için yılda en az 80.000$ kazanmanız gerekiyor.
Amerika’da konut kiralamadan önce istikrarı ve ödeme gücünü doğrulayabilecek tüm belgeleri toplamanız gerekir:
- banka hesaplarından ekstreler;
- vergi sertifikaları;
- mevcut tüm gelir kaynaklarının vb. doğrulanması.
Asıl görev, bir ay içinde paranızın bitmeyeceğini kanıtlamaktır. Bu durumdan çıkmanın iyi bir yolu, yerel bölgeden birinden (bir ABD vatandaşı veya yeşil kart sahibi) kefil olmak veya yarım yıllık kira bedelini ödemek olabilir.
Bir seçenek olarak, New York’ta bir veya iki haftalığına bir daire kiralayabilirsiniz, bu sırada birincil ikametgah arayışı gerçekleşir. Önemli bir kural dairenin sahibini ağırlamaktır. Aksi takdirde paranız ve iyi bir kredi geçmişiniz olsa bile kimse size daire kiralamaz.
Aynı zamanda Amerika’da kiracıların hakları kanunlarla korunmaktadır. Örneğin bir kiracı, ödemeyi bırakmış olsa bile ancak mahkeme kararıyla tahliye edilebilir. Bu süreç oldukça bürokratik ve pahalıdır.
Bir sakini tahliye etmek amacıyla kapı kilitlerinin değiştirilmesi, elektriğin kapatılması ve diğer teknikler gibi önlemler yasanın ihlalidir.
Konut kirası vermek için hangi belgeler gereklidir?
New York’ta gayrimenkul kiralamak, bir sözleşmenin imzalanmasını ve kiracı adına belirli bir belge paketinin sağlanmasını içerir. Çoğu zaman, sahipler standart bir set talep eder:
- Kimlik kartı – kimlik, pasaport vb.
- Önceki kiralama yerindeki kişiler.
- Potansiyel sakinin çalıştığı şirketten bir mektup. Çalışanın aldığı pozisyonu, çalışma süresini, maaş seviyesini, ikramiye ve ikramiyeleri belirtmelidir.
- Son iki aya ait maaş çekleri.
- Geçmiş 2 yıla ait vergi beyanları.
- Son 2 aya ait banka ekstreleri.
- Diğer gelir ve varlıklara ilişkin bilgiler.
Yukarıdakilerin tümü önceden hazırlanmalı ve her zaman yanınızda bulundurulmalıdır. New York’un merkezinde cazip bir fiyata bir daire kiralamak için zorlu rekabete hazırlıklı olmanız gerekiyor, bu nedenle anlaşmanın belge eksikliği nedeniyle başarısız olması utanç verici olacaktır.
Adayın tüm şartları yerine getirmesi durumunda, ilk ayın kira bedelini derhal ödemesi ve aylık kiraya eşit miktarda bir depozitoyu ev sahibine bırakması gerekecektir.
Kiracının faturaları ödemeyi bırakması durumunda daire sahibi, borcunu tahsil etmek için kendisine kefil olan kişiye başvurabilir.
Bir sözleşme hazırlıyoruz
Tarafların yükümlülükleri ve hakları sözleşmeyle belirlenir. LegalTemplates web sitesinden indirilebilir . Sözleşme, ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkiyi düzenleyen resmi bir belgedir.
New York’ta nereye yerleşeceğinize karar verdikten sonra, anlaşmaya hangi bilgilerin yansıtılması gerektiği sorusuna geçebilirsiniz:
- İmza tarihi.
- Gayrimenkul sahibinin adı ve soyadı.
- Kiracının kişisel verileri.
- Konut tipi (apartman, ev, oda vb.).
- Konutun bulunduğu adres: eyalet, şehir, ilçe, cadde, bina ve apartman numarası.
- Konut kiralama süresi, her iki imzacıya da verilen görev listesine bağlı olacaktır. Bu kritere göre sözleşmeler sabit ve sabit olmayan olarak ikiye ayrılır. Sabit sözleşmeler çoğunlukla bir yıl süreyle yapılır. Sabit olmayan sözleşmelerin bitiş tarihi yoktur, bir ay süreyle yapılır ve yeni bir aylık süre için otomatik olarak yenilenir.
- Kira miktarı. Burada gelecekte fiyat değişikliğinin mümkün olup olmadığını belirtmek gerekir.
- Depozito miktarı ve hangi koşullar altında kullanılabileceği.
- Elektrik faturalarını kim ödüyor?
Ayrıca sözleşmeye aşağıdakileri içerecek ek hükümlerin eklenmesi de gereklidir:
- Kiracı dairenin iç kısmında duvarların yeniden boyanması veya alarm sisteminin kurulması gibi değişiklikler yapabilir mi?
- Kısa bir süreliğine misafir kabul etmek mümkün mü?
- Tarafların her birinin kaç anahtar seti olacak?
- Dairede hayvanları besleyebilirsiniz.
- Konut sahibi, sakinin yokluğunda küçük onarımlar yapabilir mi?
- Dairede sigara içebilirsiniz.
- Kiracının daireyi alt kiralama hakkı vardır.
Uyuşmazlıkların çözümü prosedürü sözleşmenin zorunlu bir maddesidir. Taraflar, mahkemede (Asliye Mahkemeleri) veya barışçıl müzakereler yoluyla zor durumlardan nasıl çıkacakları konusunda önceden anlaşmaya varmalıdır. Davanın mahkemeye taşınması halinde mahkeme masraflarını kimin ödeyeceği belirtilmelidir.
Ek öğeler şunları içerir:
- Mobilya mevcudiyeti.
- Park alanı.
- Gelecekte bir ev satın alma olasılığı.
- Taraflar ilişkiyi sonlandırmak istiyorlarsa birbirlerine ne kadar sürede bildirimde bulunmalıdır?
- Sözleşme uzatma olasılığı.
Her iki tarafça imzalanması gereken belgenin 2 nüshasının hazırlanması gerekmektedir.
Konut türleri
New York’ta, üç tip apartman binasını mülkiyet türüne göre ayırmak gelenekseldir:
Kiralık Bina – kiralık bir bina. İçindeki tüm dairelerin kiracıların kullanımına yönelik olduğu varsayılmaktadır. Resmi olarak bina herhangi bir şirketin bilançosunda görünebilir, ancak gerçek sahibi özel bir kişi veya bir yatırımcı grubu, bir vakıf ve diğerleri olabilir. Böyle bir ev, bu amaç için özel olarak kiralanan bir şirket tarafından yönetilir ve kiraya verilir. Konut kiralamanın yönetim şirketinin ana faaliyeti olduğu göz önüne alındığında, konut sakinlerinin seçimi sorunu çok hızlı çözülüyor, bu da tüm sürecin biraz daha basit göründüğü anlamına geliyor. Daire başvurusunda bulunmak için başvuru formunu doldurmanız, gerekli belgeleri ona eklemeniz ve kararın verilmesi için 2-3 gün beklemeniz gerekmektedir. Buna ek olarak, bir kredi geçmişi kontrolü ödemeniz gerekecektir (kişi başı yaklaşık 100-120 ABD Doları), bazı durumlarda bir belge paketini incelemek için bir ücret (200-500 ABD Doları) vardır.
Kat mülkiyeti veya apartman dairesi – kat mülkiyeti. Bu tür evler çok yaygındır. Her dairenin kendi sahibi vardır (çoğunlukla özel bir kişi), bu da onun yaşam alanında kimin yaşayacağına karar verdiği anlamına gelir. Konut sakini ile iletişim ve organizasyonel sorunların çözümü bir temsilci aracılığıyla gerçekleştirilir. Bu tip konutların bir özelliği de sadece daire sahibi ile değil aynı zamanda kat mülkiyeti konseyi ile de müzakere edilmesi gerekliliğidir. Bu prosedür doğası gereği resmidir (konsey reddedemez), ancak zorunludur. Prosedürü tamamlamak için özel bir form doldurmanız ve belgelerinizi ona eklemeniz gerekir. İşlem 7 ila 30 gün sürebilir. Ek ücretler: kredi kontrolü – 100-120$, belgelerin yönetim şirketi tarafından incelenmesi – 300-800$, belgelerin kat mülkiyeti kurulu tarafından incelenmesi – 300-800$.
Kooperatif veya kooperatif – kooperatif. Evin sahibi şirket olup, içinde yer alan dairelerin sahipleri de bu şirketin hisselerine sahiptir. Böyle bir binada konut kiralama süreci, kat mülkiyeti için tipik olana çok benzer. Aradaki fark, kurulun reddetme yetkisine sahip olmasıdır. Ayrıca, değerlendirilmesi gereken daha büyük bir belge paketi olacak ve kişisel bir görüşme yapılması gerekecektir. Her şey birkaç hafta sürebilir. Ek ödemelerin toplam tutarı 700-1.500$’dır. New York’ta bir kooperatif bünyesinde bir stüdyo daireyle ilgileniyorsanız, dairenin sahibinin 5 yıldan fazla bir süre boyunca bu daireye sahip olması durumunda, ikamet süresinin örneğin iki yılla sınırlı olabileceğini unutmamalısınız.
Konut nasıl aranır
Uygun konut bulmanın birçok yolu vardır. Bu durumda hedefe ulaşmanın tüm yolları iyidir:
- sosyal ağlarda ve forumlarda gruplar;
- gazetelerde duyurular;
- kişisel tanıdıklar ve bağlantılar;
- İnternetteki özel siteler.
İnternette pek çok elektronik kaynak bulabilirsiniz. Bunlar emlak şirketlerinin siteleri olabileceği gibi konut kompleksleri, apartman daireleri, kiralık evler de olabilir.
Tam olarak nerede yaşamak istediğinizi biliyorsanız, belirli bir binanın belediyesine bir talep gönderin. Henüz karar vermemiş olanlar için şehrin her yerinden ev sahiplerinin bilgilerinin yayınlandığı genel üsler daha uygundur.
İşte bazı popüler kaynaklar:
- streeteasy.com New York’ta popüler bir emlak sitesidir. Burada araç sahibi temsilcilerinin tekliflerinin yanı sıra en güncel ve özel seçenekleri de bulabilirsiniz. Bilgiler çok hızlı güncellendiğinden, neredeyse hiç güncel olmayan reklam yoktur;
- craiglist.org – burada her türlü gayrimenkul temsil edilmektedir: apartman daireleri, çatı katları, apartman daireleri, özel sektör. Filtreler, reklamları yayınlanma tarihine göre sıralamanıza olanak tanır;
- Myspacenyc.com sitesinde daire, oda kiralama ve konut satışına ilişkin reklamlar bulunmaktadır.
Yeni seçenekler hakkında bir bülten almak için kaynağa kaydolmanız gerekir. Bu, iyi teklifleri kaçırmamanızı sağlayacaktır.
Bu arayış ister New York’taki ilk deneyiminiz olsun ister beşinci deneyiminiz olsun, bir acente ile çalışmaya başlamanız gereksiz olmayacaktır. Gereksiz hatalar, sinirler ve para maliyetleri olmadan sonuna kadar gitmenize yardımcı olacaktır.
Ancak daire sahibinin de sıklıkla bir acentesi olduğunu unutmayın. Komisyonların ödenmesine ilişkin birkaç senaryo olabilir:
- Bir acentenin hizmetlerini kullanmadınız, komisyonsuz konut buldunuz – kimseye hiçbir şey ödemeyin:
- Bir acentenin hizmetlerinden yararlanmayın, ancak sahibi bir aracı aracılığıyla çalışan bir daire buldunuz – yaklaşık bir aylık kira ödemeniz gerekecek;
- Bir acentenin hizmetlerinden yararlanıyorsunuz ancak komisyonsuz bir konut buldunuz; bu durumda asistanınıza aylık kiraya eşit bir miktar da vermeniz gerekecek;
- her iki taraf da acenteler aracılığıyla çalışır; bu durumda kiracı yıllık kiranın %15’ini öder (bu, 1,8 aylık bir ödemedir). Brokerlar komisyonları 50/50 oranında paylaştıracak.
Şehir bölgelerine genel bakış
Kentin ilçelerine “mahalle” denir. Bu kavram sadece “ilçe”den çok daha geniştir. New York holdinginin bir parçası olan tamamen bağımsız bir idari birim sağlar. Şehirde bu tür beş ilçe var.
New York’un prestijli bölgelerine ilgi duyanlar için yaşam standardı ve refah açısından önceliğin Manhattan’a ait olduğunu bilmek önemli olacaktır. Buradaki en pahalı evler Central Park’ın yakınındaki iki bölge olan Yukarı Doğu Yakası ve Yukarı Batı Yakası’nda bulunuyor.
- Eski sakinler Bronx’u tavsiye etmiyorlar. Sadece New York’un değil, aynı zamanda Amerika’nın en fakiri olarak kabul ediliyor. Geceleri sokaklarında yürümek tehlikelidir.
- Ama Manhattan’da öyle bir bölge var ki adı Bower. Şehir pansiyonları, barlar, densler burada yoğunlaşmıştır. Burada neredeyse hiç yerli yok ve göçmenler buraya gelseler bile bir an önce ayrılmaya çalışıyorlar.
- Bronx ile Manhattan arasındaki altın ortalama Brooklyn’dir. Bu, onu Büyük Elma haritasındaki en yoğun nüfuslu bölgelerden biri yapan şeydi. Burada uygun fiyatlı konut fiyatlarından etkilenen çok sayıda göçmen var. Bu bölgede başlangıçta Yahudiler yaşıyordu ve daha sonra Brighton Beach caddesini seçen BDT’den göçmenler buraya gelmeye başladı.
- New York’un emlak fiyatları açısından yaşamak için en iyi bölgeleri Queens ve Staten Island’dır. Ve buralar filmlerde görmeye alışık olduğunuz New York’a pek benzemese de burada uygun fiyatlara konut kiralayabilirsiniz.
Bir evi ne kadar süreyle kiralayabilirsiniz?
Daire kiralamak şartlı olarak kısa vadeli ve uzun vadeli olmak üzere 2 kategoriye ayrılır. Bir günden bir yıla kadar olan süre kısa ömürlü kabul edilir.
Ayrıca 30 güne kadar kiralama seçeneğini de değerlendirebilirsiniz: Kanunla düzenlenmiştir. 2016 yılından sonra sahibinin aynı dairede yaşaması şartıyla 30 güne kadar konut kiralamak mümkün hale geldi.
Uzun vadeli daire kiralamak, 12 ila 24 ay arası sözleşmeye dayalı ilişkileri içerir. Konutun daha fazla kaldırılması olasılığı, sözleşmenin hazırlanması aşamasında mal sahibiyle tartışılmalıdır. Aksi takdirde ev sahibinin daireyi uzun süre kiralamayı planlamadığı gerçeğiyle karşı karşıya kalabilirsiniz.
Kiralık konaklama fiyatları
Bir daire kiralamanın maliyeti, büyüklüğüne değil, bulunduğu bölgeye ve bina tipine bağlıdır. Manhattan’daki bir odanın maliyeti Brooklyn’deki iki yatak odalı bir daireyle hemen hemen aynı olabilir.
Fiyat ayrıca şunlardan da etkilenebilir:
- oda sayısı;
- düzenlilik;
- ısıtmanın mevcudiyeti;
- zemin;
- yakındaki mahallelerin altyapısı;
- ulaşım kavşaklarının yakınlığı.
New York’taki en ucuz daire, Brooklyn, Bronx, Staten Island gibi ucuz bölgelerde görünebilir. Örneğin bugün burada bir yatağın fiyatı 300-400 dolar, bir odanın fiyatı ise 600 dolardan başlıyor.
Ortalama olarak ilçelere göre fiyatlar şu şekilde görünür:
| Alan | Tek odalı bir dairenin 1 aylık fiyatı $ cinsinden |
|---|---|
| Brooklyn | 600-900 (Manhattan’a ne kadar yakınsa o kadar pahalı) |
| Kraliçeler | 1.000-1.300 |
| Staten adası | 1.700’den itibaren |
| Bronx | 300-1000 |
| Manhattan | 1.800-15.000 |
Manhattan’da mahalleye daha yakın ucuz bir daire kiralayabilirsiniz – ortalama fiyat 1.600-1.800 dolar. 34th Street ve 7th Avenue bölgesinde fiyatlar 4.000 dolara kadar çıkabiliyor.
Central Park bölgesindeki en pahalı konutlar 12.000 dolardan başlıyor.
Özel sektördeki müstakil evler ailesiyle birlikte taşınanların ilgisini çekiyor. Şehir merkezinde yaşamak zorunda kalmayacağınız gerçeğine hazırlıklı olmanız gerekiyor ve hareket için hemen arabaları düşünmenin en iyisi olduğu ortaya çıkıyor.
Birçok göçmen, bugün yeşil sokakları ve parklarıyla nispeten sakin bir yer olan Staten Adası’na taşınıyor. ABD’de, özellikle de New York’ta bir ev kiralamanın maliyeti, evin büyüklüğüne ve düzenine bağlıdır. Aylık ücret 2.000 dolardan başlıyor.
Sorular ve cevaplar
Zaten kiracı arama aşamasında olan Büyük Elma’da ev kiralama konusunda birçok soru var. Ana olanları ele alalım:
- Kiraya ek olarak ne ödenmesi gerekecek? Kiraya genellikle şunlar dahil değildir: ölçülü gaz ve elektrik, internet, TV, düzenin sağlanması ve evin bitişiğindeki çimlerin biçilmesi. Bazı durumlarda bisikletin saklanacağı yer için para talep ediyorlar. Otopark neredeyse her zaman ayrı olarak ödenir.
- Dairede mutfak ve mobilya var mı? New York’ta mutfak çok geleneksel bir konsepttir. Genellikle bölgelere ayrılmış geniş bir odada bulunur: oturma odası, yemek odası ve mutfağın kendisi. Genellikle mobilya yoktur. Fotoğrafta görmüş olsanız bile büyük ihtimalle önceki sakinlere ait. Mobilyalı daireler genellikle kooperatiflerde ve apartmanlarda kiraya verilmektedir.
- Bir sözleşme yapılırken pazarlık yapılabilir mi? Pazarlık uygundur. Ev sahibi teklifinizi düşünürken, daireyi başlangıç fiyatından kiralamaya hazır başka bir sakinin bulunmaması önemlidir.
- Arama ne kadar sürüyor? Daire genellikle sakinlerin taşınmadan bir ay önce satışa çıkarılır. Aramaya beklenen giriş tarihinden en az 1-2 ay önce başlamak daha iyidir.
- Krediyle satın almak mı yoksa kiralamak mı daha iyi? Kendi evinizi satın almak ve sahip olmak, bir daire kiralamaktan biraz daha ucuz olacaktır. Ancak gelirinizin her zaman sabit kalacağından, işinizi kaybetmeyeceğinizden ve aylık yükümlülüklerinizi karşılayabileceğinizden emin olmanız gerekir.
Bilmenin zararı olmaz
Seçenekleri şahsen görmek daha iyidir. İnternetteki fotoğraflara çok fazla güvenmeyin; sahte olabilirler. Gerçek fotoğraflar sunulmuyorsa veya hiç yoksa, acenteler evi daha hızlı satmak için başkalarının resimlerini kullanabilirler.
New York’taki yaşamın inceliklerine aşina olmayan bir yabancı, kolaylıkla dolandırıcıların eline düşebilir. Ön ödeme olarak karta bir miktar para aktarmanız teklif edilirse ve anahtarların daha sonra teslim edileceği iddia edilirse, bunu kabul etmeyin.
Doğrudan mal sahibiyle bir sözleşme imzalamak ideal olacaktır. Değilse, özel bir temsilci bulmanız gerekir. Genellikle belirli binalardaki daireleri elden çıkarma konusunda özel bir hakkı vardır: bu, fiyatı ve komisyon miktarını düşürmeye çalışabileceğiniz anlamına gelir.
New York’ta ucuza yaşamak için bir yer seçtikten sonra bir sözleşme imzalamaya ve depozito ödemeye hazır olun. Ev sahibinin size aldığı katkı payını, dairenin adresini, her iki tarafın soyadlarını ve adlarını yazılı olarak belirten bir makbuz vermesi önemlidir.
Ayrıca dairede mobilya ve klima olup olmadığını da belirtmek gerekiyor. Mevcut arıza ve arızaların fotoğraflarını çekebilirsiniz. Komşulara önceden sorun; bazen bu an karar vermede belirleyici bir rol oynayabilir.
Faydalı kelime bilgisi
Arama sürecinde aşağıdaki kelime ve ifadelere ihtiyacınız olabilir:
| ingilizce versiyon | Tercüme |
|---|---|
| Kiralama | Sahibinden kiralık |
| Devren kiralamak | Devren kiralamak |
| Devremülk | Kısa süreli kiralama |
| Stüdyo | Stüdyo daire |
| 1,2,3 yatak odalı daire | 1,2,3 odalı daire |
| Bodrum | Yarı bodrum |
| Kumtaşı | Cephesi kırmızı-kahverengi tuğladan yapılmış ev |
| Yenilenmiş | Onarımdan sonra |
| Mobilyasız | Mobilya yok |
| Çamaşır | Çamaşır |
| Araçlar | Yardımcı ödemeler |
| Kolaylıklar | Kolaylıklar |
| 420 dost canlısı | Esrar kullanımına karşı hoşgörülü tutum |
| Hayvan dostu | Hayvanlarla yaşamasına izin veriliyor |
| Kısa dönem kiralama | Kısa süreli kiralama |
| YİYECEK | Klima |
| Oda arkadaşı | Dairedeki komşu |
| Eşcinsel dostu | Eşcinsel bir çiftin taşınmasına izin veriliyor. |
Sonuçlar
New York’ta barınma konusuna, planlanan girişten bir veya iki ay önce karar verilmesi gerekiyor. Ancak bir daire kiralamak için kredi geçmişinizi ve kiranın birkaç katı olması gereken gelirinizi göstermeniz gerekecektir.
Konut sahibi ile kiraya veren arasındaki ilişki sözleşmede düzenlenmiştir. Kira süresi genellikle 1-2 yıldır. Fiyat bölgeye bağlıdır. En pahalı konut Manhattan’da bulunuyor.