Mua bất động sản ở Đức có thể là một khoản đầu tư tốt vì thị trường bất động sản ở nước này ổn định và có nhu cầu cao về nhà ở. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là quá trình mua bất động sản ở Đức có thể khá khác so với những gì bạn có thể đã quen ở các quốc gia khác. Dưới đây là một số điều bạn nên biết:
- Tìm một đại lý bất động sản: Bạn nên tìm một đại lý bất động sản có uy tín để giúp bạn trong quá trình mua bất động sản ở Đức. Một đại lý tốt có thể giúp bạn tìm các bất động sản phù hợp, cung cấp hướng dẫn về các điều kiện thị trường địa phương và xử lý các cuộc đàm phán với người bán.
- Tìm kiếm bất động sản: Có nhiều cổng trực tuyến và trang web bất động sản nơi bạn có thể tìm kiếm bất động sản ở Đức. Bạn cũng có thể duyệt danh sách bất động sản trên các tờ báo địa phương.
- Xem bất động sản: Khi bạn đã xác định được bất động sản mà bạn quan tâm, bạn có thể sắp xếp một cuộc xem với đại lý bất động sản. Điều quan trọng là phải trực tiếp đến thăm tài sản trước khi mua hàng.
- Tài chính: Nếu bạn cần tài chính để mua bất động sản, bạn có thể đăng ký thế chấp ở Đức. Có rất nhiều ngân hàng và tổ chức tài chính cung cấp các khoản vay thế chấp cho người không cư trú.
- Thẩm định: Điều quan trọng là phải tiến hành thẩm định tài sản trước khi mua hàng. Điều này bao gồm kiểm tra quyền sở hữu của bất động sản, bất kỳ khoản thế chấp hoặc trở ngại chưa thanh toán nào, và bất kỳ giấy phép xây dựng hoặc hạn chế phân vùng nào.
- Công chứng và hợp đồng: Ở Đức, cần có công chứng viên để xử lý việc chuyển nhượng tài sản một cách hợp pháp. Công chứng viên cũng sẽ soạn thảo hợp đồng mua bán và giám sát việc ký kết hợp đồng của cả hai bên.
- Thuế và phí: Có một số loại thuế và phí mà bạn sẽ phải trả khi mua bất động sản ở Đức, bao gồm thuế chuyển nhượng bất động sản, phí công chứng và phí đăng ký bất động sản.
Điều quan trọng cần lưu ý là quá trình mua bất động sản ở Đức có thể mất vài tháng. Điều quan trọng nữa là làm việc với các chuyên gia có uy tín, chẳng hạn như đại lý bất động sản và công chứng viên, để đảm bảo giao dịch suôn sẻ và thành công.
Quyền sở hữu nhà ở Đức
Tỷ lệ sở hữu nhà ở Đức tương đối thấp so với các quốc gia khác, với khoảng 50% người Đức sống trong nhà cho thuê. Điều này một phần là do luật bảo vệ người thuê nhà chặt chẽ khiến chủ nhà khó trục xuất người thuê nhà, điều này có thể không khuyến khích đầu tư vào bất động sản cho thuê. Ngoài ra, Đức có một hệ thống nhà ở xã hội mạnh, cung cấp nhà ở giá rẻ cho các gia đình và cá nhân có thu nhập thấp. Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà vẫn được coi là một lựa chọn hấp dẫn đối với nhiều người Đức, đặc biệt là những người đang tìm kiếm sự ổn định lâu dài và an ninh tài chính. Quá trình mua bất động sản ở Đức có thể phức tạp và có thể yêu cầu dịch vụ của đại lý bất động sản hoặc luật sư.
Bạn có nên mua hoặc thuê tài sản ở Đức
Quyết định mua hay thuê bất động sản ở Đức phụ thuộc vào một số yếu tố như tình hình tài chính, kế hoạch dài hạn của bạn và tình trạng của thị trường nhà ở. Dưới đây là một số ưu và nhược điểm của từng tùy chọn:
Mua:
Ưu điểm:
- Tài sản có thể là một khoản đầu tư dài hạn và có thể tăng giá trị theo thời gian.
- Bạn có quyền tự do thay đổi tài sản để phù hợp với nhu cầu và sở thích của mình.
- Khi bạn đã trả hết tiền thế chấp, bạn sẽ không phải trả tiền hàng tháng nữa và sẽ có toàn quyền sở hữu tài sản.
Nhược điểm:
- Chi phí trả trước khi mua bất động sản ở Đức có thể cao, bao gồm khoản thanh toán trước, chi phí hoàn tất và thuế.
- Quyền sở hữu tài sản cũng đi kèm với các chi phí bổ sung như bảo trì và sửa chữa.
- Tùy thuộc vào thị trường nhà ở, có thể khó bán tài sản nếu bạn cần chuyển đi.
Cho thuê:
Ưu điểm:
- Thuê nhà thường là một lựa chọn linh hoạt hơn, cho phép bạn di chuyển dễ dàng hơn nếu tình hình của bạn thay đổi.
- Bạn không chịu trách nhiệm bảo trì hoặc sửa chữa tài sản.
- Bạn có thể có quyền sử dụng các tiện nghi như phòng tập thể dục hoặc hồ bơi mà bạn không thể mua được với tư cách là chủ nhà.
Nhược điểm:
- Thuê nhà có thể đắt hơn trong thời gian dài so với sở hữu một tài sản.
- Bạn có ít quyền kiểm soát hơn đối với tài sản và có thể không thực hiện được các thay đổi hoặc cải tạo.
- Các khoản thanh toán tiền thuê nhà có thể tăng theo thời gian và tùy thuộc vào quyết định của chủ nhà.
Cuối cùng, quyết định mua hoặc thuê sẽ phụ thuộc vào hoàn cảnh và ưu tiên cá nhân của bạn. Có thể hữu ích khi tham khảo ý kiến của cố vấn tài chính hoặc đại lý bất động sản để giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt.
Người nước ngoài có thể mua bất động sản ở Đức?
Có, người nước ngoài có thể mua bất động sản ở Đức. Không có hạn chế đối với người nước ngoài mua bất động sản ở Đức và quá trình này thường đơn giản. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là có thể có các cân nhắc bổ sung về pháp lý và thuế đối với người mua không phải người Đức và nên tham khảo ý kiến của cố vấn chuyên nghiệp để đảm bảo rằng tất cả các yêu cầu pháp lý và tài chính đều được đáp ứng. Ngoài ra, một số người cho vay có thể có các yêu cầu cụ thể đối với người mua nước ngoài đang tìm kiếm một khoản thế chấp, chẳng hạn như khoản thanh toán trước lớn hơn hoặc tiêu chí tín dụng chặt chẽ hơn.
Thị trường bất động sản Đức và giá bất động sản
Thị trường bất động sản Đức đã tăng trưởng đều đặn trong những năm gần đây, với giá bất động sản tăng ở các thành phố lớn như Berlin, Munich, Hamburg và Frankfurt. Tuy nhiên, so với các thành phố lớn khác ở châu Âu, giá bất động sản ở Đức vẫn tương đối phải chăng.
Theo dữ liệu từ Văn phòng Thống kê Liên bang Đức, giá trung bình cho một bất động sản nhà ở tại Đức vào năm 2020 là €296.500. Tuy nhiên, giá cả có thể khác nhau rất nhiều tùy thuộc vào vị trí và loại tài sản.
Nhìn chung, giá bất động sản ở khu vực thành thị cao hơn so với khu vực nông thôn. Ví dụ: ở Berlin, giá trung bình cho một bất động sản dân cư vào năm 2020 là 489.000 €, trong khi ở bang nông thôn Mecklenburg-Vorpommern, giá trung bình là 151.000 €.
Nhìn chung, thị trường bất động sản Đức được coi là một khoản đầu tư ổn định và tương đối an toàn, với rủi ro bong bóng hoặc sụp đổ bất động sản thấp. Tuy nhiên, những người mua tiềm năng nên biết về các điều kiện thị trường bất động sản địa phương và tìm kiếm lời khuyên chuyên nghiệp trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào.
Chi phí mua bất động sản ở Đức
Chi phí mua bất động sản ở Đức thường bao gồm:
- Phí đại lý bất động sản: Ở Đức, người bán trả hoa hồng cho đại lý bất động sản, thường từ 3% đến 6% giá mua.
- Thuế chuyển nhượng bất động sản: Thuế chuyển nhượng bất động sản là loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản. Tỷ lệ khác nhau tùy thuộc vào tiểu bang nơi tài sản tọa lạc, nhưng nó thường nằm trong khoảng từ 3,5% đến 6,5% giá mua.
- Phí công chứng: Cần có công chứng viên chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản. Phí công chứng ở Đức thường từ 1% đến 2% giá mua.
- Lệ phí đăng ký đất đai: Một khoản phí được tính cho việc đăng ký tài sản trong sổ đăng ký đất đai. Phí thường vào khoảng 0,5% giá mua.
- Phí thế chấp: Nếu bạn thế chấp để tài trợ cho việc mua tài sản, bạn sẽ phải trả các khoản phí và chi phí liên quan đến thế chấp, chẳng hạn như phí xử lý, phí thẩm định và phí đăng ký thế chấp.
Điều quan trọng cần lưu ý là những chi phí này có thể cộng lại thành một khoản đáng kể, vì vậy điều quan trọng là phải tính chúng vào ngân sách của bạn khi cân nhắc mua bất động sản ở Đức.
Hỗ trợ tài chính mua bất động sản ở Đức
Tài trợ cho việc mua bất động sản ở Đức có thể được thực hiện thông qua nhiều nguồn khác nhau. Dưới đây là một số tùy chọn:
- Thế chấp: Cách phổ biến nhất để tài trợ cho việc mua bất động sản ở Đức là thông qua thế chấp. Thị trường thế chấp của Đức được quản lý chặt chẽ và người nước ngoài có thể khá khó khăn để có được một khoản thế chấp. Nói chung, bạn sẽ cần phải có điểm tín dụng tốt và nguồn thu nhập ổn định để đủ điều kiện vay thế chấp.
- Tiết kiệm: Một lựa chọn khác để tài trợ cho việc mua bất động sản là thông qua tiết kiệm cá nhân. Đây là một lựa chọn tốt nếu bạn có một khoản tiền tiết kiệm đáng kể và không muốn mắc nợ.
- Các khoản vay tư nhân: Các khoản vay tư nhân có thể là một lựa chọn nếu bạn không thể vay thế chấp từ ngân hàng. Các khoản vay tư nhân thường được cung cấp bởi các cá nhân hoặc công ty và có các điều khoản khác với các khoản thế chấp truyền thống.
- Các khoản vay của chính phủ: Trong một số trường hợp, chính phủ Đức cung cấp các khoản vay cho các cá nhân đang tìm mua tài sản. Các khoản vay này thường có lãi suất thấp và thời hạn trả nợ dài.
Điều quan trọng cần lưu ý là việc mua bất động sản ở Đức thường yêu cầu một khoản thanh toán trước đáng kể, thường là từ 20% đến 30% giá trị của tài sản. Ngoài ra, có các chi phí khác liên quan đến việc mua bất động sản ở Đức, chẳng hạn như phí pháp lý, thuế và chi phí bảo trì, nên được tính vào ngân sách của bạn.
thế chấp
Các khoản thế chấp, hay “Hypotheken” trong tiếng Đức, thường được sử dụng ở Đức để tài trợ cho việc mua bất động sản. Tuy nhiên, thị trường thế chấp ở Đức khá khác so với thị trường thế chấp ở các quốc gia khác như Hoa Kỳ hoặc Vương quốc Anh.
Ở Đức, hầu hết các khoản thế chấp đều do ngân hàng cung cấp và yêu cầu một khoản thanh toán trước đáng kể, thường là từ 20% đến 30% giá trị tài sản. Thời hạn cho vay thường từ 10 đến 15 năm và lãi suất được cố định trong suốt thời gian vay.
Một điểm khác biệt đáng chú ý giữa các khoản thế chấp ở Đức và ở các quốc gia khác là ở Đức, các khoản vay thế chấp thường gắn liền với một tài sản cụ thể. Điều này có nghĩa là nếu người vay bán tài sản, khoản vay phải được thanh toán đầy đủ hoặc thế chấp có thể được chuyển cho chủ sở hữu mới.
Một điểm khác biệt nữa là ở Đức, tiền lãi thế chấp không được khấu trừ thuế. Tuy nhiên, chi phí mua lại, chẳng hạn như phí công chứng và đăng ký đất đai, có thể được khấu trừ vào thuế lãi vốn nếu tài sản được bán.
Nhìn chung, việc vay thế chấp ở Đức có thể là một quá trình phức tạp và kéo dài, và người nước ngoài nên tìm lời khuyên từ chuyên gia trước khi đưa ra bất kỳ quyết định tài chính quan trọng nào.
Tìm bất động sản ở Đức
Tìm một tài sản ở Đức có thể được thực hiện thông qua một số phương pháp. Dưới đây là một số cách để bắt đầu:
- Cổng thông tin bất động sản trực tuyến: Có một số cổng thông tin bất động sản trực tuyến liệt kê các bất động sản để bán hoặc cho thuê ở Đức. Một số trang web phổ biến bao gồm Immobilienscout24.de, Immonet.de và Immowelt.de.
- Đại lý bất động sản: Bạn cũng có thể liên hệ với đại lý bất động sản địa phương, họ có thể giúp bạn tìm một bất động sản phù hợp. Nên kiểm tra xem đại lý bất động sản có được cấp phép và đăng ký với một cơ quan chuyên nghiệp như Hiệp hội Bất động sản Đức (IVD) hay không.
- Rao vặt và báo chí: Bạn cũng có thể kiểm tra các quảng cáo rao vặt và báo chí địa phương để biết các bất động sản có sẵn để bán hoặc cho thuê.
- Phương tiện truyền thông xã hội: Một số đại lý bất động sản và chủ sở hữu tài sản cũng liệt kê tài sản của họ trên các nền tảng truyền thông xã hội như Facebook và Instagram.
- Kết nối mạng: Kết nối với người dân địa phương, cộng đồng người nước ngoài và các liên hệ chuyên nghiệp cũng có thể hữu ích trong việc tìm kiếm một tài sản phù hợp.
Điều quan trọng cần lưu ý là thị trường bất động sản Đức có tính cạnh tranh, vì vậy bạn nên hành động nhanh chóng khi tìm thấy bất động sản mà mình quan tâm. Ngoài ra, bạn nên tìm kiếm lời khuyên về pháp lý và tài chính trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào hoặc thực hiện bất kỳ thanh toán.
Đại lý bất động sản
Ở Đức, các đại lý bất động sản được gọi là “Immobilienmakler”. Họ có thể hữu ích cho những người nước ngoài đang tìm kiếm bất động sản để mua hoặc thuê, vì họ có thể cung cấp lời khuyên chuyên môn và kiến thức địa phương về thị trường nhà ở. Immobilienmakler thường tính phí hoa hồng từ 3% đến 6% giá mua hoặc giá trị hợp đồng cho thuê, khoản tiền này thường do người mua hoặc người thuê trả. Điều quan trọng là chọn một đại lý có uy tín đã đăng ký với Phòng Thương mại và Công nghiệp địa phương (IHK). Nhiều nền tảng trực tuyến như Immobilienscout24, Immonet và Immowelt cũng cung cấp nhiều loại bất động sản để bán hoặc cho thuê ở Đức, giúp việc tìm kiếm bất động sản một cách độc lập trở nên dễ dàng hơn.
Xem và chọn bất động sản
Khi xem và chọn một bất động sản ở Đức, có một số yếu tố quan trọng cần xem xét. Dưới đây là một số bước chính cần ghi nhớ:
- Nghiên cứu: Bắt đầu bằng cách nghiên cứu các khu vực và vùng lân cận khác nhau mà bạn quan tâm. Điều này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản địa phương, bao gồm giá cả, tình trạng sẵn có và bất kỳ tính năng hoặc tiện nghi cụ thể nào.
- Ngân sách: Đặt ngân sách thực tế cho việc mua bất động sản của bạn, bao gồm mọi chi phí bổ sung như thuế, phí và chi phí pháp lý.
- Xem: Lên lịch xem bất kỳ tài sản nào mà bạn quan tâm. Dành thời gian để kiểm tra tài sản kỹ lưỡng, chú ý đến tình trạng, vị trí của nó và bất kỳ vấn đề tiềm ẩn hoặc sửa chữa nào có thể được yêu cầu.
- Đàm phán: Khi bạn đã xác định được bất động sản mà mình thích, điều quan trọng là phải thương lượng với người bán hoặc đại lý để đảm bảo rằng bạn nhận được thỏa thuận tốt nhất có thể. Điều này có thể liên quan đến việc đưa ra một đề nghị phản đối hoặc đồng ý về các điều khoản và điều kiện cụ thể.
- Tư vấn pháp lý: Trước khi hoàn tất bất kỳ giao dịch mua bất động sản nào, điều cần thiết là tìm kiếm lời khuyên pháp lý từ một luật sư hoặc công chứng viên có uy tín. Họ có thể giúp đảm bảo rằng thỏa thuận mua bán có tính ràng buộc về mặt pháp lý và bạn biết về bất kỳ vấn đề hoặc hạn chế pháp lý nào có thể ảnh hưởng đến tài sản.
- Tài chính: Nếu bạn cần tài trợ cho việc mua bất động sản của mình, điều quan trọng là phải tìm kiếm các mức lãi suất và điều khoản thế chấp tốt nhất có thể. Cân nhắc làm việc với một nhà môi giới thế chấp hoặc ngân hàng có uy tín để giúp bạn đảm bảo nguồn tài chính mà bạn cần.
Nhìn chung, quá trình xem và chọn bất động sản ở Đức có thể tốn nhiều thời gian và phức tạp, nhưng với sự chuẩn bị và tư vấn phù hợp, bạn có thể tìm được bất động sản phù hợp với nhu cầu và ngân sách của mình
Quy trình mua bất động sản ở Đức
Quá trình mua bất động sản ở Đức bao gồm một số bước. Dưới đây là tổng quan chung:
- Tìm bất động sản: Điều này có thể được thực hiện thông qua các đại lý bất động sản, danh sách trực tuyến hoặc quảng cáo được phân loại. Điều quan trọng là tìm một bất động sản đáp ứng nhu cầu và ngân sách của bạn.
- Xem bất động sản: Khi bạn đã tìm thấy một bất động sản mà bạn quan tâm, bạn có thể sắp xếp để xem nó. Đây là cơ hội để đánh giá tình trạng của tài sản và hỏi bất kỳ câu hỏi nào bạn có thể có.
- Đưa ra lời đề nghị: Nếu bạn quyết định muốn mua bất động sản, bạn sẽ cần đưa ra lời đề nghị. Điều này thường được thực hiện thông qua đại lý bất động sản của bạn, người sẽ thay mặt bạn thương lượng với người bán.
- Ký thỏa thuận mua bán: Khi bạn và người bán đã đồng ý về giá, bạn sẽ cần ký thỏa thuận mua bán. Đây là một tài liệu ràng buộc về mặt pháp lý đưa ra các điều khoản của việc bán hàng, bao gồm giá cả, ngày hoàn thành và bất kỳ điều kiện nào phải được đáp ứng trước khi việc bán hàng có thể được tiến hành.
- Trả tiền đặt cọc: Khi bạn ký hợp đồng mua bán, bạn thường sẽ được yêu cầu trả tiền đặt cọc. Đây thường là khoảng 10% giá mua và thể hiện cam kết của bạn đối với việc bán hàng.
- Hoàn tất việc mua bán: Vào ngày hoàn tất được chỉ định trong hợp đồng mua bán, bạn sẽ cần thanh toán số tiền còn lại của giá mua và sở hữu tài sản. Việc này thường được thực hiện thông qua công chứng viên hoặc luật sư, họ sẽ đảm bảo rằng tất cả các yêu cầu pháp lý đều được đáp ứng.
- Đăng ký tài sản: Sau khi bán xong, bạn sẽ cần đăng ký tài sản với cơ quan đăng ký đất đai địa phương. Đây là một yêu cầu pháp lý và đảm bảo rằng bạn có toàn quyền sở hữu tài sản.
Điều quan trọng cần lưu ý là quy trình mua bất động sản ở Đức có thể khá phức tạp, đặc biệt nếu bạn không quen thuộc với luật pháp và phong tục địa phương. Bạn nên làm việc với một đại lý bất động sản đủ tiêu chuẩn và/hoặc luật sư để hướng dẫn bạn thực hiện quy trình và đảm bảo rằng mọi thứ được thực hiện chính xác.
Đưa ra lời đề nghị
Khi bạn đã tìm thấy một tài sản mà bạn muốn mua ở Đức, bạn sẽ cần đưa ra lời đề nghị cho người bán. Điều này thường được thực hiện thông qua đại lý bất động sản, người sẽ chuyển lời đề nghị của bạn đến người bán. Người bán có thể chấp nhận đề nghị của bạn hoặc đưa ra đề nghị ngược lại.
Điều quan trọng cần lưu ý là ở Đức, một đề nghị có tính ràng buộc về mặt pháp lý. Điều này có nghĩa là nếu người bán chấp nhận đề nghị của bạn, bạn có nghĩa vụ phải thực hiện giao dịch mua. Nếu sau đó bạn quyết định rút lại đề nghị của mình, bạn có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Khi đưa ra một đề nghị, bạn có thể muốn bao gồm các điều kiện, chẳng hạn như nhận được một khoản thế chấp hoặc một cuộc khảo sát thỏa đáng. Những điều kiện này được gọi là điều khoản “tuân theo” và chúng sẽ được đưa vào hợp đồng nếu người bán chấp nhận đề nghị của bạn.
Cũng cần lưu ý rằng ở Đức, hợp đồng mua bán thường do công chứng viên soạn thảo. Công chứng viên là một bên trung lập đảm bảo rằng hợp đồng tuân thủ luật pháp Đức và cả hai bên đều hiểu các điều khoản của hợp đồng. Công chứng viên cũng sẽ đăng ký việc chuyển quyền sở hữu với Cơ quan đăng ký đất đai.
Thanh toán tiền đặt cọc
Khi người mua đã đưa ra đề nghị và người bán đã chấp nhận nó, bước tiếp theo là trả tiền đặt cọc, thường là 10% giá mua. Khoản đặt cọc đóng vai trò bảo đảm cho cả người mua và người bán và thường được trả vào tài khoản ký quỹ do công chứng viên hoặc luật sư nắm giữ.
Khoản tiền đặt cọc thường được thanh toán trong vòng vài ngày sau khi hợp đồng được ký kết và thường được giữ trong tài khoản ký quỹ cho đến khi hoàn tất việc mua bán. Nếu việc bán hàng thất bại do lỗi của người mua, tiền đặt cọc có thể bị mất. Nếu việc bán hàng không thành công do lỗi của người bán, tiền đặt cọc thường được trả lại cho người mua.
Điều quan trọng cần lưu ý là ở Đức, người mua có nghĩa vụ pháp lý phải trả toàn bộ giá mua, ngay cả khi tài sản sau đó được phát hiện có khiếm khuyết hoặc các vấn đề khác. Do đó, điều quan trọng là phải kiểm tra kỹ lưỡng tài sản và đưa vào một điều khoản trong hợp đồng mua bán để giải quyết mọi khiếm khuyết hoặc vấn đề có thể phát sinh.
Thuê luật sư và công chứng viên
Ở Đức, việc thuê luật sư hoặc luật sư (Rechtsanwalt) là không bắt buộc khi mua bất động sản, nhưng rất nên làm. Họ có thể cung cấp tư vấn pháp lý, xem xét hợp đồng và giúp đàm phán.
Công chứng viên (Notar) là một quan chức nhà nước được pháp luật yêu cầu giám sát giao dịch và đảm bảo rằng giao dịch đó có tính ràng buộc về mặt pháp lý. Họ sẽ xem xét và soạn thảo hợp đồng mua bán, kiểm tra lịch sử quyền sở hữu của tài sản và tiến hành tìm kiếm quyền sở hữu để đảm bảo rằng không có tài sản thế chấp hoặc vướng mắc nào đối với tài sản.
Lệ phí cho các dịch vụ của công chứng viên thường do người mua thanh toán và có thể thay đổi tùy thuộc vào giá mua của tài sản và mức độ phức tạp của giao dịch. Nên nghiên cứu và so sánh phí công chứng trước.
sắp xếp một cuộc khảo sát
Ở Đức, thông lệ là sắp xếp một cuộc khảo sát tài sản trước khi hoàn tất giao dịch mua. Một cuộc khảo sát thường được thực hiện bởi một nhà khảo sát hoặc một chuyên gia xây dựng, người kiểm tra bất động sản để tìm bất kỳ vấn đề về cấu trúc hoặc pháp lý nào.
Một cuộc khảo sát có thể giúp bạn xác định bất kỳ vấn đề tiềm ẩn nào với tài sản và giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt về việc có nên tiếp tục mua hay không. Nên thuê một nhà khảo sát độc lập không có mối liên hệ nào với người bán hoặc đại lý bất động sản để đảm bảo tính khách quan.
Sau khi hoàn thành khảo sát, người khảo sát sẽ cung cấp một báo cáo nêu chi tiết mọi vấn đề được tìm thấy và đề xuất bất kỳ hành động tiếp theo nào cần được thực hiện. Nếu có bất kỳ vấn đề quan trọng nào, bạn có thể thương lượng lại giá mua hoặc thậm chí rút lại đề nghị của mình.
Trao đổi hợp đồng
Ở Đức, không có trao đổi hợp đồng chính thức như ở một số quốc gia khác như Vương quốc Anh hoặc Hoa Kỳ. Tuy nhiên, khi bạn đã đồng ý mua một bất động sản và người bán đã chấp nhận đề nghị của bạn, bạn sẽ cần phải ký một thỏa thuận mua bán có tính ràng buộc về mặt pháp lý (Kaufvertrag) với sự có mặt của công chứng viên (Notar).
Công chứng viên đóng một vai trò quan trọng trong quá trình mua bán ở Đức. Họ chịu trách nhiệm xác minh danh tính của cả người mua và người bán, cũng như đảm bảo rằng tất cả các tài liệu và giấy tờ cần thiết đều theo thứ tự. Công chứng viên cũng đảm bảo rằng hợp đồng tuân thủ luật pháp Đức và cả hai bên đều hiểu đầy đủ các điều khoản và điều kiện của thỏa thuận mua bán trước khi ký kết.
Trước khi ký thỏa thuận mua bán, công chứng viên sẽ giải thích chi tiết các điều khoản và điều kiện của hợp đồng. Điều này bao gồm thông tin về giá mua, mọi khoản phí hoặc thuế liên quan, lịch thanh toán, quyền và nghĩa vụ của cả người mua và người bán.
Khi bạn đã ký thỏa thuận mua bán, bạn sẽ phải trả một khoản tiền đặt cọc (thường là khoảng 10% giá mua) vào tài khoản ngân hàng của người bán. Khoản đặt cọc xác nhận cam kết mua hàng của bạn và thường không được hoàn lại, trừ một số trường hợp nhất định, chẳng hạn như nếu người bán vi phạm hợp đồng.
Sau khi ký thỏa thuận mua bán và thanh toán tiền đặt cọc, công chứng viên sẽ đăng ký việc mua bán với cơ quan đăng ký đất đai địa phương (Grundbuchamt) để chuyển quyền sở hữu tài sản cho người mua. Khoản thanh toán cuối cùng thường được thực hiện vào ngày hoàn thành, cũng được sắp xếp bởi công chứng viên.
hoàn thành việc bán hàng
Ở Đức, giai đoạn cuối cùng của quy trình mua bán liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản từ người bán sang người mua. Điều này được thực hiện bằng cách ký hợp đồng mua bán với sự có mặt của công chứng viên, người xác nhận tính xác thực của chữ ký và đăng ký chuyển quyền sở hữu với cơ quan đăng ký đất đai.
Trước khi hoàn tất việc mua bán, người mua cũng phải đảm bảo rằng họ đã sắp xếp thanh toán toàn bộ giá mua, cũng như mọi khoản phí và thuế liên quan khác. Điều này có thể được thực hiện thông qua chuyển khoản ngân hàng hoặc bằng cách nhận bảo lãnh ngân hàng.
Sau khi việc mua bán hoàn tất, người mua sẽ nhận được một bản sao có chứng thực của hợp đồng mua bán, cũng như một bản sao của sổ đăng ký đất đai, xác nhận quyền sở hữu của họ đối với tài sản.
Di chuyển đến tài sản Đức của bạn
Chúc mừng tài sản mới của bạn ở Đức! Chuyển nhà có thể là một quá trình căng thẳng, nhưng với một số sự chuẩn bị, quá trình chuyển đổi có thể diễn ra suôn sẻ. Dưới đây là một số bước cần thực hiện khi chuyển đến tài sản mới của bạn ở Đức:
- Thuê công ty chuyển nhà: Nếu bạn có nhiều đồ đạc, tốt nhất nên thuê một công ty chuyển nhà chuyên nghiệp. Đảm bảo nhận báo giá từ một số công ty, kiểm tra đánh giá và tài liệu tham khảo của họ, đồng thời xác minh rằng họ được cấp phép và bảo hiểm.
- Sắp xếp các dịch vụ tiện ích: Liên hệ với các công ty tiện ích để thiết lập dịch vụ điện, ga, nước và internet tại nơi ở mới của bạn. Bạn có thể cần cung cấp bằng chứng về quyền sở hữu hoặc bản sao hợp đồng thuê nhà của mình.
- Đăng ký địa chỉ của bạn: Ở Đức, theo luật, bạn phải đăng ký địa chỉ của mình với văn phòng đăng ký địa phương (Einwohnermeldeamt) trong vòng hai tuần sau khi chuyển đi. Bạn sẽ cần mang theo hộ chiếu hoặc chứng minh nhân dân và hợp đồng thuê nhà hoặc bằng chứng về quyền sở hữu.
- Cập nhật địa chỉ của bạn: Cập nhật địa chỉ của bạn với ngân hàng, công ty bảo hiểm, chủ lao động và bất kỳ tổ chức có liên quan nào khác.
- Nhận đường dây điện thoại: Nếu bạn cần điện thoại cố định, hãy liên hệ với nhà cung cấp điện thoại và sắp xếp lắp đặt.
- Kiểm tra bảo hiểm: Đảm bảo rằng bạn có đủ bảo hiểm cho tài sản mới của mình. Điều này có thể bao gồm bảo hiểm tòa nhà, bảo hiểm nội dung và bảo hiểm trách nhiệm pháp lý.
- Khám phá khu phố: Dành thời gian khám phá khu phố mới của bạn và tìm hiểu các cửa hàng, nhà hàng và tiện nghi địa phương.
- Gặp gỡ hàng xóm của bạn: Giới thiệu bản thân với hàng xóm của bạn và làm quen với họ. Họ có thể đưa ra lời khuyên và khuyến nghị về khu vực.
- Tận hưởng ngôi nhà mới của bạn: Cuối cùng, hãy dành chút thời gian để thư giãn và tận hưởng ngôi nhà mới của bạn. Trang trí và ổn định có thể mất thời gian, vì vậy đừng cảm thấy như bạn phải làm mọi thứ cùng một lúc. Hãy thực hiện từng ngày một và tận hưởng quá trình làm cho tài sản mới của bạn có cảm giác như đang ở nhà.
Bảo hiểm
Bảo hiểm là một khía cạnh quan trọng trong cuộc sống hàng ngày ở Đức, và có nhiều loại bảo hiểm mà mọi người có thể mua để tự bảo vệ mình trước những rủi ro. Dưới đây là một số loại bảo hiểm phổ biến ở Đức:
- Bảo hiểm y tế: Tất cả cư dân ở Đức bắt buộc phải có bảo hiểm y tế. Có hai loại bảo hiểm y tế ở Đức: bảo hiểm y tế theo luật định (gesetzliche Krankenversicherung) và bảo hiểm y tế tư nhân (private Krankenversicherung).
- Bảo hiểm trách nhiệm pháp lý: Bảo hiểm trách nhiệm pháp lý (Haftpflichtversicherung) được khuyến nghị cho tất cả các cá nhân ở Đức. Nó bao gồm các thiệt hại gây ra cho bên thứ ba, chẳng hạn như thiệt hại do tai nạn xe hơi hoặc thiệt hại do vật nuôi gây ra.
- Bảo hiểm nhà cửa: Bảo hiểm nhà cửa (Wohngebäudeversicherung) được khuyên dùng cho các chủ nhà ở Đức. Nó bao gồm thiệt hại gây ra cho tòa nhà hoặc nội dung của nó, chẳng hạn như thiệt hại do lửa hoặc nước.
- Bảo hiểm xe hơi: Tất cả các tài xế ở Đức đều phải có bảo hiểm xe hơi (Kfz-Versicherung). Có ba loại bảo hiểm xe ô tô có sẵn ở Đức: bảo hiểm trách nhiệm (Haftpflichtversicherung), bảo hiểm một phần (Teilkaskoversicherung) và bảo hiểm toàn bộ (Vollkaskoversicherung).
- Bảo hiểm du lịch: Bảo hiểm du lịch (Reiseversicherung) được khuyến nghị cho bất kỳ ai đi du lịch đến Đức. Nó bao gồm các trường hợp khẩn cấp về y tế, hủy chuyến đi và các sự kiện bất ngờ khác có thể xảy ra trong khi đi du lịch.
- Bảo hiểm nhân thọ: Bảo hiểm nhân thọ (Lebensversicherung) là một loại bảo hiểm tùy chọn có thể cung cấp sự đảm bảo tài chính cho những người thân yêu trong trường hợp chủ hợp đồng qua đời.
Ngoài ra còn có các loại bảo hiểm khác có sẵn ở Đức, chẳng hạn như bảo hiểm tàn tật (Berufsunfähigkeitsversicherung), bảo hiểm vật nuôi (Tierhalterhaftpflichtversicherung) và bảo hiểm pháp lý (Rechtsschutzversicherung). Điều quan trọng là phải nghiên cứu và so sánh các chính sách bảo hiểm để tìm ra mức bảo hiểm và mức giá tốt nhất cho nhu cầu cá nhân của bạn.
Tiện ích và viễn thông
Tiện ích và viễn thông là những dịch vụ thiết yếu cần có cho bất kỳ gia đình hoặc doanh nghiệp nào. Ở Đức, có nhiều công ty cung cấp các dịch vụ này, bao gồm điện, gas, nước, internet, điện thoại và truyền hình.
Để thiết lập các dịch vụ tiện ích và viễn thông cho gia đình hoặc doanh nghiệp của bạn ở Đức, bạn cần thực hiện theo các bước sau:
- Liên hệ với các nhà cung cấp dịch vụ: Bạn sẽ cần liên hệ với các nhà cung cấp dịch vụ có liên quan cho từng dịch vụ tiện ích hoặc viễn thông mà bạn yêu cầu. Có nhiều nhà cung cấp khác nhau ở các vùng khác nhau của Đức, vì vậy bạn có thể cần thực hiện một số nghiên cứu để tìm ra những lựa chọn tốt nhất cho địa điểm của mình.
- Cung cấp thông tin cần thiết: Khi bạn liên hệ với nhà cung cấp dịch vụ, họ sẽ hỏi thông tin cá nhân và tài sản của bạn, chẳng hạn như tên, địa chỉ và số đồng hồ. Bạn cũng có thể cần cung cấp các giấy tờ tùy thân như hộ chiếu hoặc chứng minh nhân dân.
- Chọn một gói: Nhà cung cấp dịch vụ sẽ cung cấp cho bạn các gói khác nhau cho từng dịch vụ tiện ích hoặc viễn thông, với các mức giá và tùy chọn khác nhau. Bạn nên chọn kế hoạch phù hợp nhất với nhu cầu và ngân sách của bạn.
- Ký hợp đồng: Khi bạn đã chọn một gói, bạn sẽ cần ký hợp đồng với nhà cung cấp dịch vụ. Hãy chắc chắn rằng bạn đã đọc kỹ hợp đồng và hiểu tất cả các điều khoản và điều kiện trước khi ký.
- Sắp xếp lắp đặt: Nhà cung cấp dịch vụ sẽ sắp xếp lắp đặt bất kỳ thiết bị cần thiết nào, chẳng hạn như đồng hồ đo, dây cáp hoặc ăng-ten. Bạn có thể cần phải có mặt trong quá trình cài đặt.
- Thanh toán các hóa đơn: Sau khi các dịch vụ được thiết lập, bạn sẽ nhận được các hóa đơn thông thường từ các nhà cung cấp dịch vụ. Bạn có thể thanh toán các hóa đơn này trực tuyến, ghi nợ trực tiếp hoặc đến văn phòng của nhà cung cấp.
Điều quan trọng cần lưu ý là ở Đức, các tiện ích và viễn thông được bãi bỏ quy định, điều đó có nghĩa là bạn có thể chọn nhà cung cấp và gói của riêng mình cho từng dịch vụ. Điều này cho phép bạn so sánh giá cả và tìm những giao dịch tốt nhất cho nhu cầu của bạn.
Mua đất xây nhà mới ở Đức
Mua đất để xây dựng một tài sản mới ở Đức là một quá trình phức tạp đòi hỏi phải lập kế hoạch và nghiên cứu cẩn thận. Bước đầu tiên là xác định một lô đất phù hợp đáp ứng nhu cầu và ngân sách của bạn. Điều này có thể được thực hiện bằng cách liên hệ với các đại lý bất động sản hoặc tìm kiếm danh sách bất động sản trực tuyến.
Khi bạn đã tìm thấy một mảnh đất phù hợp, bạn sẽ cần kiểm tra xem nó có phù hợp để xây dựng không và không có luật hạn chế hoặc phân vùng nào có thể ngăn cản việc xây dựng. Bạn cũng có thể cần xin phép quy hoạch từ chính quyền địa phương trước khi có thể bắt đầu xây dựng.
Khi nói đến việc tài trợ cho việc mua đất và xây dựng tài sản mới, có một số lựa chọn có sẵn. Bạn có thể nhận được một khoản vay từ ngân hàng hoặc tổ chức tài chính khác, hoặc bạn có thể tài trợ cho dự án bằng tiền tiết kiệm của chính mình.
Điều quan trọng nữa là phải xem xét các chi phí liên quan đến việc xây dựng một bất động sản mới ở Đức, bao gồm vật liệu, lao động và bất kỳ khoản phí hoặc thuế nào có thể áp dụng. Bạn cũng có thể cần phải thuê một nhà thầu hoặc kiến trúc sư để giúp bạn thiết kế và xây dựng tài sản mới.
Cuối cùng, điều quan trọng là phải đảm bảo rằng bạn có đủ bảo hiểm để bảo vệ khoản đầu tư của mình trong trường hợp bị hư hỏng hoặc mất mát. Điều này có thể bao gồm bảo hiểm tòa nhà và nội thất, cũng như bảo hiểm trách nhiệm pháp lý để bảo vệ bạn trước mọi khiếu nại pháp lý có thể phát sinh do quá trình xây dựng.
Mua nhà mới xây ở Đức
Mua một ngôi nhà mới xây ở Đức bao gồm một quy trình tương tự như mua bất kỳ loại tài sản nào khác. Tuy nhiên, có một số khác biệt cần ghi nhớ.
Đầu tiên, nhà xây mới thường được bán trực tiếp bởi nhà phát triển hoặc nhà xây dựng. Do đó, điều quan trọng là phải nghiên cứu danh tiếng và hồ sơ theo dõi của nhà phát triển hoặc nhà xây dựng trước khi mua hàng.
Thứ hai, khi mua một ngôi nhà mới xây, bạn thường sẽ có cơ hội chọn một số chi tiết và chi tiết hoàn thiện, chẳng hạn như màu tường, loại sàn, đồ đạc và phụ kiện.
Thứ ba, những ngôi nhà mới xây có thể đi kèm với bảo hành từ nhà phát triển hoặc nhà xây dựng. Bảo hành này sẽ bao gồm bất kỳ khiếm khuyết nào trong việc xây dựng tài sản trong một khoảng thời gian nhất định sau khi mua.
Cuối cùng, điều quan trọng là phải biết các chi phí liên quan đến việc mua một ngôi nhà mới xây, chẳng hạn như thuế giá trị gia tăng (VAT), thường được bao gồm trong giá mua. Ngoài ra, một số ngôi nhà mới xây có thể phải trả thêm phí cho các tiện nghi hoặc dịch vụ, chẳng hạn như bãi đậu xe hoặc khu vực chung.
Nhìn chung, mua một ngôi nhà mới xây ở Đức có thể là một lựa chọn tốt cho những ai muốn có một tài sản hiện đại, tiết kiệm năng lượng mà họ có thể tùy chỉnh theo sở thích của mình. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải thực hiện nghiên cứu của bạn và xem xét cẩn thận các chi phí và rủi ro liên quan.
Bán bất động sản ở Đức
Nếu bạn dự định bán một bất động sản ở Đức, có một số điều bạn nên xem xét để đảm bảo việc mua bán diễn ra suôn sẻ và thành công:
- Tìm một đại lý bất động sản: Một đại lý bất động sản có uy tín có thể giúp bạn điều hướng thị trường địa phương và đảm bảo rằng tài sản của bạn được định giá cạnh tranh và tiếp thị hiệu quả cho những người mua tiềm năng.
- Chuẩn bị tài sản của bạn để bán: Điều này có thể liên quan đến việc sửa chữa nhỏ, dọn dẹp và dọn dẹp nhà của bạn, và sắp xếp tài sản của bạn để làm cho nó hấp dẫn hơn đối với người mua.
- Xác định giá trị tài sản của bạn: Bạn có thể muốn xem xét việc định giá chuyên nghiệp để đảm bảo rằng tài sản của bạn được định giá phù hợp.
- Thu thập các tài liệu cần thiết: Bạn sẽ cần có tất cả các thủ tục giấy tờ cần thiết theo thứ tự, bao gồm chứng thư đối với tài sản, mọi giấy phép hoặc chứng chỉ có liên quan và bằng chứng về quyền sở hữu.
- Ký thỏa thuận niêm yết: Khi bạn đã tìm được một đại lý bất động sản, thông thường bạn sẽ ký thỏa thuận niêm yết nêu rõ các điều khoản bán hàng, bao gồm cả tỷ lệ hoa hồng cho đại lý.
- Tiếp thị tài sản của bạn: Đại lý bất động sản của bạn sẽ tiếp thị tài sản của bạn cho những người mua tiềm năng thông qua nhiều kênh khác nhau, chẳng hạn như danh sách trực tuyến, nhà mở và quảng cáo trên báo in.
- Đàm phán với người mua tiềm năng: Sau khi nhận được đề nghị, bạn sẽ cần thương lượng các điều khoản bán hàng với người mua tiềm năng, bao gồm giá cả, các khoản dự phòng và ngày kết thúc.
- Ký thỏa thuận mua bán: Sau khi bạn và người mua đã đồng ý về các điều khoản mua bán, bạn sẽ ký thỏa thuận mua bán phác thảo các chi tiết của giao dịch.
- Đóng bán: Vào ngày kết thúc, bạn sẽ chuyển quyền sở hữu tài sản cho người mua để đổi lấy việc thanh toán giá mua. Bạn cũng có thể phải trả chi phí kết thúc, chẳng hạn như hoa hồng đại lý bất động sản, phí pháp lý và thuế.
Lời khuyên khi mua bất động sản ở Đức
Dưới đây là một số mẹo để mua bất động sản ở Đức:
- Nghiên cứu thị trường: Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch mua nào, điều quan trọng là phải nghiên cứu thị trường bất động sản ở Đức, bao gồm giá bất động sản và xu hướng trong khu vực bạn quan tâm.
- Hiểu quy trình pháp lý: Quy trình pháp lý để mua bất động sản ở Đức có thể phức tạp, vì vậy điều quan trọng là phải làm việc với luật sư và công chứng viên có trình độ để đảm bảo rằng tất cả các yêu cầu pháp lý đều được đáp ứng.
- Kiểm tra tài sản kỹ lưỡng: Hãy chắc chắn rằng bạn kiểm tra tài sản kỹ lưỡng trước khi đưa ra đề nghị, bao gồm cả việc thuê một nhà khảo sát để kiểm tra bất kỳ vấn đề nào có thể cần được giải quyết.
- Xem xét các lựa chọn tài chính: Tài trợ cho việc mua bất động sản ở Đức có thể khó khăn, vì vậy điều quan trọng là phải khám phá tất cả các lựa chọn tài chính, bao gồm các khoản vay thế chấp và các sản phẩm tài chính khác.
- Xem xét các chi phí bổ sung: Ngoài chi phí của tài sản, có thể có các chi phí bổ sung liên quan đến việc mua, bao gồm thuế, phí công chứng và phí đại lý.
- Làm việc với một đại lý có uy tín: Nếu bạn đang làm việc với một đại lý, hãy đảm bảo rằng họ có uy tín và có thành tích tốt trong lĩnh vực mà bạn quan tâm.
- Hãy kiên nhẫn: Quá trình mua bất động sản ở Đức có thể chậm và quan liêu, vì vậy điều quan trọng là phải kiên nhẫn và chuẩn bị cho sự chậm trễ.
- Nhận biết sự khác biệt về văn hóa: Sự khác biệt về văn hóa có thể đóng một vai trò trong các giao dịch bất động sản, vì vậy điều quan trọng là phải nhận thức được những khác biệt này và làm việc với các chuyên gia hiểu chúng.
Mua bất động sản trên đảo ở Đức
Đức có một số hòn đảo là điểm du lịch nổi tiếng, bao gồm Sylt, Rügen, Usedom và Fehmarn. Những hòn đảo này cũng là những địa điểm hấp dẫn để mua bất động sản. Tuy nhiên, có một số điều cần lưu ý khi mua bất động sản trên một hòn đảo ở Đức.
- Vị trí: Vị trí của bất động sản là rất quan trọng. Bạn nên xem xét liệu tài sản có gần bãi biển, nhà hàng và các tiện nghi khác hay không. Vị trí càng xa, bạn càng ít có khả năng thuê nó khi bạn không sử dụng.
- Khả năng tiếp cận: Quần đảo thường không dễ tiếp cận, vì vậy bạn nên xem xét cách thức bạn sẽ đến nơi nghỉ này. Bạn sẽ cần phải đi phà hoặc máy bay để đạt được điều đó? Bạn cũng nên xem xét các phương tiện giao thông có sẵn trên đảo, chẳng hạn như xe buýt hoặc taxi.
- Quy định xây dựng: Mỗi hòn đảo ở Đức có thể có quy định xây dựng riêng. Trước khi mua một bất động sản, bạn nên kiểm tra các quy định để xem liệu có bất kỳ hạn chế nào đối với việc xây dựng hoặc cải tạo hay không.
- Thời tiết: Điều kiện thời tiết có thể khắc nghiệt trên đảo, đặc biệt là trong những tháng mùa đông. Bạn nên xem xét khả năng xảy ra bão và lũ lụt khi mua bất động sản.
- Giá bất động sản: Bất động sản trên đảo ở Đức có thể đắt hơn so với trên đất liền. Tuy nhiên, giá có thể thấp hơn vào mùa trái vụ khi ít người tìm mua hơn.
- Tư vấn pháp lý: Luôn luôn nên tìm tư vấn pháp lý trước khi mua bất động sản. Một luật sư có thể giúp bạn điều hướng quy trình pháp lý và đảm bảo rằng bạn đang nhận được một thỏa thuận công bằng.
Nhìn chung, mua bất động sản trên một hòn đảo ở Đức có thể là một khoản đầu tư tuyệt vời, nhưng điều cần thiết là bạn phải nghiên cứu và xem xét cẩn thận tất cả các yếu tố trước khi mua hàng.